САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-21826/2023

Судья: Орлова К.Е.

УИД № 78RS0019-01-2022-009444-43

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Бучневой О.И.,

судей

ФИО1, ФИО2,

при секретаре

ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 сентября 2023 года гражданское дело № 2-2021/2023 по апелляционной жалобе ООО “ЖНК-Девелопмент” на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 13 марта 2023 года по иску ФИО4 к ООО “ЖНК-Девелопмент” о взыскании неустойки, штрафа,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., объяснения представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «ЖНК-Девелопмент» о взыскании неустойки в размере 2 785 942,20 руб. за нарушение срока передачи объекта недвижимости, предусмотренного заключенным между сторонами договором купли-продажи будущей недвижимости № 5/07/2020-ДКП, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать истцу отдельно стоящий двухэтажный жилой дом <...>. в коттеджном поселке «OMAKULMA-Annino» по адресу: <...>, не позднее 31 мая 2021 года (п. 4.1 договора), а истец обязался произвести оплату, к 19 августа 2020 года ответчику в виде предоплаты было перечислено 2 785 942,20 руб.

Общая стоимость имущества по договору составляет 9 286 474 руб., оставшуюся часть цены договора обязался оплатить в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления о создании дома и его постановке на кадастровый учет на имя продавца, соответствующую постановку на учет продавец обязался осуществить не позднее 31 марта 2021 года, ответчик обязательства по передаче объекта недвижимости не исполнил.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что истец не исполнил встречное обязательство по оплате третьего платежа после получения уведомления о завершении строительства, ввиду чего вправе приостановить исполнение.

Решением суда от 13 марта 2023 года с ООО «ЖНК-Девелопмент» в пользу ФИО4 взыскана неустойка в размере 1 500 000 руб., штраф 750 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 8 929,71 руб.

Не согласившись с постановленным решением, ответчик представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

В судебное заседание представитель ответчика явился, доводы жалобы поддержал, представитель истца явился, возражал против удовлетворения жалобы.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, представленные доказательства, изучив доводы жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, приходит к следующему:

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 августа 2020 года между сторонами был заключен договор купли-продажи № 5/07/2020-ДКП, согласно которому ответчик обязался передать истцу жилой дом <...>, в соответствии с п. 4.1 которого продавец обязан подготовить объект к передаче покупателю в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора (отделка типа White box) в срок не позднее 31 мая 2021 года при условии осуществления покупателем оплаты цены договора в соответствии с п.п. 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3.

Согласно названным условиям ФИО4 обязался оплатить 408 033,83 руб. посредством исполнения аккредитива, 2 367 908,37 руб. посредством перечисления денежных средств на расчетный счет, 6 500 531,80 руб. в течение 5 дней с момента получения уведомления о создании (строительстве) объекта и постановке его на кадастровый учет с приложением копии выписки из ЕГРН на имя продавца.

21 апреля 2020 года истец путем открытия аккредитива оплатил ответчику 408 033,83 руб., 19 августа 2020 года перечислил на счет ответчика 2 367 908,37 руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д. 34, 66).

Таким образом, истец уплатил ответчику первый и второй платеж в установленном договором порядке в общем размере 2 775 942,2 руб.

В соответствии с выпиской из ЕГРН спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 16 декабря 2021 года (л.д. 67).

07 апреля 2022 года ответчик направил истцу уведомление о завершении строительства объекта (л.д. 35, 71).

Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 454, 455, 456 ГК РФ, Законом “О защите прав потребителей”, исходил из того, что ответчик нарушил сроки передачи объекта, установленные договором, доказательств завершения строительства объекта, соответствующего условиям договора, не представлено, на основании ст. 333 ГК РФ неустойка снижена по заявлению ответчика.

Судебная коллегия с выводами и решением суда первой инстанции соглашается по следующим основаниям:

Согласно п. 3 ст. 23.1 Закона "О защите прав потребителей" за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5% суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Согласно ч. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

Поскольку между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей вещи с условием о частичной предварительной оплате, положения ст. 23.1 Закона “О защите прав потребителей” применимы.

В соответствии с разъяснениями в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора (п.п. 3.4, 4.1) следует, что ответчик обязался поставить жилой дом на кадастровый учет на позднее 31 марта 2021 года и, соответственно, не позднее 31 мая 2021 года завершить строительство объекта, направив до указанной даты истцу уведомление о создании объекта и постановке его на кадастровый учет с целью оплаты покупателем оставшейся суммы по договору.

Из материалов дела следует, что истец надлежащим образом исполнил обязательство по предварительной оплате товара в части внесения 2 367 908,37 руб., тогда как ответчик нарушил сроки постановки дома на кадастровый учет и передачи объекта покупателю.

Ссылка ответчика на п. 4.1 договора не может рассматриваться в контексте порочности бездействия покупателя, поскольку данный пункт предполагает, что к 31 мая 2021 года продавец закончит строительство объекта и направит покупателю соответствующее уведомление, после получения которого покупатель будет обязан доплатить 6 500 531,80 руб. Однако названные действия продавец должен был совершить не позднее 31 мая 2021 года.

Поскольку сроки, установленные для исполнения обязательства ответчиком нарушены, начиная с 01 июня 2021 года с ответчика подлежит взысканию неустойка.

При этом договор купли-продажи является договором о передаче имущества в собственность, то есть его цель – передача соответствующего объекта покупателю, ввиду чего в срок до 31 мая 2021 года продавец должен был выразить готовность передать объект, завершив его строительством в соответствии с условиями договора.

Соответствующее уведомление о завершении строительства истцу ответчик направил только 07 апреля 2022 года, ввиду чего неустойка по указанную дату законна и обоснована.

Что касается исчисления неустойки за период с 07 апреля по 17 июня 2022 года, то данный период также включается в расчет неустойки, так как ответчик, заявив о завершении строительства дома по истечении установленного в договоре срока, должен был представить доказательства того, что такой дом, действительно, готов к передаче покупателю. Это следует из системного толкования п.п. 3.4.3.2 и 4.1 договора, учитывая, что направление соответствующего уведомления произведено после окончания срока исполнения обязательства продавцом. Ввиду изложенного, при направлении соответствующего уведомления после 31 мая 2021 года ответчик должен доказать, что дом завершен строительством и соответствует условиям договора.

Таких доказательств ответчик не представил, истцом представлены фотоматериалы, из которых следует, что дом не завершен строительством, не соответствует договору, что подробно указано в решении суда (л.д. 9-21).

Просрочка кредитора, установленная ст. 406 ГК РФ, не может быть установлена на стороне ФИО4, поскольку ответчик предложил истцу ненадлежащее исполнение, не доказав окончание строительства дома, а также учитывая, что ООО “ЖНК-Девелопмент” нарушило срок исполнения обязательства, ввиду чего обязательство не может считаться исполненным надлежащим образом.

Ссылка на ст. 328 ГК РФ со стороны ответчика также несостоятельна, поскольку ответчик не завершил строительство объекта к 31 мая 2021 года, по смыслу положений договора купли-продажи оплата оставшейся части суммы по договору должна быть произведена истцом только после завершения строительства объекта, соответствующего условиям договора и его готовности к передаче. Иное противоречило бы существу правоотношений в сфере купли-продажи и смыслу заключенного между сторонами договора.

Кроме того, ссылаясь на право приостановить исполнение обязательства, ответчик не представил доказательств уведомления истца о приостановлении соответствующего исполнения. Ответчик не представил доказательств и того, что по вине истца был лишен возможности закончить строительство объекта.

При таких обстоятельствах взыскание неустойки по 17 июня 2022 года законно и обосновано.

Довод ответчика, связанный с изменением фактической стоимости объекта, а также предложением истцу изменить порядок оплаты по договору, не имеет правового значения, так как указанные обстоятельства являются фактически изменением условий договора о цене и порядке оплаты, тогда как в силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. С иском об изменении условий договора ответчик не обращался, соглашение об изменении условий договора между сторонами не достигнуто, что не освобождает ответчика от исполнения обязательства на согласованных с истцом условиях.

Наличие правоотношений у ответчика с АО “Дом.РФ” не имеет отношения к ФИО4, не влияет на исполнение обязательств перед ним. Позиция ответчика сводится к возложению на истца негативных последствий неисполнения самим ответчиком взятых на себя обязательств, что недопустимо.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, которая была оценена судом и признана несостоятельной.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит, судом неустойка была снижена с 2 785 942 руб. до 1 500 000 руб., о большем ее снижении ответчик не заявляет, взыскание штрафа предусмотрено ч. 6 ст. 13 Закона “О защите прав потребителей”.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 13 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07 ноября 2023 года.