Дело №
55RS0№-70
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2025 года <адрес>
Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Савкиной А.Л., при секретаре судебного заседания ФИО3, помощнике судьи ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>. Намерений продавать данную квартиру у нее не имелось, а у ответчика покупать данный объект недвижимости. Данное жилое помещение являлось ее единственным жильем. Денежные средства по сделке не передавались, квартира покупателю не передавалась. Данный договор купли-продажи квартиры является недействительным, поскольку заключен в качестве обеспечения исполнения ее отцом ФИО10 обязательств по возврату долга. Ее отец ФИО10 и ФИО12 (отец ответчика) являются деловыми партнерами. ФИО12 (отец ответчика) неоднократно предоставлял ее отцу ФИО10 денежные средства в долг по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку денежные средства своевременно не возвращались ФИО12 потребовал обеспечения исполнения обязательств в виде принадлежащей ей квартире. На момент заключения спорного договора купли-продажи размер долга ФИО10 перед ФИО12, составлял 2 млн. рублей. Отец заверял ее о том, что погасит долги и квартира вновь будет переоформлена на нее. Она продолжала проживать в указанной квартире, оплачивать коммунальные платежи. Ответчик в квартиру не вселялся и никогда в ней не проживал. ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 заключил с ФИО12 договор займа на сумму 17 млн. рублей, по которому она и ее мать выступили поручителями. В этот договор трансформированы все существующие долги ФИО10 и добавлены новые. Спорная квартира фактически оказалась в залоге у ФИО12 в качестве обеспечения денежных обязательств. Впоследствии, ФИО12 обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ определением Куйбышевского районного суда <адрес> утверждено мировое соглашение, согласно которому был составлен график гашения долга в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В рамках исполнения данного мирового соглашения в отношении нее возбуждено исполнительное производство. При этом при подписании данного мирового соглашения ФИО12 обещал, что его сын переоформит на нее квартиру обратно, чего сделано не было. Полагает, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, фактически прикрывает договор залога квартиры. Просила признать договор купли-продажи <адрес> недействительной (притворной) сделкой.
В судебном заседании ФИО1 участия не принимала, извещена надлежащим образом. Ее представитель ФИО9, действующий по доверенности, иск поддержал, указав, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры фактически прикрывает договор залога, заключенный в обеспечении исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Заявил ходатайство о восстановлении срока исковой давности, ссылаясь на то, что с момента совершения сделки ФИО1 считала, что заключила договор залога. Ей было достаточно пояснений отца и его партнера ФИО5, пояснивших об обеспечительном характере сделки. С момента заключения сделки считала себя собственником квартиры, поскольку проживала в ней, несла расходы по ее содержанию. О нарушении своего права узнала только после подачи иска в суд о признании ее утратившим права пользования жилым помещением. Указал, что сделку оспаривает исключительно по основаниям притворности.
В судебном заседании ФИО2 участия не принимал, извещен надлежащим образом. Его представитель ФИО11, действующий по доверенности, иск не признал, указав, что оснований для признания сделки недействительной не имеется. Расчет по договору произведен полностью, денежные средства переданы, что следует из содержания договора. Действительно ФИО2 не проживал в указанной квартире, поскольку между ФИО10 (отец истца) и ФИО12 (отец ответчика) имелись партнерские отношения, имелась договоренность о проживании ФИО1 и пожилого родственника в квартире (матери супруги ФИО10) до ее смерти. ФИО2 имеет иные объекты недвижимости, не нуждался в проживании в данной квартире, сделка заключена для вложения денежных средств. Просила применить последствия пропуска срока исковой давности, так как истец знала о заключении сделки и выбытии квартиры из ее собственности с момента заключения сделки.
Третье лицо ФИО10 участия не принимал, извещен надлежащим образом.
Третье лицо ФИО12 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании указал на отсутствие оснований для удовлетворения иска. Дополнительно пояснил, что семье ФИО13 были нужны срочно деньги. Он предложил выкупить квартиру. Он присутствовал при заключении договора купли-продажи в МФЦ, каких-либо разговоров о получении денег за квартиру на условиях возвратности не было. ФИО1 получила денежные средства в момент заключения сделки. У него партнерские отношения с ФИО10, поэтому он согласился, что в квартире будет проживать его пожилой родственник. Квартиру приобрел его сын, который вместе с ним осуществляет предпринимательскую деятельность (оказание услуг перевозки), ИП оформлена на него, сын ему помогает. Возможно денежные средства были нужны не ФИО1, а ее отцу, но денежные средства переданы ей. Ему известно, что в тот период времени в собственности ФИО10 находилась квартира по <адрес> в <адрес>. Договоры займа, на которые ссылается истец, исполнены отцом истца, в противном случае, он бы обращался за взысканием данных долгов.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, ППК Роскадастр по <адрес> в судебном заседании участия не принимало, извещено надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, выслушав истца, его представителя, ответчика, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (пункт 2).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес>. По условиям договора ФИО1 продала указанную квартиру ФИО2, стоимость квартиры составила 2 000 000 рублей.
Обращаясь с иском и оспаривая сделку купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям притворности, ФИО1 и ее представитель ссылались на то, что данный договор купли-продажи фактически прикрывал договор залога квартиры в обеспечения исполнения обязательств по договорам займа, заключенным отцом ФИО1 - ФИО10 в 2014 году, которые впоследствии трансформированы в задолженности ФИО10 перед ФИО12 по договорам, заключенным в 2019 году.
Как следует из пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ под притворной сделкой понимается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с разъяснениям, содержащимися в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
В судебном заседании представитель ФИО1 ссылался на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически прикрывал договор залога по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов регистрационного дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи <адрес>. Из договора купли-продажи квартиры усматривается, что ФИО1 продала указанную квартиру площадью 74,7 кв.м. ФИО2, стоимость квартиры составила 2 млн. рублей. Расчет по договору произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана покупателю ФИО2, зарегистрирован переход права собственностью на квартиру.
При этом в течение 10 лет продавец каких-либо претензий относительно того, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались, не предъявляла.
Из пояснений третьего лица ФИО12 следует, что сделка заключена ввиду нуждаемости ФИО1 в денежных средствах. Он присутствовал при заключении договора купли-продажи в МФЦ, каких-либо разговоров о получении денег за квартиру на условиях возвратности, предоставлении квартиры в залог не было. ФИО1 получила денежные средства в момент заключения сделки. У него партнерские отношения с ФИО10, поэтому он согласился, что в квартире будет проживать ФИО1 и его пожилой родственник, поскольку проживать в данном жилом помещении его сын намерен не был, так как имеет иное имущество для проживания, сделка заключен в целях вложения денежных средств.
В ходе рассмотрения дела установлено, что между отцом истца ФИО10 и отцом ответчика ФИО10 имелись финансовые взаимоотношения. Данное обстоятельство подтвердили стороны в ходе рассмотрения дела. О том, что стороны имели финансовые взаимоотношения, свидетельствуют определения Арбитражного суда <адрес> по делу № №, которыми утверждены мировые соглашения между ФИО12 и ООО «Сибгеофизика», в котором ФИО1 является учредителем, по спору о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 52 000 000 рублей, по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 23 551 837 рублей, а также сведения о частичном гашении задолженности в рамках исполнительного производства, возбужденных на основании указанных определений суда.
Из представленных договора займа, в обеспечение которых, по мнению истца, был заключен оспариваемый договор купли-продажи квартиры усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО10 был заключен договор займа, по условиям которого ФИО12 предоставил ФИО10 заем на сумму 2 млн. рублей с условием уплаты 10 процентов в месяц со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО10 был заключен договор займа, по условиям которого ФИО12 предоставил в заем ФИО10 денежные средства в сумме 200 000 рублей с условием оплаты 6 процентов в месяц со сроком возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО10 был заключен договор займа, по условиям которого ФИО12 предоставил в заем ФИО10 денежные средства в сумме 200 000 рублей с условием оплаты 0,2 процента в день со сроком возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств заключения дополнительных соглашений об изменении сроков возврата задолженности по указанным договорам займа, не представлено.
В ходе рассмотрения дела установлены, что подлинники указанных договоров займа находятся у истца, то есть дочери заемщика.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО10 был заключен договор займа, по условиям которого ФИО12 предоставил в заем ФИО10 денежные средства в сумме 17 000 000 рублей со сроком возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Поручителями по данному договору выступили ФИО1 и ФИО6, о чем свидетельствует договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Условиям договора займа и договоров поручительства не содержат сведений о долговых обязательствах ФИО10 по договорам займа от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Куйбышевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение по иску ФИО12 и ФИО10, ФИО1, ФИО6 о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и договоров поручительства № и № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям мирового соглашения стороны приняли на себя обязательства по солидарной ответственности по данным договорам с условием гашения задолженности в сумме 23 025 000 рублей со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленных материалов исполнительного производства усматривается, что условиям мирового соглашения ФИО10, ФИО1, ФИО6 не исполнены, в связи с чем, возбуждено исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на имущество должников: объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) по адресу: <адрес> стоимостью 35 419 700 рублей.
Анализ представленных доказательств позволяет прийти к выводу о том, что доказательств фактического заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с целью прикрыть сделку по договору залога в обеспечения исполнения указанных договоров займа не имеется. Подлинники договоров займа, заключенных в 2014 году, находятся у заемщика, в силу ст. 408 ГК РФ нахождение долгового документа у должника удостоверяет прекращение обязательства и свидетельствуют о гашении задолженности по указанным договорам. Договор займа, заключенный в 2019 года, не содержит сведений о реструктуризации задолженности, образовавшей в 2014 году. При заключении мирового соглашения в Куйбышевском районном суде <адрес> стороны признали наличие задолженности и также не ссылались на предоставление в обеспечение исполнения обязательств <адрес> и возможности гашения задолженности за счет предоставленного в залог имущества.
Каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенной сделки (договора купли-продажи) была направлена на достижение одних правовых последствий в виде заключение договора займа с залогом недвижимости, материалы дела не содержат. Сторонами договора купли-продажи, действующими каждый в своем интересе, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, которые обе стороны устроили, договор был исполнен, прошел правовую экспертизу, переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке, в оспариваемом договоре отсутствуют какие-либо ссылки на наличие заемных средств или иные условия не характерные для договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств недействительности договора купли-продажи, как прикрывающего договор займа денежных средств с обеспечением в виде залога принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости.
Проживание прежних собственников в квартире после ее продажи определенное время, стоимость квартиры, указанная в оспариваемом договоре, сами по себе, не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи.
Согласно заключению ООО «АС-Эксперт» стоимость <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 920 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривалось, что после заключения договора купли-продажи в спорной квартире проживала ФИО1 и ее пожилой родственник ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершая в 2022 году. Проживание ФИО1 и ФИО7 было согласовано с новым собственником объекта недвижимости, что подтвердил в судебном заседании ФИО12 (отец ответчика), указав на такую договоренность с ФИО10 (отцом истца) в силу партнерских отношений.
В материалы дела истцом представлены сведения об оплате коммунальных услуг за данную квартиру за период 2022-2023. Вместе с тем, согласно налоговым уведомлениям и сведениям об оплате налогов, налог на имущество за данную квартиру оплачивал ФИО2
Отсутствие нуждаемости у ФИО2 именно в проживании в указанной квартире, а также финансовая возможность приобретения спорной квартиры подтверждается выпиской ЕГРН.
Из пояснений представителя ответчика усматривается, что ФИО2 проживает в <адрес> в <адрес>.
Из сведений ППК Роскадастр усматривается, что на момент совершения оспариваемой сделки в собственности ответчика ФИО2 находилось две квартиры: <адрес> в <адрес> набережная в <адрес> (дата приобретения ДД.ММ.ГГГГ, дата отчуждения ДД.ММ.ГГГГ). <адрес> в <адрес> принадлежит ответчику с 2002 года по настоящее время. Кроме того, на момент совершения оспариваемой сделки ФИО2 принадлежало 4 объекта недвижимости: здание по адресу: <адрес>, земельный участок в р.<адрес>, <адрес>, земельный участок по адресу: <адрес>. На момент рассмотрения спора ФИО2 принадлежит 18 объектов недвижимости.
Учитывая финансовые и партнерские взаимоотношения между родителями истца и ответчика, а также приведенные обстоятельства, суд полагает, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют сделать вывод о том, что договор купли-продажи прикрывает договор залога, заключенного в качестве обеспечения исполнения обязательств отца истца по возврату займов, а также условий о возврате квартиры истцу после возврата суммы займа. Суд полагает, что стороны по сделке преследовали цель продажи имущества в виде спорной квартиры и приобретения этого имущества в собственность на возмездной основе.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Статьей 195 ГК РФ предусмотрено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 196 общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Как предусмотрено п. 1 ст. 197 ГК РФ, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Согласно п. 1 ст. 181 настоящего Кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Из представленных материалов следует, что переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО2 При этом как следует из пояснений третьего лица ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ при сдачи документов на регистрацию присутствовала сама ФИО1, которой были переданы денежные средства в счет оплаты продаваемого объекта недвижимости.
Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания данной сделки, поскольку исполнение сделки началось ДД.ММ.ГГГГ. Оснований к восстановлению срока исковой давности суд не усматривает, поскольку истец, подписав договор купли-продажи, получив денежные средства в счет оплаты за квартиру, не могла не знать о том, что утратила права собственника на данный объект.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о то, что оснований к удовлетворению заявленного ФИО1 иска не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, паспорт №) в удовлетворении иска к ФИО2 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, паспорт №) о признании недействительным договора купли-продажи <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.Л. Савкина
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.