Решение по делу № 2-5652/2023 от 20.12.2023 - о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка №Новое Сонино/ПД/132 от 21.11.2021г, взыскании денежных средств по договору, взыскании неустойки, штрафных санкций, судебных расходов.

УИД 50RS0007-01-2023-008144-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 декабря 2023 года г. Домодедово

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Е.А. Мазина

при секретаре Е.Ю. Кармаева

с участием:

истца ФИО1, представителя истца ФИО2 по доверенности от 13.09.2023г, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 27.09.2023г,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5652/2023 по иску ФИО1 к ООО «Земельный экспресс» о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка №Новое Сонино/ПД/132 от 21.11.2021г, взыскании денежных средств по договору, взыскании неустойки, штрафных санкций, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с требованиями к ООО «Земельный экспресс» о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка №Новое Сонино /ПД/132 от 21 ноября 2021г, взыскании с ответчика денежных средст в счет возврата уплаченной цены по договору купли-продажи в размере 918 100 руб, неустойки, рассчитаной на основании ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 918 100 руб, уплаченных по договору оказания услуг №Новое Сонино/РВ/132 от 21.11.2021г. денежных средств в размере 24000 руб, штрафа по ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», судебных расходов по оплате госпошлины 4600 руб, судебных расходов по оплате услуг представителя 100000 руб.

Исковые требования мотивированы следующим.

21 ноября 2021г между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №Новое Сонино/ПД/132, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка, который будет сформирован в будущем в результате проведения межевых работ по разделу исходного земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью 314 043кв. м, адрес земельного участка: Московская обл. Домодедовский р-н, д. Сонино, цена участка определена в 918 100 руб.

По смыслу раздела 4 предварительного договора, основной договор должен быть заключен не позднее 21 ноября 2022г, цена договора оплачена истцом полностью.

Поскольку предварительный договор обязывает приобретателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, заключенный договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

На основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей».ввиду нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку ( пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна быть осуществлена. до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно оплаченной им суммы.

В день заключения предварительного договора между сторонами был также заключен договор оказания услуг №Новое Сонино/РВ/132 от 21 ноября 2021г, предметом которого является представление интересов заказчика в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, с целью регистрации права собственности на земельный участок, стоимость по которому составляет 24000 руб, в связи с тем.что истец отказался от основного договора, договор оказания услуг не может быть исполнен ответчиком.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ООО «Земельный экспересс» иск не признал. Между сторонами действительно был заключен вышеуказанный предварительный договор, по условиям которого стороны установили, что основной договор купли-продажи земельного участка будет заключен в течение 10 рабочих дней с момента наступления последнего из условий, как то проведение продавцом мероприятий по установлению разрешенного вида использования исходного земельного участка на «для индивидуального жилищного строительства», проведение продавцом мероприятий по межеванию исходного земельного участка с регистрацией права собственности на земельный участок, образованный в результате раздела.исполнение покупателем обязательств по полной оплате стоимости земельного участка. Провести указанные мероприятия по разделу и изменения целевого использования земельного участка было невозможно без принятия Администрацией г/о Домодедово Генерального плана. Считает, что истец злоупотребляет своими правами, так требование о расторжении договора ими было получено одновременно с иском в Останкинский суд, иск в суд – только первый лист

В адрес ответчика посредством электронной почты поступила претензия истца от 11.06.2023г с предложением заключить основной договор купли-продажи участка №№, общей площадью 797 кв.м, расположенного по адресу: Московская обл, Домодедовский р-н, д. Сонино.

На указанную претензию истца ответчиком был дан ответ 21.06.2023г, что на дату предъявления претензии провести мероприятия по установлению разрешенного вида использования исходного земельного участка на «для индивидуального жилищного строительства», а также осуществить мероприятия по межеванию исходного земельного участка не предоставляется возможным в связи с тем, что исходный земельный участок относился к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для малоэтажной жилой застройки». На указанном земельном участке было установлено ограничение в виде комплексного и устойчивого развития территории, которое должно было быть снято после утверждения органом местного самоуправления Генерального плана г/о Домодедово. Срок по принятию Генерального плана был запланирован на июль 2023г, ввиду чего изменение вида использования земельного участка, а также заключение основного договора был отодвинут соразмерно срока решения вопроса относительно исходного земельного участка.

Истцу было предложено: подождать принятие Геплана, расторгнуть предварительный договор путем подписания соглашения о его расторжении и возврата денежных средств, заменить земельный участок на уже сформированные участки в п. Бунино или д. Шахово г/о Домодедово, в том числе с большей площадью.

На указанное предложение истец не ответил. Таким образом, предварительный договор остается действующим до исполнения обязательств по нему ответчиком.

Поскольку Генплан был утвержден, ответчик направил пакет документов на проведение межевых работ по разделу исходного земельного участка в отделение МБУ г/о Домодедово «МФЦ» 20.10.2023г, номер заявки МФЦ -0555/2023-5283464-1, подписание договора должно было произойти в конце ноября 2023г. Стоимость услуг на представителя в размере 100000 руб несоразмерна рыночным ценам за ведение подобного рода дел.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны и их представителей, приходит к следующим выводам.

21 ноября 2021 года между ФИО1 (покупатель) и ООО "Земельный экспресс", был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, который будет сформирован в будущем в результате проведения межевых работ по разделу исходного земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью 314 043 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для малоэтажной жилой застройки. расположенный по адресу: Московская обл, р-н Домодедовский, д. Сонино. Характеристики будущего земельного участка: ориентировочная площадь 797 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ИЖС, адрес участка: Московская обл, р-н Домодедовский, д. Сонино.

Стоимость земельного участка определена в размере 918 100 руб., которую покупатель оплачивает в течение 3 календарных дней с даты подписания предварительного договора (пункт 2.2 договора). Обязательства по полной оплате стоимости земельного участка должны быть исполнены покупателем до заключения сторонами основного договора, путем зачисления ответчику на расчетный счет, указанный в реквизитах договора, либо наличными в кассу (п. 2.1 договора).

Стороны пришли к соглашению, что основной договор будет заключен в течение 10 рабочих дней с момента наступления последнего из указанных в п.п. 4.1.1. 4.1.2, 4.1.3 договора по времени условий: проведения продавцом мероприятий по установлению разрешенного вида использования исходного земельного участка на «для индивидуального жилищного строительства», с внесением соответствующих изменений в ЕГРН, проведения продавцом мероприятий по межеванию исходного земельного участка с регистрацией права собственности на земельный участок, образованный в результате раздела, о чем в ЕГРН будет произведена запись о праве собственности продавца, в срок не позднее 12 месяцев с даты подписания договора, исполнения покупателем обязательств по полной оплате стоимости земельного участка.

П. 6.1 Договора предусмотрено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение всех обязательств по договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить, а также вследствие изменения процедуры рассмотрения органами исполнительной власти правоустанавливающей документации, изменения порядка оформления ранее согласованных решений, запретительных актов Правительства РФ, министерств, ведомств и учреждений местных и региональных органов власти. Сроки исполнения обязательств сдвигаются соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства.

Истцом полностью произведена оплата цены предварительного договора и цены договора оказания услуг на расчетный счет ООО «Земельный экспресс».

Судом установлено, согласно общедоступной информации, что Генеральный план был утвержден Решением Совета Депутатов от 14.07.2023 №1-4/1346.

Из буквального толкования п. 4.1 договора о сроке заключения основного договора следует, что он определяется совокупностью условий по межеванию и изменению разрешенного вида использования исходного земельного участка

Соответственно, выполнить предусмотренное п. 4.1.1 обязательство по изменению разрешенного вида использования исходного земельного участка на «для индивидуального жилищного строительства» с внесением соответствующих изменений в ЕГРН можно было после указанного времени, т.е после 14.07.2023г.

В силу статей 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии спунктами 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачи-вает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Законодательство о защите прав потребителей подлежит применению к отношениям сторон предварительного договора, если по его условиям гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести товары (работы, услуги). Установление таких обстоятельств применительно к предварительному договору в каждом случае должно предполагать следование правилам о толковании договора, установленным в ст. 431 ГК РФ. Если целью (предметом) предварительного договора, понятие которого приведено в ст. 429 ГК РФ, действительно является только обязательство сторон заключить соответствующий основной договор в будущем, а не как таковая обязанность по передаче потребителю соответствующего товара, то такой договор как таковых потребительских правоотношений не устанавливает.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Заключенным междусторонам предварительным договором предусмотрена цена продаваемого имущества.

П. 2.1 Договора предусмотрено, что обязательства по полной оплате стоимости земельного участка должны быть исполнены покупателем до заключения сторонами основного договора, путем зачисления ответчику на расчетный счет, указанный в реквизитах договора, либо наличными в кассу

Принимая во внимание указанные обстоятельства, характер и содержание заключенного предварительного договора, суд полагает, что просрочка продавца, учитывая положение п. 4.1 Договора, не наступила, следовательно, требование о взыскание неустойки в пользу истца заявлено неправомерно.

Требование о расторжении договора и взыскании неустойки в размере 918 100 руб истец подал 23.09.2023г, что следует из чека на отправку заказной корреспонденции ответчику, как объяснил представитель ответчика, она была получена одновременно с иском в Останкинский районный суд города Москвы, при этом ответчик не возражал против расторжения договора путем заключения соглашения и возврата денежных сумм по нему, предлагая также как альтернативу другие земельные участки.

Оснований для применения п. 6 ст. 13 закона РФ «О защите прав потребителей» за отказ в добровольном порядке от удовлетворения требований потребителя у суда не имеется, т.к условиями договора не предусмотрено его односторонне расторжение по инициативе покупателя.

Поскольку у истца потерян интерес к договору из-за отсутствия конкретных сроков его заключения, после заключения договора прошло 2 года, а продавец не выполнил за это время взятых обязательств по межеванию и изменению целевого использования участка, учитывая, что ответчик против расторжения договора не возражает, требования истца о расторжении предварительного договора суд признает правомерными, предварительный договор – подлежащим расторжению.

Поскольку истцом не заявлено требований о расторжении договора оказания услуг от 21.11.21г., однако от его исполнения истец также отказался, суд находит требования истца о взыскании денежных средств по двум договорам обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к издержкам в том числе отнесены расходы на оплату услуг представителя. В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены следующие расходы по делу: госпошлина 4600 руб и 100000 руб на оплату услуг представителей. Судом удовлетворены требования истца в размере 50, 65% от заявленных, размер расходов, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца составляет 52 949, 90 руб. (104600*50,65%)

Руководствуясь ст. ст. 194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка от 21 ноября 2021г №Новое Сонино/ПД/132, заключенный между ФИО1 и ООО «Земельный экспресс».

Взыскать с ООО «Земельный экспресс» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) денежную сумму по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 21 ноября 2021г №Новое Сонино/ПД/132 в размере 918 100 руб 00 коп( Девятьсот восемнадцать тысяч сто рублей 00 копеек).

Взыскать ООО «Земельный экспресс» ( ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) денежную сумму по договору оказания услуг от 21 ноября 2021г № Новое Сонино/ПД/132 в размере 24 000 руб 00 коп (Двадцать четыре тысячи рублей 00 коп).

В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании неустойки, штрафных санкций- отказать.

Взыскать ООО «Земельный экспресс» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований (50, 65%), что составляет 52 979 руб. 90 коп

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Домодедовский городской суд Московской области в течение одного месяца со дняего принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Домодедовский городской суд.

Председательствующий Е.А. Мазина

Решение изготовлено

25 декабря 2023г