УИД 66RS0003-02-2021-003806-50
Дело № 2-352/2022
Мотивированное решение составлено 03.06.2022
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
27 мая 2022 года г. Екатеринбург
Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Цициковской Е.А.,
при секретаре Дьяконовой А.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителей ответчика ФИО2, ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Производственная база «Энерготехника» о взыскании задолженности по арендной плате,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственная база «Энерготехника» к ФИО4 об изменении условий договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества *** от 01.10.2019 в размере 919 632 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 12 396 руб. В обоснование требований указала, что она является собственником *** доли в праве собственности на нежилое здание общей площадью 2017 кв.м., расположенное по адресу: *** Другими собственниками являлась ФИО5 – *** доли до 08.10.2021, после 08.10.2021 – ФИО6, и ФИО7 – *** доли по настоящее время. 01.02.2019 между собственниками и ответчиком заключен договор аренды, по условиям которого собственники передают в аренду указанный объект недвижимости, согласно дополнительного соглашения к договору от 09.01.2020 арендная плата установлена за весь объект в сумме 322000 руб., срок оплаты до 25 числа текущего месяца. Таким образом, на долю истца приходится сумма 114954 руб. Арендная плата производится ответчиком нерегулярно, в связи с чем образовалась задолженность за период с февраля по апрель 2020 года в размере 344862 руб., за июль, август 2020 года в размере 114954 руб., за июль, август, сентябрь, октябрь 2021 года в размере 459816 руб. Истец обращалась к ответчику с претензией, в связи с неудовлетворением ее требований, обратилась в суд.
При рассмотрении дела в суде, истцом подано уточнение исковых требований в связи с представленными возражениями, истец просит взыскать с ответчика 667150 руб., в том числе за 2020 год в сумме 472 150 руб., за 2021 год в сумме 80000 руб., а также за апрель 2022 года в сумме 115000 руб.
Ответчик, не согласившись с требованиями истца, подал встречное исковое заявление об изменении условий договора аренды, в обоснование требований указал, что ФИО4 являясь собственником *** доли в праве собственности на нежилое здание, совместно с другими собственниками в управлении своим имуществом не участвует, в связи с пандемией коронавирусной инфекции в 2020 году между ответчиком и другими собственниками заключено дополнительное соглашение о снижении арендной платы на основании решения собственников ФИО5, ФИО7 от 01.06.2020 об установлении арендной платы на июнь-август 2020 года в размере 161000 руб., которое истцом не подписано. Кроме того, в июне 2021 года произошло затопление имущества субарендатора ООО «АВТЭК» по причине прорыва системы отопления, ущерб составил 268000 руб., который возмещался за счет снижения арендной платы собственниками до 210000 руб. в месяц, на долю истца приходится 80000 руб., которые в отношении которых ответчик направил в адрес истца заявление о зачете встречных однородных требований.
Представитель истца, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования уточненного иска поддержала в полном объеме, указала, что истцу выплачена арендная плата за апрель 2022 года также не в полной сумме в размере 69600 руб. В отношении встречных исковых требований представила письменные возражения.
Представители ответчика, действующие на основании доверенности и Устава, в судебном заседании требования иска не признали, предоставили письменные возражения. Требования встречного иска поддержали, просили удовлетворить.
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили письменные пояснения.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ и ст. 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В судебном заседании установлено, что ФИО4 является собственником *** доли в праве собственности на нежилое здание общей площадью 2017 кв.м., расположенное по адресу: *** Другими собственниками являлась ФИО5 – *** доли до 08.10.2021, после 08.10.2021 – ФИО6, и ФИО7 – *** доли по настоящее время (л.д. 12-17).
01.02.2019 между собственниками и ООО «ПБ «Электротехника» заключен договор аренды № 1, по условиям которого собственники передают в аренду указанный объект недвижимости, согласно дополнительному соглашению к договору от 09.01.2020, арендная плата установлена за весь объект в сумме 322000 руб., срок оплаты до 25 числа текущего месяца (л.д. 18-22).
Из представленных суду письменных доказательств следует, что ответчиком обязанность по выплате арендной платы истцу выполнялась следующим образом: оплата за февраль, март, апрель 2020 года в сумме 300150 руб. перечислена на счет ФИО8 29.01.2020 на основании нотариальной доверенности от *** (л.д. 60).
Вопреки доводам истца о том, что указанные денежные средства она не получила, поскольку *** ФИО8 умер, со стороны ответчика отсутствуют нарушения обязательства по оплате, поскольку денежные средства переведены в полной сумме лицу имеющему права на получение денежных средств по договору аренды на основании нотариальной доверенности *** от ***, выданной ФИО4, на момент перечисления денежных средств не отозванной и неотмененной (л.д. 58-59). В назначении платежа указано, что денежные средства перечисляются именно по договору аренды с указанием периода и основания.
Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в отношении периода февраль, март, апрель 2020 года не подлежат удовлетворению, поскольку истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права, истец не лишена возможности обратиться с соответствующими требованиями к наследникам ФИО8 Доводы истца о том, что ответчику заранее было известно о том, что денежные средства она не получит в связи со смертью ФИО8 ничем не подтверждены, не доказаны истцом, и являются голословными.
В отношении требований истца о взыскании с ответчика недополученной арендной платы за период с июня по август 2020 года в размере 172500 руб., а также разрешая требования встречного иска, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Пунктом 3.1. договора установлено, что размер арендной платы определяется дополнительным соглашением.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, но не чаще, одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за 30 дней путем направления этой стороне письменного уведомления.
Как следует из представленных суду доказательств, арендатором указанная обязанность об извещении арендодателя в лице истца за 30 дней до пересмотра арендной платы не выполнена, доказательств направления уведомления в указанный договором срок не представлено.
Применение положений статьи 451 ГК РФ истец по встречному иску мотивировал тем, что условия пандемии привели к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, при этом ссылаясь на письма субарендаторов с просьбами о снижении размера арендной платы.
Между тем абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Сами по себе условия изменения финансовых возможностей оплаты арендной платы субарендаторами не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность изменения состава субарендаторов, снижения их покупательской способности, вплоть до полного их отсутствия.
Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы, для этого предусмотрен особый порядок, упомянутый выше, который истцом по встречному иску не соблюден, как в 2020 году при снижении арендной платы без подписания дополнительного соглашения всеми собственниками, так и в апреле 2022 года.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Указанных оснований в рассматриваемом деле судом не установлено.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска, соответственно, требования истца по первоначальному иску в данной части подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика арендной платы за период июль, август 2021 в сумме 80000 руб.
Как следует из отзыва ответчика указанная сумма не выплачена истцу в связи с наличием у истца обязательств по возмещению ущерба, причиненного в результате затопления товаров, принадлежащих субарендатору ООО «АВТЭК», в размере 210000 руб.
Как следует из абз. 3 п. 2.1 договора аренды, арендодатель обязан в случае аварий, пожаров, затоплений и т.д. принимать все необходимые меры к устранению этих событий. При этом если ущерб, причиненный зданию перечисленными событиями, будет устранен за счет или силами арендатора, арендодатель обязан будет зачесть все понесенные расходы в счет оплаты по договору и возместить арендатору понесенные расходы.
Таким образом, условиями договора прямо предусмотрены действия сторон в случае аварии и затопления, ответчик действуя в рамках договора может предъявить к возмещению только затраты, понесенные им на устранение ущерба, причиненного зданию. Ответчик может предъявить подтвержденные понесенные им расходы
Вместе с тем, как указывалось выше односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, согласие на возмещение ущерба от истца ответчиком не получено, документов, обосновывающих наличие вины на стороне арендодателя, а также подтверждающих размер ущерба, истцу ответчиком не представлялось, ответчиком в адрес истца претензии по указанному случаю не направлялись, в судебном порядке ущерб не взыскивался.
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в данной части.
Истец, кроме прочего, просила взыскать с ответчика задолженность за апрель 2022 года в размере 115000 руб. В ходе рассмотрения дела ответчиком истцу перечислена арендная плата в размере 69600 руб. с учетом обязанности ответчика по отчислению подоходного налога и исполнения обязательств по требованию судебного пристава-исполнителя, которые истцом не оспариваются. Таким образом, истец просит взыскать с ответчика недоплаченную арендную плату в сумме 26400 руб.
Как следует из представленных ответчиком документов, а именно, обращения арендатора в адрес собственников о снижении арендной платы, приглашения в адрес истца для подписания протокола собрания собственников и дополнительного соглашения к договору аренды, протокола собрания собственников нежилого здания от 07.04.2022, на основании которого двумя собственниками принято решение о снижении арендной платы за апрель 2022 года на 100000 руб., дополнительного соглашения к договору аренды от 07.04.2022, подписанное двумя собственниками; размер арендной платы за апрель 2022 года снижен на 100000 руб., до 222000 руб.
Вместе с тем, указанные документы – решение собственников, дополнительное соглашение к договору от 07.04.2022, истцом не подписаны, своего согласия на изменение размера арендной платы истец не давала, направлены указанные документы в нарушение условий договора менее, чем за 30 дней до подписания дополнительного соглашения, в связи с чем требования истца в указанной части также подлежат удовлетворению.
С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору и наличии задолженности по платежам перед истцом.
В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
С учетом того, что в судебном заседании установлен факт ненадлежащего исполнения ООО «ПБ «Электротехника» обязательств по договору, сумма задолженности по указанным основаниям частично подлежит взысканию с ответчика.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом при подаче иска была оплачена госпошлина в сумме 12 396 руб.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы. Сумму государственной пошлины суд взыскивает с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6 384 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 198 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Производственная база «Энерготехника» о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственная база «Энерготехника» в пользу ФИО4 задолженность по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 01.10.2019 в размере 318 400 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 6 384 руб.
В остальной части требований – отказать.
Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Производственная база «Энерготехника» к ФИО4 об изменении условий договора аренды оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга.
Судья Е.А. Цициковская