Решение по делу № 2-9137/2023 от 27.11.2023

Копия

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

27 ноября 2023 года <адрес>

Автозаводский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Судовской Н.В., при секретаре ФИО6

с участием

представителя истца ФИО7

представителя ответчика ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды с последующим выкупом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Автозаводский районный суд <адрес> с иском к ФИО3, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды с последующим выкупом следующих объектов недвижимости:

- Нежилое здание, площадью 707,00 кв.м., с кадастровым номером 63:09:0202054:1745, расположенное по адресу: <адрес>;

- Земельный участок, площадью 3516 кв.м., с кадастровым номером: 63:09:020254:635, с местоположением: <адрес>.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за № в качестве ограничения прав истца и обременения указанных объектов недвижимости в пользу ответчика.

Выкупная стоимость упомянутого имущества определена в следующем размере:

- земельный участок с КН 63:09:020254:635 – 1000000 рублей;

-нежилое здание с КН 63:09:0202054:1745 – 5000000 рублей.

Согласно условиям договора указанные объекты недвижимости арендодателем переданы арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с п.3.1. договора на момент заключения договора арендатор передает арендодателю платеж в размере 2300000 рублей.

Следующий платеж арендатор уплачивает арендодателю в сумме 1500000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1.1. договора).

Однако, в обусловленный договором срок – ДД.ММ.ГГГГ ответчик не оплатил истцу сумму в размере 1500000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с предложением добровольно погасить задолженность, однако до настоящего времени обязанности ответчиком не исполнены.

В соответствии с п.4.2. договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение сроков, указанных в п.3.1.-3.1.1. арендодатель имеет право взыскать с арендатора пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.

В соответствии со ст.395 ГК РФ п.4.2. договора истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рассчитаны проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2100000 рублей.

Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по договору аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1500000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2100000 рублей.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, на удовлетворении исковых требований настаивал. Пояснил, что пунктом 3.1. договора не предусмотрено, что арендодатель получил от арендатора денежные средства в размере 2300000 рублей. С доводами ответчика о том, что денежные средства в размере 1000000 рублей поступили от ответчика в качестве части второго платежа по договору не согласен, поскольку из приходного кассового ордера №/RB183507 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчиком на расчетный счет, открытый в ПАО «Росбанк» была внесена сумма в размере 1000000 рублей, а учитывая, что договор аренды с последующим выкупом имеет дату составления ДД.ММ.ГГГГ, следовательно по мнению ответчика сумма в размере 1000000 рублей пошла в оплату второго платежа. Вместе с тем, из текста договора не следует, что на момент подписания договора арендатором была уплачена сумма в размере 2300000 рублей, более того, по условиям договора (п.3.6.) платежи по договору аренды уплачиваются исключительно безналичным путем на расчетный счет арендодателя, однако подтверждений того, что денежные средства в размере 1000000 рублей являлись оплатой по второму платежу не представлено. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи имущества, находящегося по адресу: <адрес>. По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 должен был передать ФИО3 находящееся по вышеуказанному адресу имущество в течение 2 календарных дней, а ответчик соответственно оплатить покупку, а учитывая, что из платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным установить в счет оплаты по какому договору должна быть зачтена внесенная ФИО3 сумма в размере 1000000 рублей, следовательно учитывать указанные денежные средства в качестве доказательства оплаты за второй период бездоказательно.

Согласно информации из Единого государственного реестра недвижимости договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, следовательно спорная сумма не при каких обстоятельствах не может быть зачтена в качестве оплаты за второй период.

Кроме того, представителем ответчика в материалы дела был представлен ответ на претензию истца, из которой также следует, что ответчик не оспаривает того факта, что у него имеется задолженность, в том числе и по второму платежу в сумме 1500000 рублей, в данном ответе ответчик просит лишь предоставить ему отсрочку по оплате второго платежа до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Представила письменные возражения на исковое заявление, доводы которых поддержала в полном объеме. Пояснила, что ответчик длительное время был лишен возможности использования арендованного имущества в связи с необходимость разрешения вопроса об установлении сервитута с целью доступа к земельному участку и зданию через смежные земельные участки. Кроме того, пунктом 2.2. договора установлена обязанность арендатора вносить платежи, установленные договором, при этом платежи не поименованы как арендные.

Согласно пункта 3.1. договора в момент заключения договора арендатор внес платеж в сумме 2300000 рублей. Пункт 1.1. договора предусматривает следующий график внесения оставшихся платежей:

1500000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ;

2200000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

Итого платежей на сумму 6000000 рублей. Указанный размер платежей совпадает с установленной выкупной ценой объектов, платежи не поименованы как арендные.

Таким образом стороны согласовали исключительно размер выкупной цены имущества на весь срок аренды, сумма ежемесячной платы за аренду имущества и авансовых платежей, а также порядок их внесения договором не предусмотрен.

Арендатор вносил платежи по договору в следующем порядке:

- ДД.ММ.ГГГГ в размере 2300000 рублей

- ДД.ММ.ГГГГ в размере 1000000 рублей.

Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет 500000 рублей. Срок внесения платежа в размере 2200000 рублей не наступил.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования ФИО4 к ФИО3 обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды с последующим выкупом (л.дд.28-30) следующих объектов недвижимости:

- Нежилое здание, площадью 707,00 кв.м., с кадастровым номером 63:09:0202054:1745, расположенное по адресу: <адрес>;

- Земельный участок, площадью 3516 кв.м., с кадастровым номером: 63:09:020254:635, с местоположением: <адрес>.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №, что подтверждается Выписками из ЕГРН (л.д.5-20) в качестве ограничения прав истца и обременения указанных объектов недвижимости в пользу ответчика.

Выкупная стоимость согласно п.1.1. договора определена в следующем размере:

- земельный участок с КН 63:09:020254:635 – 1000000 рублей;

-нежилое здание с КН 63:09:0202054:1745 – 5000000 рублей.

Согласно условиям договора указанные объекты недвижимости арендодателем переданы арендатору по акту приема-передачи, что сторонами не оспаривалось.

Следующий платеж арендатор уплачивает арендодателю в сумме 1500000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1.1. договора).

Согласно пункта 3.6. договора платежи по договору аренды уплачиваются на расчетный счет Арендодателя, реквизиты р/счета указаны в приложении данного договора и являются неотъемлемой частью договора.

Как следует из пояснений истца, ответчиком нарушены принятые обязательства по внесению платежа в размере 1500000 рублей в обусловленный договором срок – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с предложением добровольно погасить задолженность (л.д.22-23), однако до настоящего времени обязанности ответчиком не исполнены.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу положений ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 Гражданского кодекса РФ).

Оспаривая требования истца о взыскании платежа в размере 1500000 рублей представитель ответчика ссылался на факт внесения в пользу истца части платежа в размере 1000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, а также на то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направил в адрес ФИО3 уведомление о расторжении договора аренды, а поскольку по своей правовой природе заключенный между сторонами договор не содержит условий о размере арендной платы, то такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, в связи с чем требование о взыскании платежа, предусмотренного договором, порождает со стороны арендодателя неосновательное обогащение.

Суд с данными доводами представителя ответчика не соглашается по следующим основаниям.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из буквального толкования пункта 3.1. договора аренды, заключенного между сторонами, стороны пришли к соглашению о внесении трех платежей: в размере 2300000 рублей, 1500000 рублей, 2200000 рублей. При этом, платеж в размере 2300000 рублей арендатор (ФИО3) передает Арендодателю (ФИО4) в момент заключения договора, платеж в размере 1500000 рублей арендатор уплачивает арендодателю до ДД.ММ.ГГГГ, платеж в размере 2200000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно пункта 3.6. договора, платежи по договору аренды уплачиваются арендатором на расчетный счет арендодателя.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанных условий договора в их взаимосвязи, следует, что исполнение договора в части внесения установленных платежей должно осуществляться путем безналичных расчетов.

В обоснование доводов о частичном исполнении договора в части внесения платежа в размере 1000000 рублей в счет исполнения обязательств по внесению платежа в размере 1500000 рублей, ответчиком представлен приходный кассовый ордер №/RB183507 от ДД.ММ.ГГГГ о внесении денежных средств в размере 1000000 рублей на счет, открытый на имя ФИО4 в ПАО «Росбанк».

Согласно выписки о движении денежных средств по счету, открытому на имя ФИО4, указанная денежная сумма была зачислена на счет истца.

В то же время, в приходном кассовом ордере отсутствует информация об основаниях внесения денежных средств.

В то же время, как следует из пункта 3.3. договора аренды, объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, передаются в возмездное пользование с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, коммуникациями в целом.

Использование оборудование арендодателя арендатором уплачивается отдельно (пункт 3.4. договора аренды).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи имущества, находящегося по адресу: <адрес>, стоимостью 700000 рублей. Оплата за приобретаемое имущество производится в момент его передачи.

Учитывая, что платеж в размере 1000000 рублей был осуществлен ФИО3 на следующий день после заключения вышеназванного договора купли-продажи, в платежных документах, подтверждающих совершение перевода денежных средств отсутствует указание на основания перевода, суд полагает возможным согласиться с позицией ответчика о том, что данный платеж не является исполнением условий договора аренды с последующим выкупом, заключенным между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, в части внесения платежа в размере 1500000 рублей, срок исполнения которого – ДД.ММ.ГГГГ, наступал почти через год со дня внесения такого платежа.

Доводы ответчика об ином правовом характере договора, суд при рассмотрении настоящего спора отклоняет по следующим основаниям.

Как следует из положений ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу положений ст.654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как указал Конституционный суд РФ в пункте 3 Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Балтийский лизинг" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 421, пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 624, пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)» исходя из статей 1 и 421 ГК Российской Федерации принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Пунктом 2 статьи 624 Гражданского кодекса установлено, что если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункт 2).

Таким образом, действующим законодательством не запрещено установление выкупной цены арендованного имущества за счет вносимых арендных платежей.

С учетом согласованности сторонами договора в пункте 3.1. условия о размере и порядке внесения платежей по договору, суд приходит к выводу о неосновательности доводов ответчика о несогласованности размера арендных платежей, и как следствие, иной правовой природе заключенного договора.

Доводы ответчика о том, что при удовлетворении иска со стороны истца при наличии уведомления о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, буде иметь место неосновательное обогащение, суд находит несостоятельными, поскольку, как следует из буквального толкования условий договора, плата, вносимая арендатором ФИО3 является арендными платежами.

До настоящего времени арендатор продолжает использование принадлежащего истцу имущества, переданного во временное владение и пользование по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно в силу положений ст.622 Гражданского кодекса РФ, обязан вносить арендные платежи вплоть до дня фактического возврата арендованного имущества.

Суд учитывает так же, что срок внесения платежа по договору истек ДД.ММ.ГГГГ, в то время как уведомление о расторжении договора было направлено истцом в адрес ответчика лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока внесения очередного платежа в счет оплаты арендной платы, в связи с чем доводы о неосновательном обогащении истца, заявленные ответчиком, несостоятельны.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами. В то же время, при заявлении таких требований истец ссылается на п.4.2. договора, устанавливающий размер неустойки в случае несвоевременного внесения платежей по договору, а также расчет суммы пени (л.д.21), составленный в соответствии с указанными условиями договора.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд при принятии решения определяет, каковы правоотношения сторон и какой закон подлежит применению.

Суд, с учетом требований истца, исследованных по делу доказательств, а также правоотношений сторон, приходит к выводу о том, что истцом заявлены по существу требования о взыскании с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, принятых по договору.

Так, в соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст.331 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из представленного истцом расчета, проверенного судом и не оспоренного ответчиком, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рассчитана неустойка в размере 2100000 рублей.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям неисполнения им своих обязательств.

В силу положений пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно Информационного сообщения Банка России от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на территории Российской Федерации установлена ключевая ставка в размере 7,5% годовых.

Размер процентов, рассчитанных за пользование денежными средствами в размере 1500000 рублей за заявленный истцом период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по указанной ставке, составит исходя из следующего расчета: 1500000 руб.х7,5%/365х140 дней = 43150,68 рублей.

Суд полагает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца до 700000 рублей, поскольку такой размер будет отвечать принципу разумности и справедливости, и соответствовать балансу интересов сторон, при этом размер взыскиваемой неустойки не ниже размера процентов, рассчитанных исходя из размера ключевой ставки, установленной Центральным Банком РФ.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 26200 рублей, что подтверждается квитанцией (л.д.24). С учетом удовлетворения требований истца в полном объеме, понесенные истцом судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в полном объеме в пользу истца.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды с последующим выкупом удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 36 15 № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>, в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по договору аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1500000 рублей, неустойку в размере 700000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 26200 рублей, а всего взыскать 2226200 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со принятия в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Н.В. Судовская

"КОПИЯ ВЕРНА"

подпись судьи _______________________

Секретарь судебного заседания

_______________________

(Инициалы, фамилия)

"____" __________________ 20 _____г.

УИД 63RS0№-23

Подлинный документ подшит

в материалы гражданского дела №

Автозаводского районного суда <адрес>