№2-2310/25
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Истринский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Бардина М.Ю.,
при секретаре Дворецкой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Рузского муниципального округа Московской области к ООО «УК «Восход-Юг», Главному управлению регионального государственного жилищного надзора и содержания территорий Московской области о признании недействительными решений общих собраний,
установил:
Администрация Рузского муниципального округа Московской области предъявила иск к ООО «УК «Восход-Юг», Главному управлению регионального государственного жилищного надзора и содержания территорий Московской области о признании недействительными решений общих собраний по выбору ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД в г.Руза. в обоснование иска указано, что согласно сведений, содержащихся в реестре лицензий Московской области, предпринимательскую деятельность по управлений МКД по адресам: <данные изъяты> осуществляет ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» <данные изъяты> Сведения об этом внесены Госжилинспекцией Московской области в Реестр в связи с заключением ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» договора управления от ДД.ММ.ГГГГ данными многоквартирными домами с ООО СЗ «НИИ Металер»-застройщиком указанных многоквартирных домов. ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в ГИС ЖКХ актуализировало информацию о действующих договорах управлений МКД на основании протоколов общих собраний собственников помещений в указанных МКД от ДД.ММ.ГГГГ о выборе ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД. Считает, что указанные протоколы общих собраний собственников жилых помещений были проведены с нарушением действующего законодательства, в связи с чем должны быть признаны незаконными. Также в связи с этим подлежат аннулированию сведения из реестра лицензий Московской области о предпринимательской деятельности по управлению указанными МКД согласно протоколам от ДД.ММ.ГГГГ инициатором общего собрания собственников МКД выступило юридическое лицо ООО- «УК «Комфорт-ЮГ». Согласно ЖК РФ ст.45 ч.2 общее собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника, либо согласно ч.7 управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами по договору управления, либо согласно ст. 161.1 ЖК РФ, ч.ч. 1.1, 6 ст.165 ЖК РФ, ч.б ст.170 ЖК РФ инициировать собрание собственников МКД может Администрация ГО Руза. ООО «УК «Комфорт-ЮГ» ни одним из вышеперечисленных лиц не является. При этом ДД.ММ.ГГГГ в ГИС ЖКХ размещены акты от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении технической ошибки к протоколам общих собраний собственников от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что инициатором собраний следует считать ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ». Данные акт об исправлении технической ошибки, были опубликованы в ГИС ЖКХ только ДД.ММ.ГГГГ, т.е спустя <данные изъяты> месяцев и до этого времени в Госжилинспекцию МО на хранение совместно с остальными материалами ОСС не направлялись. Согласно размещенным в ГИС ЖКХ реестрам собственников помещений в указанных МКД ООО СЗ «НИИ Металер» является собственником преимущественного большинства помещений в указанных многоквартирных домах. В качестве документа, подтверждающего права собственности на помещения указано разрешение объекта на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, согласно норм действующего законодательства разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования права собственности. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Документов, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости, т.е. право собственности на указанные квартиры в МКД ООО СЗ «Металер» не представлено. Застройщик наделен правом и несет обязанность определить управляющую организацию для управления МКД и заключить с ней соответствующий договор, однако обязан сделать это не в качестве собственника помещений дома, а в силу специального указания закона, направленного на обеспечение возможности эксплуатации МКД на период до определения управляющей организации и условий договора с ней в порядке, указанном в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, т.е. соответствующие полномочия застройщика и основанные на его волеизъявлении полномочия привлеченной им управляющей организации, изначально имеют временный характер. Такое регулирование обусловлено, в частности тем, что положения законодательства о долевом строительстве не предполагают приобретение застройщиком права собственности на помещения в построенном доме и последующий переход права собственности от застройщика к участником долевого строительства, что требовало бы первоначальной регистрации права собственности застройщика. Положения ФЗ от 30.12.2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» п. 1 и п.2 ст. 1 прямо указывают на то, что регулируемые им отношения предполагают возникновение у участников долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД. При этом в силу п.1.ст.12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, однако это также не предполагает совершение застройщиком соответствующих действий в качестве собственника объекта. С этим связаны особенности осуществления государственной регистрации прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, установленные ч.ч. 11,11.1 ст.48 Ф от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указывающие на то, что эти права производны от прав по договору участия в долевом строительстве, и основанием их регистрации является не какая-либо сделка, влекущая переход права собственности от застройщика, а документы о создании объекта и о его передаче во владение участника долевого строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт). Таким образом, ООО СЗ «НИИ Металер» не является собственником помещений в указанных МКД. При исключении решений ООО СЗ «НИИ Металер» из подсчета голосов, кворум на общих собраниях собственников, оформленных протоколами от ДД.ММ.ГГГГ по выбору ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД отсутствует. Кроме того, в указанных домах есть собственники по договорам долевого участия в строительстве данных многоквартирных домов. Также администрация Рузского ГО МО в указанных многоквартирных домах имеет жилые помещения, принадлежащие ей на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке. Извещений о проведении собраний ДД.ММ.ГГГГ Администрация Рузского ГО не получала. Администрация Рузского ГО МО дважды обращалась в адрес ответчика по вопросу управления многоквартирными домами, расположенными по указанным в иске адресам, а также с просьбой о проведении проверки по факту осуществления деятельности на территории Рузского ГО МО в отношении ООО «УК «Восход-Юг» с принятием мер в случае выявления нарушений. На указанные обращения, ответчик пояснил, что при проверке материалов проведения общего собрания собственников при выборе управляющей организации (ООО «УК «Восход-Юг» были выявлены нарушения, которые однозначно говорят о том, что оспариваемые решения ОСС МКД не могут быть признаны законными. Однако, принять решение о признании общего собрания собственников МКД не действительными не может, так как согласно ГК РФ, такое признание недействительности осуществляется в судебном порядке. Ответчик не может подменять собой судебные органы и делать выводы о недействительности решений общего собрания. Согласно ЖК РФ ст. 46 собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. С учетом вышеизложенного, считает, что решение общего собрания собственников было вынесено с существенными нарушения действующего законодательства- инициатором собрания выступило лицо не имеющего на это права, отсутствует кворум для проведения собрания и принятия решения, собственник помещений- администрация Рузского ГО МО не была уведомлена о проведении предстоящего собрания собственников жилых помещений.
Просила: Признать решения общих собраний собственников жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ по выбору ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД <данные изъяты> незаконными.
Исключить сведения, содержащиеся в реестре лицензий Московской области о предпринимательской деятельности по управлению МКД по адресам: <данные изъяты>
В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержала.
Представители ответчиков не явились, извещены, доказательств законности и обоснованности решений общих собраний собственников жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ по выбору ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД в г.Руза Московской области, <данные изъяты> не представили.
Судом установлено, что согласно сведений, содержащихся в реестре лицензий Московской области, предпринимательскую деятельность по управлений МКД по адресам: <данные изъяты> осуществляет ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» (<данные изъяты>). Сведения об этом внесены Госжилинспекцией Московской области в Реестр в связи с заключением ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» договора управления от ДД.ММ.ГГГГ данными многоквартирными домами с ООО СЗ «НИИ Металер»-застройщиком указанных многоквартирных домов. ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в ГИС ЖКХ актуализировало информацию о действующих договорах управлений МКД на основании протоколов общих собраний собственников помещений в указанных МКД от ДД.ММ.ГГГГ о выборе ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД.
При этом ДД.ММ.ГГГГ в ГИС ЖКХ размещены акты от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении технической ошибки к протоколам общих собраний собственников от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что инициатором собраний следует считать ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ».
Представлены протоколы общих собраний собственников жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ по выбору ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД в <данные изъяты>
Согласно ст. 181.3 ГК РФ Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Согласно ст. 181.4 ГК РФ Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:
1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;
4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Согласно ст. 181.5 ГК РФ Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Согласно ЖК РФ ст.45 ч.2 общее собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника, либо согласно ч.7 управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами по договору управления, либо согласно ст. 161.1 ЖК РФ, ч.ч. 1.1, 6 ст.165 ЖК РФ, ч.б ст.170 ЖК РФ инициировать собрание собственников МКД может Администрация ГО Руза.
ООО «УК «Комфорт-ЮГ», ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ».ни одним из вышеперечисленных лиц не является.
Согласно размещенным в ГИС ЖКХ реестрам собственников помещений в указанных МКД ООО СЗ «НИИ Металер» является собственником помещений в указанных многоквартирных домах, в качестве документа, подтверждающего права собственности на помещения указано разрешение объекта на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, согласно норм действующего законодательства разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования права собственности. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Документов, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости, т.е. право собственности на квартиры в МКД ООО СЗ «Металер» не представлено.
При исключении решений ООО СЗ «НИИ Металер» из подсчета голосов, кворум на общих собраниях собственников, оформленных протоколами от ДД.ММ.ГГГГ по выбору ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД отсутствует.
Кроме того, в указанных домах есть собственники по договорам долевого участия в строительстве данных многоквартирных домов, администрация Рузского ГО МО в указанных многоквартирных домах имеет жилые помещения, принадлежащие ей на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке. Извещений о проведении собраний ДД.ММ.ГГГГ Администрация Рузского ГО не получала.
Согласно ЖК РФ ст. 46 собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу что решения общих собраний собственников жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ по выбору ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД в <данные изъяты> общего собрания собственников было вынесено с существенными нарушения действующего законодательства, допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; инициатором собрания выступило лицо не имеющего на это права, отсутствовал кворум для проведения собраний и принятия решения, собственник помещений администрация Рузского ГО МО не была уведомлена о проведении предстоящего собрания собственников жилых помещений.
На основании изложенного, иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ :
Иск Администрации Рузского муниципального округа Московской области удовлетворить.
Признать решения общих собраний собственников жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ по выбору ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ» в качестве управляющей организации МКД <данные изъяты> незаконными.
Исключить сведения, содержащиеся в реестре лицензий Московской области о предпринимательской деятельности по управлению МКД по адресам: <данные изъяты> в отношении ООО «УК «ВОСХОД-ЮГ».
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Истринский городской суд. заявление об отмене заочного решения может быть подано в Истринский городской суд в течение 7 дней со дня вручения копии решения.
Председательствующий:
Решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.