Решение по делу № 2-8877/2023 от 31.07.2023

УИД 50RS0№-83

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2023 года АДРЕС

Одинцовский городской суд АДРЕС в составе председательствующего судьи Денисовой А.Ю., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО3 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ аренды квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки.

Свои требования истец мотивирует тем, что ответчик ФИО3 представившись владельцем квартиры по адресу: АДРЕС, заключил с истцом ФИО1 договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истцу ответчиком была передана указанная 3-х (трех) комнатная квартира во временное возмездное владение и пользование (найм) для проживания.

Согласно условиям договора, арендная плата составляла 47 000 руб. в месяц, договор заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Истцу как арендатору Ответчиком был ограничен доступ в арендуемую квартиру, в том числе физический запрет на проживание по вышеуказанному адресу с последующей сменой замков от входной двери, что послужило основанием для обращения истца ФИО1 в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из незаконного владения к ответчику ФИО3

Решением Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, исковые требования ФИО1 к ФИО5 об истребования имущества из чужого незаконного владения, взыскании доходов от незаконного владения и использования имущества, взыскании судебных расходов отказано.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что в установленном законом порядке указанный Договор аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС зарегистрирован не был, поскольку уведомлением № ..... от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что право собственности на указанную квартиру на имя ФИО3 не зарегистрировано, указанное жилое помещение не имеет кадастрового или строительного учетного номера, соответственно ответчик не мог передавать указанное имущество в аренду.

Ответчик ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО2 с требованиями о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по оплате за аренду жилья в размере 263 545 руб., расходов по оплате услуг консьержа в размере 3 000 руб., неустойки за просрочку платежей в размере 263 545 руб.

В обоснование заявленных встречных исковых требований ФИО3 указал, что договор аренды квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, а также акт приема-передачи имущества подписаны сторонами по обоюдному согласию, оплата за наем квартиры составляла 47 000 руб. в месяц, однако с декабря 2019 года ФИО2 перестал оплачивать арендную плату за наем квартиры.

Решением Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ и определением судебной коллегии Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что вышеуказанный договор аренды считается фактически расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента передачи ключей ФИО1 ФИО3

Указывая, что до настоящего времени задолженность по оплате за аренду жилья, а также расходы по оплате услуг консьержа ФИО1 не погашены, ФИО3 обратился в суд с настоящим встречным иском.

Истец ФИО2 (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя – ФИО6, действующего на основании доверенности, который поддержал заявленные требования и просил суд об их полном удовлетворении, против удовлетворения встречного иска ФИО3 возражал, в случае удовлетворения встречного иска, просил применить положения ст. 333 ГК РФ в отношении неустойки.

Ответчик ФИО3 (истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя – ФИО7, действующей на основании ордера и доверенности, которая против удовлетворения искового заявления ФИО1 возражала, доводы встречного искового заявления поддержала в полном объеме.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему:

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Как указано в ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2).

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды квартиры по адресу: АДРЕС.

Вышеуказанная квартира принадлежит ФИО3 на основании Договора уступки инвестиционных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО3 ООО «.....» передано принадлежащее Обществу право (требование) на получение в собственность по окончании строительства трехкомнатной АДРЕС проектной площадью ......м, расположенной на 6-м этаже, в строящемся жилом доме по адресу: ....., что также подтверждается платежным поручением об оплате инвестиционных прав по договору на трехкомнатную АДРЕС, временным ордером на вселение в вышеуказанное жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на сентябрь 2021 года сведения в ЕГРН о регистрации права собственности на квартиру по адресу: АДРЕС отсутствуют.

Обращаясь в суд с исковым заявлением о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ аренды квартиры недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки, ФИО2 указывает, что ФИО3 не имел права передавать спорную квартиру в аренду, поскольку право собственности на указанную квартиру на его имя не зарегистрировано, указанное жилое помещение не имеет кадастрового или строительного учетного номера.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является законным владельцем квартиры, в связи с чем договор найма не может быть признан недействительным по названному основанию.

Иные доводы истца по первоначальному иску, в том числе о том, что супруга ФИО3 не давала согласие на заключение указанного договора, суд находит несостоятельными, поскольку в силу ч.2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. При этом, из искового заявления поданного ФИО1 в Одинцовский городской суд АДРЕС следует, что денежные средства в счет оплаты по договору перечислялись им, в том числе супруге ФИО3 – ФИО8

Суд полагает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, поскольку оснований для признания договора недействительным в судебном заседании не установлено; договор найма жилого помещения подписан самим истцом; доказательств неисполнения ответчиком условий договора, истцом суду не представлено.

Кроме того, требования о признании данного договора недействительными, заявленные после его фактического расторжения, является непоследовательными, нарушающим принцип эстоппель - запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО3 о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, суд исходит из следующего.

В силу статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно передаточному акту квартиры и имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (Наймодатель) передал, а ФИО2 (Наниматель) принял жилое помещение в виде 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС.

Согласно пункту 3.1 Договора аренды Истец уплачивает Ответчику арендную плату в размере 47 000 рублей 00 копеек в месяц.

Согласно п. 7.1. Договора, срок договора найма устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. После окончания срока договор считается прекращенным. Условиями Договора согласно п. 8.8. предусмотрена его пролонгация на новый срок.

Согласно п.3.4. Услуги Интернета, потребляемой электроэнергии, водоснабжения Квартиры, услуг консьержа, в течении срока, установленного настоящим договором, - оплачивает от имени Наймодателя Наниматель за свой счет, согласно тарифам соответствующих организаций.

Стороны настоящего договора соглашаются с тем, что при возникновении задолженности нанимателя по платежам, предусмотренным п. 3.4 договора, превышающей 10 000 руб., или при невнесении Нанимателем платы за наем квартиры, предусмотренной п. 3.1 договора, в течении 5 календарных дней от указанного в п. 3.2 настоящего договора момента ежемесячных расчетов договор считается расторгнутым по обоюдному соглашению сторон, начиная с шестого календарного дня задержки платы за наем квартиры (п. 3.7).

В силу ч.2 ст. 61 ГПК ПФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, с декабря 2019 года ФИО2 перестал оплачивать арендную плату за найм квартиры, установленную в размере 47 000 руб., в связи с чем, у него стали расти долговые обязательства перед ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 составлена расписка с обязательством погасить долг по оплате за аренду жилья в размере 263 545 руб. и 3000 руб. (услуги консьержа) ФИО3 до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ФИО2 нарушил условия договора найма и действующего законодательства, не уплатив ФИО9 арендную плату по договору.

Суд соглашается с расчетом, представленным ФИО3, поскольку он арифметически верен, соответствует положениям договора и требованиям закона. Оснований не доверять представленному ФИО3 расчету у суда не имеется, ФИО1 он не опровергнут.

Таким образом, суд считает обоснованными встречные исковые требования ФИО3 о признании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым, взыскании задолженности по оплате за аренду жилья в размере 263 545 руб., расходов за услуги консьержа в размере 3 000 руб.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 о взыскании неустойки за просрочку платежей в размере 263 545 руб., суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из расписки, собственноручно написанной ФИО1, денежные средства должны были быть уплачены ФИО1 не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, со ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер которой истец добровольно снизил и просит взыскать 263 545 руб.

Суд соглашается с расчетом неустойки, представленным ФИО3 Вместе с тем, учитывая, что неустойка по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения, ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд на основании ст. 333 ГК РФ снижает размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца с учетом фактических обстоятельств дела, явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, до 40 000 руб.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, со ФИО1 в доход бюджета Одинцовского городского округа подлежит взысканию госпошлина в размере 6 265 руб.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности по договору аренды, неустойки удовлетворить частично.

Признать договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1 расторгнутым.

Взыскать со ФИО1 паспорт ..... в пользу ФИО3 паспорт <...> задолженность по договору аренды в размере 263 545 руб., 3000 руб. за услуги консьержа, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 000 руб.

В удовлетворении в остальной части отказать

Взыскать со ФИО1 паспорт ..... в доход бюджета Одинцовского городского округа государственную пошлину в размере 6 265 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.Ю. Денисова