РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 декабря 2025 г. г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Нейжмак Ю.Ю.,
при секретаре Филькиной А.А.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика Администрации г. Новочеркасска ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации г. Новочеркасска, Управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Новочеркасска, третье лицо ФИО4 о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что <адрес> с кадастровым номером №, принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>. Указанная квартира расположена в жилом доме <адрес> с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, состоящем из 2-х квартир. Квартира № с кадастровым номером №, также принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата>. В <адрес> истцом были самовольно выполнены работы по реконструкции, а именно: произведено увеличение размеров <адрес> жилого дома <адрес>» за счет демонтированных пристроев литеров «№», возведены новые стены, перегородки и пристройка литер «№ а также надстроен мансардный этаж, произведена обкладка кирпичом жилого дома <адрес> в части <адрес>, демонтированы отопительные печи и перегородки. В возведенном пристрое на месте демонтированных пристроев литер «№» размещаются следующие помещения: коридор площадью - 2,9 кв.м., санузел площадью - 4,5 кв.м., в котором установлено новое оборудование (унитаз, ванная, раковина); кухня площадью - 10,8 кв.м., в которой установлено новое оборудование (раковина, газовая плита, котел для отопления), коридор площадью - 11,5 кв.м., в котором произведен монтаж лестничного марша для входа на мансардный этаж. В помещениях, расположенных в основном доме на первом этаже выполнена следующая перепланировка: демонтирована часть отопительной печи и ненесущая и ненесущая перегородка с дверью и дверным заполнением между жилыми комнатами площадью 14,3 кв.м. и площадью 14,5 кв.м., монтирована новая ненесущая перегородка с дверью и дверным заполнением, в связи с чем площадь жилых комнат составила 16,7 кв.м, и 9,7 кв.м., устроен дверной проем во вновь образованный коридор площадью 11,5 кв.м., существующие дверные и оконный проемы заложены, устроен оконный проем в жилой комнате площадью 16,7 кв.м. Высота помещений 1-го этажа составляет: коридор площадью 2,9 кв.м. - 2,32 м., остальные помещения - 2,49 м. Общая площадь 1-го этажа <адрес> составила 56,1 кв.м., в том числе жилая 26,4 кв.м. В мансардном этаже располагаются следующие помещения: коридор площадью - 11,9 кв.м., санузел площадью - 4,8 кв.м., в котором установлено новое сантехническое оборудование (унитаз, душевая, раковина), жилая площадью - 14,2 кв.м., гардеробная площадью - 5,5 кв.м., жилая площадью - 12,4 кв.м., жилая площадью - 8,9 кв.м. Общая площадь мансардного этажа <адрес> составила 57,7 кв.м., в том числе жилая 35,5 кв.м. Высота помещений мансардного этажа составляет - 2,75м. Проветривание помещений кухни и санузла осуществляется через оконные фрамуги. Дымоходы от котла выведены через отверстие в наружной стене. В <адрес> выполнена следующая отделка помещений: полы - ламинат, плитка. Окна - металлопластиковые пакеты. Двери межкомнатные - деревянные. Отделка стен - обои, плитка. Отделка потолков - натяжные, пластик.
Таким образом, в результате выполненной реконструкции в части <адрес> расположенной в двухквартирном жилом доме литер «А» общая площадь ее составила 113,8 кв.м., том числе: жилая - 61,9 кв.м.
Выполненная реконструкция в части <адрес>, соответствует требованиям: СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», не противоречит постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10». Установка и перенос газового оборудования и устройство новых дымоходов и вентканалов в помещении кухни площадью 10,8 кв.м., выполнены на основании газового проекта ООО «ПАНАГЕН». Сантехническое оборудование установлено с использованием существующих стояков. Высота потолков в жилых комнатах согласно требованиям СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» должна составлять 2,50м, в <адрес> высота потомков составляет 2,49 м. и 2,75 м. в коридоре площадью 2,9 кв.м. (входной тамбур).
С целью сохранения реконструкции истец обратилась <дата> в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска, согласно ответу № от <дата>, в сохранении самовольной реконструкции многоквартирного дома литер «А» и расположенной в нем <адрес>, ей было отказано, так как разрешение на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства необходимо получить до начала осуществления работ по строительству (реконструкции) объектов капитального строительства, разъяснено право на обращение в суд.
Согласно выписок ЕГРН и справки ООО «ЦТИ» г. Новочеркасска на земельном участке по спуску Герцена, 42 с кадастровым номером № общей площадью 1357 кв. м., расположены: многоквартирный жилой дом <адрес>», с квартирами № и № принадлежащими на праве собственности истцу, а также квартира в <адрес>», принадлежащая на праве собственностиФИО4 на основании договора дарения квартиры от <дата>.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома истцу дано согласие на проведение перепланировки и переустройства (реконструкции) с увеличением площади <адрес> площади всего многоквартирного дома <адрес> путем возведена пристроя к многоквартирному дому <адрес>. Согласно акту от <дата> обследования состояния водного и канализационного хозяйства по адресу: г<адрес>, самовольных подключений и нарушений не выявлено. Согласно справки от <дата> № филиал ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» жилой дом по адресу: <адрес> газифицирован. Монтаж наружного и внутреннего газопровода выполнен в соответствии с техническими условиями и проектным решением. Охранная зона наружного газопровода низкого давления не нарушена.
В соответствии с техническим заключением МУП «Архитектурно-планировочное бюро» г. Новочеркасска №, выполненная реконструкция не представляет угрозы для проживающих.
С учетом изложенного, просила суд сохранить жилой дом литер «А», с кадастровым номером № общей площадью 185,1 кв.м., в том числе жилой 110,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> реконструированном состоянии, а также сохранить в реконструированном состоянии <адрес> кадастровым номером № общей площадью 113,8 кв.м., в том числе жилой 61,9 кв.м., расположенную по указанному адресу.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала исковые требования, просила их удовлетворить.
Представитель Администрации г. Новочеркасска ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований с указанием на то, что на соответствующие работы необходимо получать разрешения до их выполнения, чем истец пренебрег.
Истец ФИО5, третье лицо ФИО4 надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении заседания не направили. Суд с учетом мнения сторон определил рассмотреть дело в отсутствие истицы и третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав предоставленные доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, <адрес> № с кадастровыми номерами № и № принадлежат истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от <дата>. Указанные квартиры расположены в многоквартирном жилом доме <адрес> с кадастровым номером №, состоящем из 2-х квартир.
В <адрес> истцом были самовольно выполнены работы по реконструкции, а именно: произведено увеличение размеров <адрес> жилого дома № за счет демонтированных пристроев литеров «№», «№», «№», возведены новые стены, перегородки и пристройка литер «№», а также надстроен мансардный этаж, произведена обкладка кирпичом жилого дома №» в части <адрес>, демонтированы отопительные печи и перегородки. В возведенном пристрое на месте демонтированных пристроев литер №», «№», «№» размещаются следующие помещения: коридор площадью - 2,9 кв.м., санузел площадью - 4,5 кв.м., в котором установлено новое оборудование (унитаз, ванная, раковина); кухня площадью - 10,8 кв.м., в которой установлено новое оборудование (раковина, газовая плита, котел для отопления), коридор площадью - 11,5 кв.м., в котором произведен монтаж лестничного марша для входа на мансардный этаж. В помещениях, расположенных в основном доме на первом этаже выполнена следующая перепланировка: демонтирована часть отопительной печи и ненесущая и ненесущая перегородка с дверью и дверным заполнением между жилыми комнатами площадью 14,3 кв.м., и площадью 14,5 кв.м., монтирована новая ненесущая перегородка с дверью и дверным заполнением, в связи с чем площадь жилых комнат составила 16, 7 кв.м, и 9,7 кв.м., устроен дверной проем во вновь образованный коридор площадью 11,5 кв.м., существующие дверные и оконный проемы заложены, устроен оконный проем в жилой комнате площадью 16,7 кв.м. Высота помещений 1-го этажа составляет: коридор площадью 2,9 кв.м. - 2,32 м., остальные помещения - 2,49 м. Общая площадь 1-го этажа <адрес> составила 56,1 кв.м., в том числе жилая 26,4 кв.м. В мансардном этаже располагаются следующие помещения: коридор площадью - 11,9 кв.м., санузел площадью - 4,8 кв.м., в котором установлено новое сантехническое оборудование (унитаз, душевая, раковина), жилая площадью - 14,2 кв.м., гардеробная площадью - 5,5 кв.м., жилая площадью - 12,4 кв.м., жилая площадью - 8,9 кв.м. Общая площадь мансардного этажа <адрес> составила 57,7 кв.м., в том числе жилая 35,5 кв.м. Высота помещений мансардного этажа составляет - 2,75 м. Проветривание помещений кухни и санузла осуществляется через оконные фрамуги. Дымоходы от котла выведены через отверстие в наружной стене. Также в <адрес> выполнена следующая отделка помещений: полы - ламинат, плитка. Окна - металлопластиковые пакеты. Двери межкомнатные - деревянные. Отделка стен - обои, плитка. Отделка потолков - натяжные, пластик. Таким образом, в результате выполненной реконструкции <адрес> общая площадь составила 113,8 кв.м., том числе: жилая - 61,9 кв.м.
Согласно выписок ЕГРН и справки ООО «ЦТИ» г. Новочеркасска на земельном участке по <адрес> с кадастровым номером № общей площадью 1357 кв. м., расположены: многоквартирный жилой дом <адрес>», с квартирами № и № принадлежащими на праве собственности истцу, а также квартира в <адрес>», принадлежащая на праве ФИО4 на основании договора дарения квартиры от <дата>.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома истцу дано согласие на проведение реконструкции с увеличением площади квартиры № и площади всего многоквартирного дома литер «А», путем возведения пристроя к многоквартирному дому <адрес>.
Согласно акту от <дата> обследования состояния водного и канализационного хозяйства по адресу: <адрес> самовольных подключений и нарушений не выявлено. Согласно справке от <дата> № филиал ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» жилой дом по адресу: <адрес> газифицирован. Монтаж наружного и внутреннего газопровода выполнен в соответствии с техническими условиями и проектным решением. Охранная зона наружного газопровода низкого давления не нарушена.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2).
В силу ч. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
С учетом вышеизложенного, и исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что возведенный (реконструированный) в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объект недвижимости является самовольной постройкой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.
Согласно пп. 1.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется выдача разрешения на проведение реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
Пункт 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ устанавливает, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Как следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Согласно пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 Постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Выполненная реконструкция соответствует требованиям: СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», не противоречит постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10». Установка и перенос газового оборудования и устройство новых дымоходов и вентканалов в помещении кухни площадью 10,8 кв.м. выполнены на основании газового проекта <данные изъяты>». Сантехническое оборудование установлено с использованием существующих стояков. Высота потолков в жилых комнатах согласно требованиям СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» должна составлять 2,50м, в <адрес> высота потомков составляет 2,49 м. и 2,75 м. в коридоре площадью 2,9 кв.м. (входной тамбур), что подтверждается техническим заключением №, выполненным ООО «Архитектурно-планировочное бюро» г. Новочеркасска. Согласно дополнению к указанному заключению выполненная реконструкция соответствует требования пожарной безопасности установленной Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности и Правилам противопожарного режима в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479 «Об утверждении правил противопожарного режима в РФ».
С целью сохранения реконструкции истец обратилась <дата> в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска, согласно ответу № от <дата>, в сохранении самовольной реконструкции многоквартирного дома <адрес> и расположенной в нем <адрес> по адресу: <адрес>, ей было отказано, так как разрешение на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства необходимо получить до начала осуществления работ по строительству (реконструкции) объектов капитального строительства, разъяснено право на обращение в суд.
На основании изложенного, с учетом того, что реконструкция осуществлена на земельном участке с соблюдением разрешенного вида использования земельного участка; соблюдены градостроительные и строительные нормы; сохранение реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, здание <адрес>», не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным сохранить реконструированное здание <адрес>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО3 к Администрации г. Новочеркасска, Управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Новочеркасска, третье лицо ФИО4 о сохранении многоквартирного дома и квартиры в реконструированном состоянии – удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии многоквартирный жилой дом, состоящий из двух квартир с кадастровым номером №, общей площадью 185,1 кв.м., в том числе жилой – 110,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Сохранить в реконструированном состоянии квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 113,8 кв.м., в том числе жилой – 61,9 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме <адрес>
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Ю.Ю. Нейжмак
Решение в окончательной форме изготовлено 15 декабря 2025 г.