Дело № 2-2035/2022

УИД 91RS0024-01-2022-001068-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 4 октября 2022 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка в части недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок с исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости, установлении границ земельного участка; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

ФИО5, действуя через представителя, обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 29 января 2021 г. между ФИО4 и ФИО3, в части земельного участка площадью 241,52 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом и который необходим для его эксплуатации; применении последствий недействительности сделки; прекращении зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Кореиз, шоссе Кореизское, 9, в части площади 241,52 кв.м с исключением сведений из Единого государственного реестра недвижимости, установлении границ земельного участка с кадастровым номером №<номер> с исключением из него границ земельного участка площадью 241,52 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом №<номер> по <адрес>, и который необходим для его эксплуатации.

В обоснование заявленных требований указано, что истец на основании государственного акта на право частной собственности на землю серии <...> от 18 июня 2001 г. является собственником земельного участка площадью 401 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>. ФИО4 на основании государственного акта на право частной собственности на землю серии <...> от 18 июня 2001 г. являлся собственником смежного земельного участка площадью 391 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>. На основании совместной договоренности между истцом и ФИО4 в 2002 году был разработан и согласован соответствующими службами проект строительства двухквартирного жилого дома на принадлежащих им земельных участках. 3 ноября 2008 г. истцом получено свидетельство о праве собственности на квартиру №<номер> общей площадью 114,9 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>. Впоследствии истцу стало известно, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с принадлежащей ей квартирой, отчужден ФИО4 по договору купли-продажи, заключенному 29 января 2021 г. с ФИО3, чем нарушено ее право на владение и пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома. Согласно письма инженера-геодезиста площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 241,52 кв. м.

Истец в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте его проведения через представителя ФИО6, причины неявки суду не сообщены, ходатайств от отложении рассмотрения дела не поступало.

Ответчиками ФИО3 и ФИО4 поданы заявления о рассмотрении дела без их участия, в удовлетворении иска просят суд отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях (т. 2 л.д. 126-127, 214).

Третьим лицом Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, извещенным надлежащим образом, явка представителя в судебное заседание не обеспечена.

При таких обстоятельствах, в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданского дела суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Изучив заявленные требования, представленные возражения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от 9 ноября 2000 г., реестр № 3634, и выданного государственного акта на право частной собственности на землю серии <...> от 18 июня 2001 г. является собственником земельного участка площадью 401 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, с видом разрешенного использования - «индивидуальное жилищное строительство» (т. 1 л.д. 11-12, 78-88, 125-126).

Ответчик ФИО4 на основании договора купли-продажи от 9 ноября 2000 г., реестр № 3639, и выданного государственного акта на право частной собственности на землю серии <...> от 18 июня 2001 г. являлся собственником земельного участка площадью 391 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, с видом разрешенного использования - «индивидуальное жилищное строительство» (т. 1 л.д. 9-10, т. 2 л.д. 45-46).

30 марта 2002 г. исполнительным комитетом Ялтинского городского совета принято решение № 94(15) о даче разрешения ФИО2 в течение одного года производство проектно-изыскательских работ для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с разработанным проектом и согласованным с УГА, со всеми заинтересованными службами (т. 2 л.д. 86).

22 января 2003 г. исполнительным комитетом Кореизского поселкового совета принято решение № 15 о даче разрешения ФИО2 и ФИО4 на совместное производство строительных работ по возведению индивидуального жилого дома в соответствии с выполненной проектной документацией, на принадлежащих им на праве собственности земельных участках, расположенных по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 235).

По заказу ФИО2 и ФИО4 проектной организацией ООО «Архдизайн» был изготовлен рабочий проект строительства двухквартирного жилого дома общей площадью 196,03 кв. м, который 12 июля 2002 г. утвержден и согласован Управлением главного архитектора исполкома Ялтинского городского совета (т. 1 л.д. 20-21).

Решением исполнительного комитета Кореизского поселкового совета от 12 сентября 2008 г. № 241 утверждено решение МВК от 11 сентября 2008 г. № 67, ФИО2 разрешена регистрация в БТИ г. Ялты квартиры №<номер> жилого дома литер А по <адрес> (т. 2 л.д. 237, 238).

На основании указанного решения 3 ноября 2008 г. ФИО2 получено свидетельство о праве собственности на квартиру №<номер>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 114,9 кв. м, жилой площадью 41,8 кв. м, І коридор общего пользования площадью 5,8 кв. м. Право собственности ФИО2 на недвижимое имущество было зарегистрировано органом бюро технической инвентаризации в соответствии с действующим на тот момент законодательством (т. 2 л.д. 239).

В Едином государственном реестре недвижимости имеются (далее - ЕГРН) сведения об объекте недвижимости - квартире площадью 114,9 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, со статусом «актуальные, ранее учтенные», при этом, жилому помещению присвоены три кадастровых номера №<номер>, №<номер>, №<номер>, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют (т. 1 л.д. 101-102, 109-110, 113-114).

В ЕГРН также содержатся сведения о постановке на государственный кадастровый учет двухэтажного здания многоквартирного дома площадью 235,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, с указанием года завершения строительства - 2004, которому присвоены два кадастровых номера №<номер> и №<номер> с расположенными в нем квартирами №<номер> и №<номер> (т. 1 л.д. 103-105, 106-106).

29 января 2021 г. между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 391 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (т. 2 л.д 67-68).

Право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №<номер> зарегистрировано в установленном законом порядке 15 марта 2021 г. (т. 1 л.д. 89-100).

Истец ФИО2, ссылаясь на то, что ФИО4 не вправе был распоряжаться земельным участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под возведенным многоквартирным домом для его эксплуатации и обслуживания, поскольку он подлежал передаче в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме на основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с настоящим иском.

Для разрешения вопросов, имеющих значение при разрешении заявленных требований, определением суда по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта от 26 августа 2022 г. № 894-895/3-2 (т. 2 л.д. 174-204) здание по адресу: <адрес>, в котором расположена квартира №<номер>, расположено в границах земельного участка площадью 391 кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, и частично в границах земельного участка площадью 401 кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>.

Указанное здание накладывается на земельный участок с кадастровым номером №<номер> конструкциями в уровне цоколя в трех местах: левый угол лицевого фасад - площадью 0,06 кв. м; часть лицевого фасада - площадью 0,59 кв. м; наружная стена (между квартирами 1 и 2) - площадью 1,74 кв. м. Кроме того, имеется наложение нависающей конструкции кровли здания на земельный участок с кадастровым номером №<номер>, площадь наложения составляет 21,93 кв. м.

Здание по адресу: <адрес>, имеет признаки здания жилого многоквартирного блокированного.

Площадь помещений здания составляет 268,61 кв. м (в т.ч. площадь помещений общего пользования: коридор I пл. 5,8 кв. м, помещение лит. а пл. 32,71 кв. м, заглубленное в грунт (подвал); квартира №<номер> пл. 115,2 кв. м; квартира №<номер> пл. 114,9 кв. м).

Общая площадь здания (определяется как сумма площадей этажей по внутренним поверхностям наружных стен) составляет 295,15 кв. м. Здание имеет 2 этажа, этажность здания - 2.

Учитывая, что все несущие и ограждающие конструкции здания, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания, выполнены в полном объеме, инженерные системы смонтированы, обеспечена защита от атмосферных воздействий и соблюдение температурного режима, то здание по адресу: <адрес>, является объектом законченным строительством со 100% готовностью к эксплуатации.

Учитывая, что здание по адресу: <адрес>, является отдельностоящим, имеет признаки многоквартирного дома, то размещение указанного здания не соответствует виду разрешенного использования земельных участков - для индивидуального жилищного строительства.

Однако, на момент строительства, с учетом положений ДБН 79-92 «Жилые дома для индивидуальных застройщиков Украины», дом соответствовал виду разрешенного использования земельных участков - для индивидуального жилищного строительства.

Конфигурация земельного участка, на котором расположено здание по адресу: <адрес>, и который необходим для его эксплуатации, представлена на рисунке № 4 в исследовательской части заключения.

Площадь земельного участка, на котором расположено здание по адресу: <адрес>, и который необходим для его эксплуатации, составляет 432,85 кв. м. Координаты земельного участка, на котором расположено здание и который необходим для его эксплуатации приведены в таблице:

№ точки

X

Y

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Площадь остающейся части земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 108,20 кв. м.

Координаты границ остающейся части земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, приведены в таблице:

№ точки

X

Y

1

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Указанное заключение экспертов суд признает допустимым и достоверным доказательством, оно отвечает требованиям ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, а также данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы, сведения о предупреждении экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы экспертов являются категоричными и мотивированными, сомнений в правильности и обоснованности заключения у суда не имеется.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, действие которого в силу прямого указания пункта 2 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации).

Поскольку в здании, в состав которого входит квартира, принадлежащая истцу на праве собственности, имеются две квартиры, при определении пределов правомочий собственников этих помещений по владению и пользованию общим имуществом необходимо руководствоваться статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В пункте 2 статьи 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу положений пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (пункт 67).

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Разрешая заявленные требования с учетом установленных обстоятельств, суд исходит из того, что земельные участки с кадастровыми номерами №<номер> (собственник ФИО2) и №<номер> (собственник в настоящее время ФИО3) являются смежными, каждый из которых выделялся для строительства индивидуального жилого дома, тогда как земельный участок для эксплуатации возведенного многоквартирного дома в установленном законом порядке не формировался, на кадастровый учет не поставлен, следовательно, в силу указанных выше требований, право общей долевой собственности на индивидуально-определенный земельный участок под данным многоквартирным домом у истца не возникло.

Согласно общему подходу определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при этом размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О).

Кроме того, в 2003 году ФИО2 и ФИО4 было дано разрешение на совместное производство строительных работ по возведению индивидуального жилого дома на принадлежащих им смежных земельных участках, однако в результате был возведен многоквартирный жилой дом, то есть, квартира истца возведена на земельном участке с иным видом разрешенного использования, который для этих целей (строительство многоквартирного жилого дома) в установленном законом порядке не предоставлялся.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принимая во внимание изложенное, поскольку оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 29 января 2021 г. не нарушает прав и законных интересов истца как собственника квартиры №<номер> на владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении зарегистрированного права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №<номер>, расположенный по адресу: <адрес>, в части площади, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, с исключением соответствующих сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Что касается исковых требований об установлении границ земельного участка с кадастровым номером №<номер>, принадлежащего ответчику ФИО3, с исключением из него границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом №<номер> по <адрес>, и который необходим для его эксплуатации, то они также не подлежат удовлетворению, исходя из избранного способа защиты права.

Так, в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

При этом, как прямо предусмотрено абзацем вторым пункта 1 статьи 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО2 следует отказать в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

С учетом вышеуказанных положений закона принятые судом меры по обеспечению иска подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка в части недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок с исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости, установлении границ земельного участка - отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые в соответствии с определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 17 марта 2022 г., в виде наложения ареста на земельный участок площадью 391 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, при вступлении в законную силу решения суда.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 11 октября 2022 г.