Дело № 2-2301/2023
УИД 61RS0023-01-2022-002112-39
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 августа 2023 г. город Шахты
Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Семцива И.В., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Восход» к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты, ФИО1, ООО «Агро Мелиоративная группа», 3-му лицу - Администрации города Шахты о признании аукционов по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными, признании договоров аренды земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Восход» (далее ООО «Восход») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН <***>) о признании аукционов по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными, признании договоров аренды земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2021 к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>) и ООО «Агро Мелиоративная группа» (ИНН <***>) /л.д.135-137 том 1/.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2021 настоящее дело было передано в Ростовский областной суд для направления по правилам подсудности (л.д.143-145 том 1). На указанное определение суда ООО «Восход» была подана апелляционная жалоба.
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции – Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 определение арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2021 было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО «Восход» без удовлетворения (л.д.19-26 том 2).
Определением судьи Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2022 кассационная жалоба была возвращена ООО «Восход» (л.д.28-30 том 2).
Определением заместителя председателя Ростовского областного суда от 28.02.2022 поступившее из Арбитражного суда Ростовской области дело было передано на рассмотрение по подсудности в Шахтинский городской суд Ростовской области (л.д.140-141 том 2).
Решением Шахтинского городского суда от 19.05.2022 в удовлетворении исковых требований ООО «Восход» к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты, ФИО1, ООО «Агро Мелиоративная группа», 3-му лицу - Администрации города Шахты о признании аукционов по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными, признании договоров аренды земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделок было отказано (л.д.138-148 том 2).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 29.08.2022 решение Шахтинского городского суда от 19.05.2022 было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО «Восход» без удовлетворения (л.д.239-245 том 2).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2023 решение Шахтинского городского суда от 19.05.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 29.08.2022 были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Шахтинский городской суд. Суд кассационной инстанции указал в определении, что по делу надлежит проверить доводы истца о формировании спорных земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0020520:357 и 61:59:0020520:333 за счет земель, входящих в границы земельного участка 61:59:0020520:38 по правоустанавливающим документам, путем назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы (л.д.53-58 том 3).
Определением Шахтинского городского суда от 02.05.2023 по делу была назначена (л.д.132-136 том 3) и проведена судебная землеустроительная экспертиза (л.д.219-257 том 3).
Определением суда от 11.08.2023 производство по делу было возобновлено, стороны по делу вызваны в суд в судебное заседание на 22.08.2023 на 10 час. 00 мин. (л.д.258 том 3).
После проведения по делу судебной экспертизы и возобновления производства по делу исковые требования ООО «Восход» изменены не были и остались прежними.
ООО «Восход» ссылается в иске на то, что 23 июля 2021 года Комитетом по управлению имуществом Администрации города Шахты Ростовской области (далее - КУИ г. Шахты) был проведен аукцион по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством. На основании распоряжения КУИ г. Шахты от 28.04.2021г. №37 под лотом №6, был выставлен земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:333, расположенный по адресу: <...> площадью 4195,0 кв.м., для строительства цеха, с правом заключения договора аренды сроком на 4 года 10 месяцев; разрешенное использование: земельные участки производственных и административных зданий промышленности; категория земель: земли населенных пунктов, и под лотом 10, на основании распоряжения КУИ г.Шахты от 28.04.2021г. №38, был выставлен земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:357, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Шахты, <...>; площадью 80000,0 кв.м, срок аренды земельного участка - 49 лет; разрешенное использование: питомники; категория земель: земли населенных пунктов.
26 июля 2021 года КУИ г. Шахты разместил на официальном сайте Администрации г. Шахты информацию о результатах прошедшего аукциона, в соответствии с которой аукцион (лот №6) на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, для строительства цеха, расположенного по адресу: <...>, площадью 4195,0 кв.м, с кадастровым номером: 61:59:0020520:333, срок аренды земельного участка - 4 года 10 месяцев признан не состоявшимся, поскольку по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе. Аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона - ООО «Агро Мелиоративная Группа» по начальной цене предмета аукциона с размером арендной платы в год за земельный участок в сумме 276870,00 рублей в год.
Аукцион (лот № 10) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, для организации плодопитомника, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Шахты, г.Шахты, пр-кт.Карла Маркса, 188к, площадью 80000,0 кв.м, с кадастровым номером: 61:59:0020520:357, срок аренды земельного участка - 49 лет, разрешенное использование: питомники, категория земель: земли населенных пунктов также был признан не состоявшимся по причине участия в аукционе только одного участника в связи с не явкой на аукцион второго допущенного участника. Аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона ФИО1 с размером арендной платы в год равном начальной цене предмета аукциона в сумме 236205,00 рублей в год.
Проведение аукциона, в котором под лотами 6 и 10 значатся незаконно образованные на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020520:38 полученным ООО «Восход» по итогам открытых торгов по продажи предприятия МУП г. Шахты «Чистый город», незаконно и нарушает имущественные права общества.
По итогам открытых торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» как имущественного комплекса, в состав которого входили (Приложение №1 к протоколу об итогах торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» от 30 мая 2005 года) объекты недвижимого имущества, права требования, в том числе право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 34,47 га, адрес (местоположение) объекта: 346500 <...> (p-он «Спецавтохозяйство») кадастровый номер: 61:59:02 05 20:0038 (свидетельство о государственной регистрации права, выданны Учреждением Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области (филиал 61-59) 27 ноября 2001 года, серия 61 №401514) в рамках процесса о банкротстве, был определен победитель ООО «Дон-Агропродукт» (в дальнейшем переименованное в ООО «Восход») (протокол об итогах по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» путем публичного предложения от 30 мая 2005 г.).
4 июня 2005г., в соответствии с протоколом об итогах торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» путем публичного предложения заключен Договор №1 купли - продажи предприятия между МУП г. Шахты «Чистый город» и ООО «Дон-Агропродукт» предметом которого являлась передача в собственность ООО «Дон-Агропродукт» предприятия МУП г. Шахты «Чистый город», расположенного по адресу: <...> «г» в целом как имущественный комплекс, и обязанность покупателя принять указанное предприятие и оплатить за него установленную договором цену (п.1.1. Договора №1). Состав Предприятия (имущественного комплекса) был определен в «Приложении 1» которое являлось неотъемлемой частью Договора №1. В перечне имущества и прав требований, входящих в состав предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» (Приложение №1 к договору купли - продажи Предприятия №1 от 04 июня 2005 г.) под цифрой 2 значится: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 34,47 га, адрес (местоположение) объекта: 346500 <...> (p-он «Спецавтохозяйство») участок, кадастровый (или условный) номер: 61:59:02 05 20:0038. Указанное право подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Учреждением Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области (филиал 61-59) 27 ноября 2001 года, серия 61 №401514. Купленное предприятие прошло регистрацию в Федеральной регистрационной службе (А 004199) как Предприятие (имущественный комплекс) Общества с ограниченной ответственностью «Дон-Агропродукт», назначение: Осуществление предпринимательской деятельности, Кадастровый (или условный) номер: 00-00-01/003/2005-093).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2021 года по делу № А53- 45180/2019 удовлетворены исковые требования ООО «Восход» к Администрации г. Шахты о признании недействительным постановления от 18.09.2019 № 3662 об отмене постановления Администрации г. Шахты от 11.07.2018 № 3533 о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38 по проспекту Карла Маркса, 192, г. Шахты при условии уточнения его границ и площади, присвоения адреса, изменения вида разрешенного использования, внесения изменений в сведения ЕГРН.
Считает, что на основании оспариваемых договоров часть земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38 передана КУИ г. Шахты в аренду ООО «Агро Мелиоративная Группа» и в долгосрочную аренду ФИО1 в нарушение пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ.
В окончательной редакции, истец сформулировал исковые требования, следующим образом:
- признать открытый аукцион, проведенный КУИ г.Шахты 23 июля 2021 года по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:333, расположенного по адресу: <...> площадью 4195,0 кв.м, для строительства цеха, с правом заключения договора аренды сроком на 4 года 10 месяцев; разрешенное использование: земельные участки производственных и административных зданий промышленности; категория земель: земли населенных пунктов (лот № 6) недействительным;
- признать недействительным договор аренды земельного участка от 26.07.2021г. № 9563, заключенный между КУИ г. Шахты и ООО «Агро Мелиоративная Группа» в силу ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, путем обязания ООО «Агро Мелиоративная Группа» возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:333, расположенного по адресу: <...>, а КУИ г. Шахты возвратить денежные средства ООО «Агро Мелиоративная Группа»;
- признать открытый аукцион, проведенный КУИ г.Шахты 23 июля 2021 года по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:357, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Шахты, <...>; площадью 80 000,0 кв.м, срок аренды земельного участка - 49 лет; разрешенное использование: питомники; категория земель: земли населенных пунктов (лот № 10) недействительным;
- признать недействительным договор аренды земельного участка от 26.07.2021г. № 9569, заключенный между КУИ г. Шахты и ФИО1 в силу ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, путем обязания ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:357, расположенного по адресу: <...>, а КУИ г. Шахты возвратить денежные средства ФИО1.
Представители ООО «Восход»: директор ФИО4, действующий на основании уставных документов и приказа о вступлении в должность от 01.08.2020; а также ФИО2, действующий на основании доверенности от 18.04.2023 (л.д.83 том 3), имеющий высшее юридическое образование (л.д.81 том 3), в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, в обоснование привели доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях к иску. ФИО2 пояснил также, что проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизой установлено, что выставленные на торги земельные участки (лот №6 и лот №10) сформированы за счет земельного участка, площадью 34,47 га., который находится с 2005 года в пользовании ООО «Восход» и таким образом соответственно грубо нарушаются права ООО «Восход». При этом, КУИ г.Шахты не мог не знать о нарушении указанных прав, т.к. ООО «Восход» длительное время вел с комитетом судебные тяжбы по указанному земельному вопросу.
Представитель КУИ г.Шахты – ФИО5, действующая на основании доверенности от 20.02.2023 (л.д.15 том 4) в судебном заседании просила суд отказать в иске в полном объеме, в обоснование привела доводы, аналогичные изложенным в находящихся в материалах дела письменных возражениях на иск.
ФИО1 и его представитель по доверенности от 18.04.2023 – ФИО7 (л.д.181 том 3), имеющая высшее юридическое образование (л.д.181 оборот том 3) в судебном заседании просили суд отказать в иске в полном объеме.
Представители ответчика ООО «Агро Мелиоративная группа» и третьего лица Администрации г.Шахты, надлежащим образом извещенные судом о месте и времени судебного заседания (л.д.5,10,11 том 4) в судебное заседание не явились, причины неявки суду не известны.
Суд полагает необходимым, во избежании затягивания рассмотрения дела по существу, общий срок нахождения которого в суде составляет около 3 лет, рассмотреть настоящее дело, без надлежащим образом извещенных представителя ответчика и третьего лица, в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ.
Кроме того, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации", информация о времени и месте рассмотрения настоящего дела заблаговременно размещалась на интернет-сайте Шахтинского городского суда.
Выслушав доводы представителей истца, представителей КУИ г.Шахты, ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к нижеследующему.
Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного пп. 6 п. 2 данной статьи.
Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (п. 1 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 1 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи.
Статья 448 ГК РФ устанавливает положения организации и порядка проведения торгов.
Согласно абзацу первому п. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Основания и последствия признания торгов недействительными определены статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица
Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
Таким образом, при разрешении споров о признании недействительной ничтожной сделки, юридически значимым обстоятельством является наличие или отсутствие у лица, заявляющего такие требования охраняемого законом интереса, в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
в соответствии с пунктом 3 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке: подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории; обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы); осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений; принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.
Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица (пункт 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.
Судом установлено и из материалов дела следует, что постановлением Администрации г.Шахты от 13 марта 2017 года № 1228 утверждена схема расположения земельного участка, площадью 4195 кв.м, и присвоен адрес: <...>. В отношении указанного земельного участка в установленном законом порядке осуществлен государственный кадастровый учет и присвоен кадастровый номер № 61:59:0020520:333.
Постановлением Администрации г.Шахты от 22 мая 2020 года №1435 утверждена схема расположения земельного участка, площадью 80000 кв.м, и присвоен адрес: <...>. В отношении указанного земельного участка в установленном законом порядке осуществлен государственный кадастровый учет и присвоен кадастровый номер №61:59:0020520:357.
23 июля 2021 года КУИ г. Шахты проведен аукцион по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством. На основании распоряжения КУИ г. Шахты от 28 апреля 2021 года № 37 под лотом №6, на аукционе был выставлен земельный участок №61:59:0020520:333 для строительства цеха, с правом заключения договора аренды сроком на 4 года 10 месяцев; разрешенное использование: земельные участки производственных и административных зданий промышленности; категория земель: земли населенных пунктов. На основании распоряжения КУИ г. Шахты от 28 апреля 2021 года № 38 под лотом 10 был выставлен земельный участок №61:59:0020520:357 государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, для организации плодопитомника, срок аренды земельного участка - 49 лет, разрешенное использование: питомники, категория земель: земли населенных пунктов.
Согласно протоколу от 23 июля 2021 года КУИ г. Шахты разместил на официальном сайте Администрации г.Шахты информацию о результатах прошедшего аукциона, в соответствии с которой аукцион (лот № 6) на право заключения договора аренды земельного участка 61:59:0020520:333 государственная собственность, на который не разграничена, для строительства цеха, срок аренды земельного участка – 4 года 10 месяцев, признан не состоявшимся, поскольку по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе. Аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона - ООО «Агро Мелиоративная Группа» по начальной цене предмета аукциона с размером арендной платы за земельный участок в сумме 276 870 руб. в год.
На основании этого протокола, КУИ г.Шахты с ООО «Агро Мелиоративная Группа» заключен договор аренды от 26 июля 2021 года №9563 земельного участка №61:59:0020520:333, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства цеха, срок аренды земельного участка 4 года 10 месяцев.
В соответствии с протоколом от 23 июля 2021 года о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка №61:59:0020520:357, государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, для организации плодопитомника, срок аренды земельного участка - 49 лет, разрешенное использование: питомники, категория земель: земли населенных пунктов (лот № 10). Аукцион признан не состоявшимся по причине участия в аукционе только одного участника в связи с не явкой на аукцион второго допущенного участника. Аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона ФИО16 с размером арендной платы в год равном начальной цене предмета аукциона в сумме 236 205 руб.
На основании этого протокола, КУИ г. Шахты с ФИО17. заключен договор аренды от 26 июля 2021 года № 9569 земельного участка №61:59:0020520:357, государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, для организации плодопитомника, срок аренды земельного участка – 49 лет, разрешенное использование: питомники.
В судебном заседании также установлено, что Распоряжением Мэра г. Шахты от 12 мая 2000 года № 957 МУП «Чистый город» предоставлен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование по пр. Карла Маркса, площадью 34,42 га, для размещения питомника.
Распоряжением Мэра г. Шахты от 16 июля 2001 года № 1642 внесены изменения в распоряжение мэра г. Шахты от 12 мая 2000 года № 957 в части присвоения нового кадастрового номера земельному участку по пр. Карла Маркса - №61:59:020502:0038. Данным распоряжением постановлено МУП «Чистый город» обратиться в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству для формирования межевого дела, выполнения на местности межевания земельного участка и получения чертежей границ земельного участка; Комитету по земельным ресурсам и землеустройству подготовить пакет документов кадастрового учета для государственной регистрации прав на земельный участок в Шахтинском филиале учреждения юстиции (л.д.38 том 4).
На основании распоряжения мэра г.Шахты от 16 июля 2001 года №1642 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером №61:59:020520:0038, расположенный по адресу: <...> (р-н «Спецавтохозяйство»), площадью 34,47 га право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано за МУП «Чистый город».
Распоряжением Мэра г.Шахты от 27 мая 2004 года №2243 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования МУП «Чистый город» на часть земельного участка площадью 1 672 кв. м, предварительно согласованы границы земельного участка по пр-т Карла Маркса (р-н «Спецавтохозяйство»), для строительства АГЗС, исходный земельный участок сохранен в площади 343 028 кв.м.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 31 мая 2004 года по делу № А53-1308/04, в соответствии с Протоколом об итогах торгов путем публичного предложения был заключен договор купли-продажи МУП «Чистый город» от 4 июня 2005 года № 1 с ООО «Дон-Агропродукт» (после переименования – ООО «Восход»).
МУП «Чистый город» было ликвидировано 7 февраля 2006 года.
4 июня 2005 года в соответствии с протоколом об итогах торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» путем публичного предложения от 30 мая 2005 года заключен договор № 1 купли-продажи предприятия между МУП г.Шахты «Чистый город» и ООО «Дон-Агропродукт», предметом которого являлась передача в собственность ООО «Дон-Агропродукт» (ныне – «ООО Восход») предприятия МУП г.Шахты «Чистый город», расположенного по адресу: 356500, <...> (р-н «Спецавтохозяйство») в целом как имущественный комплекс.
В перечне имущества и прав требований, входящих в состав предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» (Приложение №1 к договору купли-продажи Предприятия №1 от 4 июня 2005 года) под цифрой 2 значится: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, площадью 34,47 га, адрес (местоположение) объекта: 356500, <...> (p-н «Спецавтохозяйство») участок, кадастровый (или условный) номер: №61:59:020520:0038 (л.д.29-34 том 4).
Указанное право продавца было зарегистрировано в Учреждении Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области (филиал 61-59) 27 ноября 2001 года.
Приобретенное предприятие прошло государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе (АА 004199), как предприятие (имущественный комплекс) ООО «Дон-Агропродукт», назначение: осуществление предпринимательской деятельности.
КУИ г. Шахты письмом от 1 июня 2006 года № 2359 обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о погашении регистрационной записи № № от 27 ноября 2001 года о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, в связи с ликвидацией МУП «Чистый город».
Исходя из выписки из ЕГРН на данный земельный участок с кадастровым номером №61:59:020520:0038, площадью 344 700 кв.м, он поставлен на кадастровый учет 14 сентября 2004 года и права на него ни за кем не зарегистрированы.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу положений статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно ч. 4 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В указанном случае в межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется.
Исходя из приведенных выше законоположений, земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, кадастровый учет которых не проводился, но на которые право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы считаются определенными в соответствии с требованиями действовавшего на момент их образования законодательства.
По делу, в связи с указанием Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, была назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза.
Из заключения по результатам проведенной по делу экспертами ООО "161 Эксперт" судебной землеустроительной экспертизы следует, что границы земельного участка с кадастровым номером №61:59:0020520:38, расположенном по адресу: <...> (р-н «Спецавтохозяйство»), сформированы в соответствии с Государственным актом на право пользования землей А-1 №707449 от 19 мая 1991г. с учетом распоряжения Мэра г.Шахты от 16.07.2011 №1642 и без учета распоряжения Мэра г.Шахты от 27.05.2004 №2243 о предварительном согласовании земельного участка площадью 1672 кв.м. по адресу: <...> для строительства АГЗС. Выявлено наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0020520:357 и 61:59:0020520:333 на границы земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38. Площадь наложения границ земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:357 на границы земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38 составляют 80 000 кв.м., а площадь наложения земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:333 на границы земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38 составляет 4195 кв.м. Границы наложения земельных участков с кадастровыми номером 61:59:0020520:357 и 61:59:0020520:333 на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:38 соответствуют сведениям о границах земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0020520:357 и 61:59:0020520:333 внесенным в ЕГРН (л.д.219-257 том 3).
Данная экспертиза была назначена по указанию кассационного суда, по ходатайству истцовой стороны и по поставленным ей вопросам (скорректированным судом), по определению суда, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена специалистами, имеющими соответствующий опыт работы и квалификацию. Как следует из заключения, для решения поставленных судом перед экспертом вопросов, им были детально изучены представленные материалы дела, в том числе землеотводные и правоустанавливающие документы. Заключение эксперта мотивировано, в заключении указано, кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, дан обоснованный и объективный ответ на поставленные перед экспертом вопросы, выводы экспертов ясны, понятны, научно обоснованы, поэтому оснований ставить их под сомнение у суда не имеется.
При этом вопреки доводам ответной стороны, суд, назначая судебную экспертизу, с учетом положений ст. 12 ГПК РФ оказывал сторонам по делу содействие в получении доказательств, в том числе и экспертным путем.
Каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность её результатов, ответная сторона не представила, тогда как само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы или её частями не свидетельствует о её недостоверности.
Несогласие ответной стороны с выводами эксперта, само по себе, не является основанием для исключения экспертного заключения из числа надлежащих доказательств. Критическая оценка указанного заключения, его частей, фактически основана на субъективном толковании ответной стороной доказательств и направлена на переоценку выводов указанных в экспертизе, оснований для которой суд не находит.
В отношении доводов КУИ г.Шахты, суд отмечает, что торги, так и договор, заключенный по их результатам, могут оспариваться либо по общим основаниям недействительности сделок (глава 9 ГК РФ), либо по специальным правилам (ст. 449 ГК РФ).
Истцовая сторона оспаривает проведенные аукционы, и заключенные по итогам их проведения договоры, по общим основаниям недействительности сделок, а не по правилам, установленным ст. 449 ГК РФ.
Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.
Таким образом, доводы ответчиков, что если процедура аукционов была проведена в соответствии с действующим законодательством, то оспариванию они не подлежат, не являются обоснованными.
Законодательство Российской Федерации не допускает извлечение сторонами сделки, причиняющей вред, преимуществ из их недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации ответчики вследствие нарушения процедуры формирования земельных участков (ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», ч.4 ст.11.2 ЗК РФ) приобрели земельные участки площадью 4195,0 кв.м и 80 000,0 кв.м, при этом размеры земельного участка, право пользования на который принадлежит истцу, незаконно уменьшились на указанную площадь.
В силу пп. 16 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления.
Постановлением Администрации г. Шахты от 11.07.2018 г. № 3533 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка по пр. Карла Маркса,192 при условии уточнения его границ, присвоении адреса, внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части уточнения адреса, вида разрешенного пользования, площади земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38».
Постановлением от 18.09.2019 № 3662 «Об отмене постановления Администрации г. Шахты от 11.07.2018 №3533» было незаконно отменено Администрацией г. Шахты, вследствие чего ООО «Восход» было лишено возможности своевременно уточнить границы земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38 и воспользоваться своим правом.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2021 г. по делу №А53- 45180/2019 Постановление Администрации г. Шахты от 18.09.2019 № 3662 «Об отмене постановления Администрации г. Шахты от 11.07.2018 №3533» отменено.
В соответствии с Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 г. по делу №А53-45180/2019 (15АП-13246/2021) суд постановил «Запретить Администрации города Шахты принимать решения, направленные на формирование новых земельных участков, в том числе решений об утверждении схем расположения формируемых земельных участков, образуемых за счёт границ земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38, расположенного по адресу: <...>, поименованного в постановлении администрации города Шахты № 3533 от 11.07.2018. Запретить Администрации города Шахты совершать действия, направленные на предоставление любым третьим лицам прав в отношении земельных участков, сформированных за счёт границ земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38, расположенного по адресу: <...>, поименованного в постановлении администрации города Шахты № 3533 от 11.07.2018.» (л.д.23-28 том 4).
Кроме этого, в соответствии с Постановлением Администрации г.Шахты №3533 от 11.07.2018г. ООО «Восход» было предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 286 031 кв. метр.
В соответствии со Схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, зарегистрированной в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности городского округа г. Шахты за №60740000-8-114669 от 05.06.2018 г. были определены границы земельного участка, переоформляемого ООО «Восход».
Таким образом, и КУИ г.Шахты и Администрация г.Шахты из вышеуказанных судебных споров и принятых правовых актов ненормативного характера на момент проведения аукционов имела информацию о земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020520:38, о его правообладателе и его претензиях, в связи с нарушением границ земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:38 поставлен на кадастровый учет 14.09.2004г., то есть существенно ранее земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0020520:357, 61:59:0020520:333.
Границы земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38, права на который принадлежат истцу, установлены и определены следующими документами, предоставленными в материалы дела №2-2301/2023: - Государственный акт на право пользования землей А-I №707449 от 19.05.1991г.; - План границ земельного участка предоставляемого в бессрочное пользование МУП «Чистый город» от 10.10.2001г.; - Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 04.10.2005 г. №59-2/05-2795.
Согласно ч.4 ст.11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с ч.4 ст.11.2 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
В судебном заседании установлено, что ООО «Восход» не представляло согласие на формирование земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0020520:357, 61:59:0020520:333 за счет земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38.
В соответствии с пунктом 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Порочность сделок по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0020520:357, 61:59:0020520:333 обусловлена нарушением закона при формировании данных земельных участков (ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (прим. местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с правообладателями смежных земельных участков), ч.4 ст.11.2 ЗК РФ), и как следствие нарушение закона при проведении торгов (п.7 ч.8 ст.39.11 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. п. 73 - 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований.
Учитывая толкование указанных норм, следует, что если арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен (ст. 168 ГК РФ). Если у лица отсутствуют правомочия собственника при распоряжении земельными участками путем передачи их в аренду, то согласно положениям ст. ст. 168, 209, 608 ГК РФ договоры аренды, заключенные этим лицом, являются недействительными.
Таким образом, судом установлено, что спорный аукцион проведен КУИ г.Шахты с нарушениями законодательства, не относящимися к порядку проведения торгов (то есть тех, которые указаны в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации), результат аукциона нарушает охраняемые интересы третьих лиц, а именно, ООО "Восход", не являющегося ни участником торгов, ни стороной заключенного по результатам торгов договора, и права пользования которого в отношении земельного участка с кадастровым номером №61:59:0020520:38, расположенном по адресу: <...> (р-н «Спецавтохозяйство») не прекращены, суд приходит к выводу, что такой аукцион и заключенные по его результатам договора аренды земельных участков с кадастровыми номером 61:59:0020520:357 и 61:59:0020520:333 между Комитетом по управлению имуществом города Шахты и ФИО1 и ООО «Агро Мелиоративная группа» ничтожны в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, а действия администрации Комитетом по управлению имуществом города Шахты по утверждению схемы расположения данных земельных участков - незаконны.
С учетом изложенного, суд полагает исковые требования ООО «Восход» подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Кроме того, поскольку ООО «Восход» не была в полном объеме оплачена судебная экспертиза, оплату за которую по определению суда от 02.05.2023 была возложена на истца (л.д.132-136 том 3), согласно требованиям ст.ст. 94, 95, 96, 98, 102 ГПК РФ по заявлению экспертного учреждения (л.д.214-216 том 3) с Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты, ФИО1, ООО «Агро Мелиоративная группа» в равных долях, в пользу экспертного учреждения ООО "161 Эксперт" подлежат взысканию судебные (экспертные) расходы по проведенной по делу и не оплаченной в полном объеме судебной экспертизе в размере 80 000 руб., т.е. по 26 667 рублей с каждого.
Установленные в суде обстоятельства подтверждаются документами, исследованными в судебном заседании и находящимися в материалах дела.
Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Иск ООО «Восход» (ОГРН <***>) к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН <***>), ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>), ООО «Агро Мелиоративная группа» (ИНН <***>), 3-му лицу - Администрации города Шахты (ИНН <***>) о признании аукционов по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными, признании договоров аренды земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделок – удовлетворить в полном объеме.
Признать открытый аукцион, проведенный Комитетом по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН <***>) 23 июля 2021 года по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:333, расположенного по адресу: <...>, площадью 4 195 кв.м., для строительства цеха, с правом заключения договора аренды сроком на 4 года 10 месяцев; разрешенное использование: земельные участки производственных и административных зданий промышленности; категория земли: земли населенных пунктов (лот №6) недействительным.
Признать недействительным договор аренды земельного участка от 26 июля 2021 года №9563, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН <***>) и ООО «Агро Мелиоративная группа» (ИНН <***>) в силу ничтожности. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции, путем возложения обязанности на ООО «Агро Мелиоративная группа» возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:333, а Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты возвратить денежные средства ООО «Агро Мелиоративная группа».
Признать открытый аукцион, проведенный Комитетом по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН <***>) 23 июля 2021 года по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:357, расположенного по адресу: <...>, площадью 80 000 кв.м., с правом заключения договора аренды сроком на 49 лет; разрешенное использование: питомники; категория земли: земли населенных пунктов (лот №10) недействительным.
Признать недействительным договор аренды земельного участка от 26 июля 2021 года №9569, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН <***>) и ФИО1 в силу ничтожности. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции, путем возложения обязанности на ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:357, а Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты возвратить денежные средства ФИО1.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты (ИНН <***>), ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>), ООО «Агро Мелиоративная группа» (ИНН <***>), в равных долях, в пользу экспертного учреждения ООО "161 Эксперт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные (экспертные) расходы по проведенной по делу судебной экспертизе в размере 80 000 руб., по 26 667 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца через Шахтинский городской суд, со дня его вынесения в окончательной форме, начиная с 30 августа 2023г.
Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2023г.
Судья: И.В. Семцив