Решение по делу № 2-2321/2024 от 17.03.2025

47RS0011-01-2024-000417-31

Дело № 2-508/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ломоносов 17 марта 2025 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Полторака Е.Г.,

при секретаре Максимовой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-508/2025 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с настоящим иском к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № № от 31 октября 2021 года денежные средства в размере 367 276 рублей 80 копеек, расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 15 000 рублей 00 копеек, неустойки за нарушение требований потребителя за период 24 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года в размере 1% от суммы 367 276 рублей 80 копеек., что составляет 326 875 рублей 64 копейки, неустойки за нарушение требований потребителя за период с 01 июля 2025 по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от суммы 367 276 рублей 80 копеек за каждый день просрочки, неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № № от 31 октября 2021 года за период с 01 сентября 2023 года по 21 октября 2023 года в размере 153 125 рубля 52 копейки, штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей 00 копеек, расходы на изготовление нотариальной доверенности в размере 2 200 рублей

Впоследствии истцы изменили исковые требования, просили суд также взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченные денежные средства в размере 136 063 рубля, расходы на изготовление технического плана в размере 7500 рублей.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 31 октября 2021 года между ними и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № №, оплата по которому была произведена истцами в полном объеме, однако объект долевого строительства не был передан в предусмотренный договорами срок, а после передачи в объекте были обнаружены строительные недостатки и его площадь была меньше, чем предусмотрено договором.

Полагая свои права, как потребителей нарушенными, истцы были вынуждены обратиться в суд с названными требованиями.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доверили право представления своих интересов ФИО3, который поддержал исковые требования с учетом изменений, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика направил возражения на исковое заявление, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, а в случае удовлетворения - уменьшить размер неустойки, морального вреда и иных санкций в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, оценив представленные доказательства по правилам, предусмотренным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 31 октября 2021 года между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом № № (далее – ДДУ) квартиры, находящейся по строительному адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №

Согласно ДДУ ответчик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) Жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участникам долевого строительства, расположенный в Жилом доме Объект, а Участники обязуются принять Объект и уплатить обусловленную настоящим Договором цену. Принятые истцами обязательства в части оплаты по ДДУ были исполнены в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.

В соответствии с ДДУ Застройщик обязан передать Участникам Объект, качество которого соответствует условиям настоящего Договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

Вместе с тем, ответчик исполнил обязательства ненадлежащим образом, поскольку передал объект со строительными недостатками.

Согласно статье 309, статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно пункту 6.2 Договора участия в долевом строительстве № СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.2/6/4(1) от 31 октября 2021 года гарантийный срок составляет 5 лет.

Исходя из указанных правовых норм, потребитель вправе заявить о наличии недостатков в строении в течение установленного гарантийного срока, который составляет пять лет.

В ходе эксплуатации объекта недвижимости в пределах установленного для него гарантийного срока были обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта строительства, что отражено в заключении по определению стоимости устранения строительных недостатков № 36261 от 23 октября 2023 года, составленным ИП ФИО8

Выявленные дефекты являются значительными требующими их устранения, которые подтверждаются экспертным заключением по определению стоимости устранения строительных недостатков № 36261 от 23 октября 2023 года, составленным ИП ФИО8, согласно которому стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>., <адрес> составляет 717 480 рублей 00 копеек.

7 декабря 2023 года истцы направили ответчику претензию о возмещение расходов на устранение строительных недостатков и выплаты неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства, на которую ответ не был получен, в связи с чем истцы обратились в суд с заявленными требованиями.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика не оспаривал исковые требования истцов по праву, вместе с тем, оспаривал стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>., <адрес>, а также просил о снижении неустойки и штрафа, об отказе во взыскании компенсации морального, заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.

Определением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18 сентября 2024 года была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «СПЕКТР».

Согласно заключению эксперта ООО «СПЕКТР» №023-ЛМ/2024 от 12.12.2024 г., в результате проведения экспертизы качества отделочных работ в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>., <адрес>, выявлены нарушения требований действующей нормативной документации. Общая стоимость работ (включая замену материалов) по устранению всех обнаруженных дефектов и недостатков составляет 367 276 рублей 80 копеек.

Суд соглашается с выводами эксперта, приведенными в заключении, поскольку оно мотивированно, обоснованно, содержит последовательные ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом вышеизложенного, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, соразмерно стоимости устранения строительных недостатков сумму в размере 367 276 рублей 80 копеек, полагая указанную сумму отвечающей интересам и балансу сторон.

Истцами заявлены требования о взыскании неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя по Договору участия в долевом строительстве № № от 31октября 2021 года, за период с 24 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года в размере 1% от суммы 367 276 рублей 80 копеек.

Согласно статье 2 Федерального закона от 08 августа 2024 года N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" При определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

В статье 3 указанного выше Федерального закона указано, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции до 8 августа 2024 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции до 8 августа 2024 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В связи с тем, что нормы Федерального закона от 08 августа 2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяют размер неустойки подлежащей начислению за период со дня вступления в силу данного Федерального закона (т.е. с 1 сентября 2024 года), а истцами заявлены требования о взыскании с 24 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года, то в данном случае неустойка будет определяться без учета изменений внесенных данным Федеральным законом.

Согласно пункту 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Также, в соответствии с пунктом 5.8 Договора участия в долевом строительстве, в случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 (Сорок пять) дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, установленного настоящим пунктом, ЗАСТРОЙЩИК уплачивает УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, за каждый день просрочки неустойку, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Таким образом, ответственность Ответчика в виде неустойки в размере 1 % предусмотрена и Договором.

Из материалов дела следует, что 7 декабря 2023 года истцы направляли ответчику претензию о возмещении своих расходов на устранение недостатков в связи с наличием в объекте строительных недостатков, претензия получена ответчиком 13 декабря 2023 года, но оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителей о возмещении своих расходов на устранение недостатков с 24 декабря 2023 года (по истечении 10 дней с момента получения претензии) по 21 марта 2024 года, размер неустойки за указанный период составляет составляет 326 875 рублей 64 копейки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Определяя размер подлежащей взысканию в пользу истцов неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя об устранении недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которым при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным снизить размер неустойки с учетом ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, учитывая период просрочки и его причины (спор в суде относительно объема и размера стоимости устранения недостатков), в целях соблюдения баланса интересов сторон, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела - до 300 000 рублей.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку с 1 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательства в размере 1 % от суммы строительных недостатков в размере 367 276 рублей 80 копеек за каждый день просрочки.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского Кодекса РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В связи с принятием Федерального закона от 08 августа 2024 года N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" часть 8 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ претерпела изменения, согласно которым размер неустойки подлежащей взысканию с момента вступления указанного закона в силу определяется, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), а если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 1 июля 2025 года по день фактического исполнения в размере 183 рубля 64 копейки в день.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о снижении размера взысканной неустойки.

В абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Вместе с тем часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Более того, часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, положение части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, без предоставления им возможности для подготовки и обоснования своих доводов и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании.

Следовательно, снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, вместе с тем и не должно нарушать принцип равенства сторон и недопустимости неосновательного обогащения потребителя за счет другой стороны.

Таким образом, принимая во внимание наличие установленной законом ответственности за нарушение обязательства, исходя из критерия соразмерности штрафных санкций, общей стоимости недостатков, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки: полагая ее размер, отвечающий критериям соразмерности.

Согласно условиям ДДУ передача квартиры должна была быть осуществлена не позднее 31 августа 2023 года, однако в нарушение условий ДДУ ответчик передал квартиру 21 октября 2023 года, что подтверждается соответствующим актом.

В силу части 2 статьи 6, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела, судом установлено нарушение ответчиком договорных обязательств, поскольку последний не своевременно передал истцам объект долевого строительства.

На основании статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Положения статьи 330 и статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации указывают, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцы просят взыскать с Ответчика в его пользу неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 1 сентября 2023 года по 21октября 2023 года в размере 152 125 рублей 52 копейки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Истцом приведен подробный расчет, судом проверен представленный расчет, суд считает его математически верным, оснований не доверять расчету не имеется.

Вместе с тем, согласно пункту 2 Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18 марта 2024 года «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частью 2 и частью 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18 марта 2024 года «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», исчисляются исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года – 7,5%, следовательно верный расчет неустойки: 3 464 378,40х51х2х1/300х7,5%=88 341 рубль 64 копейки.

В связи с чем, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за период с 1 сентября 2023 года по 21 октября 2023 года в размере 88 341 рубль 64 копейки.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о снижении размера взысканной неустойки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Истцы просят взыскать с ответчика денежные средства в размере 136 063 рубля 00 копеек за уменьшение площади объекта по ДДУ на 1,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.6 Договора участия в долевом строительстве № № от 31 октября 2021 года в случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 кв.м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена договора изменению не подлежит.

В пункте 4.4 Договора установлено; что стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м. В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит. В случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м. Стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего Договора. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания 6 (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

В пункте 4.6 Договора указано, что Если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м., то УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА после подписания Сторонами Передаточного акта возвращается разница в течение 10 (Десяти) рабочих дней после предоставления УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

24 декабря 2024 года истцы направляли застройщику с претензию, с приложением всех необходимых документов, в которой просили вернуть излишне уплаченные денежные средства, из-за того, что площадь переданной квартиры меньше чем было установлено договором участия в долевом строительстве № № от 31октября 2021года.

Документы, подтверждающие фактическую площадь были представлены ответчику вместе с претензией от 24 декабря 2024 года, однако до настоящего времени требования истцов не удовлетворены.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

При изложенных обстоятельствах, с Ответчика в пользу Истцов подлежат взысканию денежные средства за уменьшение площади объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от 31 октября 2021 года на 1,3 кв.м.

Разрешая требования о взыскании штрафа, суд исходит из следующего.

Согласно части 3 статьи 10 федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции от 8 августа 2024 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Принимая во внимание характер нарушения прав истца, отсутствие в материалах дела доказательств удовлетворения требования участника долевого строительства в досудебном порядке, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд исходит из того, что предусмотренный частью 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» размер штрафа соответствует последствиям нарушенного права, взыскание его в полном объеме не приведет к возникновению обогащения, ввиду чего приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского Кодекса РФ и снижения размера предусмотренного штрафа, его взыскании в полном объеме в размере 44 582 рублей 7 копеек ((367 276,80 + 300 000+88 341,64+ 40 000+136 063) х 0,05).

В силу части 2 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции от 8 августа 2024 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая установленный в ходе рассмотрения дела факт нарушения прав истцов как потребителей, суд приходит к выводу о наличии основания для удовлетворения иска о взыскании с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда с позиции требований статьи Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции от 8 августа 2024 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер которой определяется судом с учетом наличия вины ответчика, требований разумности и справедливости, степени нравственных страданий истцов в 40 000 рублей 00 копеек.

Согласно части 1 статьи 88, части 1 статьи 98, части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относит, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает к взысканию с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцами понесены расходы на оформление нотариальной доверенности, в которой указано, что доверенность выдана для защиты прав участников долевого строительства в рамках Договора участия в долевом строительстве № № от 31 октября 2021 года.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку в данном случае доверенность выдана для участия в конкретном процессе, то суд считает расходы на оформление доверенности судебными издержками.

В связи с чем, с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежат взысканию расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200 рублей 00 копеек

Истец (ФИО1) понёс расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 15 000 рублей 00 копеек, что подтверждается договором на проведение строительно-технической экспертизы Д-36261 от 21 октября 2023 года, актом выполненных работ от 7 декабря 2023 года.

В связи с чем, с ответчика в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 15000 рублей 00 копеек, поскольку экспертное заключение являлось одним из средств доказывания, результаты которого признаны судом относимым и допустимым доказательством.

Также, ФИО1 были понесены расходы на проведение кадастровых работ и подготовку технического плана, что подтверждается Договором ДП-118/24 на выполнение работ от 16 декабря 2024 года, актом сдачи приемки выполненных работ к Договору на выполнение работ от 16 декабря 2024 года № ДП-118/24 суд считает обоснованными, поскольку они понесены истцом в связи с рассмотрением настоящего иска, связаны с исполнением требований статьи 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд присуждает к взысканию с Ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг в размере 7 500 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» в пользу ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) денежные средства в счет уменьшения цены договора, соразмерно стоимости устранения строительных недостатков в размере 367 276 рублей 80 копеек, неустойку за нарушение требований потребителя за период 24.12.2023 по 21.03.2024 в размере 300 000 рублей 00 копеек, неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 7,5% от стоимости восстановительного ремонта за период с 1 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательств, то есть по 183 рубля 64 копейки по день фактического исполнения обязательств, неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № № от 31 октября 2021 года за период с 1 сентября 2023 года по 21 октября 2023 года в размере 88 341 рубль 64 копейки, излишне уплаченные денежные средства в размере 136 063 рубля, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 44 582 рубля 7 копеек, расходы на изготовление нотариальной доверенности в размере 2 200 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» в пользу ФИО1 (паспорт №) расходы на оплату услуг эксперта в размере 15 000 рублей 00 копеек, расходы на изготовление технического плана в размере 7500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 марта 2025 года.

Председательствующий Е.Г. Полторака