Апелляционное определение по делу № 2-34/2023 от 19.07.2023

Судья Щербина И.С. УИД 57RS0023-01-2022-004326-93

Дело № 33-1653/2023

№ 2-34/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 июля 2023 года г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Золотухина А.П., Раковой Н.Н.,

при секретаре Юдиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Орла, Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о передаче разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, на разрешение суда,

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 24 марта 2023 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Должикова С.С., выслушав объяснения представителя администрации г. Орла, Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла по доверенности ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1 – ФИО3, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.Орла, Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла (далее –УМИЗ администрации г.Орла) о передаче разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, на разрешение суда.

В обоснование указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> площадью 197,9 кв.м, кадастровый номер №

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 8247 кв.м, находящемся в муниципальной собственности.

В ответ на ее обращение о заключении договора аренды земельного участка, УМИЗ администрации г. Орла было подготовлено Соглашение к договору земельного участка от 11 июня 2008 г. №

С указанным в соглашении размером доли земельного участка и размером годовой арендной платы истец не согласилась. В досудебном порядке урегулировать спор не удалось.

По указанным основаниям, уточнив исковые требования, просила суд урегулировать в судебном порядке разногласия, возникшие при заключении Соглашения к договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 г№ по пункту 1.8 и пункту 3.11.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла заключить с ФИО1 соглашение к договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. № о внесении в договор следующих изменений:

Раздел 1 договора дополнить следующим пунктом:

1.8. Арендодатель представляет, а Арендатор 11 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, площадью 8247 кв.м, местоположением <адрес>, в том числе: Арендатор 11 – 316,9 кв.м.

Пункт 3.1 раздела 3 Договора дополнить подпунктом 3.1.11:

3.1.11 для Арендатора 11 – 12 125,4 руб. (двенадцать тысяч сто двадцать пять) руб. 40 коп. в год.

3. В последующие календарные годы годовая арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего года.

Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах и подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Моментом заключения соглашения является дата вступления в законную силу решения суда по делу.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № на срок по <дата>

Судом постановлено обжалуемое решение, которым иск ФИО1 удовлетворен.

В апелляционной жалобе УМИЗ администрации г. Орла просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Указывает, что первоначально договор аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. № был заключен между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и закрытым акционерным обществом <...> (далее – ЗАО <...>»). С 01 марта 2015 г. на основании решения Орловского городского Совета народных депутатов от 19 марта 2015г. №62/1113-ГС право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Орла, перешло к администрации г. Орла. В соответствии с дополнительными соглашениями к договору аренды от 11 июня 2008 г. № в договор вступили ФИО., ФИО В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. № размеры обязательств каждого из арендаторов определены соразмерно долям в праве на принадлежащие им здания, строения, сооружения, помещения.

Между тем, ФИО1 требует установления иного порядка внесения платы за земельный участок, а именно, уменьшить размер приходящейся на нее доли земельного участка при расчете размера арендной платы. Однако это повлечет соразмерное увеличение арендной платы для других арендаторов, что возможно только с согласия всех арендаторов либо по решению суда. Согласия от остальных арендаторов на изменение размера арендных платежей не имеется, в рамках настоящего спора требования о пересмотре условий договора и изменении размера долей земельного участка, приходящихся на всех участников договора аренды от 11 июня 2008 г. №, ФИО1 не заявлялись.

При изложенных обстоятельствах, по мнению апеллятора, оснований для удовлетворения иска и внесения изменений в договор аренды в предложенном истцом варианте не имелось.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> площадью 197,9 кв.м., кадастровый номер №

ФИО1 обратилась в УМИЗ администрации г.Орла с заявлением о заключении договора аренды на часть земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания, согласно предложенной схеме.

Письмом администрации г. Орла от 20 января 2022 г. сообщено, что предложенная истцом схема расположения границ испрашиваемого земельного участка площадью 271 кв.м согласована.

18 апреля 2022 г. ФИО1 был вручен проект Соглашения к договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. № согласно которому в аренду предоставляется земельный участок площадью 648,08 кв.м. Стоимость аренды земельного участка определена в размере 24 839,83 руб. в год.

Разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка в части арендуемой площади земельного участка и размера арендной платы, между ФИО1 и УМИЗ администрации г. Орла в досудебном порядке не урегулированы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу судом по ходатайству истца была назначена судебная техническая экспертиза.

Согласно заключению индивидуального предпринимателя ФИО. от 16 ноября 2022 г. №, на земельном участке с кадастровым номером № расположены следующие объекты капитального строительства: производственное (складское) здание, объект №1, площадью 712 кв.м; стоянка (открытая, бывший ангар), объект №2, площадью 368 кв.м; ангар (принадлежащий истцу), объект №3, площадью 198 кв.м; здание, объект №4, площадью 28 кв.м; производственное (складское) здание, объект №5 площадью 1174 кв.м. Общая площадь всех объектов, расположенных на земельном участке площадью 8 247 кв.м. с кадастровым номером №, составляет 2 480 кв.м.

Таким образом, доля земельного участка, приходящегося на истца, составит 658,09 кв.м. Размер арендной платы, рассчитанной по соответствующей формуле с учетом индекса инфляции 1,078, составит 25 175,78 руб.

Согласно дополнительному заключению от 13 марта 2023 г. №, площадь земельного участка с кадастровым номером №, используемая в качестве дороги общего пользования для въезда, проезда и парковки транспортных средств, составляет 3370 кв.м+837 кв.м (площадь, которая не находится в фактическим пользовании объекта №5) = 4207 кв.м.

Площадь объекта №2 (стоянка, бывший ангар) составляет 368 кв.м и не включена в расчет. В случае включения данного объекта в состав земельного участка с кадастровым номером №, используемая в качестве дороги общего пользования площадь земельного участка составит 3 370 кв.м + 837 кв.м + 368 кв.м =4 575 кв.м.

Площадь земельного участка с кадастровым номером №, находящаяся в фактическом пользования объекта №5 и имеющая ограждение, составляет 2 635 кв.м, из которых под частью здания 1 391 кв.м, площадь вокруг здания, соответственно, 1 244 кв.м.

Оставшаяся площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 6 437 кв.м (8 247 кв.м – 1 244 кв.м - 198 кв.м (объект №3) – 368 кв.м (объект №2).

Разрешив спор, суд удовлетворил иск в полном объеме.

При этом исходил из того, что представленный истцом расчет площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания, и расчет арендной платы является верным.

Мотивируя свои выводы, указал, что после уточнения площадей, занимаемых объектами на спорном участке, доля земельного участка истца составит 316,9 кв.м, поскольку пользоваться участком, огороженным и фактически используемым объектом №5, и земельным участком площадью 837 кв.м в тех площадях, которые предоставляются по договору аренды, не представляется возможным. Соответственно, по мнению районного суда, размер арендной платы должен быть установлен в размере 12 125,40 руб. в год.

Судебная коллегия полагает, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для его изменения.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы земельного законодательства, в том числе, платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно частям 1 и 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (часть 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установлено по делу, принадлежащее ФИО1 нежилое помещение площадью 197,9 кв.м, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 8 247 кв.м, находящимся в муниципальной собственности.

В настоящее время арендаторами указанного земельного участка являются ЗАО <...> ФИО. и ФИО

Из пояснений представителя ответчиков в суде апелляционной инстанции следует, что при расчете долей земельных участков, предоставленных в аренду ЗАО <...> ФИО и ФИО использовался показатель общей площади помещений, расположенных на земельном участке, без учета площади объекта, принадлежащего ФИО1 После определения размера доли земельного участка, предоставляемого в аренду истцу, и подписания с ней соответствующего соглашения, УМИЗ администрации г.Орла будут подготовлены и направлены для заключения остальным арендаторам земельного участка с кадастровым номером № дополнительные соглашения.

Размер доли земельного участка определяется по формуле: Sзу/Sо х Sп, где Sзу - площадь земельного участка, Sо - общая площадь всех помещений, расположенных на земельном участке, Sп - площади здания (помещения), которому пропорциональна искомая доля земельного участка.

Площадь земельного участка кадастровым номером № составляет 8 247 кв.м, общая площадь всех помещений, расположенном на земельном участке, 2 480 кв.м.

Площади принадлежащих арендаторам помещений составляют: ЗАО <...>» - 1428,5 кв.м, ФИО. – 68 кв.м, ФИО. -346,4 кв.м. Соответственно, площадь доли земельного участка, приходящегося на ЗАО <...>», составит 4 968,5 кв.м, ФИО. - 236,51 кв.м, ФИО. – 1 204,83 кв.м.

Разрешая спор, суд исходил из того, что размер доли земельного участка истца в земельном участке с кадастровым номером № должен быть определен без учета площади земельного участка, фактически используемого объектом №5, и земельного участка, площадью 837 кв.м., доступа к которому у арендаторов, кроме собственника объекта №5 не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенным правовым обоснованием принятого решения.

При рассмотрении дела судом первой инстанции, а также в заседании суда апелляционной инстанции, сторона истца настаивала на том, что размер приходящейся на нее арендной платы должен быть не только пропорциональным площади принадлежащего ей нежилого помещения, но и исключать площадь земельного участка, которым ФИО1 не может пользоваться фактически в силу его занятия иным арендатором.

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 данной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Следовательно, в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Из приведенных норм права, а также разъяснений по их применению следует, что площадь помещения, принадлежащего конкретному арендатору (при условии заключения договора аренды со множественностью на стороне арендаторов), является критерием для расчета размера арендной платы, приходящейся на его долю, однако не свидетельствует о выделении в фактическое пользование такого арендатора конкретной площади земельного участка.

Изложенное районным судом учтено не было, что привело к изменению установленного законом порядка расчета размера арендной платы, что недопустимо.

В случае нарушения конкретными арендаторами права ФИО1 на пользование арендованным земельным участком, восстановление такого права, при наличии к тому оснований, может осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При определении размера приходящегося на долю ФИО1 земельного участка и арендной платы за него, судебная коллегия полагает необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Соответственно, размер доли земельного участка ФИО1 составит 8247 кв.м/2480 кв.м х 197,9 кв.м =658,09 кв.м.

Размер арендной платы, рассчитанной по формуле А=КС х КА х Ки, с учетом индекса инфляции 1,078, составит 25 175,78 руб.

По указанным основаниям решение суда подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Орла от 24 марта 2023 г. изменить.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции.

Исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла, Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о передаче разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, на разрешение суда удовлетворить частично.

Урегулировать в судебном порядке разногласия, возникшие при заключении Соглашения к договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 г. № по пункту 1.8 и пункту 3.11.

Раздел 1 договора дополнить следующим пунктом:

1.8. Арендодатель представляет, а Арендатор 11 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – эксплуатация и обслуживание производственных зданий и сооружений, площадью 8247 кв.м, местоположением <адрес>, в том числе: Арендатор 11 – 658,09 кв.м.

Пункт 3.1 раздела 3 Договора дополнить подпунктом 3.1.11:

3.1.11 для Арендатора 11 – 25176,78 рублей в год.

Моментом заключения соглашения является дата вступления в законную силу решения суда по делу.

Мотивированное определение изготовлено 26 июля 2023 г.

Председательствующий

Судьи