УИД 77RS0021-02-2024-020598-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2025 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Енокян Г.А.,

при помощнике судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3025/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, в котором просит признать преимущественное право покупки ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру и перевести на фио права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности в квартире № 3, расположенной по адресу адрес. Спорная квартира приобретена истцом в 1999 г., в период брака с фио Решением Пресненского районного суда адрес от 02.04.2018 года, вступившим в законную силу 10.08.2018 года, брак между ФИО1 и фио расторгнут, произведен раздел совместно нажитого имущества: за каждым из супругов признано право собственности на ½ доли в праве общей долевой собственности. 11.12.2023 г., фио умерла, наследником умершей первой очереди по закону является ответчик ФИО3, который в установленном порядке оформил права на наследственное имущество. 15.10.2024 года истец от ответчика ФИО2 получил предложение о выкупе ½ доли в праве общей долевой собственности в спорной квартире за сумма, таким образом узнав о продаже ФИО3, доли ½ доли в праве общей долевой собственности в спорной квартире ФИО2

Истец ФИО1, считает, что нарушено его преимущественное право покупки ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Истец ФИО1, и его представитель фио, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 и его представитель фио, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик ФИО3 и его представитель фио, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по адрес и нотариус фио, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, явку представителя не обеспечили.

Суд, руководствуясь положениями нормами ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть требования при данной явке.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

Пунктом 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 указанной статьи).

В пунктах 1 и 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намереньем причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иной форме.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка), либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Частью 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, истец ФИО1 и мать ответчика фиоА.-ФИО4, состояли в зарегистрированном браке. В период брака приобретена квартира № 3, расположенная по адресу адрес.

Решением Пресненского районного суда адрес от 02.04.2018 года, вступившим в законную силу 10.08.2018 года, брак между ФИО1 и фио расторгнут, произведен раздел совместно нажитого имущества: за каждым из супругов признано право собственности на ½ доли в праве общей долевой собственности.

11.12.2023 г., фио умерла. Собственником ½ доли в праве общей долевой собственности в квартире № 3, расположенной по адресу адрес являлся ФИО3, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного фио, нотариусом адрес, 23 июля 2024 года.

Истец ФИО1 является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности в квартире № 3, расположенной по адресу адрес.

07.10.2024 года ФИО3 и ФИО2 заключили договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру № 3, расположенную по адресу адрес.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2024 года, удостоверенного нотариусом адрес фио и зарегистрированного в реестре за №77/2092-н/77-2024-1-477, ФИО3 продал ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

В соответствии с пунктом 5 данного Договора, указанная доля в квартире продана за сумма, из которых сумма, получен Продавцом от Покупателя безналичными средствами до подписания настоящего Договора на основании соглашения о задатке от 16.08.2024 года (п.6 Договора), оставшаяся часть денежных средств в сумме сумма, выплачивается Покупателем Продавцу в безналичном порядке через публичный депозитный счет нотариуса по реквизитам, предоставленным Покупателю в день заключения настоящего Договора (п.6.2 Договора).

16.08.2024 года ФИО3 и ФИО2, заключили Соглашение о задатке, по условиям которого следует, что Покупатель и Продавец обязуются в срок до 30.09.2024 года заключить на условиях, установленных Соглашением, договор купи-продажи Доли.

Из представленных суду документов усматривается, что право собственности на квартиру за ФИО2 зарегистрировано 07.10.2024 г., о чем свидетельствует регистрационная запись.

Из пояснений ответчика фио, данных в ходе судебных заседаний следует, что он неоднократно уведомлял фио о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности в спорной квартире, в том числе путем направления телеграммы 27.08.2024 г., направления ценного письма 27.08.2024 года, с указанием всех существенных условий продажи доли, однако ФИО1 проигнорировал, по истечении одного месяца ни в устной форме, ни в письменной форме не уведомил о своем согласии приобрести долю в квартире.

Из пояснений ответчика ФИО2, данных в ходе судебных заседаний следует, что при заключении Договора купли-продажи, нотариус проверил соблюдение условий ст.250 ГК РФ, ФИО1 направлены уведомления о намерении продать Долю в спорной квартире, последний не сообщил о своем намерении воспользоваться преимущественным правом покупателя.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами ответчиков фио, и ФИО2, и приходит к выводу, что исковые требования фио подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей долевой собственности постореннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.

Цель данной нормы предоставить собственникам реальную возможность воспользоваться своим преимущественным правом до того, как продавец примет на себя юридические обязательства перед третьим лицом и фактически лишит собственника возможности приобрести долю на тех же условиях.

Как установлено материалами дела, и не оспаривалось сторонами, ответчик ФИО3, в нарушение вышеуказанной нормы закона, сначала заключил соглашение о задатке 16.08.2024 года с ответчиком ФИО2, обязуясь продать ему долю в праве общей долевой собственности. Только после этого ФИО3, направил уведомление ФИО1 о намерении продать долю.

Такая последовательность действий ответчика фио свидетельствует о недобросовестности последнего и фактическом лишении истца возможности реализовать свое преимущественное право. Заключение о задатке до уведомления собственника создает для последнего ситуацию, в которой он вынужден принимать решение в сжатые сроки и с учетом уже существующих обязательств фио перед ФИО2

Предлагая ФИО1, купить долю после заключения соглашения о задатке, ФИО3, ставит фио в неравное положение с ФИО2, которому уже гарантировано заключение сделки. Истец, принимая решение о покупке, должен учитывать не только цену доли, но и возможные риски, связанные с расторжением соглашения о задатке.

Таким образом, уведомление, направленное истцу после заключения соглашения о задатке, нельзя считать надлежащим, поскольку оно не соответствует требованиям ст. 250 ГК РФ и нарушает принцип добросовестности. Фактически, ответчик ФИО3, предложил истцу купить долю не на равных условиях с третьим лицом – ФИО2, а с учетом уже имеющихся обязательств, что является недопустимым.

Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу ч. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При таких обстоятельствах, требования фио о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру № 3, расположенную по адресу адрес от 07.10.2024 г., заключенному между ФИО3 и ФИО2, подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. № 6 «Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам», из которых следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Истцом на депозит Управления Судебного Департамента в адрес внесены денежные средства в качестве намерения истца на приобретение доли ответчика по договору купли-продажи в сумма, что подтверждается платежным поручением № 597 от 06.05.2025 года, которые подлежат взысканию с фио в пользу ФИО2

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП в силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за ФИО1 преимущественное право покупки ½ доли в праве общей долевой собственности кв. № 3, расположенной по адресу: адрес.

Перевести с ФИО2 на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности кв. № 3, расположенной по адресу: адрес, заключенному 07.10.2024 года между ФИО3 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет покупной стоимости ½ доли в праве общей долевой собственности кв. № 3, расположенной по адресу: адрес денежные средства, размещенные ФИО1 06.05.2025 года по платежному поручению № 597 в качестве обеспечительного платежа в размере сумма, на депозитном счете Управления Судебного департамента в адрес.

Решение суда является основанием для перечисления денежных средств в размере сумма, с депозитного счета Управления Судебного департамента в адрес ФИО2 по представленным им реквизитам.

Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО2 на ½ доли в праве общей долевой собственности кв. № 3, расположенной по адресу: адрес и регистрации права собственности ФИО1 на ½ долю в праве общей долевой собственности кв. № 3, расположенной по адресу: адрес.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Енокян

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 03.07.2025 года