УИД № 34OS0000-01-2021-000621-13
дело № 3а-255/2022
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Волгоградский областной суд в составе председательствующего судьи Курниковой А.В. при помощнике судьи Волковой Е.А., рассмотрев 26 декабря 2022года в г. Волгограде в открытом судебном заседании административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ДД.ММ.ГГГГ административный истец, являющийся арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...> обратился в суд с вышеуказанным заявлением.
Просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 2331000,00 рублей согласно отчету.
В обоснование своих требований указал, что кадастровая стоимость названного участка утверждена на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр кадастровой оценки» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7806290,16 рублей. Полагает ее завышенной, в связи с чем, по его мнению, необоснованно увеличен размер выкупной стоимости объекта недвижимости, на котором расположены здания и сооружения, принадлежащие истцу на праве собственности.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить и определить рыночную стоимость в размере, рассчитанном оценщиком либо экспертом <.......> Считает, что заключение повторной судебной экспертизы эксперта <.......> не соответствует требованиям действующего законодательства.
В дополнительных пояснениях представитель административного истца ФИО2 указала, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с даты применения архивной кадастровой стоимости, определенной на ДД.ММ.ГГГГ. Обратила внимание на изменения кадастровой стоимости, определенной на основании решения Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в размере рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (2 075 000,00 рублей, подлежит применению с ДД.ММ.ГГГГ), на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр кадастровой оценки» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (7806290,16 рублей, подлежит применению с ДД.ММ.ГГГГ), отчета ГБУ ВО «Центр кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (2623068, 12 рублей, подлежит применению с ДД.ММ.ГГГГ). Полагает, что кадастровая стоимость, определенная на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр кадастровой оценки» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рассчитана неверно.
Представители ГБУ Волгоградской области «Центр кадастровой оценки» ФИО3, ФИО4 просили в удовлетворении требований административного истца отказать в полном объеме, замечаний к заключению повторной судебной экспертизы эксперта ООО ОК «Золотая цифра» не представила.
Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в письменном отзыве возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости не заявил, полагался на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без их участия.
Представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в письменном отзыве с учетом результатов проведенной повторной судебной экспертизы при вынесении решения полагался на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без его участия.
Представитель УФРС по Волгоградской области в письменном отзыве отметил, что Управление не является надлежащим ответчиком, не возражал против реализации истцом права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости, просил рассмотреть дело без их участия, в удовлетворении требований к Управлению отказать.
Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены, объяснений по заявленным требованиям не представили.
Учитывая, что участие административного истца, заинтересованных лиц не является обязательным, суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, отнесено к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости.
На территории Волгоградской области таким бюджетным учреждением является Государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки».
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В пункте 12.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226, предусмотрено, что результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости, содержащего основание для пересчета кадастровой стоимости, в том числе присвоенные коды расчета видов использования и ссылки на модели оценки кадастровой стоимости, допущения и иную отражающуюся на стоимости информацию, а также результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...> и собственником расположенных на нем объектов капитального строительства.
Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области на основании приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н кадастровая стоимость утверждена в размере 7818 927,54 рубля по состоянию на 1 января 2020 года, которая действовала с 1 января 2021 года (т. 1 л.д. 71-172).
С ДД.ММ.ГГГГ действует кадастровая стоимость, определенная актом ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки» № <...> от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7806290,16 рублей, которая истцом и оспаривается (т. 1 л.д. 171-172).
Из представленных в суд письменных доказательств, в том числе из сообщения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области следует, что количественные и качественные характеристики спорного объекта оценки после ДД.ММ.ГГГГ не изменялись, его кадастровая стоимость определена на указанную дату.
Таким образом, согласно акту ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки» (№ <...> от ДД.ММ.ГГГГ) датой, по состоянию на которую определена оспариваемая истцом и действующая на день принятия настоящего решения кадастровая стоимость спорного земельного участка, является ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно положениям части 1 статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В силу требований статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц (часть 1). При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого Федерального закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.
Оспаривая установленную актом ГБУ Волгоградской области «Центр кадастровой оценки» (№ <...> от ДД.ММ.ГГГГ) кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет, подготовленный <.......> согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 2331000,00 рублей (т. 1 л.д. 68).
В связи с сомнениями и неясностями в выводах оценщика судом по ходатайству административного ответчика назначена эксперту <.......> судебная оценочная экспертиза, согласно выводам которой отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка составляет 1842 24,00 рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с ошибками и неясностями в исследовательской части и выводе эксперта по второму вопросу судом эксперту <.......>» назначена повторная судебная оценочная экспертиза о величине рыночной стоимости спорного объекта оценки на указанную дату. Согласно заключению эксперта ФИО5 рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 5734000,00 рублей (т. 3 л.д. 50).
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы <.......> по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в ней ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленные перед экспертом вопросы, его выводы подробно мотивированы, определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, им проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в отчете приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки (т. 3 л.д. 6).
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.
Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения ФИО5 и рассчитанной ею величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
Государственная кадастровая оценка объектов проводится в массовом порядке и не учитывает ряд их индивидуальных признаков, которые принимаются во внимание экспертом при определении рыночной стоимости в данном случае отдельно взятого конкретного земельного участка.
По этой причине суд полагает несостоятельным сравнение представителем административного истца размеров кадастровой стоимости, определенных по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Суд отмечает, что сомнения представителя административного истца в правильности расчета величины оспариваемой кадастровой стоимости предметом рассмотрения настоящего дела не являются.
Изложенные в письменном виде пояснения представителя административного истца с приложением фотоматериала о наличии в заключении повторной судебной экспертизы существенных недостатков, свидетельствующих о его недостоверности и несоответствии действующему законодательству, опровергаются подробными письменными пояснениями эксперта ФИО5, а также пояснениями представителей комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ГБУ ВО «Центр кадастровой оценки» (т. 3 л.д. 184, 160, 163, 172, 209, 213, 217, 220, 224)
Относительно представленных представителем истца замечаний к экспертному заключению <.......> суд соглашается с мнением эксперта ФИО5 о том, что подключение к коммуникациям или реальная возможность подключения к коммуникациям - достаточно весомый фактор при формировании рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 12 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №№ <...> «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться в числе иных факторов обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой; характеристики окружающей территории земельного участка; существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).
При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе X Указаний. Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. Таким образом, эксперт методически обоснованно применил корректировки на коммуникации.
Вопреки утверждению представителя административного истца принятое во внимание экспертом по объекту-аналогу № <...> право собственности подтверждается приведенным источником (<.......>), в связи с чем отсутствие корректировки на вид передаваемых прав является обоснованным.
Также несостоятельны утверждения представителя административного истца о наличии на территории земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов № <...> и № <...>, строений и замощений, поскольку в объявлениях об их продаже такая информация отсутствует, доказательств подтверждающих иное по состоянию на дату оценки суду не представлено, а приобщенный фотоматериал отражает состояние объектов на период рассмотрения дела. Наличие канализации по объекту-аналогу № <...> учтено экспертом в корректировке на коммуникации.
Суд отмечает, что расположение объектов-аналогов № <...> и № <...> также определено с учетом достоверной информации, приведенной подробно в заключении, пояснениях эксперта и дополнениях к ним, а замечания по объекту-аналогу № <...> не относятся к его расположению, поскольку в описании указывается <адрес> (№ <...> истец указывает ошибочно).
Пояснения эксперта ответчиком не опровергнуты, каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено.
Суд обращает внимание на то, что представленное заключение эксперта ФИО5 отвечает требованиям, предусмотренным Федеральным законом №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оснований для сомнений в выводах эксперта о величине рыночной стоимости земельного участка не имеется.
Между тем, представленный истцом отчет о рыночной стоимости не соответствует действующему законодательству, основания, по которым он не может быть признан достоверным доказательством подробно изложены в заключении <.......> в ответе на первый вопрос.
Также суд полагает недостоверными выводы, изложенные в заключении <.......> в ответе на второй вопрос, которые послужили основанием для назначения повторной экспертизы. Судом установлено, что экспертом <.......> нарушены подпункты «в», «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № <...>), утвержденного приказом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, пункт 5 ФСО № <...> (т. 2 л.д. 42).
Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы <.......> в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся соответствующей специальности, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта <.......> отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в заключении эксперта в размере 5734000,00 рублей.
Учитывая изложенное, суд отмечает, что указанные в экспертном заключении ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» выводы подтверждают доводы административного истца о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость (менее чем в два раза).
Принимая во внимание положения пункта 2 части 1 статьи 7, части 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ исковые требования к ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует удовлетворить частично, установив кадастровую стоимость равной величине рыночной стоимости, рассчитанной экспертом ФИО5 по итогам повторной судебной экспертизы в размере 5734000,00рублей, в остальной части в удовлетворении требований отказать.
Доводы представителя административного истца об определении оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на дату, с которой применялась ранее утвержденная архивная кадастровая стоимость, не основаны на нормах права.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> общей площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5734000,00 (пять миллионов семьсот тридцать четыре тысячи) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.
Судья подпись А.В. Курникова
Справка: мотивированный текст решения изготовлен 27 декабря 2022 года.