Решение по делу № 3А-109/2023 от 13.11.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000319 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2023-000149-10

Дело № 3а-109/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при секретаре Тахирове Т.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000319 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ФИО3, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 1086 от 5 июня 2023 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просил суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000319, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 28 100 000 рублей по состоянию на 2 июня 2023 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Ростова-на-Дону.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен, представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании просил уточненные требования удовлетворить.

Представитель ГБУ РО ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных требований, в ходе производства по делу представлены возражения на административный иск и на заключение судебной экспертизы.

От представителей минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» поступили возражения и отзыв, содержащие ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

От представителя администрации города Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, административный истец ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 163 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - административные здания, здания органов государственной власти и местного самоуправления, суды, прокуратура, офисы, банки и (или) их отделения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л. д. 12-14).

В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 12 июля 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 32 304 664,56 рублей (том 1 л. д. 11).

9 июня 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 1086 от 5 июня 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 27 548 000 рублей по состоянию на 2 июня 2023 года.

6 июля 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/000319 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: несоблюдение последовательности анализа рынка недвижимости (пункт 5.1); отсутствие обоснования и расчета корректировки на торг, противоречия в указании ее размера (пункт 5.2) (том 1 л.д.141).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

24 июля 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока, ФИО3 обратился в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 1086 от 5 июня 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета - Консалтинг» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта № 36СЭ/83-2023 от 2 октября 2023 года, подготовленным экспертом ФИО2, отчет № 1086 от 5 июня 2023 года не в полной мере соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. В отчете выявлены нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, не включая перечисленные в решении ГБУ РО от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000319.

По состоянию на 2 июня 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 28 100 000 рублей.

Представителями ГБУ РО и Минимущества РО поданы возражения на заключение судебной экспертизы, в которых указано на нарушение принципа независимости и объективности эксперта, поскольку оценщик ФИО1, выполнивший отчет, и эксперт ФИО2 входят в состав коллегиального органа Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов оценщиков», являются членами данной организации. Указание на титульном листе заключения эксперта на то, что в экспертизе принимали участие оценщики - члены Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков», вступает в противоречие с содержанием заключения, в котором указано на отсутствие кого-либо кроме эксперта при проведении экспертизы.

В возражениях указано на несогласие с выводами эксперта по первому вопросу, в части оценки, данной недостаткам отчета, указанным в оспариваемом решении.

Кроме того, ГБУ РО поданы дополнительные возражения со ссылкой на акт экспертной консультации № 10-3539 от 7 ноября 2023 года, подготовленный ведущим государственным судебным экспертом ФБУ Южного РЦСЭ Минюста России по вопросам о соответствии причин, послуживших основанием для принятия ГБУ РО решения от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000318 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о том, могут ли выявленные недостатки отчета от 5 июня 2023 года № 1087, послужившие основанием для принятия вышеназванного решения ГБУ РО, оказывать влияние на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Судом отклоняется как не относящийся к данному делу вышепоименованный акт экспертной консультации, поскольку предметом исследования в нем являлись иные отчет об оценке и решение бюджетного учреждения, проверяемые в рамках другого административного дела.

Заключение судебной экспертизы выполнено экспертом ФИО2, предупрежденным судом об уголовной ответственности. Данный эксперт является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», в связи с чем на обложке заключения имеется указание на то, что в экспертизе принимали участие оценщики - члены этой организации (том 2 л. д. 5). Однако, эта ссылка, как пояснил эксперт, в данном случае относится именно к проводившему исследование лицу, которому у суда не имеется оснований не доверять, равно как и сомневаться в присутствии при проведении судебной экспертизы только этого эксперта (том 2 л. д. 11).

Факт того, что эксперт ФИО2 и оценщик ФИО1 являются членами одной саморегулируемой организации, не свидетельствует о нарушении требования о независимости эксперта. Законодательство не содержит соответствующего запрета. Как справедливо пояснил эксперт, в силу статьи 24.2 Закона № 135-ФЗ члены одной саморегулируемой организации оценщиков, включая членов выборных органов, не имеют между собой трудовых или финансовых отношений, а также иных признаков зависимости. Эксперт ФИО2 не проводил экспертизу спорного отчета об оценке, не является начальником, подчиненным, работником, исполнительным органом саморегулируемой организации. Более того, экспертом в ходе исследования сделан вывод о нарушениях, допущенных оценщиком в отчете, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости.

Несогласие эксперта с замечаниями ГБУ РО о нарушении оценщиком последовательности анализа рынка, а также об отсутствии обоснования и расчета корректировки на торг подробно объяснено им в письменных пояснениях.

Как обоснованно отметил эксперт, указанное в решении ГБУ РО значение скидки на торг в размере 15 % оценщиком не применялось, а приведено как справочное. В расчетах применяется скидка в размере 7 %, что отражено в отчете с подтверждением в приложенной скрин-копии из данных ассоциации «Статриэлт», что опровергает замечание представителя ГБУ РО относительно неоднозначного толкования отчета в этой части (том 1 л. д. 41). Суд также соглашается с утверждением эксперта относительно отсутствия императивно установленной федеральными стандартами оценки последовательности анализа рынка недвижимости. При этом, экспертом выявлены нарушения в части недостаточного описания оценщиком доступного объема рыночной информации.

С учетом изложенного суд полагает, что заключение судебной экспертизы № 36СЭ/83-2023 от 2 октября 2023 года с учетом письменных пояснений эксперта ФИО2 соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Экспертом в заключении указано, что оценщик не проанализировал вид использования аналогов, принятых для расчета. Возможность использования объектов-аналогов № 2 и № 3 под коммерческую застройку не подтверждена, что могло повлиять на итоговую стоимость объекта исследования, равно как и наличие на рынке недвижимости информации об аналогах, не используемых в расчете оценщика (том 2 л. д. 20).

Соответственно, в заключении указано на нарушения при отборе использованных объектов-аналогов, что также нашло свое отражение в оспариваемом решении административного ответчика (второй абзац пункта 5.2).

Таким образом, выявленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета, частично нашли свое отражение в оспариваемом решении ГБУ РО.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000319 незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 июня 2023 года подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 9 июня 2023 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Бета - Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и счет на сумму 50 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы представитель административного истца внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 65 000 рублей. Сумму в размере 50 000 рублей необходимо перечислить на счет ООО «Бета - Консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Часть 4 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что возврат сторонам неизрасходованных денежных сумм, внесенных ими в счет предстоящих судебных расходов, производится на основании судебного акта. Порядок возврата сторонам неизрасходованных денежных сумм устанавливается Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 37 Положения о возмещении процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением дела арбитражным судом, гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 года № 1240, возврат сторонам неизрасходованных денежных сумм, внесенных ими в счет предстоящих судебных расходов по гражданскому делу или по административному делу, производится на основании судебного постановления, вынесенного по письменному заявлению. Судебное постановление о выплате денежных сумм направляется в соответствующую финансовую службу для выплаты денежных сумм сторонам или их представителям по месту ее нахождения или посредством перечисления указанных в судебном постановлении сумм на текущий (расчетный) счет стороны по ее ходатайству. Выплата денежных сумм по месту нахождения финансовой службы или перечисление средств на текущий (расчетный) счет стороны осуществляется не позднее 30 дней со дня получения судебного постановления.

На основании приведенных положений оставшуюся сумму в размере 15 000 рублей необходимо возвратить на счет представителя административного истца на основании его заявления (том 2 л. д. 123).

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 года № ОРС-61/2023/000319 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 163 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - административные здания, здания органов государственной власти и местного самоуправления, суды, прокуратура, офисы, банки и (или) их отделения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 2 июня 2023 года в размере 28 100 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 9 июня 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от представителя ФИО3 - ФИО4 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-109/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета - Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

Возвратить излишне внесенные денежные средства в сумме 15000 рублей, поступившие от представителя ФИО3 - ФИО4 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-109/2023, на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, перечислив указанную сумму на счет ФИО4

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Водяная

В окончательной форме решение изготовлено 17 ноября 2023 года.

Судья В.Ю. Водяная