Дело № 2-1927/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Тверь 21 сентября 2022 года
Заволжский районный суд г. Твери в составе:
председательствующего судьи Самухиной О.В.,
при секретаре Ашмаровой Е.В.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2 ФИО3, представителя ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Заволжского районного суда г. Твери гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к ООО СЗ «Основание» о признании недействительным абзаца третьего пункта 1.3 договора участия в долевом строительстве от 30 ноября 2020 года, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд к ООО «Основание» с требованиями:
-признать недействительным абзац 3 пункта 1.3 Договора долевого участия в строительстве от 30.11.2020 в части подсчета площади лоджии с коэффициентом 1,0;
-взыскать с ответчика стоимость разницы площади квартиры (лоджии) в размере 122200 руб. в равных долях - по 61100 руб. каждому истцу;
-взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. каждому истцу;
-взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу истцов, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения законных требований потребителя.
В обоснование иска указано, что 30 ноября 2020 года между истцами и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве. Предметом договора установлено, что объектом долевого строительства является квартира №, состоящая из 3-х комнат, имеющая общую проектную площадь 114,49 м.кв. в том числе площадь лоджии (балкона, террасы) с коэффициентом 1,0-5,52 квадратных метров, жилую проектную площадь 51,7 квадратных метров, кухню площадью 28,13 квадратных метров, санузел площадью 5,88 квадратных метров, санузел площадью - 2,75 квадратных метров, прихожая - 11,67 квадратных метров, гардеробная - 8,84 квадратных метров.
Общая площадь «Объекта» определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен и уточняется после проведения обмеров организацией технической инвентаризации/кадастровым инженером (при этом площадь лоджии считается сторонами с коэффициентом 1,0).
На момент подписания Договора цена «Объекта» составила 5381030 рублей. Истцы свои обязательства по оплате предмета договора перед ООО «Основание» выполнили в полном объеме. 28 января 2021 года квартира была передана истцам застройщиком. Из Передаточного акта от 28.01.2021 следует, что фактическая площадь переданной квартиры составляет: общая площадь с холодными помещениями 114,2 кв.м, в том числе общая площадь без учета холодных помещений 109,0 кв.м, в том числе жилая площадь 51,7 кв.м. Таким образом, фактическая площадь холодного помещения лоджии составила 5,2 кв.м.
Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлен понижающий коэффициент применительно к площади лоджии, равный 0,5, который применяется для расчета цены договора при определении общей приведенной площади жилого помещения.
Поскольку при определении цены Договора стороны исходили из формулы расчета, при которой определялась общая приведенная площадь жилого помещения, состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджий, как части жилого помещения, площадь лоджии, согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ в обязательном порядке должна была быть подсчитана с понижающим коэффициентам равным 0,5, а не 1.
Таким образом, переплаченная истцами сумма по Договору составляет (5,2-(5,2*0,5))*47000= 122200 руб. В целях досудебного урегулирования спора истцами в адрес ответчика была направлена претензия о возврате указанной суммы. Однако ООО «Основание» отказало в добровольном удовлетворении требований.
В судебном заседании 21 июля 2022 года с согласия истцов уточнено наименование ответчика – общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Основание» ( сокращенное наименование согласно ЕГРЮЛ-ООО СЗ «Основание»).
В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 ФИО3 заявленные требования поддержали в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении. Истец ФИО2, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явилась, просила рассматривать дело в свое отсутствие.
Представитель ответчика ФИО4 заявленные требования не признала, представила в суд письменный отзыв, доводы которого поддержала.
Судом в соответствии с положениями ст.ст.167 ГПК РФ определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 30 ноября 2020 года между ООО «Основание» (Застройщик), с одной стороны, и ФИО2, ФИО1 (Дольщики), с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязуется построить «Дом» и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Дольщикам в собственность «Объект», а дольщики обязуются уплатить застройщику обусловленную договором цену.
При этом согласно пункту 1.2 Договора «Дом» - это второй этап строительства в составе «Жилого комплекса», общей проектной площадью 13 070,29 кв.м., состоящий из 14-ти этажной 39 квартирной и 16-ти этажной 75 квартирной секцией со встроенными помещениями общественного назначения, подлежащий строительству (созданию) на «Земельном участке». «Объект долевого строительства» - это входящее в состав «Дома» жилое помещение - квартира №, состоящая из 3 комнат, имеющая общую проектную площадь 114,49 квадратных метров, в том числе площадь лоджии (балкона, террасы) с коэффициентом 1,0- 5,52 квадратных метров, жилую проектную площадь 51,7 квадратных метров, кухню площадью 28,13 квадратных метров, санузел площадью 5,88 квадратных метров, санузел площадью - 2,75 квадратных метров, прихожая - 11,67 квадратных метров, гардеробная - 8,84 квадратных метров, расположенная в одном уровне на 5 этаже «Дома» в № подъезде.
Согласно разделу 7 Договора цена договора, подлежащая уплате Застройщику, составляет 5381030 рублей и определяется путем произведения общей проектной площади «Объекта», определенной в соответствии с п. 1.3. настоящего договора, на стоимость одного квадратного метра общей площади «Объекта», равной 47000 рублей.
Также в договоре указано, что стоимость 1 квадратного метра общей площади «Объекта» является окончательной и неизменной в течении всего срока действия договора. При этом, указанная цена договора, не является окончательной и может быть изменена на основании общей площади «Объекта», определенной по результатам обмеров «Объекта» органом технической инвентаризации/кадастровым инженером после окончания строительства Дома (при этом площадь лоджии считается сторонами с коэффициентом 1,0).
С условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома стороны ознакомились и подписали.
Стоимость квартиры оплачена истцами в размере 5367400 руб., что следует из передаточного акта, объяснений обеих сторон и никем не оспаривается.
28 января 2021 года Застройщиком по передаточному акту передано, а Дольщиками принято жилое помещение со следующими характеристиками: квартира, расположенная по адресу: , состоит из 3 комнат, имеет общую площадь с холодными помещениями 114,2 квадратных метров, в том числе общую площадь без учета холодных помещений- 109,0 квадратных метров, в том числе жилую площадь- 51,7 квадратных метров.
Претензий относительно переданного объекта недвижимости истцы не высказали.
В ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на ? долю в праве собственности на квартиру площадью 109 кв.м. по вышеуказанному адресу.
Поскольку, как следует из передаточного акта и объяснений сторон, фактически общая площадь квартиры с холодными помещениями составила 114,2 кв.м., вместо 114,49 кв.м., указанной в договоре, то 25 июля 2022 года ООО СЗ «Основание» перечислило в адрес ФИО1 13630 руб. (114,49 кв.м.-114,2 кв.м)* 47000 руб.).
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, площадь лоджии по сравнению с площадью, предусмотренной договором, не изменилась и составила 5,52 кв.м.
ФИО2 и ФИО1 оспаривается абзац 3 пункта 1.3 Договора долевого участия в строительстве от 30.11.2020 следующего содержания: «Общая площадь «Объекта» определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен и уточняется после проведения обмеров организацией технической инвентаризации/кадастровым инженером (при этом площадь лоджии считается сторонами с коэффициентом 1,0)».
Исковые требования основаны на том, что площадь лоджии Застройщиком рассчитана неправильно, к площади лоджии должен быть применен коэффициент, равный 0,5.
Согласно ст.ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица, свободны в заключении договора.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства;
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Согласно части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Согласно части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, после заключения договора цена договора может быть изменена только в том случае, если такая возможность установлена договором.
Требования, предъявляемые к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены, установлены в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Действующая в настоящее время редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не может быть применена к спорным правоотношениям, поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома получено 01 июля 2015 года, то есть до 01 июля 2018 года, что прямо установлено пунктом 7 статьи 8 Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в действующей и предыдущей редакции предусмотрена лишь возможность определения стоимости квартиры как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения с учетом понижающего коэффициента. Обязательного применения указанных положений закон не предусматривает.
Истцы, заключая договор участия в деловом строительстве, добровольно согласились с его условиями, в том числе, по порядку подсчета площади лоджии и по стоимости площади лоджии. Следовательно, оснований для применения коэффициента в размере 0,5 у Застройщика не имелось.
Основания недействительности сделки установлены статьями 166- 179 ГК РФ. При рассмотрении настоящего гражданского дела не установлено обстоятельств, влекущих признание недейственной части сделки, а именно абзаца 3 пункта 1.3 Договора участия в долевом строительстве от 30 ноября 2020 года, в связи с чем, в удовлетворении такого требования должно быть отказано.
Требования о взыскании стоимости разницы площади квартиры в размере 122200 руб. также не подлежат удовлетворению, поскольку истцы произвели оплату ответчику в предусмотренном договоре размере.
Поскольку истцам отказано в удовлетворении основного требования, не подлежат удовлетворению и производные от него требования о компенсации морального вред, взыскании штрафа.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования ФИО2 (СНИЛС №), ФИО1 (СНИЛС №) к ООО СЗ «Основание» (ОГРН <***>) о признании недействительным абзаца третьего пункта 1.3 договора участия в долевом строительстве от 30 ноября 2020 года, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г.Твери в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2022 года.
Судья О.В.Самухина