Дело № 2-4482/2022.

Поступило в суд 04.08.2022.

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

14 декабря 2022 года г. Новосибирск

Кировский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи А.А. Киевской

При секретаре А.В. Курбатовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шобудинова Зиёвуддина М. к ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ :

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> по цене (договора) 1 000 000 рублей (стоимость земельного участка), а также в предварительный договор включены условия о приобретении строящегося на земельном участке жилого дома по цене 7 900 000 рублей. В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ эти условия указаны как «стоимость строительства дома».

При заключении предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получено от истца 100 000 рублей в качестве задатка.

На момент ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ строительство жилого дома не окончено, срок окончания строительства не известен и не прогнозируем, как оказалось впоследствии.

Проект строительства жилого дома отсутствует, разрешение на строительство не выдавалось, уведомление о строительстве в уполномоченный муниципальный орган не направлялось. При этом, ФИО2 возводится капитальный объект площадью порядка № кв.м., с инженерными коммуникациями. Соответствие этого объекта требованиям СНиП и ГОСТ, СП неизвестно и достоверно установлено быть не может, поскольку отсутствует проект строительства.

Указанные обстоятельства, а также совмещение условий различных сделок и обязательств в одни договор, подлежащий заключению, препятствовали заключению, в свою очередь, основного договора. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 им направлена претензия (уведомление) о расторжении предварительного договора купли-продажи, с требованием возврата 100 000 рублей. Денежные средства мне до настоящего времени не возвращены.

Он отказался от заключения основного договора купли - продажи земельного участка, направил в установленном законом порядке мотивированное уведомление, требование о возврате денежных средств.

Удерживаемый ответчиком задаток в размере 100 000 рублей, полученный по предварительному договору, при невозможности заключения основного договора, и нарушении его прав заключением (возможным) основного договора, образует причиняемые истцу убытки.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ФИО2 в его пользу 100 000 руб. в качестве убытков, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 руб.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО5 требования поддержали по доводам искового заявления.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав участников процесса, приходит к следующему.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Указанные правовые позиции содержаться в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

По смыслу приведенных норм права на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для его заключения, в частности, предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункты 1, 2 ст. 380 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого стоны обязались подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимости – земельного участка, площадью № кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>, участок №, кадастровый №, в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, при соблюдении сторонами условий настоящего договора.

Стоимость объекта недвижимости составляет 8 900 000 руб., которая является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке, из которых стоимость земельного участка составляет 1 000 000 руб., стоимость строительства <адрес> 900 000 руб. (п. 1.2).

Стороны договорились встретиться ДД.ММ.ГГГГ для подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости в помещении по адресу: <адрес> <адрес>, с 10-00 час. до 14-00 час.

По условиям п. 2.1 договора продавец обязался, помимо прочего, при подписании основного договора купли-продажи заключить с покупателем договор подряда на строительство жилого дома со сроком исполнения до ДД.ММ.ГГГГ.

В разделе 3 договора стороны предусмотрели порядок расчета сторон, согласно которому покупатель в момент подписания настоящего договора в подтверждение своих намерений купить объект недвижимости передает продавцу задаток в размере 100 000 руб.

Окончательной расчет за объект недвижимости покупатель обязуется произвести в следующем размере: денежные средства в размере 1 000 000 руб., включая сумму задатка, покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств до заключения основного договора купли-продажи любым не запрещенным законом способом. Денежные средства в размере 4 000 000 руб. в качестве частичной оплаты по договору подряда на строительство жилого дома покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств в день заключения основного договора купли-продажи. Денежные средства в размере 3 900 000 руб. оплачиваются по условиям и срокам, установленным договором подряда.

В п. 4.1 договора стороны предусмотрели в соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ в качестве договорного способа обеспечения исполнения обязательства уплату задатка (компенсации) в следующем порядке: в случае невозможности совершения сделки купли-продажи ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязательств, установленных настоящим договором, в том числе в случае ненадлежащего исполнения им заверений и гарантий, продавец обязуется в течение трех дней с момента прекращения действия настоящего договора уплатить покупателю двойную сумму задатка.

В случае невозможности совершения сделки купли-продажи ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, установленных настоящим договором, в том числе в случае ненадлежащего исполнения им заверений и гарантий, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца.

Факт получения ФИО2 денежных средств в размере 100 000 руб. от ФИО3 по предварительному договору подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривался ответчиком в ходе судебного разбирательства.

В срок, установленный в предварительном договоре купли- продажи – до ДД.ММ.ГГГГ – основной договор заключен не был.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО3, заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, который воспользовался его юридической неграмотностью в части включения в договор условия об оплате денежных средств 7 900 000 руб. за строительство дома на приобретаемом им земельном участке, в отношении которого отсутствует проект, не согласованы существенные условия о площади дома, этажности, технических характеристиках, соответствию требованиям ГОСТ, СНиП и т.д., тогда как оплата части денежных средств в размере 4 000 000 руб. по условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в качестве частичной оплаты по договору подряда, который еще не был заключен, должна была быть им произведена в день заключения основного договора. В связи с изложенными обстоятельствами он отказался от заключения основного договора купли-продажи.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как видно из буквального содержания текста предварительного договора, стороны четко не определили обязанности продавца недвижимости, в том числе в части, касающейся строительства дома, а предметом предварительного договора купли-продажи являлась обязанность сторон подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимости – только земельного участка.

Вместе с тем такая неопределенность, с учетом интереса истца, исходя из значительной стоимости объекта, неопределенной степени готовности объекта недвижимости на дату подписания предварительного договора, соответствия объекта строительным нормам и правилам, предъявления истцом определенных требований к его технических характеристикам, привела к тому, что между сторонами возник спор, который, по сути, и лег в основу дальнейшего поведения истца.

С учетом изложенного, в условиях отсутствия четкого согласования сторонами в предварительном договоре обязанностей ответчика как продавца в указанной части, суд не может бесспорно придти к выводу о наличии вины одной из сторон в не заключении основного договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку не заключение основного договора произошло по обстоятельствам, за которые равно отвечают обе стороны, ввиду заключения ими предварительного договора без четкого определения обязанностей продавца с учетом интереса истцов, задаток подлежит возвращению истцу в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд взыскивает с ответчика в пользу истца сумму задатка в размере 100 000 руб.

Таким образом, требования ФИО3 подлежат удовлетворению.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Шобудинова Зиёвуддина М. денежные средства в размере 100 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 01.02.2023.

Председательствующий – подпись.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-4482/2022 в Кировском районном суде г. Новосибирска (УИД 54RS0005-01-2022-004736-86).