РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2022 годагород Москва

Кузьминский районный суд города Москвы в составе судьи Федоровой Я.Е., при секретаре Цыганковой П.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5489/22 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Томилино» о признании пункта договора ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Томилино» о признании ничтожным п. 11.10 договора участия в долевом строительства № ……. от 13.08.2019, взыскании в пользу истцов в равных долях в счет уменьшения цены договора денежных средств в размере 41 205, 36 руб., неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 10.01.2021 по 10.04.2021 в размере 151 251, 60 руб., расходов на устранение строительных недостатков в размере 564 374 руб., компенсации морального вреда в размере 30 000 руб., расходы на проведение строительно- технического исследования в размере 50 000 руб., расходов на юридические услуги в размере 30 000 руб., неустойки в размере 1% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки (5 643, 74 руб.), начиная с 01.07.2023, по день фактического исполнения обязательства.

Требования мотивированы тем, что 13.08.2019 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № …., предметом которого являлась постройка и введение в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, в том числе передача квартиры № ….., расположенной по адресу: …. Так же в соответствии с п. 2.5 договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее 31.12.2020. При этом квартира передана истца по передаточному акту 10.04.2021. За время эксплуатации приобретенной квартиры выявлено большое количество строительных недостатков и дефектов. Согласно экспертному исследованию №МЦСЭ-050222 от 15.02.2022, в квартире строительно-монтажные работы частично не соответствуют строительным нормам, правилам, и другим требованиям нормативных документов. Согласно п.11.10. договора, споры и разногласия, возникшие между сторонами из договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения объекта долевого строительства с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Данное условие является ничтожным, поскольку нарушает предусмотренное законом право истцов на предъявление иска в суд по своему месту жительства. В соответствии с приложением 1 к договору, площадь квартиры должна была составлять 72,19 кв.м., однако фактически ее площадь составил 71,60 кв.м. Стоимость 1 кв.м. квартиры составляет 69 839, 59 руб., соответственно, цена договора подлежит уменьшению на 41 205, 36 руб. 19.03.2022 ответчику направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков, неустойки за нарушение срока передачи квартиры в течение 10 календарных дней, однако требование оставлено без удовлетворения.

Истцы и представитель ответчика в судебное заседание не явились, извещены, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч.1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч.2).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3).

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как указано в ч. 1, 2 ст. 7 ФЗ № 214 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В судебном заседании установлено, что 13.08.2019 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ….., предметом которого явилось строительство и введение в эксплуатацию жилого многоквартирного дома и передача истцам квартиры № …., расположенной по адресу: …., стоимостью 5 041 720 руб.

В соответствии с п. 2.5 договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее 31.12.2020.

Акт приема- передачи квартиры подписан сторонами 10.04.2021.

Поскольку дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта истцам между сторонами не заключалось, суд приходит к выводу о том, что ответчик должен уплатить неустойку ввиду нарушения срока передачи истцам квартиры. Доказательств того, что срок передачи объекта был нарушен по вине истца, ответчиком, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» ставка рефинансирования с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Истцами представлен расчет неустойки за нарушение срока передачи объека долевого строительства за просрочку передачи квартиры с 01.01.2021 по 10.04.2021 исходя из ставки рефинансирования в размере 4,5 %.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26, по смыслу приведенной правовой нормы (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ), размер процентной ставки, определяется на момент исполнения обязательств застройщика; при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Из смысла указанной нормы следует, что размер ставки рефинансирования необходимо применять на дату последнего дня срока исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта, то есть срок исполнения договора, а не на дату фактического исполнения ответчиком обязательства.

По состоянию на 31.12.2020 ключевая ставка Центрального Банка РФ составляла 4,25 %.

Следовательно, размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период 01.01.2021 по 10.04.2021 составляет 148 848,73 руб. (5 041 720х100х2х1/300х4,25%) и подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях.

Согласно техническому заключению ООО «Московский центр судебных экспертизы и правовых услуг», представленному истцами, в переданной им квартире имеются недостатки, возникшие в ходе строительства многоквартирного дома. Стоимость устранения недостатков и дефектов составляет 704 033 руб.

Из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО «НЭО Вега», следует, что в квартире, переданной истцам, имеются строительные недостатки, причиной возникновения которых является нарушение технологий, регламентированных ГОСТ, СНиП и ТТК, допущенных во время проведения строительных и отделочных работ. Также среди выявленных недостатков имеются такие, определить причину возникновения которых не представляется возможным. Стоимость устранения несоответствий и недостатков, за исключением тех, которые могли быть допущены самим истцом, составляет 564 374 руб.

Суд доверяет заключению эксперта, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанного в результате его выводы, является полным, обоснованным. Указанное заключение является относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно произведено компетентным лицом, имеющим соответствующее образование и стаж экспертной деятельности, эксперт перед началом экспертизы предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, как заключением, представленным истцами, так и судебной экспертизой, подтверждается наличие недостатков в переданной квартире, возникших по вине застройщика.

Суд принимает заключение судебной экспертизы как надлежащее доказательство объема повреждений и стоимости их устранения, поэтому с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежит взысканию 564 374 руб.

19.03.2022 Ответчику почтой отправлена претензия с требованием о выплате, возмещения расходов на устранение недостатков, неустойки за сроки передачи квартиры в течение 10 календарных дней, однако претензия осталась без удовлетворения.

05.04.2022 ответчик получил претензию истцов о возмещении расходов на устранение строительных недостатков и за нарушение срока передачи квартиры.

В соответствии со ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренного статьей 22 настоящего Закона срока, продавец, допустивший такое нарушение, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ч. 1 ст. 23 Закона).

Поскольку ответчик в добровольном порядке требования, изложенные в претензии, не удовлетворил, период неустойки за нарушение срока возмещения строительных недостатков следует рассчитывать за период с 16.04.2022.

В связи с вступлением в законную силу 29 марта 2022 года постановления Правительства РФ № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно;

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно;

неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно.

Постановлением правительства РФ от 30 сентября 2022 года № 1732 до 30 июня 2023 года продлен действующий мораторий на начисление и уплату неустоек за просрочку сдачи объектов долевого строительства.

Следовательно, неустойка не подлежит начислению за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Оснований для отказа в удовлетворении данной части требований судом не установлено. Таким образом, с 01.07.2023 с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1% в день от стоимости устранения строительных недостатков до момента исполнения обязательства.

В соответствии с приложением 1 к договору, площадь квартиры должна была составлять 72, 19 кв.м., однако фактически ее площадь составил 71, 60 кв.м.

Уменьшение Застройщиком площади объекта является отступлением от условий договора участия, в связи с чем, предусмотренное договором участия условие о неизменности цены договора является ничтожным, т.к. противоречит действующему законодательству, и ухудшает положение участника долевого строительства. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. Таким образом, при постройке квартиры площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора участия, Участник вправе требовать возврата излишне уплаченных денежных средств, а Застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства.

Таким образом, цена договора подлежит уменьшению на 41 205, 36 руб. (69 839,59 * 0,59 = 41 205,36 руб., где: 69 839,59 руб. - стоимость за один квадратный метр; 0,59 кв.м. - разница в площади квартиры. Расчет уменьшения цены договора: 5 041 720,00 руб. - 41 205,36 руб. = 5 000 514,64 руб.- стоимость квартиры), а взысканию с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию 41 205, 36 руб.

В силу ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», с учетом принципа разумности и справедливости суд взыскивает с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда по 3 000 руб. каждому. Размер компенсации, заявленный истцом, суд считает завышенным.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 указанного Закона, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В связи с тем, что в добровольном порядке требования истцов ответчиком удовлетворены не были, с него подлежит взысканию штраф в размере 380 214, 45 руб. (41 205, 36 +148 848,73 +564 374+6000)/2).

В соответствии с ч. 1 ст. 98, ст. 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежат взысканию расходы по оплате технического заключении в размере 50 000 руб., расходы на представителя в размере 30 000 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 344, 28 руб.

Оснований для удовлетворения требования о признании ничтожным п. 11.10 договора долевого участия, как противоречащего закону, не имеется, поскольку он не нарушает прав истцов на предъявление иска по своему месту жительства. Настоящий иск принят к производству суда по месту жительства ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет -Путилково» в пользу ФИО1 денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 20 602, 68 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 74 424, 36 руб., в счет расходов на устранение строительных недостатков 282 187 руб., компенсацию морального вреда 3 000 руб., расходы на оплату технического заключения 25 000 руб., расходы на представителя 15 000 руб., штраф 190 107,22 руб., а так же неустойку в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 01 июля 2023 года по день фактического исполнения обязательства, на сумму долга в размере 282 187 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет -Путилково» в пользу ФИО2 денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 20 602, 68 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 74 424, 36 руб., в счет расходов на устранение строительных недостатков 282 187 руб., компенсацию морального вреда 3 000 руб., расходы на оплату технического заключения 25 000 руб., расходы на представителя 15 000 руб., штраф 190 107,22 руб., а так же неустойку в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 01 июля 2023 года по день фактического исполнения обязательства, на сумму долга в размере 282 187 руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет –Путилково» в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере 11 344, 28 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Судья: