дело № 2-2662/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 ноября 2022 года г. Оренбург
Центральный районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Илясовой Т.В.,
при секретаре Волковой А.Ю.,
с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности, ответчика ФИО2, представителя третьего лица ПАО Сберанк ФИО3, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО2 о признании сделки купли-продажи недействительной в части,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчикам, указав в обоснование, что 14.10.2021 года между ней и ФИО2, ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и ? доли земельного участка по этому же адресу в общую совместную собственность. При этом приобретаемая квартира находится в многоквартирном жилом доме, следовательно, земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений. На момент отчуждения квартиры № 4, ей также принадлежали квартиры № 2, 3 и соответственно ? доли земельного участка, на основании договора дарения от 01.06.2021 года. Между тем, при заключении договора купли-продажи от 14.10.2021 года в части отчуждения принадлежащей ей доли земельного участка, ошибочно было указано ? доли вместо доли, соответствующей отчуждаемой квартире, а именно ? доли.
Уточнив заявленные требования, указав в качестве их правового обоснования статьи 166, 178, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то обстоятельство, что данная сделка была заключена под влиянием заблуждения, в части ошибочного указания ? доли земельного участка вместо ? доли, что несоразмерно доле в многоквартирном жилом доме и влечет нарушение ее прав как собственника иных помещений, просит суд признать сделку купли-продажи от 14.10.2021 года недействительной в части отчуждения 2/4 долей земельного участка.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО11 и ФИО12, а также Межрайонная ИФНС России № 13 по Оренбургской области, Межрайонная ИФНС России № 7 по Оренбургской области.
В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещалась судом надлежащим образом. Направленные конверты с судебным извещением направленные в адрес истца возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения», что в силу положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением. Кроме того, сведения о месте и времени рассмотрения дела размещены на сайте Центрального районного суда г. Оренбурга.
Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала по ранее изложенным в иске основаниям, пояснив суду, что сделкой от 14.10.2021 года нарушены права истца, поскольку, указав об отчуждении в договоре купли-продаже ? долей земельного участка по <адрес> вместо ? доли, соответствующей помещению № 4 в многоквартирном доме, истец лишил себя права на продажу оставшихся помещений № 2 и № 3 без права на долю на земельный участок. Полагают, что данная сделка заключена под влиянием заблуждения ввиду ошибочного указания в договоре купли-продажи ? доли вместо ? доли на земельный участок, в связи с чем имеются основания для признания ее недействительной в части. Просила заявленные требования удовлетворить.
В судебном заседании ответчик ФИО2 заявленные требования признал в полном объеме, пояснив, что действительно при заключении сделки по договору купли-продажи от 14.10.2021 года ошибочно было указано об отчуждении ? долей в праве собственности на земельный участок вместо ? доли. Последствия признания иска, предусмотренные положениями статьи 173 Гражданско процессуального кодекса Российской Федерации ему разъяснены и понятны.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом. Ранее в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представитель ПАО Сбербанк ФИО3 возражала относительно заявленных требований, ссылаясь на отсутствие правовых и фактичекских обстоятельств для признания сделки недействительной и на нарушение прав банка в данном случае, так как признание сделки недействительной в отношении долей в праве собственности на земельный участок приведен к уменьшению залогового имущества и его стоимости.
Привлеченные к участию в дело в качестве третьих лиц ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО11. и ФИО12., представители Межрайонной ИФНС России № 13 по Оренбургской области, Межрайонной ИФНС России № 7 по Оренбургской области, а также представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Поскольку иные участники процесса в силу личного волеизъявления не воспользовались своим правом на участие в судебном заседании, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя истца, ответчика и представителя третьего лица, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения, другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимости передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также цена недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом вышеизложенных положений закона к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, в частности земельного участка, относится: предмет сделки, в качестве которого выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, в том числе не только его адрес, координаты, площадь и иные характеристики, но на каком праве принадлежит данный объект продавцу и в каком размере (или доле) подлежит его последующее отчуждение.
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункты 1 и 5 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
При этом как следует из пункта 5 этой же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
В соответствии с абзацем 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 этого Кодекса.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и следует из представленных материалов дела, что по адресу: <адрес> расположен двухэтажный жилой дом, общей площадью 227,3 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 27.09.2022 года указанный жилой дом состоит на кадастровом учете как многоквартирный, в котором расположены 4 жилых помещения. Жилой дом расположен на земельном участке, который находится в частной долевой собственности.
Согласно представленному делу правоустанавливающих документов по состоянию на 14.10.2021 года долевыми собственниками в праве собственности на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу являлись ФИО4, и ФИО5, несовершеннолетние ФИО11. и ФИО12
14.10.2021 года между ФИО4 (продавец) и ФИО2, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, пом. 4 и ? доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по этому же адресу, в общую совместную собственность.
Договор купли-продажи заключен в простой письменной форме и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Как усматривается из договора от 14.10.2021 года сторонами определен предмет сделки, а именно: квартира - жилое помещение № общей площадью 54,1 кв.м., этаж 2, по адресу: <адрес>, и ? доли земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием малоэтажная многоквартирная жилая застройка, разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и.т.д., площадью 316+/-6 кв.м., кадастровый №.
Указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора дарения от 21.06.2021 года.
Таким образом, при заключении сделки существенное условие – предмет сделки между сторонами определен, в том числе в виде ? долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №
Заявляя требования о признании сделки купли-продажи от 14.10.2021 года недействительным, истец ссылается на положения пунктов 1, 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что в оспариваемом договоре ошибочно указана отчуждаемая доля в праве собственности на земельный участок, так как вместо ? доли земельного участка указано на ? доли, что нарушает права истца как собственника иных помещений в многоквартирном доме распорядится принадлежащим ему имуществом ввиду отсутствия прав на земельный участок.
Из представленных документов действительно, усматривается, что отчуждаемое помещение № по договору купли-продажи от 14.10.2021 года находится в многоквартирном жилом доме малоэтажной постройке, в котором находятся 4 квартиры. При этом земельный участок по <адрес> находится в общей долевой собственности, в том числе ФИО4, которой принадлежит ? доли в праве собственности на земельный участок.
Между тем, оценивая доводы истца ФИО4 о признании договора купли-продажи от 14.10.2021 года недействительным в части, суд приходит к выводу, что последней не представлено доказательств того, что она заблуждалась относительно предмета сделки либо ее воля была направлена на отчуждение доли в ином размере, чем указано по сделке.
Как указано выше, предмет сделки в момент ее заключения был определен сторонами. Размер доли в праве собственности на земельный участок - ? доли земельного участка неоднократно указан по тексту всего договора, каких-либо противоречий при указании отчуждаемой доли земельного участка договор не содержит. При этом пунктом 14 договора предусмотрено, что стороны подтверждают, что они понимают и отдают отчет своим действиям при заключении сделки, при этом каких-либо обстоятельств, вынуждающих совершить данную сделку у сторон на крайне невыгодных для себя условиях, отсутствуют.
Пунктом 12 договора предусмотрено, что договор является актом приема-передачи предмета сделки.
Кроме того, определяя иное существенное условие данной сделки, стороны определили стоимости объектов недвижимости (цену) 1 870 000 рублей, из которых стоимость квартиры составляет 1 000 000 рублей, стоимость ? долей земельного участка - 870 000 рублей.
Также из договора купли-продажи явно усматривается, что приобретаемые объекты недвижимости приобретаются за счет кредитных средств, и передаются с момента государственной регистрации в залог ПАО Сбербанк в силу закона. Обременение права собственности покупателей на приобретаемое имущество в виде ипотеки зарегистрировано в установленном законом порядке и данные сведения внесены в ЕГРН.
При этом, согласно пункту 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.
Как следует из условий кредитного договора от 14.10.2021 года №, в соответствии с которым ПАО Сбербанк предоставил ФИО2 и ФИО2 денежные средства на приобретение объектов недвижимости, за счет указанных денежных средств приобретаются в том числе ? доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 316 +/-6 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенное в границах участка: ориентир – жилой дом по адресу: <адрес>. Данный договор подписан заемщиками, которые согласились с его условиями.
Следовательно, говорить о том, что воля покупателей ФИО2 и ФИО2 была направлена на приобретение ? доли в праве собственности на земельный участок, как они о том заявили в судебном заседании, не представляется возможным.
Залог вышеуказанного имущества обеспечивает надлежащее исполнение заемщиками условий кредитного договора. Залог зарегистрирован в установленном законом порядке после заключения договора купли-продажи жилого помещения и долей в праве собственности на земельный участок,
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом вышеизложенного, оценивая конкретные условия оспариваемого договора купли-продажи от 14.10.2021 года, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено достаточных доказательств того, что при заключении договора купли-продажи от 14.10.2021 года была допущена описка в части указания отчуждения принадлежащих ей ? долей в праве собственности на земельный участок, как и не представлено доказательств того, что ее воля была направлена именно на отчуждение ? доли земельного участка вместо ? долей. Также истцом не представлено доказательств того, что заблуждение последней было на столько существенным, что действуя разумно и осмотрительно, оценивая все последующие действия по сделке, она не совершила бы сделку по продаже ? долей земельного участка.
При этом судом не может быть принято и признание заявленных требований одним из ответчиков о, поскольку в данном случае нарушаются права не только залогодержателя ПАО Сбербанка, но и самих покупателей, на получение предмета в полном объеме определенного по сделки, поскольку стоимость последнего была определена с учетом ? долей земельного участка, что может привести к снижению стоимости приобретаемого объекта недвижимости и стоимости залогового имущества. Кроме того, доказательств того, что при заключении договора купли-продажи от 14.10.2021 года воля сторон сформировалась под влиянием факторов, которые привели стороны к заблуждению относительно предмета сделки, и нарушили нормальный процесс такого формирования, не представлено, равно как и не представлено доказательств, что стороны, заключая оспариваемый договор, преследовали иные цели, в частности продажу и приобретение ? доли земельного участка, чем предусматривает договор купли-продажи.
При этом ссылки истца о том, что ее права могут быть нарушены вследствие отсутствия возможности произвести отчуждение иных квартир (помещений) в многоквартирном жилом доме в виду отсутствия прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО4 будучи собственником ? долей земельного участка распорядилась принадлежащим ей земельным участком по своему усмотрению, проведя его отчуждение по сделке от 14.10.2021года. При этом в случае нарушения прав третьих лиц, приобретших впоследствии помещения, принадлежащие истцу в многоквартирном доме, не лишены возможности защищать свои права путем оспаривания данной сделки.
Доводы истца об отсутствии нарушений прав банка при признании сделки купли-продажи недействительной в части и ранее данное им разрешение, не могут быть приняты во внимание, так как согласно письму ПАО Сбербанк от 14.04.2022 года последним выражено согласие заключение залогодателями договора купли-продажи 2/4 доли земельного участка по адресу: <адрес>, что в целом соответствует правомочиям залогодержателя, установленным статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ходе же судебного разбирательства банком выражено несогласие с требованиями истца ввиду нарушения его прав как залогодержателя ввиду уменьшения залогового имущества. При этом, ответчики суду пояснили, что возможность замены предмета залога на иное имущество между ними и залогодержателем не обсуждалась, к такому соглашению стороны договора залога не пришли.
В связи с изложенным, в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от 14.10.2021года в части недействительным суд отказывает.
На основании изложенного руководствуясь статьями 198 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО4 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт №, к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, о признании сделки купли-продажи недействительной в части отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.В. Илясова
В окончательной форме решение принято 11 ноября 2022 года.
Судья Т.В. Илясова