Гражданское дело № № 02-337/2025
УИД 77RS0032-02-2024-009572-44
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 марта 2025 года адрес
Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Пименовой Е.О., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-337/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «А 101» о взыскании стоимости выявленных недостатков, неустойки, денежные средства в счет уменьшения площади, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "СЗ "А 101" о взыскании стоимости выявленных недостатков, неустойки, денежных средств в счет уменьшения площади, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.
В обоснование своих требований истец указал, что 12.04.2022 между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-8.2-312, далее «Договор долевого участия». Предметом Договора долевого участия являлось строительство Застройщиком жилого дома по строительному адресу: адрес, адрес, на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120114:19976, и обязанность Застройщика (ответчика) по передаче Объекта долевого строительства, жилого помещения участнику долевого строительства (истцу) в срок до 30.04.2024. Цена квартиры, в соответствии с Договором долевого участия составляет сумма Акт приема передачи квартиры был подписан 27.01.2024. Однако участником долевого строительства были обнаружены многочисленные недостатки объекта долевого строительства. 13.02.2024 истец направил в адрес ответчика претензию с перечнем дефектов с требованием об устранении недостатков. 20.02.2024 г. отправление было получено адресатом, ответчик обязался устранить замечания в течение 60 дней. Ввиду не исполнения указанной обязанности, не устранения недостатков, истец был вынужден обратится к ИП фио с целью проведения экспертизы по выявлению строительных недостатков и определения размера стоимости восстановительного ремонта объекта. По итогам проведения экспертизы было составлено заключение № Э3-0804-2-24, согласно которому величина затрат на восстановительный ремонт объекта составляет сумма Также истцом было выявлено уменьшение площади объекта. В силу п. 4.2. Договора долевого участия стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра составляет - сумма Стоимость одного квадратного метра, определенная в настоящем пункте, является фиксированной и изменению не подлежит. Согласно п. 4.5. Договора долевого участия если по результатам обмеров объекта общая площадь будет меньше проектной общей площади объекта, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра. обозначенную в п. 4.2 Договора. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 рабочих дней после перечисления уполномоченным банком Застройщик денежных средств со счетов эскроу. В соответствии с Приложением № 1 к Договору долевого участия проектная площадь квартиры составляет 54,6 кв.м,, из которых: 26,3 кв.м. - площадь комнат, 26,9 кв.м. площадь вспомогательных помещений, 1,4 кв.м. - площадь лоджии. На основании экспликации к поэтажному плану помещения, закрепленному в Техническом паспорте квартире, сформированному ГБУ МосгорБТИ, общая фактическая площадь площадь квартиры составляет 53,4 кв.м., Из которых: 25,9 кв.м. - площадь комнат 26,1 кв.м. - площадь вспомогательных помещений, 1.4. кв.м. - площадь лоджии. Таким образом, общая фактическая площадь объекта была уменьшена с 54. кв.м. до 53,4 кв.м. что составляет 1,2 кв.м. В связи с уменьшением адрес на 1,2 кв.м., Участником долевого строительства была совершена переплата по договору долевого участия, высчитываема исходя из стоимости одного квадратного метра по следующей формуле: 1,2* 229 139,23 ÷ сумма
23.04.2024 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об устранении выявленных недостатков или возмещении стоимости причиненных убытков. Указанная претензия была получена адресатом 06.05.2024, в связи с чем требования должны были быть удовлетворены 16.05.2024. Однако претензия осталась без ответа. В связи с чем истец имеет право на взыскании неустойки с указанной даты, из расчета 1% в день от суммы в сумма При этом в период начисления неустойки не включается период с 22.03.2024 до 31.12.2024 включительно (Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326). Таким образом, в расчет неустойки включается только период с 01.01.2025. В данном случае истец считает справедливой компенсацию морального вреда равной сумма. Так же истец имеет право на взыскание с ответчика штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы за отказ от досудебного разрешения спора.
В связи с чем, просил суд взыскать с ответчика в свою пользу стоимость устранения недостатков в размере сумма, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков за период с 01.01.2025 по дату вынесения решения суда в размере 1% от суммы устранения недостатков в квартире за каждый день просрочки, денежную сумму в размере сумма в счет уменьшения площади, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, стоимость расходов на проведение экспертизы в сумме сумма, расходы по составлению доверенности на представителя в размере сумма
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности, который в судебном процессе требование иска поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, заявил возражения по выводам проведенной по делу судебной экспертизы, представил рецензию на нее, а также ходатайство о повторной экспертизы, которое было отклонено судом, поскольку суд не нашел на это оснований, просил иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "СЗ "А 101" в судебное заседание явился, требования иска не признал, по основаниям письменного отзыва, приобщенного судом к материалам дела, просил в удовлетворении требований отказать, в случае частичного удовлетворения применить ст. 333 ГК РФ к суммам финансовых санкций; предоставить отсрочку исполнения решения суда до 30.06.2025.
Согласно ст. 165.1 ГК РФ и ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон с вынесением решения по делу.
Огласив исковое заявление, выслушав позиции сторон, изучив письменные материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», (далее Федеральный закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
В силу ч. ч. 1 - 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно п. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона.
Частью 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, установлено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Пунктом 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" установлено, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Судом установлено, что 12.04.2022 между истцом, как участником долевого строительства, с одной стороны, и ответчиком, как застройщиком, с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-8.2-312, далее Договор долевого участия. В соответствии с указанным договором, ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: адрес, адрес, на земельном участке с кадастровым номером: 77:17:0120114:19976, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу в срок до 30.04.2024 двухкомнатную квартиру с отделкой с условным номером 8-312, проектной площадью 54,60 кв.м., расположенную по вышеуказанному адресу, а истец обязался уплатить стоимость цены договора (л.д. 26-36).
Цена договора составила сумму сумма, которая уплачена истцом в полном объеме. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Из материалов дела следует, что 27.01.2024, на основании передаточного акта к Договору участия в долевом строительстве № ДИ10К-8.2-312 от 12.04.2022, объект долевого строительства, с присвоенным ему почтовым адресом: адрес, внутригородская территория адрес, общей площадью (без учета площади лоджии/балкона и террасы) 52,8 кв.м., был передан ответчиком истцу (л.д. 37)
Как указывает истец, после приемки квартиры были обнаружены недостатки, подлежащими устранению.
13.02.2024 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об устранении недостатков и перечнем дефектов. Указанная претензия была получена ответчиком 20.02.2024 (л.д. 41-42) Ответчик должен был устранить недостатки в течение 60 дней.
Из материалов дела следует, что недостатки устранены не были. В связи с чем истец обратился в специализированную компанию ИП фио (ИНН <***>) с целью проведения исследования и оценки строительных недостатков и определения стоимости восстановительного ремонта.
Из выводов представленного в материалы дела заключения эксперта № Э3-0804-2-24 по выявлению недостатков и определению стоимости выявленных дефектов от 30.04.2024, составленному ИП фио (л.д. 56) следует, что качество объекта долевого строительства квартиры № 312 по адресу: адрес, не соответствует условиям Договора № ДИ10К-8.2-312 от 12.04.2022. участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «А101» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства), требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, применяемых на обязательной основе (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т. д.), в части качества отделочных и строительно-монтажных работ. Установленные визуально-инструментальным обследованием дефекты (недостатки) в квартире подробно указаны в исследовательской части Таблица № 3 «Дефектная ведомость» настоящего Заключения, не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека тили неправильным обслуживанием жилой квартиры (эксплуатацией), а являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе строительства. В ходе проведения исследования квартиры, экспертом не выявлены дефекты (недостатки) критического и значительного характера (согласно Классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, утвержденного главой инспекции Главгосархстройнадзора России 17.11.1993, кроме того, объект введен в эксплуатацию, из чего следует, что помещения квартиры № 312 по адресу: адрес, соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также требованиям градостроительных регламентов. В связи с чем, отсутствовала необходимость в исследовании проектной документации по данному объекту. Однако, выявленные дефекты (недостатки) не соответствуют требованиям, применяемым на обязательной основе (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т. д.). в части качества отделочных и строительно-монтажных работ, подробно указано в исследовательской части Таблице № 3 «Дефектная ведомость» настоящего Заключения. Выявленные дефекты (недостатки) на момент проведения экспертизы, выполненных строительно-монтажных работ на объекте можно охарактеризовать как явные, значительные и устранимые. Учитывая, что использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо при критических дефектах, которые на момент осмотра не установлены, таким образом, эксплуатация квартиры № 312, расположенной по адресу: адрес, технически возможна. Не устранение выявленных дефектов допущенных при проведении работ в дальнейшем будет способствовать снижению эксплуатационных и эстетических характеристик помещений.
Согласно выводу специалиста, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов (недостатков) в квартире № 312, расположенной по адресу: адрес, возникших в результате нарушения строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных и отделочных работ Застройщиком обязательных требований, представлена в Локальной смете в Приложении № 3 и составляет: сумма, где стоимость строительных материалов составляет: сумма
Из материалов дела следует, что 23.04.2024 истец направил ответчику претензию, в которой просил возместить расходы на устранение строительных недостатков (л.д. 9-10). Однако претензия оставлена без удовлетворения.
Согласно положениям ч.6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Согласно ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей" исполнитель обязан качественно выполнить работу по договору
В соответствии со ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец обязан передать потребителя товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Потребитель в случае обнаружения недостатков, которые не были оговорены продавцом по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
По ходатайству ответчика от 13.11.2024, определением суда от 29.07.2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз".
Согласно выводам Экспертного заключения № 1316-СТЭ, составленного ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз" и приобщенного к материалам дела, в квартире № 312, расположенной по адресу: адрес, имеются недостатки (дефекты) в объеме, отраженном в Таблицах 3 (Сводная ведомость недостатков, согласно приложению № 1-б "Требования к качеству отделки объекта долевого участия по Договору участия в долевом строительстве") (стр. 42-45 Заключения). Причины возникновения выявленных недостатков отражены в Таблицах 3 "Сводная ведомость недостатков, согласно СП, ГОСТ и СНиП" (стр. 21-41 Заключения, 3.1 "Сводная ведомость недостатков согласно Приложению № 1-б "Требования к качеству отделки объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве" (стр. 42-45 Заключения).
Как следует из вывода экспертов на вопрос суда № 3, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков, являющихся следствием некачественно выполненных застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ в соответствии с СП, СНиП, ГОСТ составляет сумма Из указанной суммы, стоимость работ, необходимых для устранения строительных недостатков составляет сумма, стоимость материалов сумма (л.д. 181)
31.03.2025 по ходатайству истца в судебном заседании был опрошен эксперт, проводивший исследование, фио, которая поддержала выводы из указанного экспертного заключения.
Согласно ст. 25 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности, заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
Оценив, представленное экспертное заключение, проведенное по делу, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности экспертного заключения, поскольку суд находит их последовательными, логичными и научно обоснованными, а также считает, что они объективно соответствуют исследовательской части экспертного заключения и основаны на материалах дела. При назначении экспертизы был соблюден установленный законом порядок её назначения и требования, предъявляемые к экспертному заключению в соответствии со ст. 86 ГПК РФ. Эксперт, проводивший исследование, имеет большой стаж экспертной деятельности, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ и не является лицом, заинтересованным в исходе дела.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, объективно проанализировав представленные отчет и экспертное заключение, суд считает целесообразным положить в основу решения выводы экспертного заключения № 1316-СТЭ (л.д. 43-231).
Таким образом, руководствуясь вышеприведенными нормами права, принимая во внимание экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных строительных недостатков в жилом помещении, составляет сумма
Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Положения части 4 статьи 10 применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 1 сентября 2025 г., и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.
Таким образом, с 01.01.2025 при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика стоимость устранения недостатков, неустойка за неисполнение требования участника долевого строительства, а также штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке) не может превышать три процента от цены договора.
Из материалов дела следует, что в рассматриваемом деле три процента от цены договора (сумма) составляет сумма, в связи с чем общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика (стоимость устранения недостатков, неустойка за неисполнение требования участника долевого строительства, в том числе по дату фактического исполнения решения суда, а также штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке) не может превышать данную сумму.
Таким образом, с ответчика в пользу истца в счет стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, за отказ от досудебного урегулирования, подлежит взысканию денежная сумма в максимально возможном размере сумма
На основании ст.15 Закона РФ «О Защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Поскольку судом установлено, что действиями ответчика нарушены права истца, как потребителя, то в соответствии с указанными выше положениями закона подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, размер которой суд считает необходимым определить с учетом принципа разумности и справедливости в пользу истца – сумма
Согласно ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в польщу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требований не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке».
Принимая во внимание, что претензия потребителя о выплате денежных средств в размере стоимости устранения недостатков объекта была направлена застройщику 23.04.2024, то есть в период действия моратория, постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, а также поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с ответчика в пользу истца взыскана сумма в размере сумма, что составляет 3% от цены договора, оснований для взыскания штрафа судом не усматривается.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшении площади переданного объекта относительно проектной площади.
Из материалов дела следует, что в соответствии с Приложением № 1 к Договору долевого участия проектная площадь квартиры составляет 54,6 кв.м,, из которых: 26,3 кв.м. - площадь комнат, 26,9 кв.м. площадь вспомогательных помещений, 1,4 кв.м. - площадь лоджии.
Как указывает истец, на основании экспликации к поэтажному плану помещения, закрепленному в Техническом паспорте квартире, сформированному ГБУ МосгорБТИ, общая фактическая площадь площадь квартиры составляет 53,4 кв.м., из которых: 25,9 кв.м. площадь комнат 26,1 кв.м. - площадь вспомогательных помещений, 1.4. кв.м. - площадь лоджии. (л.д. 17) Таким образом, по расчетам истца, общая фактическая площадь объекта была уменьшена с 54,6 кв.м. до 53,4 кв.м. что составляет 1,2 кв.м.
Согласно п. 4.2. Договора долевого участия, стоимость одного квадратного метра составляет - сумма Указанная стоимость является фиксированной и изменению не подлежит.
Согласно п. 4.5. Договора долевого участия если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта будет меньше проектной общей площади объекта, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами, как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра. обозначенную в п. 4.2 Договора. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (Тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщик денежных средств со счетов эскроу.
Согласно расчету истца, в связи с уменьшением площади объекта на 1,2 кв.м., участником долевого строительства была совершена переплата по договору долевого участия, высчитываема исходя из стоимости одного квадратного метра по следующей формуле: 1,2* 229 139,23 ÷ сумма
Разрешая указанное требование суд исходит из следующего.
Согласно условиям Договора долевого участия, площадь объекта долевого строительства - квартиры, условный номер 8-312, составляет 54,60 кв.м., из которой: площади комнат - 26,30 кв.м., площади вспомогательных помещений - 26,90 кв.м., лоджия с учетом коэффициента - 1,4 кв.адрес данным адрес объекта составляет 52,8 кв.м.
В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ и п. 1.8 Договора участия в долевом строительстве, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом для целей учета квартир не учитываются площади летних помещений (веранд, террас, лоджий и балконов).
При этом если суммировать общую площадь и площадь лоджии, то фактическая площадь объекта долевого строительства составит 54,20 кв.м. (52,80 + 1,40).
Факт постановки объекта долевого строительства на кадастровый учет свидетельствует, что кадастровые работы в отношении спорного объекта долевого строительства были выполнены привлеченным застройщиком квалифицированным кадастровым инженером п в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221- Ф3 «О кадастровой деятельности», Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Доказательств того, что Истцом заявлялось о наличии кадастровой ошибки в содержащихся в ЕГРН сведениях, не представлено.
Одновременно кадастровым инженером застройщика в установленном законом порядке составлен технический план в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая входящие в него жилые и нежилые помещения, было постановлено на Государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Ф3-№ 218.
27.01.2024 года объект долевого строительства передан истцу по передаточному акту. Согласно которому общая площадь объекта долевого строительства составила 52,80 кв.м., из которой 26,10 кв.м. - площади комнат; 26,70 кв.м. - площади вспомогательных помещений. В данную площадь не включена лоджия, площадью с учетом коэффициента 1,4 кв.адрес включении ее в площадь объекта долевого строительства площадь квартиры составит 54,20 кв.м. О факте уменьшения площади квартиры дополнительно указано в акте сверки взаиморасчетов от 27.01.2024.
Как указывает ответчик и подтверждается материалами дела, 09.02.2024 ответчик, по заявлению истца перечислил на ее счет денежную сумму в размере сумма, что подтверждается исполненным банковским поручением от 09.02.2024, в качестве назначения платежа указано: возврат покупателю денежных средств по ДДУ № ДИ10К-8.2-312 от 12.04.2022, заявление от 27.01.2024. Данное обстоятельство стороной истца не оспорено.
Также при принятии решения суд учитывает, что в соответствии с условиями Договора постановка на учет объекта долевого строительства происходит до производства отделочных работ.
Согласно ч. 12 п. 3 ст. 55 адрес кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) необходим технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно указанному техническому плану и установлена площадь квартиры.
Согласно п. 10.1. обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-Фз "О государственной регистрации недвижимости".
В п. 11 той же статьи ГрК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-Ф3 "О государственной регистрации недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Там же в ч. 7, указан и документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Итоговая проверка не может быть произведена в том случае, если несущие (и любые иные) конструкции жилого дома скрыты отделочными работами.
Таким образом, обмеры жилого помещения и жилого дома (информация о площади которого вносится в РВЭ), при сдаче дома производятся до начала ремонтных работ. При этом обмеры жилого помещения производились после произведения ремонтных (отделочных работ). После проведенной отделки, площадь объекта неизбежно уменьшается.
Согласно п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве, при определении площади объекта не учитываются любые отделочные работы (штукатурка, шпаклевка, фальш – стены, перегородки и др., влияющие на площадь объекта, так же учитываются понижающие коэффициенты (балконы/лоджии).
На основании совокупности установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании разницы между стоимостью площади объекта долевого строительства, согласованной сторонам, и фактически предоставленной.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Заявленные истцом ко взысканию расходы на проведение экспертизы в размере сумма, документально подтверждены в судебном заседании, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.
Рассматривая требования о взыскании расходов на изготовление доверенности в размере сумма, суд приходит к выводу, что указанное требование подлежит удовлетворению, поскольку расходы на её удостоверение документально доказаны, при этом доверенность не носит общий характер, выдана для предъявления интересов истца, как стороны договора участия в долевом строительстве № ДИ10К-8.2-312 от 12.04.2022, который был предметом рассмотрения в настоящем споре. (л.д. 24)
В соответствии со ст. 203 ГПК РФ, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В связи с чем, решение суда в части взыскания денежных средств на устранение недостатков подлежит отсрочке до 30.06.2025 включительно.
В силу ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, исходя из положений ст. 333.19 НК РФ государственная пошлина в сумме сумма подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета адрес.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СЗ «А 101» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные.........) компенсацию стоимости выявленных недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате досудебной оценки в размере сумма, расходы на оплату нотариальной доверенности в размере сумма
В удовлетворении остальной части иска о взыскании неустойки по дату фактического исполнения, в счет уменьшения площади, компенсации морального вреда, штрафа - отказать.
Взыскать с ООО «СЗ «А 101» в доход бюджета адрес расходы на оплату госпошлины в размере сумма
Предоставить ООО «СЗ «А101» (ИНН <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания суммы неустойки и штрафа до 30.06.2025 г. включительно.
Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.
Решение в окончательной форме изготовлено 28.05.2025 г.
Судья Е.О. Пименова