Судья Скородумов Д.Н. № 33-1542/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«05» июля 2023 года

г. Кострома

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ильиной И.Н.,

судей Ивановой О.А., Зиновьевой Г.Н.,

при секретаре Агафоновой М.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № по апелляционной жалобе Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 28 февраля 2023 года по иску ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы о признании незаконным бездействия, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.А., объяснения представителя ФИО1 ФИО6, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд признать незаконным отказ Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома на срок до 29 ноября 2054 года с ФИО1, изложенный в письме от 01 марта 2022 года №, и обязать Управление и имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома на срок до 29 ноября 2054 года с ФИО1 в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца адвокат ФИО6 представила уточненные исковые требования, в которых просит признать незаконным отказ Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома на срок до 29 ноября 2054 года с ФИО1, изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, а также бездействие Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы по заключению дополнительного соглашения о замене арендодателя к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома на срок до 29 ноября 2054 года с ФИО1, обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы заключить дополнительное соглашение о замене арендодателя к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома на срок до 29 ноября 2054 года с ФИО1, подтвердить возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок, направить расчет арендной платы за использование земельного участка в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Определением суда от 22 декабря 2022 года суд перешел к рассмотрению дела по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка по правилам гражданского судопроизводства.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Управление Росреестра по Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 28 февраля 2023 года постановлено:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, право на оформление в письменной форме договора аренды на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> в течении одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

В апелляционной жалобе Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований. Указывает, что какие-либо документы, подтверждающие действие договора аренды, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений и ФИО1, в Управление, как правопреемнику прав и обязанностей по всем договорам аренды земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено на территории г. Костромы, не передавались, что объективно не позволяло установить юридический факт действия договора. Более того, департамент сообщал Управлению, равно как сообщал и суду о том, что договор прекращен 18 января 2010 года в связи с истечением срока его действия. Считает, что договор прекратил свое действие ввиду утраты арендатором интереса к предмету аренды, что подтверждается отсутствием внесения арендных платежей в порядке, предусмотренном договором аренды и дополнительным соглашением к договору и на реквизиты, указанные, в том числе в письме департамента от 11 января 2010 года, что истцом не оспаривалось. Отмечает, что какое-либо взаимодействие между департаментом и истцом на протяжении длительного периода времени отсутствовало, расчеты не осуществлялись, уведомления об изменении размера арендной платы не направлялись, а само обращение истца в Управление с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка свидетельствует об отсутствии между уполномоченным органом и ФИО1 арендных правоотношений и с учетом указанного обращения такое процессуальное поведение истца суду следовало квалифицировать в качестве злоупотребления правом. Управление считает, что договор прекратил свое действие ввиду отсутствия воли как арендодателя так и арендатора на дальнейшее возобновление действия договора. Отсутствует воля на возобновление действия договора в настоящее время и у Управления (более того, имеются возражения относительно его возобновления на неопределенный срок, что уже в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, является препятствием для констатации факта действия такого договора), а учитывая, что срок действия договора не является определенным, сохранение договора на неопределенный срок с возможностью немотивированного отказа арендодателя от его последующего исполнения, право и преследуемый интерес ФИО1 на дальнейшее длительное использование спорного земельного участка не восстановит, что не учтено судом. Также обращает внимание, что решение суда содержит противоречивые выводы. Так, в решении суд указывает, что договор является возобновленным на неопределенный срок, так как по истечении срока его действия арендатор предложил пользоваться спорный участком. Между тем, далее суд признает за истцом право на оформление в письменной форме договора аренды спорного участка и обязывает Управление заключить с истцом договор аренды участка, что фактически приводит к задвоению договорных арендных отношений и правовой неопределенности относительно того, какой договор аренды действует (должен действовать) или должен быть заключен вновь. Кроме того, указывает, что решение суда не содержит условий, на которых договор аренды должен быть заключен с момента вступления в законную силу, а возложение обязанности по заключению такого договора противоречит нормам материального и процессуального права и практике их применения.

Проверив материалы настоящего дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность решения суда, приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

Судом установлено, что на основании постановления Администрации города Костромы от 29 ноября 2005 года № «Об уточнении площади и переоформлении права на земельный участок по <адрес>, ФИО1» истцу предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м по <адрес> для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 19.02.2009 №/з «О предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка по <адрес>а» ФИО1 предоставлен в аренду на срок одиннадцать месяцев земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м для эксплуатации индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

17 марта 2009 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № в соответствии с п.1.1 Договора которого арендодатель предоставил, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель «земли населенных пунктов», кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях эксплуатации индивидуального жилого дома. Срок аренды участка устанавливает с 19.02.2009 года по 18.01.2010 года.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № от 17 марта 2009 года, заключенным между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО1 15 марта 2010 года, пункты 3.1 и 3.3 Договора, устанавливающих размер аренды платы и порядок его изменения, изложены в новой редакции.

Письмом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 11 января 2010 года № ФИО1 уведомлен о том, что Департамент имущественных земельных отношений Костромской области подтверждает, что на основании ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка № от 17.03.2009, расположенного по адресу: <адрес> (цель предоставления: эксплуатация индивидуального жилого дома), продлен на неопределенный срок.

По информации предоставленной Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области от 21 июля 2022 №, согласно сохранившейся в департаменте информации, по вышеуказанному договору арендатором 18.03.2010 года осуществлена оплата задолженности по договору за период с 19.02.2009 года по 18.01.2010 года в размере <данные изъяты> руб. и пени в размере <данные изъяты> руб. Иных платежей по договору аренды земельного участка от 17.03.2009 года № не поступало. Начисления арендной платы по договору после 18.01.2010 года не производилось.

С 01 марта 2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы на основании вступившего в силу Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, осуществляет Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы.

28 января 2022 года истец обратился в управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка.

Управление в письменном ответе от 01.03.2022 г. № указало истцу, что правовые основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № отсутствует.

В связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая возникший спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что договор аренды земельного участка от 17 марта 2009 года является возобновленным на неопределенный срок, так как по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком.

Оснований не согласиться с выводом суда об удовлетворении требований истца коллегия не усматривает. Между тем, полагает, что решение суда подлежит отмене, поскольку постановляя резолютивную часть решения, суд фактически изменил требования истца.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия.

По делу видно, что спорный земельный участок предоставлялся истцу на основании договора аренды от 17 марта 2009 года. Вышеуказанным письмом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 11 января 2010 года № ФИО1 был уведомлен о продлении договора аренды на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ. Сведений о том, что стороны договора отказывались от договора аренды, материалы дела не содержат. В адрес истца каких-либо уведомлений о том, арендодатель (Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области) считал бы договор аренды расторгнутым, а истцу предписывалось сдать земельный участок по акту приема-передачи, не направлялось. С 2005 года по настоящее время ФИО1 пользуется земельным участком.

Наличие у ФИО1 задолженности по арендным платежам не свидетельствуют об отсутствии договорных отношений по аренде между сторонами.

Таким образом, оснований считать, что договорные отношения по аренде между сторонами отсутствуют, не имеется.

Довод ответчика о том, что департаментом имущественных и земельных отношений в адрес управления не были переданы документы о продлении срока аренды, основанием к отказу со стороны ответчика, как правопреемника департамента, в оформлении договорных отношений с истцом не являются.

Поскольку суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, не учел, что исходя из содержания уточненных исковых требований, истец фактически просил оформить договорные отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома, в соответствии с требованиями действующего законодательства, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении уточненных требований истца, с возложением на ответчика Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы оформить с ФИО1 договорные отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 474,22 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома, на срок до 29 ноября 2054 года, в соответствии с требованиями действующего законодательства, установив срок - в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определил а:

решение Свердловского районного суда г. Костромы от 28 февраля 2023 года отменить, принять по делу новое решение, которым уточненные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы оформить с ФИО1 договорные отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома, на срок до 29 ноября 2054 года, в соответствии с требованиями действующего законодательства, в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Апелляционное определение может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 24 июля 2023 года.