№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 октября 2022 года город Кызыл
Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего Саая В.О., при секретаре Халааран Ш.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, ФИО8 о признании недействительным протокола аукциона в части, признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
с участием представителя истцов по доверенности ФИО11, представителях ответчика ФИО8 – по доверенности ФИО12, по ордеру ФИО13,
УСТАНОВИЛ:
истцы обратились с данным иском к ответчикам, указывая на то, что организаторам торгов, продавцом - межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> подписан протокол (юридически значимый пункт 10) о результатах аукциона в электронной форме по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества в процессе исполнительного производства, переданного на реализацию УФССП России по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов признана ФИО8 (далее по тексту - покупатель, ответчик), с ней заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,6 кв.м., кадастровый номер №, местонахождение: <адрес> по цене 3 095 000 рублей. Продавец и организатор торгов Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>. Дата и время публикации извещения ДД.ММ.ГГГГ 07:30; Дата начала подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ; Дата окончания подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ; с описанием обременения: залог АО «Дом РФ», ипотека (зарегистрировано по месту жительства 2 человека, имеется задолженность за взнос на капитальный ремонт жилого помещения в размере 15 191,47 рублей; размер задатка 123 800 рублей. Срок и порядок внесения задатка: внесение задатка должно быть осуществлено и обеспечено поступление не позднее последнего дня заявок, а именно ДД.ММ.ГГГГ на счет электронной торговой площадки ООО «РТС – тендер» указанный в извещении о проведении торгов; Порядок ознакомления с условиями договора: договор купли-продажи по арестованному заложенному недвижимому имуществу заключается в течение 5 дней с момента внесения покупной цены, победителем аукциона.
ДД.ММ.ГГГГ истец обращался с заявлением к продавцу и организатору торгов: МТ управление ФАУУГИ в <адрес> и <адрес> приостановить или отменить торги по продаже указанной квартиры до рассмотрения Кызылским городским судом административного дела по существу.
При этом истцы имеют финансовую возможность для решения вопроса о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на основании ст.250 ГК РФ, наличие у участника долевой собственности денежных средств достаточных для приобретения, оплаты намерений частично оплатить стоимость спорного имущества, продаваемой ? доли в размере 1 547 500 рублей 50% от аукционной стоимости 3 095 000 рублей, своей супруги ФИО2 или 1 484 204,14 рублей остатка долга, согласно актуальной справке взыскателя от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом квартира выставлена на торги, не освобожденная и акт приема-передачи не составлялся, постольку из владения истца и третьего лица квартира не выбывала.
Условия спорного договора купли-продажи – покупатель осведомлен о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права на данное имущество (п.1.3); настоящий договор является актом приема-передачи имущества покупателю. Моментом передачи имущества является дата подписания настоящего договора (п.3.1); действия по государственной регистрации права на реализованное имущество, а также иные регистрационные и учетные действия во исполнение настоящего договора осуществляет покупатель самостоятельно и за свой счет (п.4.2). Данные условия свидетельствуют о порочности и недостоверности по исполнению продавцом обязанности по передаче спорной квартиры покупателю.
Таким образом, покупателем не проявлена минимальная степень осмотрительности, которая требовалась в сложившейся ситуации – осмотра недвижимости перед заключением сделки, тогда покупатель неизбежно узнала бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца лицом, а также о пороках регистрации права собственности на квартиру. В связи с этим добросовестным приобретателем покупатель считаться не может, также недопустимо в силу абзаца 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску ссылками на то, что покупатель разумно полагался на записи государственного реестра о правах собственника ФИО2, не зная об их недостоверности права распоряжения АО Дом РФ.
К спорным правоотношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры применяются положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ, так в соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю.
Таким образом, ст. 551 и 556 ГК РФ, а также пп. 3.1 и 4.2 договора купли-продажи определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности.
Условие в договоре о передаче квартиры с момента подписания спорного договора заведомо недостоверно, поскольку квартира находится во владении ФИО2, что также подтверждается выпиской от ДД.ММ.ГГГГ из ЕГРН о правах собственности последней.
В связи с этим основная обязанность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации права собственности. Составив заведомо недостоверное условие передаточного акта в договоре, его стороны искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу квартиры по договору купли-продажи, что указывает на то, что покупатель ФИО8 не приобрела право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Указанная квартира является общей совместной собственностью истцов, нажитой в период брака, правообладателем является ФИО2 Истец ФИО1 также имеет преимущественное право на приобретение ? доли (1 547 500 рублей 50% от аукционной стоимости 3 095 000 рублей или 1 484 204,14 рублей остатка долга по решению суда) своей супруги ФИО2, реализованной с торгов квартиры, находящейся в общем имуществе супругов, а продажа доли произведена с нарушением преимущественного права выкупа, а также с нарушением совершения сделки по недостоверной передаче квартиры.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из п. 63 постановления № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» требуется извещение участников общей собственности об обращении взыскания на долю должника и об их праве покупки этой доли до проведения публичных торгов. Однако, из материалов исполнительного производства не усматривается того обстоятельства, что истцы были уведомлены в рамках исполнительного производства о проведении торгов в отношении спорного имущества.
При этом постановление о передаче имущества на торги оспорено истцом ФИО1 в административном порядке в <данные изъяты> суд, дело №.
Просят суд признать недействительным протокол аукциона в электронной форме № от ДД.ММ.ГГГГ в части результатов торгов, по цене 3 095 000 рублей победитель ФИО8, относительно спорной квартиры, общей площадью 68,6 кв.м., кадастровый номер № местонахождение: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № квартиры, общей площадью 68,6 кв.м., кадастровый номер № местонахождение: <адрес>, заключенный между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> и покупателем ФИО8
Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены.
Представитель истцов по доверенностям ФИО11 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по доводам иска, дополнительно пояснив, что ФИО2 заключила договор купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ с ФИО14, которого необходимо привлечь в качестве третьего лица.
Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть дело без ее участия. Ранее представила письменное возражение против иска, в котором, с указанным иском не согласна, в обоснование иска истцы указывают на наличие заявления к организатору торгов межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о приостановлении или отмене торгов по реализации квартиры кадастровый № по адресу: <адрес>, до рассмотрения <данные изъяты> судом административного дела по существу (дело №). Ответчик не согласен с приведенными доводами, поскольку по указанному делу ДД.ММ.ГГГГ уже вынесено решение <данные изъяты> суда об отказе в признании незаконным и отмене постановления судебного пристава-исполнителя, освобождении из-под ареста квартиры. Указанное решение вступило в законную силу. Апелляционным определением <данные изъяты> суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ решение <данные изъяты> суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменений, апелляционная жалоба истца -без удовлетворения. Кроме того, истцы указывают о наличии финансовой возможности для решения вопроса о переводе на ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на основании ст. 250 ГК РФ и наличие денежных средств, достаточных для приобретения и оплаты 1/2 доли в размере 1 547 500 руб. или 50% от аукционной стоимости 3 095 000 руб. Истец ФИО1 обращался в суд с подобным заявлением, однако, ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> судом ему отказано в переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенного по результатам торгов (дело №). Решение суда вступило в законную силу, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения ДД.ММ.ГГГГ, кассационная жалоба оставлена без удовлетворения ДД.ММ.ГГГГ. При этом следует отметить, что истец ФИО2 получила материальную выгоду от реализации спорной квартиры. Согласно решению <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, апелляционному определению <данные изъяты> суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 взыскана задолженность в пользу АО «АИЖК» в сумме 1 700 234,35 руб. и 16 701,17 руб. госпошлины, в том числе взысканы проценты за пользование кредитом до дня вступления решения в законную силу. Таким образом, общая задолженность ФИО2 перед АО «АИЖК» по решению <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ составила 1 848 706,12 руб. При этом спорная заложенная квартира реализована на основании решения <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ на открытых торгах по цене 3 095 000 руб., т.е. выгода ФИО2 от продажи оспариваемой квартиры после погашения задолженности перед кредитором составила 1 246 293,88 руб. Таким образом, несмотря на получение материальной выгоды от продажи квартиры на торгах истцы намеренно затягивают фактическую передачу реализованной квартиры, тем самым препятствуют праву ответчика на законное владение приобретенным имуществом и злоупотребляют правами.
Представители ответчика ФИО8 – по доверенности ФИО12, по ордеру ФИО13, в судебном заседании с иском не согласились, просили в его удовлетворении отказать, указав на злоупотребление правом со стороны истцов, затягивания рассмотрения дела и оформления договора купли-продажи квартиры с третьим лицом.
Представитель ответчика межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело без участия. Ранее представил письменное возражение против иска, в соответствии с содержанием которого, МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> не согласно с требованиями истцов по следующим основаниям. Доводы истца о неосведомлённости о торгах не обоснованны, торги по лоту №, опубликованы в газете «Тувинская правда» от ДД.ММ.ГГГГ №, на официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru. Оснований для приостановления или отмене торгов по указанному лоту № в отсутствие не имелось, в соответствии с п. 4.4. Соглашения, постановление судебного пристава-исполнителя об отзыве арестованного имущества с реализации не было. Процедура реализации имущества истца на ЭТП «РТС тендер» была проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации, поручениями Росимущества и Регламентом электронной торговой площадки «РТС-Тендер». Виновных действий, при проведении торгов по продаже квартиры, нарушающих права истца не имеется. Оснований признания торгов недействительными, применения последствий недействительной сделки не имеется, организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися лишь в случаях, когда: 1) На публичные торги явилось менее двух покупателей. 2) На публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) Лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Оснований для возврата истцу проданного с торгов имущества не имеется. О своей ответственности по возврату образовавшейся задолженности, возможности обращения взыскании на заложенное имущество в случае неисполнения обязательств, истцу было известно, однако свои обязательства не исполнила. Факторов нарушающих прав истца проведенными торгами по продаже квартиры, наличие обстоятельств указывающих на злоупотребление правами сторонами при проведении торгов не имеется. Торги по реализации спорного имущества проходят на электронной площадке, что исключает возможность принятия заинтересованного решения в чью-либо пользу человеком. Согласно п. 1 ст.250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Факт проживания и постановки на регистрационный учёт по месту жительства должника и других проживающих в заложенном недвижимом имуществе, на которое решением суда обращено взыскание, лиц - не является препятствием для перехода права собственности покупателю с публичных торгов. Покупатель имеет право обратиться в суд с иском о выселении и снятии с регистрационного учёта по месту жительства - всех зарегистрированных лиц.
Представитель третьего лица АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело без его участия, представил письменное возражение против иска о несогласии с исковым заявлением. Доводы истцов не являются состоятельными и не соответствуют действующему законодательству в сфере принудительного исполнения решений судов при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, путем продажи такого имущества на публичных торгах. Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. В свою очередь, указанная норма предусматривает исключение - продажу имущества с публичных торгов. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № Кроме того, следует учитывать, что предметом залога по кредитному договору является вся квартира по адресу: <адрес>, принадлежащая, согласно выписке из ЕГРН, на праве собственности ФИО2. АО «ДОМ.РФ» подтверждает, что решение <данные изъяты> суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ, по делу №, вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исполнено в принудительном порядке - в полном объёме, исполнительное производство окончено. АО «ДОМ.РФ» считает, что исполнительное производство исполнялось судебным приставом-исполнителем без нарушений действующего законодательства, и публичные торги по заложенному имуществу на которое решением суда обращено взыскание - также проведены без нарушений, победитель торгов - является добросовестным покупателем. Факт проживания и постановки на регистрационный учёт по месту жительства должника и других проживающих в заложенном недвижимом имуществе, на которое решением суда обращено взыскание, лиц – не является препятствием для перехода права собственности покупателю с публичных торгов. Покупатель имеет право обратиться в суд с иском о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства – всех зарегистрированных лиц.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Вступившим в законную силу решением <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ иск АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущества, удовлетворен частично. Суд
постановил:
«Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа в размере 1 700 234 рубля 35 копеек, 16 701 рубль 17 копеек в счет расходов по оплате государственной пошлины. Взыскивать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования», начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу проценты за пользование займом в размере 13,75 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга – 1 652 427 рублей 01 копейка. В удовлетворении остальной части иска отказать».
Решением <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, иск АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворен. Суд
постановил:
«В обеспечение погашения задолженности ФИО2 по договору займа перед акционерным обществом «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратить взыскание на заложенную по ипотеке квартиру, принадлежащую ФИО2, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта: №, путем продажи на публичных торгах, определив начальную продажную стоимость квартиры в 2 476 000 рублей. Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 6000 рублей в счет расходов по оплате государственной пошлины».
Вступившим в законную силу решением <данные изъяты> суда по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенного по результатам торгов, оставить без удовлетворения.
Вступившим в законную силу решением <данные изъяты> суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу № постановлено: административное исковое заявление ФИО1 к судебному приставу исполнителю межрайонного отдела судебных приставов <адрес> по реализации особо важных исполнительных производств ФИО6, Управлению Федеральной службы судебных приставов России по <адрес> о признании незаконным и отмене постановления, освобождении из-под ареста имущества, оставить без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ заключен брак между ФИО1 и ФИО7, после чего жене присвоена фамилия «ФИО15», о чем составлена актовая запись о регистрации брака от ДД.ММ.ГГГГ №.
Как следует из справки о размерах остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным кредитом (займом) № от ДД.ММ.ГГГГ выданным ПАО ВТБ ДД.ММ.ГГГГ, размер кредита (займа) на дату выдачи составлял 2 500 000 рублей; размер ежемесячного платежа руб.; размер процентной ставки 13,75%; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: срок погашения кредита ДД.ММ.ГГГГ; остаток основного долга составляет 1 455 881,25 рублей; плановые проценты составляют 28 322,89 рублей.
Из содержания заявления об отмене торгов квартиры по извещению №/Лот 2 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 просит приостановить торги по продаже указанной квартиры по извещению №/Лот 2 от ДД.ММ.ГГГГ, а также в связи с общеизвестными обстоятельствами пандемии, до рассмотрения по существу административного иска ФИО1 о признании незаконным и отмене постановления от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче арестованного имущества на торги» судебного пристава-исполнителя МОСП <адрес> по РОВИП –ФИО17, устранить нарушения права, свобод и законных интересов административного истца.
В соответствии со справкой, выданной ГБУЗ РТ «Городская поликлиника <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 проживающая по адресу: <адрес>, состоит на <данные изъяты> у участкового терапевта в ГБУЗ РТ «Городская поликлиника 2» с диагнозом: <данные изъяты>
Как следует из выписки по Сберегательному счету АО Почта Банк клиента ФИО2 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, остаток на начало периода 0 рублей, сумма поступлений за период 1 486 905,39 рублей, сумма расходов 370 425,90 рублей, остаток на конец периода 1 116 479,49 рублей.
Согласно протоколу о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ, открытый аукцион в электронной форме по продаже квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта: №, состоялся, а его победителем признана ФИО8 с итоговой ценой – 3 095 000 рублей.
Как следует из договору реализации арестованного имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Уполномоченным органом государственной власти по организации торгов по реализации арестованного имущества МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> (продавец) и ФИО8 (покупатель) – продавец по результатам итогов аукциона по принудительной реализации арестованного имущества, принадлежащего на праве собственности должнику ФИО2 передает в собственность Покупателю, а покупатель принимает следующее имущество: квартиру, общей площадью 68,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенная по адресу: <адрес> ( п.1.1); имущество реализовано с публичных торгов в форме аукциона на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №103-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Положения о МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № «О готовности к реализации арестованного имущества на торгах «Управления Федеральной службы судебных приставов России по <адрес>» (п.1.2); покупатель осведомлен о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права на данное имущество ( п.1.3); общая стоимость имущества составляет 3 095 000 рублей ( п.2.1); задаток в сумме 123 800 рублей внесенной покупателем по соглашению о внесении гарантийного обеспечения на счет Электронной торговой площадки ООО «РТС-Тендер» засчитывается в счет оплаты Имущества (п.2.2); денежные средства в сумме 2 971 200 рублей оплачены покупателем в срок установленный протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ (п.2.3); покупатель надлежащим образом выполнил свои обязательства по оплате имущества (п.2.4).
Исходя из содержания ответа Управления судебного департамента в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 – для внесения денежных средств на лицевой (депозитный) счет Управления необходимо представить заверенную надлежащим образом копию судебного акта по гражданскому делу №.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, имеется ограничение в виде ипотеки, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ на срок 180 месяцев от даты предоставления денежных средств. Также имеется ограничение в виде запрещения регистрации с ДД.ММ.ГГГГ до фактического исполнения решения суда на основании определения <данные изъяты> суда Республики Тыва.
Как следует из отчета № об оценке рыночной/ликвидационной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> составляет 5 050 000 рублей.
В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО2 (продавец) и ФИО14 (покупатель) продавец передает в собственность покупателю квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер № ( п.1), стоимость <адрес> 500 000 рублей (п.3).
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
В соответствии со статьей 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса (часть 1).
Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (часть 3).
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 449.1 ГК РФ предусмотрено, что под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.
В силу положений пунктов 1 - 3 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон об ипотеке) публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской. Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии со статьей 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).
Абзац первый статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в пункте 1 статьи 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Закона, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно части 1 статьи 79 Закона об исполнительном производстве взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Частью 1 статьи 446 ГПК РФ предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (пункт 2 статьи 78 Закона об ипотеке).
Таким образом, из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенный жилой дом без ограничений, установленных частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возможно как в случае, когда он заложен по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, возникающей, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).
Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.
Истцы просят признать недействительным протокол аукциона в электронной форме № от ДД.ММ.ГГГГ в части результатов торгов, по цене 3 095 000 рублей победитель ФИО8, относительно спорной квартиры, общей площадью 68,6 кв.м., кадастровый номер № местонахождение: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № квартиры, общей площадью 68,6 кв.м., кадастровый номер № местонахождение: <адрес>, заключенный между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> и покупателем ФИО8
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Вышеприведенными судебными решениями, вступившими в законную силу установлено, что в рамках исполнительного производства на торги выставлена квартира, являвшаяся предметом ипотеки, собственником которой являлась истец ФИО2, право общей долевой собственности на данную квартиру с супругом ФИО1 не зарегистрировано, соглашения участников общей совместной собственности об установлении долей в общей совместной собственности не заключалось, выдел доли не производился, в связи с чем оснований для снятия ареста реализованного имущества не имеется и нарушения прав административного истца ФИО1 не установлено; кроме этого оснований для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенного по результатам торгов на ФИО1 не установлено.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, установив фактические обстоятельства дела, исходя из приведенных правовых норм, суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным протокола аукциона в электронной форме № от ДД.ММ.ГГГГ в части результатов торгов относительно спорной квартиры и признать недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № не имеется, поскольку в ходе рассмотрения дела нарушений, которые могли повлиять на результат торгов, не установлено, торги были проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, процедура проведения торгов нарушена не была.
Спорная квартира была реализована на торгах, победителем которых признана ФИО8, в ходе исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество в виде указанной квартиры, выданного в соответствии с решением <данные изъяты> суда Республики Тыва ДД.ММ.ГГГГ, а соответственно, было обязательно для исполнения в части обращения взыскания на квартиру, что и было исполнено судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительного производства.
Должнику ФИО2 было известно о наличии указанного исполнительного производства, и с момента вынесения решения об обращении взыскания на заложенное имущество и до передачи его на реализацию с публичных торгов она имела достаточно времени для реализации своего права на добровольное исполнение требований исполнительного документа. Информация о времени проведении торгов, месте и форме торгов, даты начала и окончания подачи заявок, предмете, порядке проведения торгов, начальной цене имущества была опубликованы в газете «Тувинская правда» от ДД.ММ.ГГГГ №, на официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru. Кроме этого, истцу ФИО1 также было известно о наличии указанного исполнительного производства, передаче арестованного имущества на торги, что следует из обращений в суд с исками, приведенными судебными решениями.
При таких обстоятельствах, не имеется правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи заключенного с ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ №.
Доводы стороны истцов о том, что спорная квартира передана на торги, не освобожденная от проживающих в ней лиц, не может быть принята во внимание, поскольку не являются правовым основанием для признания недействительным протокола торгов и заключенного договора купли-продажи.
Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).
Ссылка стороны истцов на наличие договора купли-продажи с ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ суд не принимает, поскольку данным действием – заключением истцом ФИО2 сделки со спорным имуществом в период судебного разбирательства, истец злоупотребляет правом, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1); В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2); добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5).
Таким образом, исковые требования ФИО1, ФИО2 к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, ФИО8 о признании недействительным протокола аукциона в части, признании недействительным договора купли-продажи квартиры не подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч.4 ст.144 ГПК РФ суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, то оснований для дальнейшего применения обеспечительных мер не имеется, в связи с чем подлежит отмене в связи с отсутствием оснований для их дальнейшего применения принятые определением судьи <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ меры обеспечения иска по настоящему делу в виде запрета: - ответчику ФИО8 осуществлять действия по распоряжению, отчуждению и осуществлению государственной регистрации прав в отношении квартиры общей площадью 68,6 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> до вступления решения суда в законную силу и его фактического исполнения;
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковое заявление ФИО1, ФИО2 к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, ФИО8 о признании недействительным протокола аукциона в части, признании недействительным договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.
Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения <данные изъяты> суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета ответчику ФИО8 осуществлять действия по распоряжению, отчуждению и осуществлению государственной регистрации прав в отношении квартиры общей площадью 68,6 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> до вступления решения суда в законную силу и фактического его исполнения, после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кызылский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2022 года (с учетом выходных дней 4, 5, 6 ноября 2022 года).
Судья В.О. Саая