Решение
Именем Российской Федерации
18 июня 2025 года адрес
Савеловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Соломатиной О.В., при секретаре фио, с участием представителя истца и представителя ответчика, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3385/2025 по иску ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес о расторжении договора купли-продажи имущества, взыскании уплаченного задатка и расходов по госпошлине,
Установил:
фио обратилась в суд с иском к ответчику Департаменту городского имущества адрес, мотивируя исковые требования тем, что 21.06.2024 года между Департаментом городского имущества адрес (далее - адрес Москвы) и ФИО1 по итогам аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности адрес, заключен договор № 78-01000/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес. ФИО1 внесен задаток в размере сумма Согласно договору оставшаяся неоплаченная часть стоимости объекта приватизации в размере сумма вносится в срок не позднее 30 рабочих дней с даты заключения договора. Узнав об обстоятельствах, препятствующих передаче объекта приватизации и проведению мероприятий по регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, фио вынуждена была приостановить оплату оставшейся части стоимости объекта. 18.07.2024 года фио обратилась в ДГИ адрес с письмом (претензией) с просьбой согласовать отсрочку уплаты оставшейся части стоимости объекта приватизации, а в случае продолжения действий обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств сторон по договору, просила расторгнуть договор и вернуть оплаченный задаток. Письмом от 14.08.2024 г. № ДГИ-ЭГР-12500/24-2 ДГИ адрес не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований фио Между тем, обстоятельства, послужившие препятствием к исполнению договора, продолжают действовать и объективно не позволяют адрес Москвы выполнить встречные обязательства по передаче объекта приватизации покупателю, и направлению заявления о государственной регистрации права собственности покупателя. На основании изложенных обстоятельств, истец обратилась в суд с иском, в котором просила расторгнуть договор № 78-01000/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес от 21.06.2024 года, заключенный между адрес Москвы и ФИО1 по итогам аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности Москвы; взыскать с адрес Москвы уплаченный задаток в размере сумма; взыскать уплаченную государственную пошлину в размере сумма
Истец фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку в суд своего представителя.
Представитель истца фио, действующая по доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала.
Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях.
Представитель третьего лица ООО «Звезда Востока» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие истца и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.т 2 ст. 556 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
На основании п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Как следует из положений норм Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» если будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законное право на его приобретение, то в силу п. 4 ст. 5 Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» соответствующая сделка будет являться ничтожной, в этом случае не требуется оспаривания торгов в порядке статьи 449 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что 21.06.2024 года между ДГИ адрес и ФИО1 по итогам аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности адрес, заключен договор № 78-01000/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес (л.д. 27-33).
Объект имущества: нежилое помещение площадью 92,50 кв.м, кадастровый номер 77:10:0001006:2211, расположенное по адресу: адрес, пом. 1Н (п. 1.2 договора).
Согласно пункту 13.1 информационного сообщения покупателем внесен задаток в размере сумма, который засчитывается в счет оплаты объекта приватизации (п. 3.2 договора).
Оставшаяся неоплаченная часть стоимости объекта приватизации в размере сумма вносится в срок не позднее 30 рабочих дней с даты заключения договора (п. 3.2, 3.3.1. договора), то есть до 01.08.2024 г.
18.07.2024 г. фио обратилась в ДГИ адрес с письмом (претензией) с просьбой согласовать отсрочку уплаты оставшейся части стоимости объекта приватизации в размере сумма посредством заключения дополнительного соглашения к договору № 78-01000/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес, а в случае продолжения действий обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств сторон по договору, также просила расторгнуть договор и вернуть оплаченный задаток (л.д. 22-25).
Письмом от 14.08.2024 г. № ДГИ-ЭГР-12500/24-2 ДГИ адрес не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1, изложенных в письме (претензии) от 18.07.2024 г. (л.д. 34).
Из письма следует, что ФИО1 начислены пени в размере сумма за не поступление оставшихся денежных средств в установленные договором размере и сроки.
В период проведения аукциона и заключения договора в Арбитражном суде адрес рассматривались дела с участием адрес Москвы: № А40-25078/24, № А40-25106/24, о чем продавец сообщил покупателю (п. 2.3 договора).
ООО «Звезда Востока» обратилось в Арбитражный суд адрес с иском к адрес Москвы о признании решений об отказе в заключении договора купли-продажи и об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконными.
Определением Арбитражного суда адрес от 23.05.2024 года по делу № А40-25106/2024, оставленным без изменения постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 12.08.2024 г. № 09АП-42610/2024, признано незаконным и отменено решение адрес Москвы от 31.01.2024 г. № ДГИ-Э-11571/24/1 об утрате преимущественного права выкупа (л.д. 46-52).
По делу № А40-25078/2024, рассматриваемому в Арбитражном суде адрес, ООО «Звезда Востока» обратилось с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 92,50 кв.м, кадастровый номер 77:10:0001006:2211, расположенного по адресу: адрес, пом. 1Н.
Определением Арбитражного суда адрес от 17.07.2024 года иск ООО «Звезда Востока» к адрес Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Звезда Востока» и адрес Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес площадью 92,5 кв.м, с кадастровым номером 77:10:000106:2211 удовлетворен.
Из общедоступной картотеки арбитражных дел, размещенной на интернет-странице https://kad.arbitr.ru, следует, что постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 г. № 09АП-54492/2024 решение Арбитражного суда адрес от 17.07.2024 г. по делу № А40-25078/2024 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда адрес от 20.02.2025 г. решение Арбитражного суда адрес от 17.07.2024 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 г. по делу №А40-25078/2024 оставлены без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.
Возражая против исковых требований, ответчик указал, что в целях предоставления ООО «Звезда Востока» преимущественного права выкупа арендуемого имущества ДГИ адрес были инициированы мероприятия по оценке рыночной стоимости указанной недвижимости и в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и распоряжением адрес Москвы от 27.11.2023 г. № Ю1302 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, ФИО2, д. 4, корп. 1, пом. 1Н, общей площадью 92,5 кв. м» адрес Москвы в установленном порядке по всем известным ДГИ по адрес адресам, в том числе на юридический адрес для подписания заказными почтовыми отправлениями от 30.11.2023 исх. № 33-6-1119432/23-(0)-3 и исх. № 33-6-1119432/23-(0)-4 было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости для подписания в электронном виде усиленной квалифицированной электронной подписью. Учитывая, что по состоянию на 26.01.2024 г. подписанный ООО «Звезда Востока» проект договора в ДГИ адрес не был представлен, информация о подаче ООО «Звезда Востока» искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта отсутствовала, ООО «Звезда Востока» утратило преимущественное право на приобретение объекта с 27.01.2024 г.
В соответствии с п. 7 Распоряжения от 27.11.2023 № 101302 в случае утраты преимущественного права заявителем арендуемое имущество подлежало продаже с торгов в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ.
Согласно выписке из протокола от 18.06.2024 г. № 21000005000000019657 об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности адрес (извещение на сайте www.torgi.gov.ru № 21000005000000019657), победителем аукциона признан единственный участник фио
Подав заявку на участие в аукционе и став участником электронной продажи, истец тем самым подтвердила, что ознакомлена и согласна с существующим положением объекта недвижимости и условиями его приобретения.
Задаток возвращается в течение 5 календарных дней с даты подведения итогов аукциона всем участникам аукциона, за исключением победителя аукциона/Единственного участника электронного аукциона.
Задаток, перечисленный победителем аукциона/Единственным участником электронного аукциона, засчитывается в сумму платежа по договору купли-продажи.
При уклонении или отказе победителя аукциона/Единственного участника электронного аукциона) от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества, победитель аукциона/Единственный участник электронного аукциона утрачивает право на заключение указанного договора, задаток не возвращается.
По состоянию на 02.08.2024 г. на финансово-лицевой счет договора поступили денежные средства в размере сумма по платежному поручению от 08.07.2024 г. № 27996 (перечисленный задаток адрес).
Задолженность по основному долгу составляет сумма, в соответствии с п. 5.1 договора начислены пени в размере сумма
Суд не находит вышеуказанные возражения ответчика состоятельными, поскольку на основании решений суда по делам № А40-25106/2024 и № А40-25078/2024 решения ДГИ адрес об отказе в заключении договора купли-продажи и об утрате преимущественного права ООО «Звезда Востока» на приобретение арендуемого имущества признаны недействительным, и урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Звезда Востока» и адрес Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Таким образом, на момент рассмотрения дела права на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, пом. 1Н, перешли ООО «Звезда Востока».
Факт отсутствия надлежащего взаимодействия между ДГИ адрес и ООО «Звезда Востока» до момента заключения между адрес Москвы и ФИО1 договора № 78-01000/24 купли-продажи недвижимого имущества, а затем дальнейших судебных притязаний между адрес Москвы и ООО «Звезда Востока», нельзя поставить в вину ФИО1, указывая на то, что участник аукциона должен действовать осмотрительно, разумно и объективно оценивать ситуацию.
У истца ФИО1, как у добросовестного участника гражданского оборота возникли обоснованные сомнения относительно правомерности проведения аукциона с последующим заключением договора купли-продажи объекта приватизации с ФИО1, которые породили неопределенность относительно правового положения ФИО1 как покупателя объекта приватизации и судьбы самого объекта приватизации.
По смыслу пункта 6.1.1. договора в случае выявление обстоятельств и прав третьих лиц, препятствующие продаже объекта приватизации, расторжение договора является обязательным для сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
Истцом, воспользовавшимся своим правом, в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора, однако, от ответчика получен отказ.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора № 78-01000/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес от 21.06.2024 года, заключенного между адрес Москвы и ФИО1 заявлены обосновано и подлежат удовлетворению.
Учитывая, что недвижимое имущество по договору покупателю передано не было, уплаченный истцом задаток в размере сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии со ст.ст. 88, 98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Как следует из представленных документов, истец при подаче иска в суд понесла расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, что подтверждается чеками по операции от 21.08.2024 г. на сумму сумма и на сумму сумма (л.д. 19, 20).
Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении иска.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.
Расторгнуть договор №78-01000/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес от 21 июня 2024 года, заключенный между Департаментом городского имущества адрес и ФИО1 по итогам аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности адрес.
Взыскать с Департамента городского имущества адрес в пользу ФИО1 денежные средства в счет уплаченного задатка в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Савёловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Решение принято судом в окончательной форме 22 сентября 2025 года.