Решение по делу № 2-396/2025 от 21.04.2025 - о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-396/2025

Уникальный идентификатор дела 59RS0001-01-2024-007594-70

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 апреля 2025 года город Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Каробчевской К.В.,

при секретере судебного заседания ФИО1,

с участием истца ФИО2,

с участием представителя истца – ФИО7,

с участием представителя ответчика – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ФИО3, 28» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО2 обратился в суд с требованиями (с учетом уточнений) к ООО «Специализированный застройщик «ФИО3 28» о взыскании в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства 225 176,90 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа.

В обоснование заявленных требований указано, что между ООО «Специализированный застройщик «ФИО3 28» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве от Дата № ..., согласно условиям которого застройщик обязуется в пересмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц простроить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирный жилой дом передать объект долевого строительства (квартиру) участнику, а участник в соответствии с условиями договора обязуется оплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства (п. 1.1. договора).

Описание объекта долевого строительства (квартиры) приведено как в тексте самого договора (п. 1.2., Приложения №, 2), так и в проектной декларации многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Адрес – размещенной застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства (интернет-сайт: https://наш.дом.рф).

Обязательства участника исполнены в полном объеме – денежные средства в размере стоимости объекта долевого строительства (цена договора) в полном объеме (10 641 400 рублей) были внесены на счет эскроу (№; факт открытия подтверждается соответствующим уведомлением от ПАО «Сбербанк») и в дальнейшем получены застройщиком, что подтверждается следующими документами: чек по операции от Дата на сумму 941 000 рублей; чек по операции от Дата на сумму 3 700 000 рублей; чек по операции от Дата на сумму 6 000 000 рублей.

В соответствии с п. 2.1.1 Договора застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный жилой дом и Объект долевого строительства в полном объеме, по качеству соответствующее условиям договора, проектной документации и применимому праву и передать участнику в установленный договором срок.

Согласно проектной документации на многоквартирный жилой дом (п. 15.2; стр. 28) высота потолков в квартире (Объект долевого строительств) составляет 2,70 м.; условиями договора (п. 1.2., Приложения №,2) наличие каких-либо конструктивных элементов на потолке не предусмотрено.

В соответствии с п. 3.17 ГОСТ 28984-2011 «Модульная координация размеров в строительстве», под высотой помещения от пола до потолка понимается проектный размер от уровня чистового пола до низа потолка, в том числе подвесного. При этом п. 5.12 СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических подрайонах строительства 1А, 1Б, 1Г, 1Д и 4А, определяемых по СП 131.13330, должна быть не менее 2,7 м., а в других климатических подрайонах строительства не менее 2,5м.

Со своей стороны истец исполнил свои обязательства, предусмотренные п. 1.6.1 договора, однако, документация, касающаяся строительства многоквартирный жилой дом и размещенная Застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства не содержит информации о наличии каких-либо конструктивных элементов на потолке.

В сходе совместного осмотра квартиры (Объекта долевого строительства) было выявлено следующее нарушение: в зоне кухни имеется конструктивный элемент (балка), выступающая из плоскости плиты перекрытия; размер балки 3713 мм.* 398 мм.* 304 мм.

Указанные обстоятельства были зафиксированы в заявлении от Дата и переданы представителю застройщика. Ответным письмом от Дата ответчик отказал в удовлетворении требований, указал, что наличие балки обеспечивает безопасность здания, указало на необходимость «проявлять большую внимательность при выборе квартиры».

В соответствии со ст. 10 Закона «О защите прав потребителей» и ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве изготовитель (исполнитель, продавец, застройщик) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах) обеспечивающую возможность правильного выбора. Таким образом, до заключения договора продавец обязан предоставить потребителю такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого – либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного пользования.

В нарушение указанных положений норм материального права, ни в заключенном между истцом и ответчиком договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления документации – размещенной Застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о наличии на потолке строительной балки, которая уменьшает высоту помещения. Следовательно истцу не была представлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте.

Учитывая отсутствие правовых норм, определяющих материальные критерии, эквивалентные нравственным страданиям, исходя из характера причиненных истцу нравственных страданий, степени вины ответчика, отсутствие предпринимаемых ответчиком мер для урегулирования спора, и руководствуясь принципами соразмерности, справедливости, истец оценил компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Истец ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал. Истец пояснил, что не был в квартире до момента её принятия. В документации, которую ему показывали на моменте оформления сделки, не было речи о балке, специальными познаниями в строительстве он не обладает, соответственно понять, что в квартире имеется нависающая конструкция, он не мог. На стройку при строительстве дома не выходил и выходить не мог, так как в определенное время отсутствовал в гор. Перми, из переписки с менеджером видно, что он и не просил сводить его на стройку, речи об этом не шло.

Представитель истца по устному ходатайству ФИО7 на удовлетворении исковых требований настаивал. Пояснил, что сам факт наличия балки не был предусмотрен договором и документами, которыми располагал истец. На объекте истец так же не был, сведения из системы СРМ можно было исправить.

Представитель ответчика в судебном заседании был не согласен с исковыми требованиями. Сообщил суду, что у истца были все возможности для ознакомления с документами по объекту, что они не настаивают на том, что истец был на объекте, так как нет соответствующих доказательств. В приложении указано пунктиром, что в квартире проходит балка. Истец мог обратиться к застройщику и изучить проект, ознакомиться с характеристиками. С лета 2023 года на сайте «Дом.рф» имеется фотография на которой изображена данная балка. Также у истца была возможность прийти и осмотреть объект в живую, квартира была фактически готова. Застройщик не чинил препятствий в получении информации. Относительно расчета, пояснил, что расчет истцом произведен от площади квартиры, что является не верным, так как изменился объем квартиры, а не площадь.

Из представленных письменных возражений следует, что с исковыми требованиями не согласен, требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме, недостатки жилого помещения отсутствуют. Означенная Истцом балка является несущей конструкцией здания. Подписанием Договора Участник подтвердил факт ознакомления с проектной документацией Объекта долевого строительства (п.1.6.1 Договора). Наличие балок предусмотрено проектной документацией, разделом Архитектурные решения (стр.39 раздела «АР»). Выкопировка из проектной документации является Приложением № к Договору (Ситуационный план) и содержит указание на наличие балки (пунктирная линия). Аналогичную информацию содержит и План объекта долевого строительства. Подписывая Договор, Истец, очевидным образом, был ознакомлен с приложениями к нему, приложения содержат подпись Истца. Проектная документация прошла обязательную экспертизу проектной документации, о чем выдано заключение № от Дата Положительное заключение экспертизы подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям в области строительства (п.5.2 ст.49 ГРСК РФ). Размещение на сайте наш.дом.рф проектной документации в полном объеме не предусмотрено действующим законодательством, и более того, невозможно технически в силу большого объема документации. Проектная документация в любое время в полном объеме может быть предоставлена участникам строительства к ознакомлению по месту нахождения застройщика. Запросов об ознакомлении с проектной документацией после заключения Договора от Истца не поступало. На дату заключения Договора работы по возведению каркаса здания были завершены, балка существовала на дату заключения Договора. Участник не был лишен возможности осмотра Объекта долевого строительства. Помимо этого, на дату заключения Договора на сайте наш.дом.рф были размещены фотографии хода строительства объекта долевого строительства. Уже на фотографиях, размещенных Дата, видно наличие несущих балок на потолке. Также балки видны на фотографиях, размещенных Дата, Дата. То есть Истец мог установить факт наличия балок даже без личного визита на объект строительства. По завершении строительства Ответчику Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края выдано Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждает соответствие объекта долевого строительства как проектной документации, так и обязательным требованиям в области строительства (п.1 ст.55 ГрСК РФ). Вышеизложенное в полном объеме опровергает доводы Истца о том, что он не был информирован о существовании потолочных балок, наличие балки является недостатком жилого помещения, размещение балок не было предусмотрено проектом на дату заключения Договора. Также Истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ никак не обоснована сумма уменьшения цены Договора, что само по себе влечет отказ в иске.

В части требований о взыскании компенсации морального вреда представитель ответчика указывает, что истцом не указано, каким образом существование потолочной балки причиняет ему моральные и нравственные страдания, и каким образом произведена оценка этих страданий. Вне зависимости от оценки судом доводов ответчика в отношении требований об уменьшении цены договора, ответчик полагает определенную истцом сумму компенсации морального вреда завышенной, и возражает против взыскания компенсации морального вреда в сумме более 5 000 рублей.

Так же в возражениях ответчик указал о злоупотреблении правом стороной истца, так как претензии Истца относительно наличия балки в кухне-нише начали поступать после получения Истцом требования Ответчика о внесении доплаты за объект долевого строительства в сумме 338 000,00 рублей в результате увеличения фактической площади жилого помещения по сравнению с проектной. Обязанность доплаты в таком случае предусмотрена п.4.11.1 Договора, что соответствует ч. 1,2 ст. 5 Закона №214-ФЗ. Вопреки утверждению Истца, Ответчиком был дан ответ на досудебную претензию, в котором были в полном объеме изложены все доводы Ответчика, отраженные в разделе № настоящего отзыва (возражений). Ответ на претензию получен нарочно Истцом Дата. Ответчик полагает, что предъявление настоящего иска обусловлено ничем иным, кроме как желанием Истца компенсировать понесенные им затраты на дополнительную оплату объекта долевого строительства, иными словами получить дополнительные метры площади квартиры «в подарок» (л.д. 147-148).

В дополнительном отзыве (л.д.221-222) представитель ответчика указывает, что истцом неправильно определяется понятие «потолок», что приводит к возникновению разногласий. Позиция истца строится на системном толковании положений п. 3.17. ГОСТ №, п. 5.12 СП №.13330, п. Дата ГОСТ Р 58033-2017.

С учетом того, что квартиры в многоквартирном доме передавались в соответствии с условиями Договора без внутренней отделки, то есть с открытыми перекрытия Ответчик при формировании как проектной декларации, так и при заключении договора, верно отразил высоту помещения как 2.7 метра, то есть высоту между плоскостью пола и плоскостью перекрытия.

Представитель ответчика в дополнительном отзыве так же указывает, что истцом ни в исковом заявлении, ни в данных суду пояснениях не раскрыто, каким образом наличие потолочной балки нарушает его права и законные интересы. Более того, давая пояснения суду, Истец прямо указал, что не усматривает ухудшения качества приобретенной квартиры с учетом наличия в ней балки, и балка не рассматривается Истцом как строительный недостаток или нарушение, Интерес участника долевого строительства при заключении соответствующего договора заключается в приобретении квартиры, соответствующей требованиям действующего законодательства. Переданная Истцу квартира не имеет недостатков строительства и соответствует всем предусмотренным нормам. Права Истца как участника долевого строительства не нарушены, иск не подлежит удовлетворению. Также повторно обращаем внимание суда на то, что как до заключения Договора, так и после Истец имел возможность как ознакомиться с проектной документацией, так и посетить объект долевого строительства, что дало бы Истцу полное представление о примененных Ответчиком проектных решениях, в том числе, касающихся несущих элементов перекрытий - балок.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 в судебном заседании, будучи предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307-308 Уголовного кодекса Российской Федерации, пояснил, что работал по реализации квартир с «СЗ ФИО3 28», являлся руководителем компании. Все квартиры продавали через отдел продаж. Квартира № была продана в декабре 2023 г. ФИО2 После продажи его не устроила конфигурация или необходимость доплаты, в результате возник спор. К нему обращались представители «СЗ ФИО3-28», чтобы мы пояснили, как происходила продажа. У них есть электронная система, где фиксируются все взаимодействия клиентов с нашими менеджерами. Они посмотрели, как проходила продажа Адрес, было первое обращение еще в 2022 г. по поводу объекта на Адрес, в декабре было обращение по поводу квартиры на ФИО3 28, также указано, что сделка прошла в течение семи дней. ФИО2 приглашали в офис и на осмотр квартиры. В офисе отдела продаж находятся Проектная декларация, остальные документы выдаются по запросу клиента. Опыт предоставления дополнительных документов был, обычно клиент пишет заявление, либо устно просит, и мы предоставляем всю документацию, в том числе проектную, если требуется, то предоставляем отдельно разделы - архитектурные решения, водоснабжение и электрика. Физически что вносится в систему СРМ не контролируем, туда вносят всё пошагово, это вносит менеджер. В информационной системе информация относительно раздела «архитектурные решения» не размещается, только проектная декларация, остальное размещать не требуется.

Истец посещал стройку, согласно информации из базы, но данные обстоятельства он не подтверждает, просто есть отметка в их базе. На декабрь 2023 дом был выведен под крышу, с октября они уже водили клиентов. В системе СРМ написано, что посещение истцом было, квартира понравилась. На данный момент дом еще не был сдан. Мы должны брать расписку с клиента, на случай возникновения каких-либо непредвиденных ситуаций, при посещении строящегося здания, однако такой расписки не брали никогда, расписок нет.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от Дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией и т.п.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;

Пунктом 2 ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 3 ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей").

В соответствии с п. 2 ст. 12 указанного Закона продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Судом установлено, что между ООО Специализированный застройщик «ФИО3 28» (ответчик, застройщик) и ФИО2 (истец) был заключен договор участия в долевом строительстве № ... от Дата, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом (долее – МКД) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать объект долевого строительства участнику, а участник в соответствии с условиями договора обязуется уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства (л.д. 12-26).

Согласно разрешению № Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Адрес многоквартирный дом был введен в эксплуатацию Дата (л.д. 202).

Согласно п. 1.2. договора общая проектная площадь Объекта долевого строительства 69,1 кв. м., проектная жилая площадь объекта долевого строительства составляет 42,3 кв.м., площадь вспомогательного использования составляет 25,3 кв.м., общая проектная площадь объекта. Без лоджий, балконов – 67,6 кв.м., площадь балконов, лоджий с понижающим коэффициентом - 1,5 кв.м., без понижающего коэффициента – 3,0 кв.м.

Цена договора на дату подписания составляет 10 641 400 рублей (п. 4.1 договора).

Подписанием договора участник подтверждает, что до подписания Договора надлежащим образом ознакомился с документацией, касающейся строительства МКД и размещенной Застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства (интернет-сайт: https://наш.дом.рф), в том числе с проектной декларацией и Проектной документацией, планом (планировкой) Объекта долевого строительства и поэтажным планом, Разрешением на строительство, документами на Участок и прочими документами размещенными Застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства, стандартом «Устройство внутренней отделки, полов, оконных и балконных конструкций» СВО/ППР 01.04/2021 Участнику понятно содержание вышеуказанных документов (п. 1.6., 1.6.1. договора).

В п. 4.4. договора указано, что стоимость договора может быть уменьшена в следующих случаях: внесение изменений и (или) дополнений в проектную документацию МКД и (или) объекта долевого строительства, в связи с предписанием государственных органов; изменения площади объекта долевого строительства, в соответствии с положениями п. 4.11.1 или п. 4.11.2 договора; стороны пришли к соглашению о внесении изменений в состав (основные характеристики) объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 4.11.2 договора, если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется меньше общей проектной площади объекта долевого строительства, застройщик обязуется возвратить участнику разницу, рассчитываемую по следующей формуле:

(Общая проектная площадь объекта долевого строительства – общая фактическая площадь объекта долевого строительства)*(стоимость 1 кв.м., определяемую путем деления цены договора на общую проектную площадь объекта долевого строительства).

Застройщик обязуется передать участнику объект долевого строительства в течении 2 (двух) месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, но не позднее срока, установленного п. 1.4 договора, при условии полного и надлежащего исполнения участником обязательств по оплате цены договора (п.5.1 договора). Участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течении 7 (семи) календарных дней с момента получения сообщения о готовности, согласовав с застройщиком, не менее чем за 3 (три) календарных дня, дату и время принятия объекта долевого строительства, чтобы застройщик обеспечил участнику доступ к объекту долевого строительства, если иной срок и (или) порядок принятия объекта долевого строительства не установлен в сообщении о готовности (п. 5.2.2 договора).

В дату, определяемую в порядке п. 5.2.2 договора, после совместного осмотра объекта долевого строительства и в подтверждение соответствия состояния объекта долевого строительства характеристикам объекта долевого строительства, указанным в акте приема-передачи, стороны подписывают акт приема-передачи, составленный застройщиком (п. 5.2.3 договора).

Стороны согласовали следующие условия о качестве Объекта долевого строительства, которыми помимо Применимого права, Стороны будут руководствоваться при осуществлении приема-передачи Объекта долевого строительства и в случае возникновения споров на предмет качества Объекта долевого строительства (п. 5.2.4. договора):

5.2.4.1. Качество Объекта долевого строительства, в момент передачи Объекта долевого строительства Застройщиком Участнику, должно соответствовать условиям Договора, Проектной документации и требованиям Применимого права, в том числе градостроительных и технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к качеству жилого помещения, которые действовали на момент выдачи Застройщику первоначального Разрешения на строительство и не перестали быть обязательными к моменту выдачи Застройщику Разрешения на ввод в эксплуатацию. На момент выдачи Разрешения на строительство перечень обязательных требований, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации 815 от 28.05.2021 года «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 4 июля 2020 года № 985» (далее по тексту именуемый Перечень обязательных требований). Положения СНиП, СП и иных нормативно-технических документов, носящих рекомендательный характер и/или не включенных в Перечень обязательных требований, том числе СНИП 3.04.01-87, СП 71.13330.2011 «Изоляционные и отделочные покрытия» и иные документы в области стандартизации, применяемые на добровольной основе, применению во взаимоотношениях Сторон не подлежат и не являются обязательными требованиями.

Стороны пришли к соглашению, что качество объекта долевого строительства в отношении видов работ, не регламентированных Перечнем обязательных требований, будет соответствовать требованиям Проектной документации и условиям Договора (п. 5.2.4.1.1. договора).

Стороны руководствуются тем, что свидетельством качества МКД в целом и Объекта долевого строительства в частности, соответствие его условиям Договора, Проектной документации, требованиям Применимого права, в том числе градостроительных и технических регламентов и Перечню обязательных требований, является Разрешение на ввод в эксплуатацию МКД (п. 5.2.4.1.2. договора).

В части, не урегулированной требованиями, предъявляемыми к качеству жилого помещения, указанными в п. 5.2.4.1 Договора, работы (включая материалы) выполняются и сдаются Застройщиком и принимаются Участником, с учетом следующих параметров (отклонений) (п. 5.2.4.2. договора):

5.2.4.2.1. в отношении полов, стен, потолков допускается отклонение поверхности от плоскости (неровности) 5 мм на 1 м высоты (длины), но не более 30 мм на всю высоту или длину помещения (применяется для помещений общего пользования отделка, которых предусмотрена Проектной документацией и полов Объектов долевого строительства);

5.2.4.2.2. в отношении полов, стен и потолков допускается наличие не более 3-х неровностей плавного очертания глубиной или высотой до 10 мм включительно на каждой из поверхностей в каждом помещении (применяется для помещений общего пользования, отделка, которых предусмотрена Проектной документацией и полов Объектов долевого строительства);

5.2.4.2.4. отделочные работы в отношении Объекта долевого строительства не предусмотрены Проектной документацией и условиями Договора, и Застройщиком не производятся. В связи с этим допускаются отступления от обычно предъявляемых требований к объекту долевого строительства. По периметру кладки (стен) допускается наличие анкеров, выступление элементов арматурной сетки. Отделочные работы в отношении объекта долевого строительства производятся участником своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, за счет участника. Участник обязан производить отделочные работы в отношении объекта долевого строительства с соблюдением строительных, технических, санитарных, экологических, противопожарных требований и норм.

Согласно п. 5.2.4.3. договора в отношении указанных в п. 5.2.4.2 договора параметров (отклонений), строительные правила и нормы, которые носят рекомендательный характер и не являющиеся обязательными к применению и исполнению, не применяются.

В остальном, что предусмотрено условиями договора, в отношении требований к качеству объекта долевого строительства, качество объекта долевого строительства должно соответствовать технологическим картам, утвержденным застройщиком (соответствие качества помещения условиям договора).

Из п. 5.2.6 договора следует, что вне зависимости от того, был подписан или не подписан двусторонний акт приема-передачи, участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, выявленных сторонами при осмотре объект долевого строительства, в разумный срок. Если стороны не договорятся об ином, то срок устранения недостатков объекта долевого строительства составляет 45 (сорок пять) календарных дней, с момента получения застройщиком от участника, составленного в произвольной форме, требования о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства.

Для целей настоящего договора, стороны признают недостатками объекта долевого строительства – устранимые нарушения качества объекта долевого строительства, после устранения которых, объект долевого строительства будет пригодным для использования в качестве жилого помещения (п. 5.2.6.1. договора).

Для целей настоящего договора, стороны признают существенными недостатками объекта долевого строительства – неустранимые нарушения качества объекта долевого строительства, которые делают объект долевого строительства непригодным для использования в качестве жилого помещения (п. 5.2.6.2. договора).

В приложениях к указанному договору строительства приложено описание договора строительства, в котором отсутствуют сведения о высоте потолков и расположение несущей балки под потолочным перекрытием. В представленном ситуационном плане и плане объекта долевого строительства, которые также являются приложением к договору долевого строительства, как указано представителем ответчика расположение несущей балки указано пунктирной линией, однако, расшифровка обозначений на плане – отсутствует. Расшифровка таких условных обозначений присутствует только в проектной документации, раздел 3 «Архитектурные решения». Из экспликации встроенных помещений следует наличие несущей балки под плитой перекрытия (h=400 мм. от низа плиты) обозначенная пунктирным прямоугольником (л.д.169 об.), аналогичное условное обозначение присутствует и на другом развернутом плане этажа (л.д. 175). Проектная документация при заключении договора в открытом доступе истцу представлена не была, как пояснил представитель ответчика, с проектной документацией истцу возможно было ознакомиться только в офисе застройщика по предварительному запросу, однако, такого запроса от истца не поступало, что не оспаривается сторонами. Обратного суду не представлено.

Согласно проектной декларации № от Дата многоквартирного жилого дома по адресу Адрес в п. 15.2 о характеристиках жилых помещений указано: Адрес располагается на 2 этаж в 1 подъезде, общая площадь 69,1 кв.м., в квартире одна комната, жилая площадь 42,30 кв.м., высота потолков 2,70 м. (л.д. 63).

Согласно скриншотов с сайта «MARIINSKY дом на набережной» были размещены файлы с наименованием «проектная декларация №», дата размещения Дата, Дата, Дата, Дата, Дата,Дата, Дата, Дата, Дата (л.д.76-87). Так же на сайте была размещена разрешительная документация (л.д. 83-84).

В материалах дела представлено дополнительное заявление истца в адрес ответчика из текста которого следует, что в зоне кухни имеется конструктивный элемент (балка) выступающий из плоскости плиты перекрытия, размер балки 405 мм. * 3724 мм., высота от пола до балки 2287 мм. (л.д. 104). Отметка о принятии на заявлении отсутствует.

Также из представленных фотоматериалов следует, что под потолочным перекрытием имеется балка, которая уменьшает просвет от пола до потолка жилого помещения истца.

Истец направил почтовым отправлением застройщику письменную претензию о соразмерном уменьшении цены договора (л.д. 105-106). В претензии указал на наличие в зоне кухни конструктивного элемента (балки). Сообщил, что указанные обстоятельства были зафиксированы в заявлении от Дата и переданы представителю застройщика.

Дата застройщиком был составлен ответ на претензию, в котором застройщик указал, что обозначенная участником балка является несущей конструкцией здания. Подписанием договора участник подтвердил факт ознакомления с проектной документацией объекта долевого строительства. Наличие балок предусмотрено проектной документацией (п. 1.6.1 договора). Выкопировка из проектной документации является приложение № к договору (ситуационный план) и содержит указание на наличие балки (пунктирная линия), аналогичную информацию содержит и план объекта долевого строительства. На дату заключения договора работы по возведению каркаса здания были завершены, балка существовала на дату заключения договора, соответственно истец был в курсе конструктивных особенностей возводимого застройщиком дома в целом и квартиры в частности. В любом случае истец имел возможность проявить большую внимательности к выбору квартиры и воспользоваться предоставляемой застройщиком возможностью провести осмотр квартиры в процессе строительства дома. В выводах застройщик указывает, что наличие балки не представляет собой недостаток объекта долевого строительства, ввиду чего не представляет участнику требовать уменьшение цены договора. Напротив данная часть конструкции обеспечивает безопасность истца (л.д. 108).

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры) подлежащего передаче в сроки, установленные договором, а также иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание объекта долевого строительства, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения. При этом, поскольку статья 10 Закона о защите прав потребителей каких-либо исключений из информации, которая должна быть доведена до сведения потребителя, не содержит, а ФИО2 является слабой стороной в спорных правоотношениях и не обладает специальными познаниями в области строительства, и оценить представленный план жилого помещения без расшифровки специальных обозначений, которые бы говорили о наличии несущей балки под потолком перекрытия, которая уменьшила высоту от пола до потолка и составила менее 2,7 метра.

Судом установлено, что при заключении договора истец не знакомился с проектной документацией и с требованием об ознакомлении с проектной документацией не обращался.

Ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления ФИО2 документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении под потолком несущей балки. При этом вопреки показаниям свидетеля, указавшего на их внутреннюю систему, где обозначено, что ФИО2 ознакомился с объектом строительства лично, из представленной переписки между истцом и менеджером следует, что на объект строительства он сопроводить его не просил. Представленную для обозрения суда выкопировку (скриншот) из программы, суд оценивает как не допустимое доказательства, поскольку данная выкопировка не заверена надлежащим образом.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена ФИО2 необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права истица, суд исходит из положений пункта 2 статьи 12 Закона о защите прав потребителей, согласно которой продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В то же время Закон об участии в долевом строительстве предусматривает иной порядок восстановления нарушенных прав. Так, согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора;

Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов.

Истцом верно выбран способ защиты права в виде соразмерного уменьшения покупной цены. При этом суд признает заслуживающими внимания возражения ответчика, что фактически площадь квартиры истца не изменилась и соответствует проектной документации, поэтом производить расчет исходя из площади объекта является не верным, поскольку изменился объем квартиры, в связи с чем, расчет истца является неверным и суд данные возражения признает обоснованными.

Оценивая размеры конструктивного элемента (балки на потолке), не предусмотренного условиями договора, нарушения застройщиком условия о высоте потолка, поскольку данная балка уменьшает высоту потолка, поскольку прилегает к нему (в месте расположения балки высота составляет 2,28 м. вместо установленных договором 2,70 м), суд принимает во внимание представленный акт осмотра конструктивного элемента, в соответствии с которым высота балки составляет 398 мм., ширина 304/309мм., а длина 3713 мм. (л.д. 244-245).

Суд, приняв во внимание представленные доказательства в материалах дела, а также фактические обстоятельства дела, требования разумности и справедливости пришел к выводу об уменьшении размера снижения стоимости объекта долевого строительства. В связи с признанием судом представленного расчета истца не верным, производит собственный расчет требований подлежащих удовлетворению:

Учитывая, что цена квартиры определялась исходя из стоимости 1 кв.м., то для установления соразмерного уменьшения стоимости квартиры, необходимо вычислить стоимость 1 кубического метра квартиры.

Таким образом, необходимо найти пропорцию в стоимости 1 метра квадратного к 1 метру кубическому.

69,8 м2 х 2,7 м.(высота потолков) = 188, 46 м3 (объем квартиры).

3,713м. х 0,398 м. х 0,304 м. = 0,449243296 м3. (объем балки).

188,46 м3 – 0, 449243296 м3. = 188,010756704 м3 (объем квартиры с учетом балки т.е. фактически объем квартиры переданный истцу).

69,8 м2 (площадь кв.) / 188,46 м3 (объем квартиры) х 100 = 37,037037037% (пропорциональное соотношение площади к объему квартиры).

10 641 400,00 руб. (цена кв.) / 69,80 м2 = 152455,59 руб. (цена за 1 кв.м.).

152 455,59 руб. х 37,037037037% = 56 465,03 руб. (стоимость 1 м3).

Тогда, стоимость объема балки от стоимости объема квартиры будет: 0,449243296 м3. х 56465,03 руб. = 25 366,54 руб.

Таким образом, размер требований об уменьшении стоимости объекта долевого строительства подлежащий удовлетворению равен 25 366,54 рублей.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от Дата N 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 2 ст. 10 Федерального закона от Дата N 214-ФЗ (ред. от Дата) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с Дата)

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания. При определении размера компенсации морального вреда, согласно требованиям статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом учитывается характер причиненных потерпевшему нравственных страданий, имущественное положение причинителя вреда, а также требования разумности и справедливости.

В связи с нарушением прав потребителей, учитывая, что ответчик не довел до истца необходимую информацию, что установлено судом, а также учитывая характер нарушенного права, который носит не устранимый характер, поскольку балка является несущей и не может быть демонтирована или любым иным способом устранена, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей, находя данную сумму соразмерной причиненным нравственным страданиям.

Разрешая требования о взыскании штрафа, суд приходит к выводу, что данные требования удовлетворению не подлежат, так как в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 (вступило в законную силу 22.03.2024) (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 22.03.2024 по 30.06.2025 включительно.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку судом требования истца удовлетворены на 11,26% от суммы изначальных требований, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 873,25 рублей (3 000 рублей за неимущественные требования + 873, 25 рублей за требования имущественного характера).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ФИО3, 28» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,– удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ФИО3, 28» (...) в пользу ФИО2, ...) сумму соразмерного уменьшения цены договора 25 366,54 руб., компенсацию морального вреда 25 000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ««Специализированный застройщик «ФИО3, 28» (...) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 3 873, 25 руб.

В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд города Перми, в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

...

...

Судья К.В. Каробчевская

...