Дело № 2-1121/2025
УИД: 39RS0011-01-2025-000771-58
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 октября 2025 года г. Зеленоградск
Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе
председательствующего судьи Каменских И.В.
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Жилой <адрес> в <адрес> находится в общей долевой собственности: ФИО2 50/100, ФИО6 (дочь ФИО2) 24/100, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО4 13/100, на основании договора купли-продажи от 23.04.2025 г., ФИО5 13/100, на основании договора купли-продажи от 23.04.2025 г.
Ранее собственником 26/100 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом являлся ФИО3
23.04.2025 г. между ФИО7, действующей от имени ФИО3 (продавец) с одной стороны и ФИО4, ФИО5 (покупатели) с другой стороны был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает, принадлежащие продавцу 26/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом находящийся по адресу: <адрес>.
Ссылаясь на положения ст. 170 ГК РФ, ФИО2 просит признать сделки купли-продажи между ФИО3 и ФИО4, ФИО5 недействительными, вернуть стороны в первоначальное положение.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО8 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, настаивал на их удовлетворении.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчик ФИО4, действующий в том числе в качестве представителя ответчиков ФИО3, ФИО5, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве и возражениях (л.д. 36-37,126, 147).
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, третьего лица ФИО9 - ФИО10 по доверенностям, в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска.
Третье лицо ФИО6, действующая в том числе по доверенности в качестве представителя истца ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, настаивала на их удовлетворении.
Третьи лица нотариус ФИО11, ФИО7, ФИО12, ФИО9 в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
От ФИО7 в суд поступил письменный отзыв, в котором она указала, что перед сделкой у нотариуса получила от ФИО4 и ФИО5 по 3000000 руб. в автомобиле, после сделки по предварительной договоренности ФИО13 и ФИО14 передала эти 6000000 руб. ФИО4, просила в иске отказать, рассмотреть дело в ее отсутствие.
Заслушав пояснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
На основании пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В настоящее время жилой <адрес> в <адрес> находится в общей долевой собственности: ФИО2 50/100, ФИО6 (дочь ФИО2) 24/100, на основании договора дарения от 16.05.2025 г.; ФИО4 13/100, на основании договора купли-продажи от 23.04.2025 г., ФИО5 13/100, на основании договора купли-продажи от 23.04.2025 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.06.2025 г. (л.д. 19-21).
Ранее собственником 26/100 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом являлся ФИО3
Фактически в указанном жилом доме в настоящее время проживает ФИО2, ее дочь ФИО6 с семьей, что не оспаривалось сторонами.
23.04.2025 г. между ФИО7, действующей от имени ФИО3 (продавец) с одной стороны и ФИО4, ФИО5 (покупатели) с другой стороны был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает, принадлежащие продавцу 26/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 228,7 кв.м. с КН №:№ (л.д. 60-61).
Заявляя настоящие требования о признании договора купли-продажи от 23.04.2025 г. недействительным, ФИО2 указывает на то, что сделка купли-продажи долей жилого дома не отражает имущественную цель и фактический интерес приобретения двумя разными людьми по 13/100 доли каждому из 26/100 имевших в собственности у ФИО3
Данные доводы истца суд полагает обоснованными по следующим обстоятельствам.
Как следует из п. 3 договора купли-продажи от 23.04.2025 г., кадастровая стоимость жилого дома составляет 5890845,80 руб.
Согласно п. 4 договора, стороны оценивают указанную долю в праве общей долевой собственности на жилой дом в 6000000 руб.
В соответствии с п. 5 договора, покупатели покупают у продавца указанную долю в праве общей долевой собственности на жилой дом за 6000000 руб. в общую долевую собственность по 13/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом каждый.
Из п. 6 договора купли-продажи следует, что расчет между сторонами произведен полностью к моменту подписания настоящего договора. Продавец получил от покупателей 6000000 руб.
Однако, как следует из пояснений ФИО4 данных в судебном заседании от 02.07.2025 г., денежные средства по договору купли-продажи в размере 6000000 руб. до настоящего времени находятся у него по договоренности с ФИО3, поскольку он проживает в другом регионе.
В ходе рассмотрения настоящего дела, 03.07.2025 г. ФИО4 передал ФИО12 денежную сумму в размере 6000000 руб., для дальнейшей передачи ФИО3, что подтверждается распиской (л.д. 129).
Согласно расписке от 05.07.2025 г., ФИО3 получил от ФИО4. через его племянника ФИО12 денежную сумму 6000000 руб. от продажи ФИО4. и ФИО5 принадлежащей ему доли в жилом доме, расположенном в <адрес> (л.д. 128).
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с его условиями, денежные средства в размере 6000000 руб. не были получены продавцом от покупателей.
Представленные стороной ответчика расписки о передаче денежных средств вызывают у суда сомнения в их достоверности, поскольку были представлены в суд лишь в ходе судебного разбирательства, после заявления стороной истца о том, что фактически сделка является безденежной.
Кроме того, суд принимает во внимание, что ФИО3 и ФИО2 с 07.07.2011 г. состояли в браке, который расторгнут заочным решением мирового судьи 2-го судебного участка Зеленоградского района Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ.Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 12.10.2020 г. произведен раздел совместно нажитого имущества между ФИО3 и ФИО2 За ФИО3 признано право собственности на 1/2 долю двухэтажного жилого дома, общей площадью 228,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, №.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21.07.2021 г. данное решение изменено. Признан совместно нажитым имуществом ФИО2 и ФИО3 указанный жилой дом, произведен его раздел. За ФИО2 признано право собственности на 74/100 доли, а за ФИО3 признано право собственности на 26/100 доли данного жилого дома.
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 09.11.2023 г. иски ФИО3 и ФИО2 удовлетворены частично.
Определен порядок пользования жилым домом 26 по <адрес> в <адрес> с КН№, следующим образом:
- переданы в пользование ФИО3 жилая комната 6ж площадью 24,0 кв.м, санузел 7 площадью 9,8 кв.м, расположенные на 2-м (мансардном) этаже,
- переданы в пользование ФИО2 жилая комната 8ж площадью 24,2 кв.м., санузел 5 площадью 9,1 кв.м, расположенные на 1-м этаже дома, а также расположенные на 2-м этаже дома следующие помещения: жилая комната 3ж площадью 15,2 кв.м, жилая комната 4ж площадью 17,6 кв.м, жилая комната 5ж площадью 16,3 кв.м,
- остальные помещения дома на 1-м этаже: прихожая площадью 13,6 кв.м, коридор площадью 11,4 кв.м, лестница площадью 4,9 кв.м, вспомогательное помещение площадью 6,4 кв.м, кухня-гостиная площадью 35,4 кв.м, вспомогательное помещение площадью 10,6 кв.м, гараж площадью 42,2 кв.м, техническое помещение площадью 2,6 кв.м, вспомогательное помещение площадью 13,4 кв.м, вспомогательное помещение площадью 4,7 кв.м, терраса площадью 22,3 кв.м, а также помещения на 2-м (мансардном) этаже: лестница площадью 2,0 кв.м, холл площадью 29,1 кв.м, – оставлены местами общего пользования.
ФИО3 вселен в жилой <адрес> в <адрес> с № и на ФИО2 возложена обязанность не чинить препятствия в пользовании ФИО3 данным жилым домом, а также на ФИО2 возложена обязанность передать ФИО3 ключи от входной двери дома со стороны улицы и со стороны двора, от калитки, ворот, гаража.
С ФИО2 в пользу ФИО3 взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей.
В остальной части иска ФИО3 и остальной части иска ФИО2– отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного от 20.08.2024 г. решение от 09.11.2023 г. изменено в части определения порядка пользования санузлом "7" площадью 9,8 кв.м и санузлом "5" площадью 9,1 кв.м, оставив указанные помещения в общем пользовании ФИО3 и ФИО2. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что сделка была совершена в условиях затяжного имущественного конфликта между бывшими супругами, данные обстоятельства свидетельствуют о заинтересованности ФИО3 не в реальном отчуждении доли, а в создании препятствий для истца ФИО2
При этом, суд обращает внимание на то, что отчуждение доли не одному, а сразу двум независимым лицам объективно ведет к дроблению права общей долевой собственности и значительному усложнению согласования порядка пользования домом, что ухудшает положение истца как собственника. Данные действия не имеют разумной деловой цели и направлены исключительно на создание конфликтной среды.
Доводы ответчика ФИО4 о том, что он намерен проживать в спорном жилом доме, судом ставятся под сомнение, учитывая, что у него в собственности имеется жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также 44/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, из материалов дела следует, что ФИО4 не является независимым добросовестным приобретателем, а действует как лицо, заранее и в полной мере осведомленное о длящемся имущественном конфликте между сторонами, будучи представителем ФИО3 в других судебных спорах.
Оценивая доводы стороны ответчиков о приобретении 13/100 долей для матери ФИО5, как и пояснения самой ФИО9, суд находит их несостоятельными и направленными на введение суда в заблуждение, исходя из того, что приобретение столь незначительной доли (13/100) в объекте, предназначенном для проживания одной семьи, но уже находящемся в режиме конфликтующей долевой собственности, противоречит обычаям делового оборота и логике добросовестного поведения, поскольку разумный и добросовестный покупатель не стал бы вкладывать средства в приобретение права, которое заведомо не может быть реализовано без непрерывных судебных споров о порядке пользования.
В силу п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
На основании ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).
В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
При рассмотрении требований о признании недействительным договора купли-продажи от 23.04.2025 г., суд оценивает представленные доказательства, в том числе касающиеся стоимости отчуждаемых долей, в их совокупности.
Так, как следует из телеграммы от 18.12.2024 г., ФИО3 предложил ФИО2 купить 26/100 долей за 3 000 000 руб. (л.д. 39).
ФИО2 отказалась принимать указанную телеграмму (л.д. 38).
Из искового заявления следует, что 20.03.2025 г. ФИО2 было получено письмо с предложением выкупа 26/100 долей за 6 000 000 руб. (л.д. 10-11).
Из представленного стороной ответчика письма ООО "Декорум" от 15.08.2025. следует, что стоимость объекта недвижимого имущества с КН № на 15.08.2025 г. составляет 24 700 000 руб.
Однако, согласно информационному письму Ассоциации "Русское общество оценщика" от 13.10.2025 г., выполненному по заказу стороны истца, рыночная стоимость жилого дома с КН № по состоянию на дату оценки 23.04.2025 г. составляет 16 900 000 руб., рыночная стоимость 26/100 доли в праве собственности на жилой дом с КН № по состоянию на дату оценки 23.04.2025 г. составит 3 076 000 руб.
При таких обстоятельствах поведение ответчика ФИО3 до заключения оспариваемой сделки носило явно недобросовестный характер, учитывая, что цена в оспариваемом договоре была искусственно завышена и составила 6 000 000 руб., что вдвое превышает первоначальное предложение ответчика. Данное двукратное завышение цены, в совокупности с представленным стороной ответчика письмом о стоимости объекта в размере 24 700 000 руб., свидетельствует о том, что истинной целью сторон оспариваемой сделки являлось не действительное отчуждение имущества, а создание искусственного права покупки или иных законных прав.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом от 23.04.2025 г. и применении последствий недействительности сделки, подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом от 23.04.2025 г., заключенный между ФИО3 с одной стороны и ФИО4, ФИО5 с другой стороны, и применить последствия недействительности сделки, возвратив доли в праве общей собственности на жилой дом ФИО3.
Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО4 на 13/100 доли и ФИО5 на 13/100 доли в праве общей собственности на жилой дом с КН № и восстановлении записи о праве собственности на 26/100 доли на жилой дом с КН № за ФИО3.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 30 октября 2025 года.
Судья: подпись И.В. Каменских
Копия верна:
Судья Зеленоградского районного
суда Калининградской области: И.В. Каменских