№
Решение вступило в законную силу
«____» _________________ 2026 г.
Судья________________ Х.Х. Даов
Решение
Именем Российской Федерации
<дата>
г.<адрес>
Терский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: председательствующего - судьи Даова Х.Х.,
при секретаре с/з Кандроковой А.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к МУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР» о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде,
установил:
<дата> ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к МУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР» о сохранении в реконструированном состоянии жилого помещения и признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде.
В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником <адрес>, расположенной по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, на первом этаже многоквартирного дома.
Истец сослался на то, что им совместно с супругой ФИО2 на общие денежные средства выполнены работы по реконструкции указанной квартиры путем устройства пристройки площадью 23,99 кв.м, в связи с чем общая площадь квартиры, по утверждению истца, составила 90,79 кв. м (66,8 кв. м + 23,99 кв. м).
Как указано в исковом заявлении, реконструкция осуществлялась на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного местной администрацией г.<адрес> <дата>, со сроком действия до <дата>
Истец отметил, что своевременно срок действия указанного разрешения не продлил, что, по его доводам, препятствует оформлению результатов реконструкции в установленном порядке.
ФИО1 указал, что <дата> обращался к ответчику по вопросу оформления пристройки, однако письмом администрации ему отказано в продлении срока действия разрешения на строительство со ссылкой на положения градостроительного законодательства о необходимости обращения за продлением в установленный срок до истечения действия разрешения.
Также истец указал, что по объекту имеется проектная документация, рабочий проект на установку дополнительного газового оборудования, постановление местной администрации о проведении автономного отопления.
С учетом изложенного истец просил суд: сохранить жилое помещение (<адрес> по адресу: КБР, <адрес>) в реконструированном состоянии с указанием общей площади 90,79 кв. м; признать право собственности на квартиру в реконструированном виде.
В ходе рассмотрения дела истцом подано заявление об изменении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором истец, ссылаясь на нахождение в зарегистрированном браке с ФИО2 и выполнение работ на общие денежные средства, просил признать за ФИО1 и ФИО2 общее право собственности на <адрес> реконструированном виде общей площадью 90,79 кв. м, а также прекратить право собственности на квартиру площадью 66,80 кв. м, зарегистрированное на имя истца.
Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле в суд не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.
От истца ФИО1 поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.
От представителя ответчика МУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР», и.о. главы администрации ФИО3 поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме.
На основании ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие указанных лиц и их представителей.
Исследовав материалы настоящего гражданского дела суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 12, 209, 218 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (№ от <дата>), что <адрес>, расположенная по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, имеет кадастровый №, общую площадь 66,8 кв. м, этаж 1. Право общей совместной собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано <дата> за ФИО1 и ФИО2, ограничения (обременения) прав не зарегистрированы.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (№№ от <дата>) данная квартира является частью многоквартирного дома, кадастровый №, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (№№ от <дата>), указанный многоквартирный дом располагается на земельном участке с кадастровым №, адрес <адрес>, площадь 6621 ± 28 кв. м, ВРИ: среднеэтажная жилая застройка, категория: земли населенных пунктов. В разделе «права» указано, что право не зарегистрировано, данные о правообладателе отсутствуют. При этом на участке зарегистрированы обременения (аренда) в пользу нескольких физических лиц, в основном с 49-летними сроками, с датой государственной регистрации ряда записей <дата> и отдельной записи <дата> План (схема) участка в выписке визуально показывает размещение объектов (в т.ч. «линейки» строений, похожих на гаражные боксы) в пределах контура участка.
В судебном заседании также исследован Протокол № общего собрания собственников помещений МКД по адресу <адрес> от <дата>, в соответствии с которым собранием принято решение о выделении частей земельного участка придомовой территории, на которых расположены капитальные гаражи собственников помещений в многоквартирном доме указанным лицам для заключения соответствующего договора аренды земельного участка.
Разрешением на строительство № № от <дата>, выданным местной администрацией г.<адрес>, ФИО1 разрешена реконструкция объекта капитального строительства – «Реконструкция квартиры с пристройкой помещения» по адресу: КБР, <адрес>, на площади реконструкции 85,5 кв. м, срок действия разрешения установлен до <дата> Проектная документация на пристройку к квартирам №, 36, 39 в <адрес> в <адрес>, выполненная ООО «Коммунпроект» в 2012 году, имеется в материалах дела.
Указание в разрешении на строительство параметра «площадь реконструкции 85,5 кв. м» само по себе не подменяет определение общей площади квартиры после выполнения работ, которая устанавливается по результатам технических измерений при подготовке документов для государственного кадастрового учета. Используемые в разрешении формулировки характеризуют объем разрешенных к выполнению работ и не исключают уточнения общей площади жилого помещения по итогам обмеров. Различие терминологии («площадь реконструкции» и «общая площадь квартиры») не свидетельствует о выходе выполненной реконструкции за пределы правового режима земельного участка и не опровергает соблюдение условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Суд принимает во внимание, что в материалах дела отсутствуют сведения о продлении срока действия разрешения на строительство после <дата>, равно как отсутствуют сведения о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ввод реконструированной части) либо о выполнении административной процедуры оформления результата реконструкции; при таких обстоятельствах выполненная пристройка по своему правовому режиму подлежит оценке как результат самовольной реконструкции (самовольная постройка) при наличии предусмотренных законом признаков.
Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Одновременно п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом при наличии совокупности условий, в частности: если у лица имеются права на земельный участок, допускающие размещение соответствующего объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом суд учитывает разъяснения, изложенные в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в соответствии с которыми принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ).
С учетом положений жилищного законодательства о принадлежности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который необходим для его обслуживания, собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (возникновение права в силу закона), суд приходит к выводу о наличии у истца вещного права, допускающего использование соответствующей части придомовой территории в целях обслуживания принадлежащего им жилого помещения, при условии соблюдения прав иных собственников.
Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от <дата> подтверждается, что собственники помещений в <адрес> в <адрес> единогласно выразили согласие на узаконение пристройки к <адрес> предоставили ФИО1 и ФИО2 право совершать необходимые действия по оформлению права собственности на пристройку.
Доказательств наличия возражений других собственников помещений многоквартирного дома либо заявлений о нарушении их прав и интересов, связанных с сохранением пристройки, суду не представлено.
Согласно строительно-техническому заключению ООО «Гео-Эксперт» №/№ от <дата>, выполненному по результатам обследования <адрес>, нарушений строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил, а также требований технических регламентов не выявлено, конструктивные элементы здания и пристройки находятся в работоспособном состоянии, исследуемый объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Пристройка и реконструированный балкон в <адрес> соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам землепользования и застройки и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Заключение ООО «Гео-Эксперт» суд признает относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено специализированной организацией, содержит описание проведенных обследований, ссылки на примененные нормативные документы, анализ технического состояния строительных конструкций и выводы о соответствии реконструированного объекта требованиям безопасности. Оснований сомневаться в компетентности лиц, проводивших обследование, и объективности сделанных выводов судом не установлено, ходатайств о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы сторонами не заявлено.
При этом действующее гражданское и градостроительное законодательство не содержит требования о том, что для признания права собственности на самовольную постройку суд обязан назначать именно государственную судебную экспертизу либо что выводы негосударственной экспертной организации не могут быть положены в основу судебного решения. Установленное нормативными актами ограничение на проведение судебных строительно-технических экспертиз по делам о самовольных постройках исключительно государственными судебно-экспертными учреждениями относится к случаям, когда экспертиза назначается судом в процессуальном порядке. Оно не препятствует использованию заключений иных специализированных организаций в качестве письменных доказательств при условии их оценки в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив указанные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что спорная пристройка возведена истцом и его супругой на основании разрешения на строительство, в пределах принадлежащей им квартиры на первом этаже многоквартирного дома, с соблюдением требований проектной документации, строительных и противопожарных норм.
Сам факт непредставления истцом заявления о продлении срока действия разрешения на строительство в предусмотренный законом срок свидетельствует о нарушении административного порядка оформления реконструкции, однако сам по себе не свидетельствует о несоответствии возведенного объекта установленным требованиям и не исключает возможность судебной защиты права истца посредством признания права собственности на созданный объект при наличии условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.
Учитывая наличие разрешения на реконструкцию, проектной документации, положительного строительно-технического заключения, согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также признание иска органом местного самоуправления, суд приходит к выводу, что на день обращения в суд спорное помещение в реконструированном состоянии соответствует установленным требованиям, его сохранение не нарушает права и законные интересы иных лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: КБР, <адрес>, в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от <дата> № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и ФИО1, и ФИО2 обладают долей в праве на указанный земельный участок как собственники <адрес>. Следовательно, условие о наличии у застройщика права на земельный участок, допускающего строительство соответствующего объекта, также выполнено.
Сведения Единого государственного реестра недвижимости о наличии зарегистрированных обременений (аренды) отдельных частей земельного участка в пользу физических лиц не опровергают принадлежность земельного участка к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Как установлено судом, протоколом № общего собрания собственников помещений МКД по адресу: КБР, <адрес> от <дата> принято решение о выделении частей придомовой территории, занятых капитальными гаражами собственников помещений, соответствующим лицам для заключения договоров аренды земельного участка, что свидетельствует о предоставлении в пользование частей общего имущества по воле собственников при отсутствии данных о нарушении прав и законных интересов иных лиц.
Следовательно, ФИО1 и ФИО2, как собственники <адрес>, обладают долей в праве на указанный земельный участок, а условие о наличии у лица прав на земельный участок, допускающих размещение спорной пристройки в целях обслуживания жилого помещения, также выполнено.
При таких обстоятельствах суд считает, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ имеются условия для признания права собственности на спорную пристройку за истцом и его супругой как лицами, осуществившими ее создание для себя и обладающими необходимым правом на земельный участок.
Заявленное истцом требование о прекращении государственной регистрации права общей совместной собственности на <адрес> прежних характеристиках по существу направлено на приведение сведений Единого государственного реестра недвижимости в соответствие фактическому состоянию объекта после реконструкции. Между тем, изменение характеристик объекта недвижимости (в том числе общей площади) не влечет прекращения права собственности на объект. Соответствующие изменения подлежат отражению в Едином государственном реестре недвижимости в порядке государственного кадастрового учета изменений. При таких обстоятельствах указанное требование как самостоятельный способ защиты удовлетворению не подлежит. Решение суда о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру в реконструированном виде является достаточным основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Истцом не заявлено требований о распределении судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к МУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР» о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде удовлетворить частично.
Сохранить жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, в реконструированном состоянии, определив общую площадь <адрес>,79 кв. м.
Признать за ФИО1, <дата> года рождения, (паспорт гражданина РФ серии № № выдан Отделением УФМС России по КБР в <адрес> <дата>) и ФИО2, <дата> года рождения, (паспорт гражданина РФ серии № № выдан МВД по КБР <дата>) право общей совместной собственности на <адрес>, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, кадастровый №, в реконструированном виде общей площадью 90,79 кв. м.
В удовлетворении требования ФИО1 о прекращении государственной регистрации права общей совместной собственности на <адрес> по адресу: КБР, <адрес>, кадастровый №, общей площадью 66,8 кв. м, как не соответствующую изменившимся характеристикам объекта недвижимости, отказать.
Настоящее решение является основанием для осуществления органом регистрации прав государственного кадастрового учета изменений характеристик <адрес> (увеличение общей площади до 90,79 кв. м) и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР через Терский районный суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено <дата>
Судья
Х.Х. Даов