№2-4412/11-2025
46RS0030-01-2025-006176-24
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 сентября 2025 года г.Курск
Ленинский районный суд г.Курска в составе:
председательствующего судьи Денисенко Е.В.
при секретаре Симоновой А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» о признании недействительными договоров инвестиционного займа и залога квартиры, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд к ответчику ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» с указанным иском. В обоснование требований указала о том, что в соответствии с Договором беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (Заемщик) и ФИО1 (Инвестор), Инвестор принял на себя обязательство предоставить беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в сумме 2 085 180 рублей. Указанные денежные средства истцом были переданы ответчику, согласно условиям договора: 50 000 руб. были переданы ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами, лично президенту ЗАО «ТПК «Кароляна» ФИО2, оставшиеся денежные средства в сумме 2 035 180 руб. были перечислены на счет ЗАО «ТПК «Кароляна» безналичным способом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №. В качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору заемщик и инвестор оформили договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик оформляет истцу в залог <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № В случае неисполнения залогодателем ЗАО «ТПК «Кароляна» условий договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя ФИО1 предмет настоящего договора (п.2.3 договора). Залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение своих прав, вытекающих из договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ за счет оформления в свою собственность предмета залога, оформленного по настоящему договору. При этом ответчик предоставил в залог квартиру в указанном доме. Из анализа заключенных между истцом и ответчиком договоров займа и залога следует, что волеизъявления сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства передавались ФИО1 для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве. На основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного комитетом архитектуры и градостроительства <адрес>, многоквартирный <адрес>Б по <адрес> введен в эксплуатацию. Согласно выписке из ЕГРН <адрес> общей площадью 43.2 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного жилого <адрес>Б по <адрес> присвоен кадастровый №. На основании изложенного, просит признать недействительными (ничтожными) договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна», применить последствия недействительности сделок, признав указанные сделки договором участия в долевом строительстве, применив к ним положения ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», признать за ФИО1 право собственности на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>Б, общей площадью 43,2 кв.м.
В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении по основаниям и доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ей было направлено дополнительное соглашение № к договору беспроцентного инвестиционного займа № об установлении нового срока возврата займа до ДД.ММ.ГГГГ и об отсутствии у сторон денежных претензий друг к другу в виде штрафов, процентов, неустоек и иных финансовый санкций в связи с приостановлением строительства дома, которое она подписывать отказалась, так как не была с ним согласна в части отсутствия претензий. Поддержала письменные возражения на ходатайство ответчика о применении срока исковой давности по требованиям о признании недействительными договоров инвестиционного займа и залога квартиры, применении последствий недействительности сделок, по изложенным основаниям.
В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «ТПК «Кароляна» по доверенности ФИО3 исковые требования ФИО1 признала частично, просила отказать в удовлетворении требований о признании недействительными договоров инвестиционного займа и залога квартиры, применении последствий недействительности сделок по причине пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд с данными требованиями. Требование о признании за истцом права собственности на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>Б, общей площадью 43,2 кв.м признала, указав о том, что данную квартиру следует передать в собственность истцу во исполнение п.2.3, 2.9 договора залога и п.2.2 договора займа.
Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Поскольку с момента совершения сделок было очевидным исполнение сторонами оспариваемых договоров, доказательств того, что оспариваемые сделки имели иную цель, сторонами не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.
В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст.1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, по иску гражданина, заключившего такую сделку, может быть признана судом недействительной (ч.2.1).
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе, меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
Аналогичное разъяснение содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 г.
В судебном заседании установлено, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства <адрес> разрешения на строительство ЗАО «ТПК Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>А осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного <адрес>Б.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (инвестор) и ЗАО «ТПК «Кароляна» (заемщик) был заключен договор беспроцентного инвестиционного займа №.
В соответствии с п. 1.1 договора беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, инвестор предоставляет Заемщику беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. По истечении указанного в п. 1.2 срока (18 месяцев), Заемщик возвращает Инвестору предоставленный займ.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что стороны настоящего Договора определили следующий график предоставления займа: сумму в размере 50 000 руб. инвестор передает заемщику наличными до ДД.ММ.ГГГГ, платеж в размере 2 035 180 руб. инвестор перечисляет на расчетный счет заемщика до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.п. 1.4- 1.5 договора, в качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору, заемщик и Иинвестор оформляют договор залога <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Вышеуказанный займ является беспроцентным.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (залогодержатель) и ЗАО «ТПК «Кароляна» (залогодатель) был заключен договор залога <адрес>, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что залогодатель оформляет залогодержателю в залог <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, 1 подъезд, 3 этаж. Квартира № проектной площадью 47,12 кв.м состоит из следующих комнат: жилая комната площадью 18,8 кв.м, коридор 9,71 кв.м, кухня 11,31 кв.м, санузел 3,71 кв.м, лоджия 3,59 кв.м.
Квартира оценена сторонами в 2 085 180 руб. 00 коп. с учетом коэффициента лоджии 0,5 (п.1.4 договора).
Согласно п.2.3 Договора залога квартиры, в случае неисполнения залогодателем условий договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя предмет настоящего договора.
Истцом ФИО1 были переданы денежные средства в сумме 2 085 180 руб. 00 коп. ответчику ЗАО «ТПК «Кароляна» в полном объеме в сроки, определенные п.1.3 договора инвестиционного займа, что подтверждается распиской президента ЗАО «ТПК «Кароляна» ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.
Судом установлено, что из анализа условий договоров инвестиционного займа и залога, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, следует, что волеизъявление сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства выдавались истцом для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме.
Доказательств расходования ответчиком переданных ему истцом денежных средств на иные цели, ответчиком суду представлено не было.
Спорные договоры содержат все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательств тому, что при заключении вышеуказанных договоров стороны не намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а преследовали иную цель, ответчиком суду представлено не было.
При таких обстоятельствах, суд находит доводы истца о притворности договоров обоснованными, в соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ признает данные сделки недействительными (ничтожными) в силу притворности, и считает возможным применить последствия недействительности сделок, а именно: признать договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, с применением к ним положений ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
То обстоятельство, что договоры от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключенности договора участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договорах оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полностью исполнил свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям о признании недействительными договоров инвестиционного займа и залога квартиры, применении последствий недействительности сделок, суд отклоняет, поскольку иск о признании права участия в долевом строительстве выступает способом подтверждения и юридического признания права и носит по сути негаторный характер, а не направлен на оспаривание чьих-либо зарегистрированных прав и не имеет самостоятельное правообразующее значение. Таким образом, срок исковой давности по заявленным истцом требованиям в силу положений статьи 208 ГК РФ не применяется.
Разрешая заявленные требования истца о признании права собственности на <адрес> кадастровым номером № расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>Б, общей площадью 43,2 кв.м, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, руководствуясь статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что истец свои обязательства по внесению денежных средств в счет оплаты предмета договора долевого участия - квартиры, исполнил, обратного суду не представлено стороной ответчика, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и признании за ней права собственности в отношении спорной квартиры.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к числу которых в силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ относится и государственная пошлина.
Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. по требованию неимущественного характера.
Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1 была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в сумме 47 824 руб. 98 коп. по требованию имущественного характера о признании права собственности на квартиру кадастровой стоимостью 3 403 568 руб. 99 коп. до рассмотрения дела по существу.
Исходя из того, что определением суда от ДД.ММ.ГГГГ истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 47 824 руб. 98 коп. до рассмотрения дела по существу, суд, руководствуясь положениями ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, приходит к выводу о том, что с ответчика ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп., в доход муниципального образования «Город Курск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 47 824 руб. 98 коп.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительными (ничтожными) договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна».
Применить последствия недействительности сделок: признать договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, применив к ним положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Признать за ФИО1 право собственности на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>Б, общей площадью 43,2 кв.м.
Взыскать с ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №, выдан УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп.
Взыскать с ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (ИНН №) в доход муниципального образования «Город Курск» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 47 824 (сорок семь тысяч восемьсот двадцать четыре) руб. 98 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г.Курска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Полное и мотивированное решение стороны могут получить 17 сентября 2025 года.
Судья: