Решение по делу № 2-274/2025 от 22.05.2025 - об обязании в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда устранить нарушения законодательства в жилищно-коммунальной сфере путём проведения мероприятий по ремонту балконов в нежилом помещении с кадастровым номером 61:46:0012001:2123, расположенных на втором этаже №, № и на третьем этаже №, №.

УИД: 61RS0010-01-2024-004397-16 № 2-274/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 мая 2025 года г. Батайск

Судья Батайского городского суда Ростовской области - Заярная Н.В.,

с участием помощника прокурора города Батайска Ростовской области - Каштановой М.В., представителя ответчика ТСЖ «Гастелло 10» - ФИО1 по доверенности от 09.08.2024 года, адвоката Ванюниной Е.В. по ордеру от 30.01.2025 года,

при секретаре - Захарцевой Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-274/2025 по иску прокурора г. Батайска Ростовской области, обратившегося в суд с иском в интересах неопределённого круга лиц, к ТСЖ «Гастелло 10» об обязании в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда устранить нарушения законодательства в жилищно-коммунальной сфере путём проведения мероприятий по ремонту балконов в нежилом помещении с кадастровым номером 61:46:0012001:2123, расположенных на втором этаже №, № и на третьем этаже №, №.

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г. Батайска <адрес> обратился в суд с иском в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц, к ТСЖ «Гастелло 10» об обязании в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда устранить нарушения законодательства в жилищно-коммунальной сфере путём проведения мероприятий по ремонту балконов (лоджий) многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В процессе рассмотрения дела по существу прокурор <адрес> исковые требования уточнил и просил суд обязать ТСЖ «Гастелло 10» в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда устранить нарушения законодательства в жилищно-коммунальной сфере путём проведения мероприятий по ремонту балконов в нежилом помещении с кадастровым номером 61:46:0012001:2123, расположенных на втором этаже №, № и на третьем этаже №, № (л.д. 123).

Определением судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ИП ФИО2 (л.д. 111-112).

Представитель истца - помощник прокурора г. Батайска <адрес> - Каштанова М.В., в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить их в полном объём.

Представители ответчика ТСЖ «Гастелло 10» - ФИО1, выступающая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, адвокат Ванюнина Е.В., выступающая по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38), в судебном заседании возражали, просили суд отказать в удовлетворении иска прокурора <адрес>.

Третье лицо - ИП ФИО2, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена судом надлежащим образом, что подтверждается сведениями почтового идентификатора (л.д. 175-176).

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившегося третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований прокурора <адрес> по следующим основаниям:

Прокуратурой <адрес> была проведена проверка исполнения ТСЖ «Гастелло-10» требований законодательства в жилищно-коммунальной сфере.

Материалами дела установлено, что ТСЖ «Гастелло-10» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным жилым домом по <адрес>.

Согласно ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

В силу ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения.

Аналогичные требования закреплены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

Так, согласно п. 10 указанных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В силу пункта 11 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества в МКД обеспечивается выполнением периодических работ технического характера (таких, как осмотры элементов общего имущества, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка).

Согласно пункту 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в МКД для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

В силу пункта 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД.

Работы по текущему ремонту - это работы разового характера, выполняемые в определённые сроки в отношении определённого элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Как следует из пункта 7 приложения № 7 «Перечень работ, относящихся к текущему ремонту» к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённым постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, восстановление или замена отдельных участков и элементов балконов относится к текущему ремонту.

С учётом этого ремонт балконных плит осуществляется за счёт средств, выделяемых на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В силу положений вышеуказанных норм права ремонт балконов относится к работам по текущему ремонту.

Согласно пп. 4.1 п. 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 11.10.2024 года № 59623-ДН/04 «Об управлении многоквартирным домом» принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. При этом закон не конкретизирует, должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом либо утверждается график ремонта на год или на иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год.

Как следует из приведённых положений, состав работ по текущему ремонту не может быть установлен законом и не должен указываться в договоре управления МКД. Он утверждается общим собранием собственников помещений в МКД.

Частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Пункт 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД.

Как следует из приведённых положений законодательства, лицо, осуществляющее управление МКД, обязано выполнять работы по содержанию общего имущества в МКД в объёме не менее Минимального перечня, при этом собственники помещений в МКД обязаны оплачивать указанные работы.

Таким образом, перечень работ по текущему ремонту общего имущества в МКД утверждается решением общего собрания собственников помещений в МКД.

Из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ следует, что инициатором созыва общего собрания собственников помещений в МКД могут являться собственник(и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления.

Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации не только не определил обязанность, но и не предоставил право товариществу собственников жилья, которое управляет МКД, быть инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, ЖК РФ предоставил такое право инициирования проведения общих собраний собственникам помещений в МКД.

В частности, как следует из части 2 статьи 45 ЖК РФ, внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

При этом собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в МКД, должен обеспечить проведение общего собрания собственников - сформулировать повестку дня, определиться с датой, местом и формой проведения общего собрания, подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Если же в правление товарищества собственников жилья обращаются собственники (собственник), обладающие не менее чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, правление обязано осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений МКД, а именно в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания; каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 ЖК РФ (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

При этом следует отметить, что в данном случае указанные собственники также будут выступать в качестве инициаторов общего собрания. При этом правление товарищества собственников жилья будет являться лицом, уполномоченными на организацию и проведение такого собрания.

В соответствии с пп 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения правлением товарищества собственников жилья общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 ЖК РФ.

Как следует из правовой позиции, выраженной Минстроем России в письме от 28.08.2015 года № 27535-ОЛ/04 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в МКД» финансирует проведение общего собрания собственников помещений в МКД и несёт соответствующие расходы инициатор созыва общего собрания, а именно:

- в случае, если собрание проводится по инициативе любого собственника - то этот собственник;

- если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, - указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения правлением товарищества общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как пояснили суду представители ответчика и установлено материалами дела, в мае 2024 года в ТСЖ «Гастелло-10» поступило заявление ИП ФИО2, являющейся собственником нежилого помещения площадью 481 кв.м., расположенного в многоквартирном жилом доме по <адрес>, с требованием о проведении общего собрания собственников жилых помещений МКД в связи с разрушением балконных плит со стороны указанного нежилого помещения.

Представители ТСЖ «Гастелло-10» ДД.ММ.ГГГГ провели визуальный осмотр, в ходе которого было установлено, что вышеуказанные балконы не остеклены, ограждение балконов кирпичное мокрое, бетонная плита мокрая и происходит отслаивание бетона. Разрушение бетонного основания плит происходит в связи с постоянным попаданием осадков на плиту. Указанные балконы необходимо остеклять и устанавливать козырьки (указанные работы не относятся к текущему ремонту), в противном случае, даже в случае осуществления ремонтных работ, балконные плиты продолжат разрушаться. Закрыть и опломбировать входы на балконы не представилось возможным, поскольку вход в здание был закрыт, все помещения ИП ФИО2 сдаёт в аренду, получая доход от сдачи коммерческой недвижимости.

ТСЖ «Гастелло-10» разъяснило ИП ФИО2 порядок созыва общего собрания собственников жилых помещений МКД.

Несмотря на указанные разъяснения, ИП ФИО2 не указала, каким образом и за чей счёт будет финансироваться проведение общего собрания собственников помещений в МКД, относительно проведения текущего ремонта балконных плит, не дала гарантий относительно предоставления такого финансирования, не указала формулировки предлагаемых вопросов повестки общего собрания и иную необходимую информацию, не выступила инициатором проведения общего собрания собственников помещений МКД. Не выступил таким инициатором также никто из иных собственников помещений МКД.

С учётом указанных обстоятельств ТСЖ «Гастелло-10» не могло в полном объёме осуществить предусмотренные частью 6 статьи 45 ЖК РФ мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, не желая выступать в качестве инициатора созыва общего собрания собственников МКД, ИП ФИО2 обратилась в Государственную жилищную инспекцию <адрес> и Прокуратуру г. Батайска <адрес> с соответствующими заявлениями.

По результатам рассмотрения обращения ИП ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №-ОГ/9330 Государственная жилищная инспекция <адрес> провела внеплановую проверку №, по результатам проведения которой нарушений со стороны ТСЖ «Гастелло 10» не было выявлено, что подтверждается материалами проверки (л.д.167-172).

Кроме того, как следует из пунктов 17, 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) проводится по решению общего собрания собственников помещений МКД.

Помимо этого, работы по ремонту должны выполняться в соответствии с проектом на разработку которого также требуется финансирование.

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, средства, получаемые ТСЖ от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер, не поступают в собственность ТСЖ, которое распоряжается данными средствами в интересах собственников конкретного дома в соответствии с целевым назначением и исключительно на основании решений общего собрания собственников помещений МКД.

Также в ТСЖ отсутствует специальный фонд на проведение текущего ремонта.

Утверждение порядка образования и использования такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (п.5 ч.2 ст.145 ЖК РФ), однако такое собрание не проводилось, специальный фонд не создавался.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 01.03.2022 года № 5-КГ21-155-К2, удовлетворение требования собственника жилого помещения в многоквартирном доме, связанного с единоличным распоряжением общим имуществом собственников помещений такого многоквартирного дома, без получения соответствующего согласия общего собрания собственников многоквартирного дома, противоречит требованиям закона.

Таким образом, при отсутствии решения общего собрания собственников помещений ТСЖ «Гастелло 10» не вправе самостоятельно использовать денежные средства на осуществление текущего ремонта, поскольку это противоречит требованиям закона.

С учётом изложенного и установленных в процессе рассмотрения дела по существу обстоятельств, учитывая вышеуказанные нормы права, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований прокурора <адрес>, обратившегося в суд с иском в интересах неопределённого круга лиц, к ТСЖ «Гастелло 10» об обязании в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда устранить нарушения законодательства в жилищно-коммунальной сфере путём проведения мероприятий по ремонту балконов в нежилом помещении с кадастровым номером 61:46:0012001:2123, расположенных на втором этаже №, № и на третьем этаже №, №.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований прокурора г. Батайска <адрес>, обратившегося в суд с иском в интересах неопределённого круга лиц, к ТСЖ «Гастелло 10» об обязании в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда устранить нарушения законодательства в жилищно-коммунальной сфере путём проведения мероприятий по ремонту балконов в нежилом помещении с кадастровым номером 61:46:0012001:2123, расположенных на втором этаже №, № и на третьем этаже №, №, - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в порядке подачи апелляционной жалобы через Батайский городской суд Ростовской области.

Судья Заярная Н.В.

Решение в окончательной форме принято 22 мая 2025 года.