Производство № 2а-3290/2025
УИД 28RS0004-01-2025-005055-74
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 июня 2025 г. г. Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Мухина Е.О.,
при секретаре Бывшевой В.А.
с участием представителя административных истцов – ФИО1, ФИО2 – ФИО3, представителя административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, специалисту Райчихинского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ФИО5 о признании незаконным уведомления о приостановлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права, возложении на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление административных истцов об изменении назначения и вида разрешенного использования здания,
установил:
ФИО1 и ФИО2, действуя в лице своего представителя ФИО3, 7 апреля 2025 г. обратились в Благовещенский городской суд Амурской области с настоящим иском, в обоснование указав, что являются собственниками индивидуального жилого дома с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** – и земельного участка с кадастровым номером *** с разрешенным видом использования – многоквартирный жилой дом; административные истцы имеют по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанно недвижимое имущество.
7 марта 2025 г. административные истцы обратились в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением № КУВД-001/2025-11813143, в котором просили изменить назначение и вид разрешенного использования здания с кадастровым номером *** с индивидуального жилого дома на многоквартирный дом с образованием в доме трех помещений: квартир №№ 1, 2 и встроенного гаража.
Уведомлением от 25 марта 2025 г. № КУВД-001/2025-11813143/2 были приостановлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права по мотиву отсутствия акта ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и решения администрации г. Благовещенска о переводе помещения из нежилого в жилое в соответствии со ст. 23 ЖК РФ.
Административные истцы полагают указанное решение административного ответчика незаконным и необоснованным, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утв. Постановление Администрации города Благовещенска от 30.01.2025 N 479, принадлежащий административным истцам дом с кадастровым номером *** расположен в функциональной зоне Ж-4, градостроительные регламенты которой допускают размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенным (пристроенным) гаражом, соответственно заявителями был избран надлежащий вид разрешенного использования здания из числа установленных градостроительными регламентом соответствующей территориальной зоны, при этом получение каких-либо дополнительных разрешений, в том числе органов регистрации, законодательством не предусмотрено.
По мнению административных истцов в силу положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесение сведений в ЕГРН в отношении собственности субъектов правоотношений носит заявительный характер, а нормы данного закона не предписывают органу государственной регистрации проверять те обстоятельства, которые прямо не предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Сведения о назначении и виде разрешенного использования здания относятся к дополнительным сведениями об объекте недвижимого имущества и внесение в ЕГРН дополнительных сведений либо изменений таких сведений производится в порядке межведомственного информационного взаимодействия или в заявительном порядке (по обращению правообладателя), при этом ограничением для внесения таких сведений в уведомительном порядке являются случаи, когда внесение этих сведений влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.
Принадлежащее административным истцам здание с кадастровым номером *** в настоящий момент имеет разрешенный вид использования «индивидуальный жилой дом», при этом фактически данное здание является двухквартирным жилым домом, поскольку в нем имеются две квартиры и встроенный гараж с обособленным использованием и самостоятельными входами, что подтверждено техническим планом дома; также данный дом расположен на принадлежащем ФИО1 и ФИО2 земельном участке с разрешенным видом использования – малоэтажный многоквартирный жилой дом.
Основанием для принятия административными ответчиками оспариваемого решения о приостановлении государственного кадастрового учета послужило отсутствие акта ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, при этом государственный регистратором не было учтено, что изменение назначения и вида разрешенного использования здания не требует проведения его реконструкции, поскольку никакие изменения в планировку и конструкцию здания не вносились, в связи с чем в ввиду ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требовалось. Данный факт подтверждается в техническом плане – заключении кадастрового инженера.
Также административные истцы полагали несостоятельной ссылку административного ответчика в оспариваемом решении на ст. 23 ЖК РФ, поскольку указанная норма права регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, что в настоящем случае не производилось.
В оспариваемом решении административным ответчиком в нарушение п. 71 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, не указаны конкретные несоответствия форы и (или) содержания технического плана, а также не указано, какой именно необходимо предоставить документы об изменении назначения здания, и какая конкретная норма права предусматривает обязанность административных истцов предоставить данный документ.
На основании изложенного административные ответчики просили суд признать незаконным уведомление от 25 марта 2025 г. № КУВД-001/2025-ого813143/2 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, а также возложить на Управление Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление от 7 марта 2025 г. № КУВД-001/2025-11813143 об изменении назначения и вида разрешенного использования здания с кадастровым номером ***: с индивидуального жилого дома на многоквартирный жилой дом с образованием трех помещений (квартир №№ 1, 2 и встроенного гаража).
Определениями суда от 29 апреля и 6 мая 2025 г. к участию в деле была привлечена в качестве заинтересованного лица администрацию г. Благовещенска, в качестве административного соответчика – специалист Райчихинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области ФИО5
В судебном заседании представитель административных истцов – ФИО1, ФИО2 – ФИО3 пояснила, что административным ответчиком не были представлены какие-либо дополнительные доказательства в подтверждение законности оспариваемого решения, при этом из материалов дела усматривается, что в конструкцию принадлежащего административным истцам дома не вносились изменения, реконструкцию дома не проводили. Представленное решение апелляционной комиссии не содержит доводов о том, что нужно исправить административным истцам в заявлении, чтобы были изменены параметры объекта недвижимости. При этом доводы ответчиком о применении норм права по аналогии не являются правильными, а ссылки на конкретную норму права, которая не была соблюдена административными истцами при обращении с заявлением оспариваемое решение так же не содержит. Спорный жилой дом фактически уже является многоквартирным домом, при этом статус земельного участка был изменен, так как дом является двухквартирным.
Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области – ФИО4 в судебном заседании поддержала доводы письменных возражений на административный иск, указав, что в конструкцию принадлежащего административным истцам здания были внесены изменения: изменилось количество этажей, размер площади был изменен, также появился еще один вход в здание. для регистрации права на многоквартирный жилой дом требуется разрешение на ввод в эксплуатацию, при этом такое разрешение не было представлено административными истцами, а ЕГРН содержит сведения о реконструкции индивидуального жилого дома. Таким образом, административные истцы злоупотребили правом, обратившись со спорным заявлением, поскольку пытались зарегистрировать право на многоквартирный жилой дом, минуя предусмотренную законом процедуру ввода его в эксплуатацию.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь положениями ст.ст. 150, ч. 6 ст. 226 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданам предоставлено право обратиться в суд с требованиями об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.
Согласно ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушают права и свободы заявителя, а также не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту.
Срок на обращение в суд с настоящим административным иском ФИО1 и ФИО2 не пропущен.
Судом установлено, что в соответствии с представленными доказательствами ФИО1 и ФИО2 действительно являются собственниками объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка. На указанном земельном участке по адресу: *** – также расположено принадлежащее административным истцам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого) здание с кадастровым номером ***, назначение здания – жилой дом, вид разрешенного использования – малоэтажный многоквартирный жилой дом (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до четырёх этажей, включая мансардный).
Согласно техническому плану здания от 20 сентября 2024 г., подготовленному кадастровым инженером ФИО6 в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о назначении (виде разрешенного использования) здания, кадастровым инженером были внесены, среди прочего, сведения о назначении указанного здания – многоквартирный дом, о виде разрешенного использования объекта недвижимости – малоэтажный многоквартирный жилой дом (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до четырёх этажей, включая мансардный) В связи с отсутствием у заказчика кадастровых работ проектной документации технический план был подготовлен на основании предусмотренной законодательством Декларации об объекте недвижимости. При изменении сведений о назначении (виде разрешенного использования) объекта недвижимости с кадастровым номером *** в многоквартирный дом реконструкция, переоборудование, перепланировка объекта недвижимости с кадастровым номером *** не производились.
При этом согласно техническому плану здания от 6 июня 2024 г., подготовленному кадастровым инженером ФИО7 в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о местоположении (определение границ объекта учета), количестве этажей и площади здания с кадастровым номером *** в результате выполненной реконструкции. Кадастровым инженером были внесены, среди прочего, следующие сведения: количество контуров здания – 4; площадь здания – 677 кв.м; количество этажей здания – четыре, в т.ч. один подземный. Здание находится в пределах земельного участка с кадастровым номером ***, адрес земельного участка: ***, квартал 85; вид разрешенного использования: индивидуальный жилой дом. В связи с отсутствием у заказчика кадастровых работ проектной документации технический план был подготовлен на основании предусмотренной законодательством Декларации об объекте недвижимости.
7 марта 2025 г. административные истцы ФИО1 и ФИО2, действуя в лице своего представителя ФИО3, обратились в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением № КУВД-001/2025-11813143, к которому, среди прочего, был приложен технический план помещения от 5 марта 2025 г., выполненный кадастровым инженером ФИО6 для постановки на государственный кадастровый учет трех помещений, расположенных в здании с кадастровым номером ***, образованных в результате изменения сведений о назначении (виде разрешенного использования) здания. В связи с отсутствием у заказчика кадастровых работ проектной документации, технический план был подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости. При изменении сведений о назначении (виде разрешенного использования) объекта недвижимости с кадастровым номером *** в многоквартирный дом реконструкция, переоборудование, перепланировка объекта недвижимости с кадастровым номером *** не производились.
В результате рассмотрения указанного заявления от 7 марта 2025 г. государственный регистратор принял решение о приостановлении учетно-регистрационных действий в связи с тем, что заявителями не были представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, а форма и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.
Рассматривая оспариваемое решение административного ответчика и доводы административных истцов, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ оснований для удовлетворения административного иска.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
В силу ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Таким образом, индивидуальный жилой дом и многоквартирный жилой дом – это принципиально различные типы объектов недвижимости с точки зрения их конструкции, назначения и правового режима, в том числе ввиду того, что ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что для строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") не требуется выдача разрешения на строительство. Также действующим законодательством для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 ГрК РФ.
При этом фактически действия по разделению существующего индивидуального жилого дома на три изолированных помещения (две квартиры и нежилое помещение – гараж) с изменением его назначения на многоквартирный дом представляет собой реконструкцию объекта капитального строительства, поскольку в силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция требует получения разрешения на строительство в соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ, проведения самой реконструкции в соответствии с полученным разрешением и проектной документацией, а также получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 ГрК РФ.
Вместе с тем, обращаясь с заявлением от 7 марта 2025 г., административные истцы пытались изменить назначение и характеристики объекта, то есть фактически создать новый объект – многоквартирный дом без проведения юридически значимой процедуры реконструкции, предусмотренной ГрК РФ. Вместе с тем, сам по себе раздел объекта в натуре на помещения не меняет его исходного назначения как индивидуального жилого дома без проведения в установленном порядке реконструкции и надлежащего ввода в эксплуатацию в новом качестве – в качестве многоквартирного дома.
При этом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный (реконструированный) объект недвижимости, в частности на многоквартирный дом, осуществляются органами государственной регистрации исключительно на основании разрешения на ввод его в эксплуатацию: п. 3 ч. 1 ст. 14, ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в силу которых государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.
Таким образом, ссылки представителя Управления Росреестра по Амурской области на необходимость предоставлении административными истцами акта ввода в эксплуатацию многоквартирного дома является законным и обоснованным, поскольку без этого документа проведение учетно-регистрационных действий в отношении принадлежащего ФИО1 и ФИО2 здания невозможно.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в силу ч. 10 ст. 55 ГрК РФ является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В соответствии с ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о помещении, за исключением сведений о площади помещения и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение, либо на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. При этом в представленном для осуществления государственного кадастрового учета техническом плане от 5 марта 2025 г. отсутствуют сведения о проектной документации и (или) о ином документе, предусмотренном названной нормой. Предоставленный с заявлением административных истцов от 7 марта 2025 г. технический план сформирован в отношении многоквартирного дома, в то время как в ЕГРН в отношении принадлежащего административным истцам здания внесены сведения как об ином объекте недвижимости – о жилом доме.
Также необходимо отметить, что в силу ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Учитывая, что федеральным законодательством не урегулирован порядок изменения назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом», а в силу ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в случае если реконструкция соответствующего жилого дома не проводилась либо действующим законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство и ввод соответствующего объекта в эксплуатацию в связи с его реконструкцией, суд приходит к выводу, что в указанном случае являются обоснованными ссылки административного ответчика на возможность применения по аналогии положений ст. 23 ЖК РФ и осуществления учета изменений в части изменения назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом» на основании акта уполномоченного органа местного самоуправления.
Также, как следует из содержания заявления административных истцов от 7 марта 2025 г., запрашиваемое ими осуществление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права, предполагало образование в составе объекта недвижимости нового нежилого помещения - встроенный гараж, что также требовало получения соответствующего решения органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое помещение, принимаемого в порядке, установленном ст. 23 ЖК РФ.
Таким образом, отсутствие решения уполномоченного органа местного самоуправления о переводе гаража из нежилого в жилое помещение являлось самостоятельным и законным основанием для приостановления регистрационных действий административным ответчиком.
Кроме того, хотя вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером ***, на котором расположено спорное здание административных истцов установлен как «многоквартирный жилой дом», что потенциально допускает размещение на нем многоквартирного дома, это не отменяет требования к самому объекту капитального строительства, а именно: такой объект капитального строительства должен быть создан (в данном случае реконструирован) и введен в эксплуатацию в установленном ГрК РФ порядке, само же по себе наличие допускающего размещение многоквартирного дома вида разрешенного использования у земельного участка с кадастровым номером *** не является единственным и достаточным условием для осуществления государственного кадастрового учёта по спорному заявлению административных истцов.
При таких обстоятельствах решение Управления Росреестра по Амурской области и его должностного лица по приостановлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права являются законными и обоснованным, поскольку требуемое административными истцами изменение назначения дома с индивидуального жилого дома на многоквартирный дом с образованием отдельных помещений представляет собой реконструкцию, требующую прохождения процедур получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке ст. ст. 51, 55 ГрК РФ. Отсутствие же разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома является безусловным основанием для отказа в кадастровом учете и регистрации прав на такой объект. Кроме того, образование в составе жилого дома отдельного нежилого помещения (встроенного гаража) и его перевод в статус нежилого помещения требует отдельного решения органа местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ, которое не было представлено административными истцами при обращении к административному истцу с заявлением от 7 марта 2025 г. № КУВД-001/2025-11813143.
Таким образом, требования административного иска не подлежат удовлетворению в полном объёме. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175 – 180, 227 КАС РФ, суд
решил:
отказать в удовлетворении административное искового заявления ФИО1 и ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, специалисту Райчихинского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ФИО5 о признании незаконным уведомления о приостановлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права от 25 марта 2025 г. № КУВД-001/2025-11813143/2, а также о возложении на административных ответчиков обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 и ФИО2 от 7 марта 2025 г. № КУВД-001/2025-11813143 об изменении назначения и вида разрешенного использования здания с кадастровым номером *** с индивидуального жилого дома на многоквартирный жилой дом с образованием трех помещений (квартир №№ 1,2 и встроенного гаража).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.О. Мухин
Решение в окончательной форме изготовлено 31 июля 2025 г.