Решение по делу № 02-0034/2025 от 24.02.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-34/25

УИД: 77RS0026-02-2023-012491-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24.02.2025 года г.Москва

Решение принято в окончательной форме 19.06.2025 года.

Таганский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего судьи Шаренковой М.Н.

при секретаре Губкиной Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, мотивируя тем, что он, истец, страдает психиатрическим заболеванием, и при заключении сделки не отдавал отчет своим действиям. Так до апреля 2023 года один проживал в данной трехкомнатной квартире, мама и бабушка умерли, других близких родственников не имеет, чем воспользовались некто ФИО3 и некто Сергей и Рустам, фамилии которых истцу не известны, эти люди вошли в доверие к истцу, выясняли имеются ли него денежные средства и обманным путем ими завладели, пообещав приобрести акции в Газпромбанке в размере 400 000 руб. и обманным путем понудили его взять кредит в размере 500 000 руб., после чего забрали денежные средства. В настоящее время истец имеет кредитные обязательства. Данные лица также сообщили истцу о наличии долгов, для погашения которых он должен продать свою квартиру, они предложили в качестве покупателя ФИО2, с которой его познакомили. В настоящее время сделка состоялась, денежные средства за покупку квартиры он так и не получил, истец вынужден жить на улице либо снимать жилье. При заключении сделки он не отдавал отчет своим действиям и не мог руководить ими, с детства имел плохую успеваемость в образовательном учреждении, наблюдался у врача-психиатра, был признан негодным к военной службе согласно заключению. По заключению ГБУЗ ПКБ №13 Филиал №1 на дату обследования 23.05.2023 у истца выявляются снижение продуктивности когнитивных функций, интеллектуально-мнестическое обеднение, существенно снижена ретенция, снижены прогностические способности КИ-74. Истец сообщал о наличии психического заболевания риелтору и ФИО2, которые заверили истца, что все возьмут под свой контроль. 14.05.2023 истец обратился в правоохранительные органы по факту мошеннических действиях со стороны третьих лиц.

Учитывая изложенное, истец, утоняя требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просил:

1) Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Москва, ул. ***, кв.27, заключенный в простой письменной форме между ФИО1 и ФИО2 19.04.2023 года – недействительным.

2) Применить последствия недействительности сделки, аннулировав номер государственной регистрации *** от 21.04.2023 на имя ФИО4

Истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, об отложении слушания дела не просил, об уважительности причин неявки не сообщил; от его представителя по доверенности - ФИО5 поступили уточнения требований в части правильности написания фамилии ответчика, которые были приняты судом к производству.

Ответчик ФИО2 не явилась, ее представитель по доверенности - ФИО6 в судебном заседании согласилась с выводами судебной экспертизы, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г.Москве не явился, извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении слушания дела не просил, позиции относительно заявленных требований не представил.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В порядке п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Договор продажи недвижимости на основании ст.550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

На основании п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2 ст.166 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п.1 ст.178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2 ст.178 ГК РФ).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п.3 ст.178 ГК РФ).

В силу п.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п.2 ст.179 ГК РФ).

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.3 ст.179 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела установлено, что спорная жилая площадь представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру общей площадью 81,7 кв.м, по адресу: г.Москва, ***, кв.27, кадастровый номер ***.

ФИО1 ранее являлся собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности указанной квартиры на основании договора мены от 12.08.2005 и 2/3 долей в соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону АА №3390815, выданного 24.01.2012 нотариусом г.Москвы ФИО7, врио. нотариуса г.Москвы ФИО8

С 25.10.2019 по спорному адресу была зарегистрирована ФИО9

19.04.2023 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) и был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность жилое помещение по адресу: г.Москва, ул.***, кв.27.

Согласно п. 4 договора по согласованию сторон указанная квартира продается за 22 000 000 руб., из которых сумма 14 500 000 руб. покупатель обязался уплатить продавцу в течение 5 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по г.Москве посредством безотзывного аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк. Оставшуюся сумму в размере 7 500 000 руб. покупатель обязался уплатить продавцу в течение 5 банковских дней после государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по г.Москве посредством использования индивидуального банковского сейфа. В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ право залога у продавца на вышеуказанную квартиру не возникает.

Настоящий договор считается исполненным при условии выполнения сторонами обязательств: передачи покупателем после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреетсра по г.Москве указанной суммы денег за приобретаемое жилое помещение продавцу, что подтверждается распиской продавца, передачи продавцом указанной квартиры в течение 3 дней после государственной регистрации перехода права собственности на продавца в Управлении Росреестра по г.Москве по подписываемому сторонами передаточному акту (п. 11 договора).

В пункте 14 договора стороны подтвердили, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающих их совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Договор купли-продажи подписан сторонами.

15.05.2023 между сторонами договора купли-продажи подписан передаточный акт, из которого следует, что продавец передал, а покупатель приняла квартиру указанную выше квартиру.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО2 21.04.2023 за №***.

Решением Таганского районного суда г.Москвы от 07.12.2023 по делу №2-3447/2023 удовлетворен иск ФИО2, ответчик ФИО9 признана прекратившей право пользования спорным жилым помещением. Указано, что решение суда является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета по указанному адресу.

Решение вступило в законную силу 10.01.2024.

Возражая против заявленных требований стороной ответчика в материалы дела представлен договор по подбору и оформления объекта в собственность №0101-008869/1, заключенным 27.02.2023 между ФИО2 и ООО «Инком-Юго-Восток» был заключен, по условиям которого исполнитель оказывает заказчику услуги подбору объекта по цене, не превышающей 25 000 000 руб., на организацию и оформление сделки по приобретению подобранного объекта ФИО2

В связи с исполнением условий договора между теми сторонами подписан акт выполненных работ (услуг).

Также 03.04.2023 в ООО «Инком-Юго-Восток» от ФИО1 поступила заявка на консультацию по вопросу срочного выкупа, в которой «прописаны товарищи, которые добровольно выписаться не хотят», заявка зарегистрирована за №178673.

Истцом, в подтверждение его доводов относительно, того, что он, при заключении договора купли-продажи квартиры, не мог понимать значение своих действий, было заявлено ходатайство об опросе свидетелей.

Свидетель ФИО10, опрошенная в судебном заседании 24.04.2024 показала, что является дальней родственницей истца, ранее он проживает с матерью и бабушкой, которые присматривали за ним, но они умерли, известно, что истец страдает психическими заболеваниями, на протяжении своей жизни он неоднократно совершал странные поступки, по характеру наивен, ему требуется постоянный присмотр и уход, самостоятельно он ездил только на экскурсии от работы, о продаже квартиры ей стало известно от ее мамы, к которой пришел истец и сообщил о продаже, после смерти матери он один проживал в квартире, говорил, что в квартире была также прописана неизвестная ему женщина, в настоящее время она снимает истцу квартиру в г.Москве на ул. Ш***, общается с ним несколько раз в год, по праздникам, ей не известно, обращался ли истец за медицинской помощью, принимал ли какие-то медицинские препараты.

Свидетель ФИО11, опрошенный в судебном заседании 24.07.2024 пояснил, что истец не является его кровным родственником, но знаком с ним несколько лет, приходится родственником по линии супруги. Истец характеризуется как крайне несамостоятельный человек, на данный момент они совместно с супругой ухаживают за истцом, после продажи квартиры он поселился в гостинице, после они с супругой нашли съемное жилье для него на ул. О***, ранее никогда не слышал от истца намерения продать квартиру, он проживал в квартире один, квартира была трехкомнатной. Истец работает на заводе АО «Плутон», про работу он ничего не рассказывал. По продаже квартиры сказал, что его обманули мошенники по сложной схеме, сведениями о получении денежных средств от продажи квартиры не располагает, после сделки неизвестные лица убедили истца взять кредит.

Свидетель ФИО12, опрошенный в судебном заседании 18.06.2024 показал, что работает ведущим юристом в АО «Плутон». В феврале – марте 2023 года руководство сообщило ему (ФИО12) о мошеннической схеме в отношении истца, который занимает должность транспортировщик 5-го разряда и занимается транспортировкой деталей, работает на улице, сложную работу ему не доверяют, с обязанностями справляется. ФИО1 по характеру робкий и замкнутый, теряется в общении с незнакомыми, его легко обмануть, при ответе на вопросы отвечает уклончиво, общение дается с трудом.

Свидетель ФИО13, опрошенный в судебном заседании 23.07.2024 показал, что вместе с истцом работает, в детстве играли в футбол, он простой и доверчивый человек, его легко обмануть.

По ходатайству стороны ответчика также были опрошены свидетели ФИО14 и ФИО15

Свидетель ФИО16, опрошенный в судебном заседании 24.04.2024 показал, что является супругом ответчика, они с ней решили купить спорную квартиру для улучшения жилищных условий, заключили с агентством предварительный договор для подбора вариантов жилья, денежные средства в сумме 22 000 0000 руб. имелись на счете в банке, 5 000 000 руб. - наличными, в момент заключения сделки он присутствовал вместе с супругой, был истец, который пояснил, что является одиноким и намерен купить квартиру меньшей площадью, истец общался нормально, но был немного замкнутым, на учетах в НД и ПНД, с его слов, не состоял, трудоустроен, квартира была чистой, имелся велотренажер, истец сообщил, что не намерен сразу купить новую квартиру, подписал отказ от новой сделки по покупке иной квартиры. Поскольку в квартиры были прописаны третьи лица, они с супругой обращались в суд с иском о снятии их с регистрационного учета.

Свидетель ФИО15, опрошенный в судебном заседании 24.04.2024 пояснил, что работает риелтором в ООО «Инком-Юго-Восток», заявки поступают по колл-центру, с которыми он работает, перезванивает, стороны договариваются о встрече. Истец обратился за услугами, начали общаться по поводу продажи квартиры, пояснил, что обратился для оценки жилья, про акции не упоминал, свидетель приезжал к истцу для изучения документов на квартиру, попросил взять выписку из домовой книги, по обстановке в квартире было видно, что он одинокий человек, квартиры была относительно чистой, оценку производил сам, на сделке по купле-продажи лично присутствовал, денежные средства не пересчитывал при нем.

Суд доверяет показаниям свидетелей в части оценки его личных качеств, поскольку они не противоречат друг другу. К показаниям свидетеля ФИО12 в части оценки психического состояния суд относится критически.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указал, что в момент их совершения из-за имеющихся у нее заболеваний он находился в таком состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами в данном случае являются наличие или отсутствие у истца психического расстройства в момент совершения сделок, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений ее интеллектуального и (или) волевого уровня.

По ходатайству стороны истца определением суда от 17.09.2024 (в редакции определения об исправлении описки от 17.09.2024) по гражданскому делу назначена стационарная судебно-психиатрическая в отношении ФИО1, проведение которой поручено ГБУЗ Москвы «Психиатрическая больница № 13 ДЗ г.Москвы.

Согласно заключению комиссии экспертов ГБУЗ Москвы «Психиатрическая больница № 13 ДЗ г. Москвы от 13.12.2024 № 4000-24-С-16, ФИО1 страдает органическим расстройством личности (F07.0), о чем свидетельствуют данные анамнеза, наличии у него сосудистых заболеваний: кардиомиопатии, катаракты, ангио склероза сетчатки, ЦВБ, хронической ишемии головного мозга, с общей слабостью, утомляемостью, истощаемостью, незначительными когнитивными нарушениями, некоторым монистическим снижением. Данное диагностическое заключение подтверждается и результатами настоящего обследования, выявляющегося у ФИО1 незначительно снижение память текущие мышления, незначительное снижение интеллекта. Имеющиеся у ФИО1 изменения психики выражены не столь значительно, не сопровождается какой-либо продуктивной психопатологической симптоматикой, грубым нарушением критических способностей, существенно не отражается на его социальном функционировании (у него не отмечается утраты бытовых навыков и навыков самообслуживания, сохранна когнитивная сфера, подэкспериментный достаточно ориентирован в окружающем и происходящем событиях), и не лишает его способности понимать значение своих действий и руководить ими. ФИО1 в момент подписания договора купли-продажи от 19.04.2023 мог понимать значение своих действий и руководить ими. Сведений, однозначно свидетельствующих о том, что ФИО1 в момент подписания договора купли-продажи от 19.04.2023 не мог отдавать отчет своим действия и руководить ими, при настоящем исследовании не получено.

У суда нет оснований не доверять данному заключению экспертов, поскольку оно является ясным, полным, объективным, сомнений в правильности и обоснованности заключения у суда не имеется, выводы экспертов являются категоричными, заключение дано комиссией в составе пяти экспертов соответствующей специальности (психиатры, психолог) со стажем работы 23, 35, 13, 5, 2 года. Заключение экспертов основано на исследовании материалов дела, медицинской документации, обследования подэкспертного с использованием методов клинико-психопатологического исследования (анамнез, медицинское наблюдение, клиническая беседа, описание психического состояния, анализ имеющихся симптомов психических расстройств) в сочетании с анализом данных соматического, неврологического состояния). Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не доверять выводам, к которым пришла комиссия экспертов, у суда оснований нет, сторонами заключение не опровергнуто.

Анализируя изложенное и оценивая представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, учитывая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 19.04.2023 ФИО1 понимал значение совершаемых действий и мог ими руководить, доказательств обратного, в нарушение ст.56 ГПК РФ, истцом не представлено, а судом в ходе судебного разбирательства не добыто.

Доводы истца о том, что оспариваемый договор купли-продажи заключен под влиянием обмана со стороны ответчика, третьих лиц, поскольку был умышленно введен ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить другую сторону к ее совершению, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку каких-либо убедительных и достоверных доказательств в подтверждение данных доводов истцом не представлено, как и не представлено доказательств того, что при заключении оспариваемого договора действия истца не соответствовало его воле.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований к удовлетворению исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд г. Москвы в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н. Шаренкова