Дело № 2а-1583/2023

УИД: 61RS0033-01-2023-001645-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2023 года гор. Зерноград

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Тулаевой О.В., при секретаре Крат А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Администрации Зерноградского района Ростовской области, заинтересованным лицам МКУ Зерноградского района «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства», Администрации Манычского сельского поселения о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился с настоящим исков в суд, указав в его обоснование следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией Зерноградского района заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодателю без проведения торгов предоставлен в аренду земельный участок с №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план данного земельного участка, истцу выдано разрешение на строительство со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

В 2017 году ФИО1 возвел фундамент жилого дома. Постановлением Администрации Зерноградского района от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлен на новый срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства зарегистрирован на праве собственности за ФИО1 В настоящее время строительство дома не окончено.

По решению Зерноградского районного суда Ростовской области по делу №2а-860/2020 договор аренды продлен на новый срок.

ФИО1 в августе 2023 года обратился в Администрацию Зерноградского района с заявлением о заключении нового договора аренды в отношении указанного участка. Ему отказано в заключении нового договора аренды, так как право неоднократного предоставления земельного участка было использовано ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ годах.

С указанным отказом ФИО1 не согласен, поскольку по истечении срока аренды фактически продолжает использовать земельный участок, возражений со стороны арендатора не поступало, арендная плата внесена по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с этим административный истец просит суд:

признать незаконным отказ Администрации Зерноградского района Ростовской области, изложенный в письме от 01.08.2023 № о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с КН №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства;

обязать Администрацию Зерноградского района заключить с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>) договор аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебное заседание административный ответчик <адрес> своего представителя не направила, извещена надлежащим образом.

От <адрес> в суд поступило возражение, согласно которому договор аренды продлевался ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Зерноградского районного суда, право неоднократного предоставления земельного участка ФИО1 использовал в ДД.ММ.ГГГГ годах, административный ответчик просит суд в иске отказать.

В судебное заседание заинтересованные лица Администрация Манычского сельского поселения, МКУ <адрес> «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» своих представителей не направили, извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений суду не представили.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 150 КАС РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Глава 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) допускает обращение в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов государственной власти.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зерноградского района и ФИО1 заключен договор аренды №, предмет договора – земельный участок с №, площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), расположенный по адресу: <адрес>. Срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-16).

Дополнительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, согласно которым срок действия договора аренды составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ решением Зерноградского районного суда Ростовской области по делу № 2а-860/2020 удовлетворены требования ФИО1, суд признал незаконным отказ <адрес> в продлении договора аренды и обязал Администрацию Зерноградского района продлить ФИО1 договор аренды на новый срок (л.д. 19-23).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, согласно которым срок действия договора аренды составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19-20).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с № обременен правом аренды в пользу ФИО1

На земельном участке с № расположен объект незавершенного строительства с проектируемыми значениями: назначение жилое, площадь <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10%, принадлежащий на праве собственности ФИО1, что подтверждается регистрационной записью № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-11).

В июле 2023 года ФИО1 обращался в <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В продлении договора аренды земельного участка отказано в связи с тем, что право ФИО1 на продление договора аренды им уже реализовано в 2017 и 2020 годах (л.д.27).

Судом также установлено ФИО1 внесена арендная плата за земельный участок за 1-2 кварталы 2023 года в размере <данные изъяты> руб. (л.д.17).

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст.621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов был заключен сторонами 01.11.2020, то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строитель

При этом из материалов дела следует, что Администрация Зерноградского района не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Разрешение, выданное ФИО1 на ранее начатое строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома действует ДД.ММ.ГГГГ законность его выдачи ответчиком не оспаривается.

Кроме того, согласно положениям пункта 4.3.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор в лице заявителя наделен правом заключить по истечении срока данного договора новый договор аренды земельного участка.

Поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.

Истребование Администрацией Зерноградского района земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8).

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с Администрацией Зерноградского района соответствующего договора аренды на срок не менее чем до 20.11.2024, не превышающий срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Административным ответчиком не доказано соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, действия или бездействия, не доказана законность принятого решения об отказе в продлении договора аренды.

В соответствии с ч.1 ст. 219 КАС РФ если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Судом установлено, что в продлении договора аренды административному истцу отказано ДД.ММ.ГГГГ, с административный иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока, установленного ст. 219 КАС РФ.

Суд приходит к выводу, что отказ <адрес> ФИО1 в продлении договора аренды земельного участка с № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), расположенного по адресу: <адрес> а, является незаконным, чем ФИО1 созданы препятствия в осуществлении прав и законных интересов в сфере землепользования, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить административный иск ФИО1.

Признать незаконным отказ Администрации Зерноградского района, изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО1 в продлении договора аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Администрацию Зерноградского района продлить ФИО1 договор аренды земельного участка с №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.В. Тулаева

Мотивированное решение изготовлено 09.10.2023.