УИД 11RS0009-01-2025-001166-67 Дело № 2-650/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Княжпогостский районный суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Черниковой О.В.,
при секретаре судебного заседания Фикс Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Емве Республики Коми 11 сентября 2025 года гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ООО «Динара-Алга» о признании недействительными договоров аренды от 08 августа 2022 года,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ООО «Динара-Алга» о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: <адрес>, от 08 августа 2022 года, мотивируя тем, что указанные договоры между ФИО3, действующей по доверенности истца, и ответчиками заключены между близкими родственниками на невыгодных для истца условиях, с злоупотреблением доверия и правом, поскольку арендная плата в договорах аренды установлена в размере 500 руб. в квартал, при этом ФИО3 действовала не в интересах истца, с безусловным намерением причинить вред истцу.
Истец ФИО1 в судебном заседании участие не принимал, его представитель ФИО4 в судебном заседании иск поддержал, пояснил, что ФИО5 перед заключением договоров аренды с сестрой ФИО2 не согласовывала условия договора с истцом, при заключении договоров действовала не в интересах истца, поскольку договоры заключены на крайне невыгодных условиях для истца.
Ответчики ИП ФИО2, ООО «Динара – Алга», генеральным директором которого является ФИО2, третье лицо- ФИО3, надлежаще извещённые, участия в судебном заседании не принимали, о причинах неявки не сообщили, возражения относительно иска не представили, своего представителя в судебное заседание не направили.
ФИО6 без подтверждения полномочий представителя ответчика ФИО2, направил в суд ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с его занятостью в ином судебном заседании, в котором также указал, что с заявленными требованиями о кабальности оспариваемой сделки не согласен, в связи с тем, что доводы, изложенные в исковом заявлении были предметом исследования при рассмотрении гражданского дела <№>, по которому решением суда отказано в иске ФИО1, в том числе и по основаниям кабальности заключенной сделки, и считает, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения на основании статьи 222 Гражданского процессуального кодекса РФ. Ходатайство об отложении судебного заседания судом оставлено без удовлетворения, так как полномочия на участие в настоящем деле ФИО6 не подтверждены.
Суд с учетом положение статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ определил рассмотреть дело в отсутствии надлежаще извещенных ответчиков, третьего лица, не представивших доказательства уважительности причин неявки в судебное заседание, при имеющихся в деле доказательствах.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, установил следующее.
Из материалов дела следует, что ФИО7 на праве личной собственности принадлежит здание магазина площадью 175,3 кв.м с кадастровым номером <№>, что подтверждается записью в ЕГРН <№> от 04 августа 2022 года.
ФИО1 выдал нотариально удостоверенную 04 июля 2022 года доверенность своим сестрам ФИО3 и ФИО2 сроком на 20 лет, в соответствии с которой уполномочил их, в том числе на управление и распоряжение всем его имуществом, в чем был оно ни заключалось и где бы оно не находилось, в том числе, с правом заключения всех разрешенных законом сделок, за исключением отчуждения, в частности: покупать, принимать в дар, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры, производить расчеты по заключенным сделкам, регистрировать в органах государственной регистрации договоры. Данная доверенность отменена ФИО1, что подтверждается распоряжением об отмене доверенности <данные изъяты> от 14 февраля 2024 года.
Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В период действия доверенности, 08 августа 2022 года ФИО3, действуя на основании доверенности ФИО1 (далее- арендодатель) заключила с ИП ФИО2 (далее-арендатор) договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 48,2 кв.м (помещение 4- 15,9 кв.м, помещение 5- 8,5 кв.м, помещение 12- 23,8 кв.м) для размещения магазина, сроком на 5 лет, с арендной платой 500 руб. в квартал. Договор аренды нежилых помещений на основании статьи 609 Гражданского кодекса РФ зарегистрирован в ЕГРН 15 августа 2022 года.
08 августа 2022 года ФИО3, действуя на основании доверенности ФИО1 (далее- арендодатель), заключила с ООО «Динара-Алга» в лице генерального директора ФИО2 (далее-арендатор) договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 121,3 кв.м (помещение 1- 2,3 кв.м, помещение 2- 63,4 кв.м, помещение 3- 24,5 кв.м, помещение 6-6,6 кв.м, помещение 8-9,7 кв.м, помещение 10-10,2 кв.м, помещение 11-4,6 кв.м) для размещения магазина, сроком на 5 лет, с арендной платой 500 руб. в квартал. Договор аренды нежилых помещений зарегистрирован в ЕГРН 15 августа 2022 года.
Согласно выписки ЕРГЮЛ участниками ООО «Динара-Алга» (<данные изъяты>) являются ФИО2 и ФИО3
ФИО7 обращался в суд с иском к ИП ФИО2, ООО «Динара-Алга» о расторжении указанных договоров аренды, решением <данные изъяты> суда <данные изъяты> от 06 мая 2025 года по делу <№>, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 19 июня 2025 года, в иске ФИО1 отказано. В ходе рассмотрения данного дела установлено, в решении суда указано, что арендные платежи в период действия договоров аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года ответчиками не вносились, задолженность по арендным платежам погашена ответчиками 19 июня 2024 года, выплачиваются текущие арендные платежи.
ФИО1 просит признать данные договоры аренды недействительными, поскольку условия договора с ним не были согласованы, заключены его представителем на невыгодных для него условиях.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статьей 608 Гражданского кодекса РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 1,2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ недействительной судом может быть признана сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
Таким образом, из анализа вышеприведенных норм права и разъяснений следует, что лицо, добровольно принявшее на себя функции представителя и замещающее своей волей волю представляемого при совершении сделки, в том числе при определении ее условий, должно действовать добросовестно, руководствуясь интересами доверителя.
В обоснование заявленного требования истца о заниженной арендной плате (ниже рыночной) в материалы дела представлены два заключения <данные изъяты> об определении рыночной стоимости арендной платы, согласно которым рыночная стоимость арендной платы в отношении:
-нежилого помещения площадью 88,5 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, по состоянию на 25 декабря 2024 года составляет в размере 499, 00 руб. в месяц с учетом коммунальных платежей, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов;
- нежилого помещения площадью 169,9 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, по состоянию на 25 декабря 2024 года составляет в размере 476,00 руб. в месяц без учета коммунальных и эксплуатационных услуг.
Сопоставив установленную арендную плату в договорах аренды- 500 руб. в квартал и площадь арендованных помещений, следует, что арендная плата за 1 кв.м при аренде помещений общей площадью 48,2 кв.м составляет 3, 46 руб. за 1 кв.м в месяц (500 руб./3 квартала/48,2 кв.м), а при аренде помещений площадью 121,3 кв.м составляет 1, 34 руб.
В нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, со стороны ответчиков суду не представлено допустимых доказательств, которые бы указывали на то, что содержащееся в договоре аренды условие о размере арендной платы является обоснованным и явно соразмерным арендной плате, сложившейся на рынке недвижимости.
Разрешая настоящий спор, учитывая установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что спорные сделки совершены на значительно невыгодных для арендодателя условиях, о чем ответчикам, имеющим заинтересованность в совершении данной сделки, известно, что свидетельствует о наличии признаков недействительной сделки в отношении договоров аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года.
На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению, надлежит признать недействительными договоры аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года, прекратить право аренды индивидуального предпринимателем ФИО2 на нежилые помещения общей площадью 48,2 кв.м и ООО «Динара-Алга» на нежилые помещения общей площадью 121,3 кв.м, находящиеся в здании с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>.
На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере по 1 500 руб. с каждого.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды, заключенный 08 августа 2022 года между ФИО3, действующей в интересах ФИО1 на основании нотариально оформленной доверенности от 04 июля 2022 года, и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (<данные изъяты>) в отношении нежилых помещений общей площадью 48,2 кв.м (помещение 4- 15,9 кв.м, помещение 5- 8,5 кв.м, помещение 12- 23,8 кв.м), находящихся в здании с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, зарегистрированного в ЕГРН 15 августа 2022 года за <№>.
Признать недействительным договор аренды, заключенный 08 августа 2022 года между ФИО3, действующей в интересах ФИО1 на основании нотариально оформленной доверенности от 04 июля 2022 года, и ООО «Динара-Алга» (<данные изъяты>) в лице генерального директора ФИО2, в отношении нежилые помещения общей площадью 121,3 кв.м (помещение 1- 2,3 кв.м, помещение 2- 63,4 кв.м, помещение 3- 24,5 кв.м, помещение 6-6,6 кв.м, помещение 8-9,7 кв.м, помещение 10-10,2 кв.м, помещение 11-4,6 кв.м), находящихся в здании с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, зарегистрированного в ЕГРН 15 августа 2022 года за <№>.
Прекратить право аренды индивидуального предпринимателем ФИО2 на нежилые помещения общей площадью 48,2 кв.м (помещение 4- 15,9 кв.м, помещение 5- 8,5 кв.м, помещение 12- 23,8 кв.м), находящиеся в здании с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись <№> от 15 августа 2022 года о праве аренды указанных нежилых помещений.
Прекратить право аренды ООО «Динара-Алга» (<данные изъяты>) на нежилые помещения общей площадью 121,3 кв.м (помещение 1- 2,3 кв.м, помещение 2- 63,4 кв.м, помещение 3- 24,5 кв.м, помещение 6-6,6 кв.м, помещение 8-9,7 кв.м, помещение 10-10,2 кв.м, помещение 11-4,6 кв.м), находящиеся в здании с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись <№> от 15 августа 2022 года о праве аренды указанных нежилых помещений.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 500 руб.
Взыскать с ООО «Динара-Алга» (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 500 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми путем подачи апелляционной жалобы через Княжпогостский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий судья О.В. Черникова
Мотивированное решение составлено 19 сентября 2025 года.