УИД 16RS0048-01-2023-005299-91

Дело № 2-1508/2025 (№2-14/2025)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

7 июля 2025 года РТ, <...>

Московский районный суд г.Казани в составе председательствующего судьи Загидуллиной А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галеевой С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Московскому РОСП г. Казани, ООО «Партнер», ФИО1 о признании недействительными публичных торгов по продаже заложенного имущества, признании недействительным договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

и встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ООО «Партнер» о признании добросовестным приобретателем,

установил:

ФИО2 обратился с иском к Московскому РОСП г. Казани, ООО «Партнер», ФИО1 о признании недействительными публичных торгов по продаже заложенного имущества, признании недействительным договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ Московским районным судом г.Казани вынесено решение об удовлетворении исковых требований по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

С ФИО2 подлежало взысканию сумма в размере 3 746 217,93 рублей, а также на основании дополнительного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ взыскание обращено на заложенное имущество, а именно на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

На основании вышеуказанного решения суда выданы исполнительные листы серии ФС №, ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, по которым судебным приставом-исполнителем Московского РОСП г.Казани ГУФССП России по Республике Татарстан возбуждены исполнительные производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2

На момент возбуждения исполнительного производства истцом прияты меры по отмене вступившего в законную силу решения суда. ДД.ММ.ГГГГ определением Верховного суда Республики Татарстан срок для подачи апелляционной жалобы на решение Московского районного суда г.Казани от ДД.ММ.ГГГГ восстановлен, дело передано в Верховный суд Республики Татарстан для рассмотрения апелляционной жалобы.

Истец полагает, что исполнительные производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ должны быть приостановлены до момента вынесения апелляционного определения по жалобе ФИО2 на решение Московского районного суда г. Казани. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в адрес Московского районного отделения судебных приставов г. Казани с заявлением о приостановлении (отложении) исполнительного производства. Однако никакого мотивированного ответа не последовало.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил жалобу Начальнику отделу старшему судебному приставу Московского РОСП г. Казани УФССП России по Республике Татарстан с требованием обязать судебного пристава - исполнителя приостановить исполнительное производство. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено сообщение, что постановление СПИ об отложении ИП направлено на бумажном носителе. Однако сам документ на бумажном носителе в адрес истца не был направлен.

ДД.ММ.ГГГГ определением Московского районного суда г. Казани исполнительные производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №- ИП от ДД.ММ.ГГГГ приостановлены до вступления в законную силу решения Московского районного суда г.Казани по делу №.

На момент подачи данного иска решение Московского районного суда г. Казани от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, находился в состоянии оспаривания, в законную силу не вступил. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено постановление ФССП о снятии ареста с имущества в связи с полным погашением задолженности и постановление об окончании исполнительного производства. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление о новом собственнике спорной квартиры, которым является ФИО1, с требованием о выселении.

Из сети Интернет истец выяснил что, на заложенное имущество - квартиру, площадью 33,60 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, Межрегиональным территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области были проведены торги. Основанием реализации имущества явилось поручение №, организатор торгов ООО «Партнер». Отдельно истец отмечает недобросовестное поведение ФИО1, который является представителем ФИО3 (истца по делу №) и лично участвовал в судебных заседаниях, заведомо зная, что судебный акт находится в состоянии оспаривания, в законную силу не вступил, принял участие в торгах и «покупает» спорную квартиру.

По договору займа ФИО3 в пользу ФИО2 была передана денежная сумма в размере 220 000 рублей, однако договор займа заключен таким образом, что по возбужденному исполнительному производству задолженность составляет 3 517 960,69 рублей, что в 16 раз возросла сумму долга и обращено взыскания на заложенное имущество – квартиру.

На основании изложенного, истец просит суд признать незаконным бездействие судебного пристава-исполнителя Московского районного отделения судебных приставов г. Казани, выразившееся в не приостановлении (не отложении) исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИПI от ДД.ММ.ГГГГ; признать незаконным действия судебного пристава-исполнителя Московского районного отделение судебных приставов г. Казани выразившееся в вынесении постановления о снятии ареста с имущества в связи с полным погашением задолженности от ДД.ММ.ГГГГ и постановления об окончании исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительными публичные торги по продаже заложенного имущества - квартиры, площадью 33,60 кв.м, к/н №, по адресу: РТ, <адрес>, применить последствия недействительности договора с лицом, выигравшим торги, и восстановить сведения о зарегистрированном праве в Едином государственном реестре недвижимости об истце.

В ходе судебного разбирательства ответчиком, ФИО1, заявлен встречный иск к ФИО2, ООО «Партнер», в обоснование которого указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 участвовал на торгах проведенных организатором торгов ответчиком ООО «Партнер» на электронной торговой площадке. Согласно итогам проведенных торгов ФИО1 объявлен победителем торгов, о чем свидетельствует протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Партнер» заключен договор № купли-продажи реализованного с публичных торгов имущества, согласно которого продавец - ООО «Партнер», действующий по поручению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, предает в собственность покупателю – ФИО1, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: квартира, площадью 33,60 кв.м, к/н №, РТ, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация прав на квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Несмотря на выбытие спорной квартиры из владения бывшего собственника ФИО2, он продолжает чинить препятствия нынешнему собственнику квартиры, лишая истца по встречному иску права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

На основании изложенного, истец по встречному иску просит признать себя добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес> (т.1 л.д.132-133).

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ, истец уточнил первоначальные требования, просил суд признать недействительными публичные торги по реализации заложенного имущества - квартиры, площадью 33,60 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи заложенного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Партнер» и ФИО1; применить последствия недействительности сделки, возвратить квартиру в собственность истца ФИО2 (т.1 л.д.247).

Истец ФИО2 в суд не явился, извещен.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. В удовлетворении встречного иска отказать, поскольку ФИО1 изначально вел дело ФИО3 (истца по делу №) и лично участвовал в судебных заседаниях, владел информацией об оспаривании данного решения суда, в последующем обратился с иском о выселении.

Ответчик ФИО1 поддержал заявленное встречное исковое заявление, просил в удовлетворении иска ФИО2 отказать, поскольку нарушений в действия ССП в рамках исполнительных производств не имеется, все процессуальные действия законны и обоснованы. Оснований для признания торгов недействительными материалы дела не содержат, считает, что является добросовестным приобретателем жилого помещения.

Ответчики ООО «Партнер», Московский РОСП г. Казани ГУФССП России по РТ, Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в РТ по Ульяновской области в суд своих представителей не направили, извещены, представлен отзыв на иск, где просят в удовлетворении требований к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в РТ по Ульяновской области отказать (т. 1 л.д.103-106).

Третьи лица ФИО3 и Управление Росреестра по РТ в суд также не явились, извещены.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пунктов 1, 4, 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

В соответствии с положениями пунктов 1, 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 указанного Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено названным Кодексом и процессуальным законодательством. Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 названного Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа. Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 названного Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

На основании п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст. 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

В силу ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.

Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника.

Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.

Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой.

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.

Судом установлено, что решением Московского районного суда г. Казани от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № был удовлетворен иск ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа.

Судом постановлено: взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 сумму задолженности по договору займа в размере 220 000 рублей, проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 90 049 рублей, пени за просрочку исполнения обязательства по выплате процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 778 800 рублей, пени за просрочку исполнения обязательства по возврату займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 330 рублей.

Также было постановлено взыскивать с ФИО2 в пользу ФИО3 проценты за пользование займом на сумму основного долга 220 000 рублей в размере 6% в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения задолженности, пени за просрочку исполнения обязательства по выплате процентов в размере 2% от суммы основного долга в 220 000 рублей начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения задолженности, пени ща просрочку исполнения обязательства по возврату суммы займа в размере 4 400 рублей начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения задолженности (т.1 л.д.9-12).

Дополнительным решением Московского районного суда г. Казани от ДД.ММ.ГГГГ было обращено взыскание на заложенное имущество – <адрес> (т.1 л.д.13-18).

На основании выданных судом исполнительных листов серии ФС №, ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, судебным пристав-исполнителем Московского РОСП г. Казани ГУФССП России по Республике Татарстан в отношении ФИО2 были возбуждены исполнительные производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.74-95, 96-102).

Определением Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ отменено определение Московского районного суда г.Казани РТ от ДД.ММ.ГГГГ, заявление ФИО2 в восстановление пропущенного процессуального срока для подачи апелляционной жалобы удовлетворено, срок восстановлен (т.1 л.д.44-47).

ФИО2 обратился ДД.ММ.ГГГГ в Московский РОСП г. Казани ГУФССП России по РТ с заявлением о приостановлении исполнительных производств №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.48-49).

ООО «Партнер» организованы и проведены торги по реализации указанного имущества.

Оформленный по результатам проведения торгов ООО «Партнер» протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ и заключенный между ООО «Партнер» (организатор торгов) и ФИО1 договор купли-продажи № реализованного с публичных торгов имущества от ДД.ММ.ГГГГ по форме и содержанию соответствуют требованиям закона.

Стоимость реализованного в торгов имущества в размере 3 147 520 рублей оплачена ФИО1, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 152 126 рублей (сумма задатка), № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 995 394 рублей (т. 1 л.д.141).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил жалобу Начальнику отделу старшему судебному приставу Московского РОСП <адрес> УФССП России по <адрес> с требованием обязать судебного пристава - исполнителя приостановить вышеуказанные исполнительные производства (т, 1л.д.50-51,52).

Согласно сообщению судебного пристава-исполнителя ФИО4 постановление об отложении ИП направлено в адрес ФИО2 на бумажном носителе (т.1 л.д.54).

Согласно сводкам по исполнительным производствам №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, судебным приставом-исполнителем ФИО4 вынесено ДД.ММ.ГГГГ постановление об отложении ИП.

Определением Московского районного суда г. Казани от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление ФИО2 о приостановлении исполнительных производств №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ до вступления в законную силу решения того же суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № (т.1 л.д.55-56).

В связи с полным погашением задолженности, постановлением судебного пристав-исполнителя Московского РОСП г.Казани от ДД.ММ.ГГГГ снят арест с имущества: квартиры, площадью 33,60 кв.м, к/н №, расположенного по адресу: <адрес>; цена по оценке за единицу – 3 042 520 рубля (т. 1 л.д.57).

Постановлением судебного пристав-исполнителя Московского РОСП г.Казани от ДД.ММ.ГГГГ и исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ окончено (т.1 л.д.58).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ решение Московского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения судьи Московского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного решения Московского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, определения судьи Московского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу отменено, вынесено новое решение, которым иск ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа удовлетворен частично.

Указанным судебным актом с ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана сумма основного долга по договору займа в размере 217 026,08 рублей, проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 153 678 рублей 10 копеек; пени за просрочку исполнения обязательства по возврату займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 65 000 рублей; пени за просрочку исполнения обязательства по оплате процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 65 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 330 рублей. Кроме того, обращено взыскание на заложенное имущество, квартиру, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 334 513,60 рублей. В удовлетворении остальной части иска ФИО3 к ФИО2 отказано.

Настоящее апелляционное определение в части взыскания задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество исполнению не подлежит по причине, указанной в его мотивировочной части.

Данным судебным актом, которое имеет преюдициальное значение, установлено, что решение Московского районного суда г.Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ должником исполнено на сумму 3 148 049,45 рублей - ДД.ММ.ГГГГ. С момента зачисления средств на счет службы судебных приставов обязанность должника считается исполненной, то есть датой исполнения решения суда является дата зачисления денежных средств в размере 3 148 049,45 рублей на счет службы судебных приставов - ДД.ММ.ГГГГ.

Решение Московского районного суда г. Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ исполнено и в части обращения взыскания на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, приобретена ФИО1 с торгов, право собственности последнего подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН, спорная квартира принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи реализованного с публичных торгов имущества № от ДД.ММ.ГГГГ; протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям, предоставленным отделом по вопросам миграции отдела полиции № «Восход» УМВД России по г. Казани от ДД.ММ.ГГГГ, по адресу - <адрес>, зарегистрирован ФИО1

Из сведений, предоставленных АО «Татэнергосбыт» от ДД.ММ.ГГГГ, по адресу - <адрес>, зарегистрирован ФИО2

Истец, оспаривая результаты публичных торгов по продаже заложенного имущества, указывает, что на момент возбуждения исполнительных производств на основании вступившего в законную силу решения Московского районного суда г. Казани по делу № (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), судебный акт оспаривался (определение об отказе в восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи апелляционной жалобы от ДД.ММ.ГГГГ). При этом, ответчик ФИО5, будучи директором и учредителем ООО «ЮЦП, представляя интересы ФИО3 в рамках гражданского дела №, достоверно зная об оспаривании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, участвовал в торгах, в связи с чем не может являться добросовестным приобретателем спорной недвижимости.

В соответствии с абзацем 1 пункта 70 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее ФЗ "Об ипотеке") установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных тем же Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным Федеральным законом не установлены иные правила.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что при продаже предмета залога с торгов по смыслу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов, в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений, цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.

Пунктом 2 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

На то, что предусмотренный пунктом 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

В соответствии подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Таким образом, общий порядок оценки имущества должника, установленный Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", на квартиру не распространяется, поскольку указанная квартира являлась предметом залога, обеспечивающим исполнение заемных обязательств.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества, которые в рамках гражданского дела № не определены. Судебный пристав-исполнитель не произвел оценку рыночной стоимости квартиры в соответствии с Законом "Об исполнительном производстве". При проведении торгов использовалась стоимость квартиры в размере 3 147 520 рублей. Данную стоимость предмета залога в настоящее время нельзя признать обоснованной и актуальной.

Относительно встречных исковых требований ФИО1 о признании его добросовестным приобретателем, суд не усматривает оснований для удовлетворения данного требования ввиду следующего.

Из информационной системы ГАС «Правосудие» сведений, следует, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подан иск к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, которое в настоящее время приостановлено.

ФИО1 не мог знать об оспаривании решения Московского районного суда г.Казани от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку представлял интересы ФИО3 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.171-174).

Таким образом, ФИО1 достоверно было известно об оспаривании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, и при должной степени осмотрительности и осторожности мог отказаться от заключения сделки по приобретению спорной квартиры с торгов.

Доказательств того, что ФИО1 не располагал сведениями о проживании в спорном жилом помещении ФИО2, либо им была проявлена должная степень осторожности при заключении оспариваемой сделки, ответчиком суду не представлено.

Ответчиками в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств, опровергающих доводы истца, не предоставлено.

Таким образом, на основании вышеизложенного требования в части признании торгов недействительными подлежат удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО "Партнер", действующий по поручению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> был заключен договор купли-продажи реализованного с публичных торгов имущества от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 (т.1 л.д.139-140).

Таким образом, поскольку торги признаны судом недействительными, договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствием признания ее таковой является исключение из ЕГРН записи о регистрации спорного объекта за истцом – ФИО2

Истец просил восстановить сведения о зарегистрированном праве в Едином государственном реестре недвижимости об истце.

Право собственности на недвижимость появляется с момента такой регистрации. Согласно ст. ст. 17 и 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество является вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к Московскому РОСП г. Казани, ООО «Партнер», ФИО1 о признании недействительными публичных торгов по продаже заложенного имущества, признании недействительным договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить частично.

Признать недействительными торги по реализации арестованного имущества квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор № купли-продажи реализованного с публичных торгов имущества от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Партнер» и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде исключения из сведений ЕГРН запись о переходе права собственности на квартиру с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, – ФИО1 (ИНН <***>).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречный иск Абитова Фарита Р.Р. (ИНН <***>) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд г. Казани.

Судья Московского

районного суда г. Казани Загидуллина А.А.

Мотивированное решение изготовлено 11 июля 2025 года.

Судья Московского

районного суда г. Казани Загидуллина А.А.