Дело № 2-153/2025
23RS0007-01-2025-000220-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Белая Глина 22 апреля 2025 года
Белоглинский районный суд Краснодарского края в составе судьи Азовцевой Т.В., при секретаре Хорольской Г.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой,
установил:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО4 о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой.
В обоснование заявленных требований ФИО2 указывает, что он является арендодателем земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 74800 кв.м. в границах плана <адрес> на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подарил указанный земельный участок своему сыну ФИО3 О том, что бывший арендодатель подарил земельный участок своему сыну, его в известность не поставили, договор аренды с новым собственником заключен не был. ДД.ММ.ГГГГ им от нового собственника было получено уведомление о намерении продать земельный участок и было предложено первоочередное право выкупа земельного участка. В связи с тем, что он не был поставлен в известность о переходе права собственности от ФИО1 к ФИО3, он письменно истребовал у ФИО3 правоустанавливающие документы и после получения выписки из ЕГРН 28.02.2025 он предложил ФИО3 встретиться в МФЦ для заключения договора купли-продажи земельного участка. Однако, 25.03.2025 он получил уведомление от ФИО4, что он купил у ФИО3 спорный земельный участок. Полагая, что его право преимущественной покупки нарушено, истец просит признать договор купли-продажи земельного участка от 01.03.2025, заключенный между ФИО3 и ФИО4 ничтожной сделкой и аннулировать запись о регистрации указанного договора.
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, письменно просил рассмотреть дело с участием его представителя ФИО5, который поддержал требования искового заявления и настаивал на его удовлетворении. Пояснил, что не был уведомлен о переходе права собственности на земельный участок от прежнего арендодателя ФИО1 к его сыну. Он не отказывался от преимущественного права покупки участка. В целях реализации указанного права он, не располагая сведениями о новом собственнике, потребовал у Рыкало выписку из ЕГРН, подтверждающую правообладателя. Когда Рыкало не представил ему выписку, то принял попытку получить ее в МФЦ, однако, она была предоставлена без указания собственника, что лишало его права заключить договор с надлежащим лицом. Он предложил встретиться 04.03.2025 в МФЦ, однако к этому времени ФИО1 уже заключил договор купли-продажи с ФИО4
Ответчики ФИО3, ФИО4 и их представитель ФИО6 требования иска не признали в полном объеме. ФИО6 пояснила, <данные изъяты>
Свидетель ФИО1 пояснил, что ранее участок принадлежал ему, он сдал его в аренду ФИО2 в 2016 году на срок 10 лет. Впоследствии он подарил участок сыну, приехал к ФИО2 и сказал, что ему нужны деньги. Калайда ответил, что деньги будут после уборки. Ему было предложено купить участок за 1 6000 000 рублей, но он отказался и сказал, чтобы он продавал землю кому угодно. Участок согласился купить ФИО4 О том, что он подарил землю сыну, ФИО2 он не уведомлял письменно.
Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО7 письменно просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в решении по делу полагалась на усмотрение суда.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления.
Из материалов дела следует, что между собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 74800 кв.м. в границах плана <адрес> ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2016 г. сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.12).
Из договора дарения от 26.08.2024 следует, что ФИО1 подарил спорный земельный участок своему сыну ФИО3 Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН (л.д.56-57).
В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из выписки из от ЕГРН следует, что при переходе права собственности на земельный участок к ФИО3 сохранено обременение земельного участка договором аренды в пользу ФИО2 (л.д. 73-74).
Из договора купли-продажи от 01.03.2025 следует, что ФИО3 продал принадлежащий ему земельный участок ФИО4 за 1 800 000 рублей (л.д. 29-30).
Истец, ссылаясь на нарушение его права выкупить земельный участок преимущественно перед другими лицами, ссылается на положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Доводы истца основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно пункту 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 4 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 вышеуказанного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности.
Положения пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено в течение трех месяцев с момента нарушения права.
В свою очередь положениями части 1 статьи 12 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.
Как следует из пункта 3 части 3 статьи 1, статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже предусмотрено только в отношении субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, а также муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
С учетом того, что предметом спора является не земельная доля, а выделенный земельный участок, отсутствуют правовые основания для применения правил, содержащихся в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и законе № 101-ФЗ относительно преимущественного права покупки.
Разрешая доводы истца о наличии в договоре обязанности арендодателя обеспечить арендатору возможность реализации преимущественного права выкупа земельного участка, суд приходит к следующим выводам.
Подпунктом «а» п. 3,3 договора аренды от 01.10.2016 года предусмотрено, что арендодатель обязан обеспечить возможность реализации преимущественного права аренды, выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
Как установлено в судебном заседании, ФИО3, имея намерение продать земельный участок, 18.01.2025 направил в Администрацию Краснодарского края извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (л.д. 60).
Также ФИО3, реализуя право арендатора ФИО2 на выкуп земельного участка при прочих равных условиях, 21.01.2025 направил арендатору ФИО2 уведомление о намерении продать долю за 1 800 000 рублей (л.д. 58).
Данное уведомление получено ФИО2 23.01.2025, что подтверждается соответствующим уведомлением о вручении (л.д. 59).
После получения данного уведомления ФИО2 направил ФИО3 ответ на обращение, в котором ФИО2 ссылается на необходимость получения им выписки из ЕГРН о собственнике земельного участка, после чего будет рассмотрено предложение. Данный ответ направлен в адрес ФИО3 30.01.2025 и был получен им 31.01.2025 (л.д. 47-48).
Также ФИО2 в адрес ФИО3 28.02.2025 направил уведомление явиться 04 марта 2025 года в МФЦ для заключения договора купли-продажи (л.д. 46).
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем направления оферты (предложения заключить договор) одной стороной и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ст. 432 ГК РФ) или путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом. Договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора.
Из положений ст. 441 ГК РФ следует, что когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.
Соответственно, поскольку в оферте, направленной ФИО3 в адрес ФИО2, не установлен срок акцепта, то акцепт должен быть выражен в течение нормально необходимого для этого времени.
Суд приходит к выводу, что месячный срок является достаточным для принятия акцепта сроком, по истечении которого лицо, направившее оферту и не получившего безоговорочный акцепт, вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению.
Так, оферта, направленная ФИО3 в адрес ФИО2, получена последним 23.01.2025, и лишь 28.02.2025, то есть по истечении более чем 30-дневного срока, ФИО2 выразил желание приобрести земельный участок, о чем направил уведомление, в котором не содержится условий, на которых оферта акцептована.
Более того, в соответствии со ст. 438 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Доказательств наличия полного и безоговорочного акцепта со стороны ФИО2 суду не представлено.
Более того, в судебном заседании установлено, что одновременно с направлением уведомления об акцепте и назначении времени заключения договора, истцом ФИО2 в адрес ответчика ФИО3 направлен ответ на обращение, в котором ФИО2 истребует дополнительные документы (выписку из ЕГРН). Данный ответ также направлен собственнику участка по истечении более чем тридцатидневного срока.
Доводы истца о несогласии ФИО2 приобретать земельный участок за предложенную в оферте стоимость также подтверждаются копией искового заявления ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи с ценой участка в размере его кадастровой стоимости 984 368 рублей (л.д. 68-70).
Копия данного искового заявления была направлена ФИО2 ФИО3 до обращения в суд, исковое заявление было направлено в суд и возвращено судом истцу.
Из данного искового заявления следует, что ФИО2 настаивал на заключении договора купли-продажи на иных условиях, нежели предлагал ФИО3, а именно на условиях определения продажной цены земельного участка исходя из кадастровой стоимости в размере 984 367 рублей, а не как предлагал ФИО3
Противоречащие друг другу по своему содержанию ответ на обращение и предложение заключить договор в совокупности с требованиями ранее поданного искового заявления и показаниями свидетеля о том, что ФИО2 отказался приобретать земельный участок за предложенную цену, свидетельствуют об отсутствии полного и безоговорочного акцепта со стороны ФИО2 на заключение сделки на условиях, предложенных ФИО3
Данные обстоятельства и буквальное толкование договора позволяют суду сделать вывод, что собственником земельного участка ФИО3, к которому перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.10.2016 года, обеспечена возможность арендатору ФИО2 реализации преимущественного права выкупа земельного участка при прочих равных условиях, а недостижение соглашения по всем условиям договора позволяли собственнику земельного участка ФИО3 заключить договор с любым лицом по своему усмотрению, в связи с чем им и был 01.03.2025 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с ФИО4
Доводы истца о том, что он, как арендатор, не был уведомлен о переходе права собственности на земельный участок от ФИО8 к ФИО3, не влияет на права истца по настоящему иску, поскольку законодателем безусловная обязанность уведомления арендатора не закреплена, все права ФИО2 как арендатора по договору сохраняются в неизменном виде. Неуведомление о смене собственника образует неблагоприятные последствия только для нового собственника и лишь в виде риска неполучения арендной платы.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания данной сделки ничтожной.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
ФИО2 в удовлетворении требований искового заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белоглинский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 23 апреля 2025 года.
Судья Т.В.Азовцева