дело № 2-2781/2025

УИД 24RS0032-01-2025-003095-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Красноярск 30 октября 2025 года

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Дуванской О.Н.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО7, действующей на основании устного ходатайства,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов России по <адрес>, Акционерному обществу «ТГК-13», Обществу с ограниченной ответственностью «РостТех», Обществу с ограниченной ответственностью «КрасКом», Обществу с ограниченной ответственностью УК «Щит» об освобождении имущества от ареста, снятии запрета на совершение действий по регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что 02.10.2023 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной <адрес>, площадью 31,8 кв.м., кадастровый №, а также Соглашение об отчуждении жилого помещения с рассрочкой платежа от 17.10.2023 года, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 20.10.2023 года, а также зарегистрировать за истцом переход права собственности не позднее 16.10.2024 года. Поскольку жилое помещение на момент заключения предварительного договора находилась в залоге у ФИО6, стороны в Соглашении указали, что переход права собственности будет произведен путем заключения договора уступки не позднее 25.10.2023 года. Одновременно с подписанием Соглашения произведена оплата в размере 1 000 000 рублей. 20.08.2024 года, то есть в период действия предварительного договора купли-продажи, ФИО1 обратилась к ФИО2 с предложением заключить основной договор купли-продажи, а также с вопросом о предоставлении реквизитов для оплаты. Поскольку ФИО5 мер к регистрации перехода права собственности не предпринимала, ФИО1 18.08.2024 года обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности с ипотекой (залогом). Однако уведомлением от 29.08.2024 года регистрация сделки была приостановлена, в связи с тем, что ФИО5 не подано заявление о переходе права собственности, а ФИО6 не снято обременение на квартиру. С целью понуждения к совершению регистрационных действий ФИО1 обратилась в суд с иском о возложении на ФИО2 обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, а ФИО6 обязать произвести мероприятия по погашению регистрационной записи об ипотеке (залоге) в отношении спорной квартиры. После подачи иска ФИО2 и ФИО6 самостоятельно исполнили обязанности, предусмотренные предварительным договором купли-продажи и Соглашением, а именно: ФИО2 подала заявлением о переходе права собственности, а ФИО6 снял обременение с квартиры. Кроме того, в указанный период ФИО1 в полном объеме произвела оплату за квартиру. 05.05.2025 года ФИО1 из Управления Росреестра получено уведомление от 25.04.2025 года о том, что регистрации права собственности препятствуют постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от 12.10.2023 года, 16.05.2023 года, вынесенные в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника ФИО2 Истица полагает, что ею все условия договора купли-продажи исполнены, оплата произведена в полном объеме, в связи с чем, с учетом последующих уточнений, просит освободить от ареста жилое помещение – <адрес>; обязать ОСП по <адрес> снять запрет на совершение действий по регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры ей было известно о наличии в отношении ФИО2 исполнительных производств и о наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении приобретаемого объекта недвижимости, однако она была введена в заблуждение риэлтором, которая пояснила, что это не будет являться препятствием в регистрации перехода права собственности, впоследствии данные запреты можно отменить.

Представитель истца ФИО7 уточненные исковые требования поддержала, суду пояснила, что истица является добросовестным приобретателем спорной квартиры, она полностью оплатила стоимость квартиры, является фактическим владельцем жилого помещения, однако не может реализовать свои права, путем регистрации перехода права собственности.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщила, возражений относительно заявленных требований не представила, заявлений и ходатайств не поступало.

Представитель ответчика ГУ ФССП по Красноярскому краю ФИО8 (полномочия удостоверены) в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщила, заявлений и ходатайств не поступало.

Представители ответчиков ООО «ТГК-13», ООО «КрасКом», ООО УК «Щит», ООО «РостТех» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представили, заявлений и ходатайств не поступало.

Представители ОСП по Ленинскому району г. Красноярска, Управления Росреестра в Красноярском крае, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщили, заявлений и ходатайств не поступало.

Выслушав пояснения истца и её представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В ст. 304 ГК РФ закреплено, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Такой способ защиты прав собственника, как иск об освобождении имущества от ареста, предусмотрен ст. 442 ГПК РФ, согласно которой иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются заинтересованными лицами к должнику и взыскателю и рассматриваются судом по правилам искового производства.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

В силу ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что по смыслу ст. 19 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу перечисленных норм и постановления, разъясняющего их, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложении ареста иному лицу, а не должнику.

Таким образом, основанием такого иска должно являться то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращается взыскание, лежит на лице, обратившимся с требованиями об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По смыслу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не даёт покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, квартира по адресу: <адрес> на праве собственности принадлежит ФИО2 Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 01.11.2004 года.

02.10.2023 года между ФИО5 (продавец) в лице ФИО9 и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому покупатель имеет намерение приобрести у продавца в собственность, а продавец имеет намерение продать покупателю объект недвижимого имущества, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 760 000 рублей. Оплата производится в следующем порядке: 30000 рублей покупатель оплачивает в момент подписания настоящего договора в качестве задатка; 970000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания основного договора купли-продажи до передачи его на государственную регистрацию перехода права собственности; оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 760000 рублей будет передана покупателем равными ежемесячными платежами в сумме 15000 рублей до полного погашения долга (п. 2.1 договора). Стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры не позднее 20.10.2023 года.

17.10.2023 года между ФИО5 (продавец) в лице ФИО9 и ФИО1 (покупатель) заключено Соглашение об отчуждении указанного жилого помещения с рассрочкой платежа, согласно которому собственник обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый № (п. 1 Соглашения). Жилое помещение передается за сумму в размере 1 760 000 рублей (п. 3). Часть суммы в размере 1 000 000 рублей передана приобретателем прав собственнику наличными денежными средствами до подписания Соглашения. Оставшаяся часть в размере 760 000 рублей будет передана в срок не позднее 16.10.2027 года. Приобретатель прав обязуется вносить ежемесячный обязательный платеж в сумме 15 000 рублей, дата первого платежа 17.02.2024 года. Стороны пришли к соглашению зарегистрировать переход права собственности не позднее 16.10.2024 года.

Кроме того, пунктом 7 указанного Соглашения установлено, что приобретатель прав (ФИО1) уведомлена, что на момент подписания настоящего Соглашения объект недвижимости находится в залоге у физического лица, а также зарегистрированы ограничения: запрещение регистрации. Переход права собственности к приобретателю прав будет осуществляться путем уступки права требования от залогодержателя к приобретателю прав и обращения взыскания на залоговое имущество. Приобретатель прав об этом уведомлен и с этим согласен.

Оплата за приобретаемую квартиру ФИО1 произведена в полном объеме: согласно расписке от 02.10.2023 года ФИО5 в лице ФИО9 получила от ФИО1 денежные средства в размере 30000 рублей; согласно расписке от 02.10.2023 года – 970 000 рублей; согласно расписке от 14.04.2025 года – 692 000 рублей; согласно расписке от 07.03.2025 года – 30 000 рублей; согласно расписке от 14.03.2025 года – 15 000 рублей; согласно расписке от 01.04.2025 года – 23 000 рублей.

Как следует из ответа, представленного Управлением Росреестра по <адрес>, 17.08.2024 года ФИО1 обратилась в КГБУ МФЦ с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении жилого помещения – <адрес>, предоставив соглашение об отчуждении жилого помещения с рассрочкой платежа от 17.10.2023 года.

29.08.2024 года Управлением Росреестра по <адрес> в адрес истца направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в отношении жилого помещения с кадастровым номером 24:50:0500336:548, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку заявление о переходе права собственности от ФИО2 на государственную регистрацию не представлено. Кроме того, в ЕГРП содержится запись от 04.10.2019 года о государственной регистрации ипотеки на основании договора займа с залогом (ипотека), залогодержателем является ФИО6 Также в отношении спорного жилого помещения в рамках исполнительных производств наложены запреты на совершение действий по регистрации.

07.03.2025 года в КГБУ МФЦ в качестве дополнительных документов представлены заявление продавца ФИО2 о государственной регистрации перехода права, а также заявление ФИО1 о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

31.03.2025 года залогодержатель ФИО6 обратился с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры по адресу: <адрес>.

14.04.2025 года ФИО5 в качестве дополнительных документов представила расписку в получении денежных средств от ФИО1 во исполнение обязательств по соглашению об отчуждении жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа от 17.10.2023 года.

Однако, поскольку акты судебного пристава-исполнителя о снятии запрета на совершение действий по регистрации в отношении спорной квартиры в Управление Росреестра по <адрес> не поступали, Уведомлением от 25.04.2025 года действия по государственной регистрации перехода права собственности были приостановлены.

Также судом установлено, что 16.05.2023 года в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ПАО «Красноярскэнергосбыт». 29.05.2023 года в рамках указанного исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>; <адрес>. 11.02.2025 года указанное исполнительное производство окончено фактическим исполнением.

12.10.2023 года в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ФИО3 возбуждено исполнительное производство № в пользу взыскателя АО «ТГК-13». 16.11.2023 года в рамках указанного исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>; <адрес>.

25.10.2023 года в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ООО «КрасКом».

10.05.2024 года в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ООО УК «Щит».

Постановлением от 28.08.2024 года вышеуказанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство №-СД. 16.06.2025 года в рамках сводного исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>.

23.05.2025 года в ОСП по Ленинскому району г. Красноярска в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ООО «РостТех». 17.06.2025 года в рамках указанного исполнительного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>.

До настоящего времени сводное исполнительное производство №-СД в отношении должника ФИО2 не окончено, запрет на совершение действий по регистрации в отношении спорного объекта недвижимости не отменен.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что как на момент заключения предварительного договора купли-продажи 02.10.2023 года, Соглашения об отчуждении жилого помещения от 17.10.2023 года, так и на момент предъявления 17.08.2024 года истцом заявления в КГБУ МФЦ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на спорную квартиру был наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от 29.05.2023 года и 16.11.2023 года, обязательных для исполнения, при этом собственником данного имущества являлась ответчик ФИО2, совершенные исполнительные действия в отношении имущества должника в установленном законом порядке оспорены не были.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, если: в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 26 указанного Федерального закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

Как следует из материалов дела, на момент обращения ФИО1 в регистрирующий орган у регистрирующего органа отсутствовали сведения о снятии ограничительных мер в отношении спорного объекта недвижимости.

По смыслу пункта 37 части 1, части 6 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав в отношении имущества, на которое наложен арест, приостанавливается до снятия ареста или запрета.

С учетом приведенных положений закона, переход права собственности от покупателя к продавцу не может быть осуществлен до снятия ограничений по распоряжению спорным имуществом с продавца, поскольку приведет к нарушению прав третьих лиц, в отношении которых были установлены указанные ограничения в установленном законом порядке.

До регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества оно сохраняется за продавцом, на имущество которого может быть обращено взыскание. В связи с чем, запрет на распоряжение имуществом, наложенный судебным приставом-исполнителем, не может быть преодолен таким способом, как освобождение его от ареста.

Добросовестность приобретателя имущества ФИО1 опровергается материалами дела, так как на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 02.10.2023 года и Соглашения об отчуждении жилого помещения от 17.10.2023 год уже существовал зарегистрированный в установленном законом порядке запрет на распорядительные действия со спорной квартирой, о чем истцу было достоверно известно.

Факт своей осведомленности о наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры истица в судебном заседании не оспаривала. Кроме того, данное обстоятельство подтверждается и Соглашением об отчуждении жилого помещения от 17.10.2023 года, из пункта 7 которого следует, что приобретатель прав (ФИО1) уведомлена, что на момент подписания настоящего Соглашения объект недвижимости находится в залоге у физического лица, а также зарегистрированы ограничения: запрещение регистрации.

Какие-либо доказательства, подтверждающие владение спорным недвижимым имуществом на законном основании, истцом не представлены.

Доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи был исполнен, расчет по нему произведен, суд не принимает во внимание, так как в соответствии с гражданским законодательством возникновение прав на недвижимое имущество связано с моментом государственной регистрации перехода права собственности, а не с моментом фактической передачи недвижимого имущества и тем более с фактом его оплаты.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к истцу и фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не свидетельствует о том, что у ФИО1 возникло в установленном законом порядке право собственности на имущество, и не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, поэтому кредиторы собственника недвижимого имущества ФИО2 могут обратить взыскание по её обязательствам на это имущество.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 об освобождении спорной квартиры от ареста и снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении <адрес>, принадлежащей ответчику ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Красноярскому краю, Акционерному обществу «ТГК-13», Обществу с ограниченной ответственностью «РостТех», Обществу с ограниченной ответственностью «КрасКом», Обществу с ограниченной ответственностью УК «Щит» об освобождении имущества от ареста, снятии запрета на совершение действий по регистрации права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.Н. Дуванская

мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2024 года