89RS0013-01-2022-000649-87 копия

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2022 года г.Губкинский ЯНАО

Губкинский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Лапицкой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Павлович С.А.,

с участием: помощника прокурора г.Губкинский Уваловой А.И.,

истца по первоначальному ответчика по встречному искам ФИО1, представителя истца по первоначальному ответчика по встречному искам ФИО2, действующей на основании доверенности от 16 февраля 2022 года,

представителя ответчика по первоначальному истца по встречному искам ФИО3, действующей на основании доверенности № 1-21/7 от 9 февраля 2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-390/2022 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Губкинский об установлении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, возложении обязанности изъять для муниципальных нужд аварийное жилое помещение путем выкупа, по встречному иску Администрации г.Губкинского к ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на него за городским округом г.Губкинский, выселении без предоставления другого жилого помещения,

установил :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.Губкинского об установлении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, площадью 43,9 кв.м, расположенное по <адрес>, возложении обязанности изъять данное аварийное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа согласно установленной в суде стоимости. В обоснование иска указала, что является собственником данного жилого помещения на основании свидетельства о регистрации права от 28 декабря 2007 года. Постановлением Администрации г.Губкинского № 963 от 19 июня 2019 года дом, в котором находится её квартира, был признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации № 978 от 24 июня 2021 года было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости в связи с признанием дома аварийным. В августе 2021 года истец получила уведомление и проект соглашения об изъятии, в котором стоимость изымаемого жилого помещения определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 2 июня 2021 года в размере 2 856 000 рублей. Истец согласна с изъятием её жилого помещения, но не согласна с размером выкупной стоимости, так как она занижена и несоразмерна, в неё не включены убытки и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, ответчик отказывается устанавливать другую стоимость.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика Администрации г.Губкинского ФИО3, действующая на основании доверенности (т.1 л.д. 110), заявила встречные исковые требования к ФИО1 об изъятии вышеуказанного жилого помещения путем выкупа с выплатой ответчику денежных средств в размере 2 856 000 рублей, прекращении её права собственности на данное жилое помещение после выплаты выкупной цены, признании за городским округом г.Губкинский права собственности на жилое помещение после выплаты выкупной цены, выселении ответчика из данной квартиры без предоставления другого жилого помещения в течение 15 календарных дней с момента регистрации права собственности на неё за истцом (т. 1 л.д. 119-122).

Протокольным определением Губкинского районного суда ЯНАО от 20 апреля 2022 года указанный иск был принят к производству суда в качестве встречного (т. 1 л.д. 132-133).

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика по первоначальному истца по встречному искам ФИО4, действующая на основании доверенности (т. 1 л.д. 138), в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличила размер исковых требований, просила установить размер выкупной стоимости за изымаемую квартиру на основании отчета ООО «Оценочная компания ФИО5.» № 220429-рс/4 от 25 апреля 2022 года в размере 3 491 474 рубля (т.1 л.д. 139-140).

Истец по первоначальному ответчик по встречному искам ФИО1 и её представитель ФИО2, действующая на основании доверенности (т. 1 л.д. 25), в судебном заседании настаивали на удовлетворении первоначальных исковых требований, просили установить выкупную стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в общем размере 4 109 620 рублей, а также дополнительно учесть при расчете площадь лоджии, возражали против удовлетворения встречных исковых требований в части размера выкупной стоимости. ФИО1 также указала, что переезжает в другой город, поэтому желает побыстрее получить выкупную стоимость.

В судебном заседании представители ответчика по первоначальному истца по встречному искам ФИО3 настаивала на удовлетворении встречных исковых требований, просила установить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения на основании заключения эксперта ФИО6 без включения в данную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, так как согласно заключению эксперта на момент первой приватизации данный ремонт не требовался, при этом указала, что ФИО1 имела право и на получение другого жилого помещения взамен изымаемого, но выбрала выкупную стоимость.

Выслушав лиц, участвующих в деле, прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить первоначальные и встречные исковые требования, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует также учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как было установлено в судебном заседании, жилое помещение, расположенное по <адрес>, общей площадью 42 кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО1 с 28 декабря 2007 года, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24 июня 2021 года (т. 1 л.д. 9, 129) и не оспаривалось сторонами.

На основании заключения межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № 84 от 30 мая 2019 постановлением Администрации г.Губкинский № 963 от 19 июня 2019 года <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения установлен до 31 декабря 2028 года (т.1 л.д. 57).

Собственникам жилых помещений в данном доме были направлены требования о сносе жилого помещения в срок до 1 октября 2020 года за счет собственных средств.

Указанное требование было получено ФИО1 лично 16 сентября 2020 года, которая 22 сентября 2020 года отказалась от сноса данного дома за счет собственных средств, предоставив это право Администрации г.Губкинского (т. 1 л.д. 123, 124, 125).

В связи с фактическим отказом собственников помещений от сноса аварийного многоквартирного дома за счет собственных средств Администрацией г.Губкинского 24 июня 2021 года издано постановление № 978 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и ФИО1 (т. 1 л.д. 58).

29 июня 2021 года Администрацией в адрес ФИО1 направлено уведомление о принятом решении, копию вышеуказанного постановления, а также проект соглашения о выкупе, которые были получены ФИО1 лично 24 августа 2021 года, при этом она указала, что отказывается от выкупной стоимости (т. 1 л.д. 10, 12).

Таким образом, условия о выкупе жилого помещения и изъятии земельного участка для муниципальных нужд доведены Администраций города до сведения собственника жилого помещения.

Соглашение о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения между сторонами не достигнуто.

Администрация г.Губкинского к встречному исковому заявлению и к заявлению об увеличении встречных исковых требований приложила отчеты № 20210607 и № 220429-рс/4 об оценке рыночной стоимости многоквартирного дома с земельным участком, выполненные ООО «Оценочная компания ФИО5.», согласно которым рыночная стоимость изымаемого у ФИО1 жилого помещения, общей площадью 42 кв.м с учетом доли в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли земельного участка на дату оценки 2 июня 2021 года составляет 2 509 200 рублей и на дату оценки 25 апреля 2022 года - 3 491 474 рубля (т.1 л.д. 59-117, 144-244).

Указанную выкупную стоимость в ходе рассмотрения дела оспаривала представитель ФИО1 – ФИО2, полагала её заниженной.

Таким образом, стороны не пришли к соглашению относительно размера возмещения за жилое помещение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (ответ на вопрос № 7).

В подпункте «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Поскольку между сторонами имелся спор о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда от 8 июля 2022 года по ходатайству представителя ФИО1 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7 (т. 2 л.д. 10-12).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 84/22 от 16 сентября 2022 года, выполненной ФИО7, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по <адрес>, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество и земельный участок, площадью 2541 кв.м, на день проведения экспертизы, составила 3 883 000 рублей (т. 2 л.д. 29-115).

Оснований не доверять вышеуказанному заключению эксперта у суда не имеется, заключение эксперта является полным и мотивированным, выполнено лицом, имеющим специальные познания, экспертиза проведена с соблюдением процессуального порядка. Выводы эксперта отражают приближенную рыночную стоимость объекта на момент принятия судебного решения. Заключение эксперта соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ и ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Достоверных доказательств, которые бы опровергли выводы эксперта, либо вызвали сомнения и свидетельствовали о противоречиях данного им заключения, суду не представлено.

В соответствии с правилами ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

Указанная норма (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) содержит примерный перечень возможных убытков собственника, который подлежит включению в выкупную цену, а именно: убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 указанной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения); переездом; поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы экспертом определена стоимость следующих убытков: убытки, связанные с переездом, – 11200 рублей; убытки, связанные с переоформлением собственности – 2000 рублей; убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, – 122500 рублей; риэлтерские расходы – 37500 рублей.

Указанные убытки презюмируются и подлежат включения в выкупную цену.

Общий размер возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом включенных убытков составит 4 056 200 рублей (3 883 000 + 173 200).

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в части установления выкупной стоимости спорного жилого помещения, исходя из его площади 43,9 кв.м, включая лоджию площадью 1,9 кв.м, поскольку как следует из заключения судебной оценочной экспертизы в общую стоимость квартир-аналогов уже включена стоимость балкона и дополнительноеё считать не нужно.

Помимо изложенного, судом исследован вопрос о необходимости включения в стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение убытков, связанных с непроизведенным капитальным ремонтом в многоквартирном доме бывшим наймодателем.

Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года.

Само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы на дату первой приватизации 5 октября 1995 года многоквартирный дом не требовал капитального ремонта.

Проверяя нуждаемость дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения в доме, суд руководствуется предусмотренной в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (р) минимальной продолжительностью эффективной эксплуатации элементов жилого дома до капитального ремонта, которая составляет: для свайного фундамента - 60 лет, для стен и перегородок - 30 лет, для перекрытий деревянных - 30 лет, для кровли - 30 лет, для полов деревянных с минераловатным утеплителем - 30 лет, для полов с линолеумным покрытием - 10 лет, для проемов - 40 лет, для отделочных работ - 5 - 10 лет, для чердачных перекрытий из деревянных балок - 20 лет, для оконных проемов - 40 лет, для внутренней отделки - 5 лет, для внутренних санитарно-технических и электрических устройств - 40 лет, для отопления и вентиляции - 30 лет, для водоснабжения и канализации - 30 лет, для электроосвещения - 20 лет, для деревянных лестниц - 20 лет.

Согласно заключению экспертизы многоквартирный дом относится к зданиям IV группы.

В соответствии с требованиями, которые отражены в документе «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утвержденном 28 февраля 1972 года (№ 9-17-ИБ) ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР, комплексный капитальный ремонт IV группы зданий необходимо производить раз в 18 лет, выборочный капитальный ремонт раз в 6 лет.

Таким образом, с учетом даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (1990 год), указанных в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (р) параметров для определения минимальной продолжительности эксплуатации элементов здания до капитального ремонта и отсутствия сведений о проведении капитального ремонта в доме с начала ввода в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что на дату первой приватизации (5 октября 1995 года) многоквартирный дом в проведении как комплексного, так и выборочного капитального ремонта не нуждался.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что право у ФИО1 на дополнительную гарантию, предусмотренную ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» в виде возмещения расходов за непроизведенный капитальный ремонт, не возникло.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности ФИО1 на изымаемое жилое помещение подлежит прекращению одновременно с фактической выплатой ей денежной компенсации за изымаемое жилое помещение в установленном судом размере, и данное право собственности следует признать за городским округом город Губкинский.

Как следует из материалов дела, в изымаемой квартире зарегистрирована с 15 января 2008 года по месту жительства и проживает ФИО1 (т. 1 л.д. 55, 126).

Принятие настоящего решения в соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ является основанием для выселения ФИО1 из данного жилого помещения в течение 15 календарных дней с момента регистрации права собственности на него за городским округом г.Губкинский.

На основании задолженности, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и встречные исковые требования Администрации г.Губкинского удовлетворить в части.

Изъять жилое помещение, расположенное по <адрес> путем его выкупа у ФИО1 с выплатой денежных средств в размере 4 056 200 (четыре миллиона пятьдесят шесть тысяч двести) рублей.

Одновременно с выплатой ФИО1 выкупной цены за изымаемое жилое помещение в указанном размере прекратить её право собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, и признать право собственности на данное жилое помещение за городским округом город Губкинский.

Выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по <адрес>, без предоставления другого жилого помещения в течение 15 календарных дней с момента регистрации права собственности за городским округом город Губкинский.

В удовлетворении остальной части исковых требований и встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало – Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) И.В. Лапицкая

Копия верна

Судья И.В. Лапицкая

Помощник судьи С.А. Павлович

Решение в полном объеме изготовлено 17 октября 2022 года.