Решение по делу № 02-0528/2025 от 20.05.2025 - о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, взыскании уплаченных по договорам денежных средств, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Дело №2-528/2025

УИД 77RS0004-02-2024-000418-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2025 года адрес

Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи Куделькиной С.Н., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-528/2025 по иску ... к Департаменту городского имущества адрес о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, взыскании уплаченных по договорам денежных средств, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества адрес о расторжении договоров №78-01034/21 от 26.08.2021г. и №78-01153/21 от 10.09.2021г. купли-продажи недвижимого имущества, взыскании с Департамента городского имущества адрес в пользу истца уплаченные по договорам купли-продажи недвижимого имущества денежные средства в размере сумма, взыскании неустойки за просрочку исполнения требований истца, начиная с 17.11.2023г. до даты фактического исполнения требований истца, штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов на оплату юридических услуг в размере сумма, почтовых расходов в размере сумма Исковые требования мотивированы тем, что 26.08.2021г. по результатам торгов между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи №78-01034/21. Согласно договору, ответчик передал в собственность истца, а истец принял и оплатил объект недвижимого имущества- нежилое помещение общей площадью 29,20 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001033:2831. Помещение расположено на этаже №3 дома по адресу: адрес. Стоимость помещения по итогам торгов составила сумма, которая уплачена истцом в пользу ответчика в полном объеме. 10.09.2021г. по результатам торгов между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи №78-01153/21. Согласно договору, ответчик передал, а истец принял и оплатил объект недвижимого имущества- нежилое помещение общей площадью 17,50 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001033:2829. Помещение расположено на этаже №1 дома по адресу: адрес. Стоимость помещения по итогам торгов составила сумма, которая уплачена истцом в пользу ответчика в полном объеме. Помещения являлись собственностью адрес. Истец до момента покупки не производил осмотр приобретаемого имущества, опираясь при покупке на информацию, содержащуюся в документации к торгам и размещенную ответчиком. Согласно справкам БТИ о состоянии здания, выданных 05.11.2020г. и 14.12.2020г. здания в которых расположены помещения оборудованы: водопроводом-централизованным, канализацией- централизованной, отоплением-центральным, горячим водоснабжением- от колонки, газоснабжением- централизованным, электроснабжением-220В, скрытой проводкой, этажность дома:4, год постройки 1890, процент износа 61% на 2000. После фактического осмотра предмета совершенных сделок, истцом были выявлены недостатки, которые не были обозначены ответчиком при продаже имущества, а именно: фактическое отсутствие в помещениях канализации, газоснабжения, центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения. Так истец приобрел имущество, которое в существенной мере отличается от объекта, на приобретение которого он рассчитывал при ознакомлении с информацией лотов и при подписании договоров. Более того, при совершении сделок данные недостатки не были оговорены ответчиком- информация о них отсутствовала в документации лота, а приложенные документы не позволяют самостоятельно сделать вывод о наличии таких недостатков, напротив, вся информация, содержащаяся в документации лота, позволяет сделать вывод о том, что имущество оснащено всеми коммуникациями, в т.ч. канализацией, центральным отоплением, горячим и холодным водоснабжением, газоснабжением, электроснабжением. Фактическое наличие указанных коммуникаций в помещениях невозможно достоверно определить при простом визуальном осмотре помещений, так например, путем осмотра невозможно определить наличие центрального отопления, если осмотр производиться в период, когда отопление отключено. Указанные недостатки могут быть выявлены исключительно в процессе эксплуатации имущества, что позволяет считать обнаруженные недостатки скрытыми недостатками имущества. Стороны подписали акты приема-передачи имущества 10.09.2021 и 04.10.2021. Подписание осуществлялось в электроном виде, на содержание актов, как и договоров, покупатель влиять не мог, ввиду чего подписал их в представленном продавцом виде. В день подписания актов осмотр помещений и реальная приемка не осуществлялись, т.к. первичной обязанностью покупателя было подписание актов, таким образом объективная оценка качества не могла быть произведена. Истец полагает, что ответчик намеренно скрыл недостатки предмета сделок для гарантированной реализации имущества. Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, которая исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснил, что в лотовой документации были отражены сведения о техническом состоянии здания, но не объектов.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Судом при рассмотрении дела установлено, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001033:2829 и 77:01:0001033:2831 площадью 17,5 кв.м. и 29,20 кв.м. являлись собственностью адрес, были свободны от прав третьих лиц.

24.08.2021 и 07.09.2021 данные объекты реализованы на аукционах на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

По итогам торгов между Департаментом городского имущества адрес и ФИО1 заключены договора:

-26.08.2021 договор №78-01034/21 купли-продажи недвижимого имущества- нежилого помещения, находящегося по адресу: адрес. Истец произвел оплату денежных средств в размере сумма;

- 10.09.2021 договор №78-01153/21 купли-продажи недвижимого имущества- нежилого помещения, находящегося по адресу: адрес. Истец оплатил по договору сумма

В соответствии с п.2.5 договоров купли-продажи недвижимости покупатель ознакомлен и удовлетворен фактическим состоянием объекта приватизации, а также согласен с условиями приватизации, указанными в лотовой документации.

10.09.2021г. и 04.10.2021г. между истцом и ответчиком подписаны акты приема-передачи имущества.

Согласно п.2 актов приема-передачи объекта недвижимого имущества покупатель не имеет претензий по составу объекта приватизации/продажи, к его качественным, количественным, а также техническим характеристикам и принимает объект полностью в существующем положении.

Переходы права собственности на объекты к покупателю зарегистрированы, записи в ЕГРН от 29.09.2021г. №77:01:0001033:2831-77/051/2021-2 и от 18.10.2021 №77:01:0001033:2829-77/051/2021-2.

Как следует из иска, после фактического осмотра предмета совершенных сделок, истцом были выявлены недостатки, которые не были обозначены ответчиком при продаже имущества, а именно: фактическое отсутствие в помещениях канализации, центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения.

В претензии в адрес ответчика от 23.10.2023 истец указывает о расторжении договоров купли-продажи, возврате оплаченных по договорам денежных средств.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) участники гражданских правоотношений при исполнении гражданских обязанностей должны действовать добросовестно.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как установлено ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 495 ГК РФ продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже. Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Пункт 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает исключительно за неоговоренные недостатки.

Отчуждение имущества, являющегося собственностью адрес и свободного от вещных прав третьих лиц, проводится в порядке (далее - Порядок), предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 N 860 "Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме" и постановлением Правительства Москвы от 28.06.2016 N 371-ПП "Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности адрес, и свободных торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности адрес".

В силу ст. 550 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно представленному истцу ответу из ДГИ адрес не принял требование истца о расторжении договора купли-продажи помещения, поскольку приобретенные истцом объекты недвижимости полностью соответствуют условиям проведенных торгов.

Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств по договорам купли-продажи, удовлетворению не подлежат, поскольку в документации о проведении торгов в электронной форме, имеются сведения о техническом состоянии нежилых помещений, выставленных на торги. До подачи заявки на участие в аукционе, истец имел возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра, однако, не воспользовавшись данным правом, подал заявку в соответствующей форме, чем подтвердил свое осведомление о состоянии выставляемого на аукцион объектов нежилого фонда и согласился с ним, а в последующем заключил два договора купли-продажи нежилых помещений. При подписании акта приема-передачи истец подтвердил, что не имеет претензий по составу объекта, к его качественным, количественным, а также техническим характеристикам и принимает объект полностью в существующем положении.

Изложенное свидетельствует о том, что истцу было известно техническое состояние приобретаемых объектов недвижимого имущества.

Договора купли-продажи имущества содержат необходимые данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, предмет договора является согласованным и между его сторонами отсутствует неопределенность относительно подлежащего передаче по договору имущества.

Суд отмечает, что истец должен был действовать осмотрительно, разумно и объективно оценивать ситуацию, знакомиться со всеми документами, необходимыми для совершения сделки, произвести осмотр помещений и при возникновении сомнений в отношении предмета торгов был вправе отказаться от участия в аукционе и последующего приобретения нежилого помещения по договору купли-продажи.

Со стороны ответчика не было допущено нарушений процедуры торгов, вся информация об объекте недвижимости находилась в свободном доступе, в документации по объекту, при этом торги о проведении аукциона в электронной форме по продаже объектов недвижимого имущества, в установленном порядке недействительными не признаны.

Поскольку в требованиях истца о расторжении договоров купли-продажи надлежит отказать, то оснований для взыскания с ответчика ДГИ адрес в пользу истца уплаченных по договорам денежных средств, не имеется.

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки за основании Закона РФ "О защите прав потребителей" за период с 17.11.2023 по до дня фактического исполнения требований истца, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", также не подлежат удовлетворению, поскольку ссылки истца на положения Закона РФ "О защите прав потребителей" являются необоснованными, так как из преамбулы названного Закона следует, что его положения направлены на защиту прав и интересов граждан, являющихся потребителями товаров и услуг исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В данном случае истцом заявлены требования о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств по договорам, заключенным по результатам торгов, тогда как Закон о защите прав потребителей не регулирует правоотношения, связанные с проведением торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ..., паспортные данные (ИНН <***>) к Департаменту городского имущества адрес (ИНН <***>) о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, взыскании уплаченных по договорам денежных средств, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Басманный районный суд адрес в течение месяца после вынесения решения в окончательной форме.

Судья фио

Мотивированное решение изготовлено 20.05.2025г.