УИД 47OS0№-54№а-68/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

4 июня 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.Н.

при ведении протокола помощником судьи Колесниковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С.О.В. о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», обязании пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости,

установил:

С.О.В. просит суд признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 23.10.2024 №00512/2024 об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (далее также – Объект, Здание), а также пересмотреть кадастровую стоимость Объекта в период с 01.01.2022 года по 01.01.2024 года и установить ее равной рыночной в размере 1 514 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что в соответствии с договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ФИО6, С.О.В. передан в дар указанный Объект, на день дарения кадастровая стоимость Здания составляла <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ административный истец на основании договора купли-продажи продала Объект ФИО13, С.В. за <данные изъяты> руб. С.О.В. полагала, что указанная сумма является рыночной на дату продажи имущества, так как здание долгое время не использовалось. Вместе с тем, кадастровая стоимость Объекта по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 24 934 828,29 руб. Согласно отчету об оценке №20-089 от 06.12.2024 рыночная стоимость Объекта по состоянию на 01.01.2023 составляет 870 000 руб. В связи со значительным превышением размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью Здания, С.О.В. обратилась в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения данного заявления административным ответчиком 23.10.2023 принято решение №00512/2024 об отказе в пересчете кадастровой стоимости, из которого следует, что с учетом представленных сведений об Объекте, сведений, содержащихся в ЕГРН и технической документации на Объект, кадастровая стоимость Объекта рассчитана бюджетным учреждением корректно, основания для ее пересчета отсутствуют, технические или методологические ошибки не выявлены. Административный истец полагает, что оснований для отказа в удовлетворении ее заявления у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, поскольку указанные в решении замечания являются необоснованными.

Представитель административного истца С.О.В. – ФИО7, в судебное заседание явилась, требования административного иска поддержала.

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО8 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, поддержав доводы письменных возражений на административное исковое заявление, в которых указал, что государственная кадастровая оценка осуществлена учреждением в 2021 году в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», распоряжением Правительства Ленинградской области от 06.12.2019 №818-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области», Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226, действовавшим на момент проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводилась на основании сведений, содержащихся в Перечне объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень 2021), сформированном филиалом ППК «Роскадастр» по Ленинградской области. При определении кадастровой стоимости не учитывались уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, кроме случаев предоставления данных характеристик в перечне объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, представленный органом регистрации прав (Росреестром), в декларациях или обращениях правообладателей объектов недвижимости, информации, поступившей от исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, в том числе Объекта, утверждены на основании постановления Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 №706 и применяются с 01.01.2022.

С.О.В. в разделе «Сведения об ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости» заявления указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости на 2021 год составляла 1 202 851,78 руб., в 2023 году — 24 934 828,29 руб., в текущем 2024 году составляет 5 415 144,77 руб.; к ошибочным сведениям С.О.В. отнесены обстоятельства того, что кадастровая стоимость в 2023 году относительно 2021 года увеличилась практически в 20 раз, что может являться технической или какой-то другой ошибкой, требующей внесения изменений. По итогам рассмотрения представленного Административным истцом заявления ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» подготовлено решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости от 23.10.2024 №00512/2024 в связи с отсутствием технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости Объекта. В свою очередь, административным истцом не приведено никаких аргументов, обосновывающих его несогласие с выводами бюджетного учреждения. ФИО1 «ЛенКадОценка» указано на несогласие с требованиями административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости Объекта в размере его рыночной стоимости, равном 1 514 000 руб. в период с 01.01.2022 по 01.01.2024, поскольку ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен обязательный внесудебный порядок установления кадастровой стоимости Объекта в размере рыночной посредством подачи заявителем соответствующего заявления, рассмотрения этого заявления бюджетным учреждением и вынесения соответствующего решения об установлении кадастровой стоимости Объекта в размере рыночной либо отказе в ее установлении. Однако С.О.В. в бюджетное учреждение с таким заявлением не обращалась.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО9 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, поддержав доводы письменных возражений на административный иск (л.д. 12-127 том 1).

Заинтересованные лица ФИО13, С.В., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ранее представили в материалы дела заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что поддерживают административное исковое заявление.

Определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, выслушав объяснения присутствующих участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) гражданину, организации и иному лицу предоставлено право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - административные исковые заявления об оспаривании решений, действий (бездействия)), если организация полагает, что нарушены или оспорены ее права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на нее незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу части 5 статьи 218 КАС РФ административные исковые заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) подаются в суд по правилам подсудности, установленным главой 2 КАС РФ.

Пункт 15 части 1 статьи 20 КАС РФ относит к компетенции верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области и суда автономного округа рассмотрение в качестве суда первой инстанции административных дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в частности посредством предъявления требований об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки.

В силу частей 1 и 14 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и принимают по итогам рассмотрения таких заявлений либо решение об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 23 статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ).

При этом согласно части 24 статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона №237-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке (пункт 1) либо описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (пункт 2).

Согласно части 13 статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Пункт 3 части 9 статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ обязывает лицо, обращающееся в соответствующее бюджетное учреждение, указать в своем заявлении об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены (часть 22 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Как видно из материалов дела, С.О.В. в период с 01.10.2021 по 07.08.2023 являлась собственником объекта недвижимости – нежилого здания, имеющего наименование: локомотивное депо торфопредприятия «Селивановское», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Государственная кадастровая оценка осуществлена ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в 2021 году в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ, распоряжением Правительства Ленинградской области от 06.12.2019 №818-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области», Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2018 №226, действовавшими на дату проведения оценки, на основании сведений, содержащихся в Перечне объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее также – Перечень 2021 года), сформированном филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области.

В Перечень 2021 года, представленный в бюджетное учреждение, включены сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 01.01.2021.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 №706 и применялись с 01.01.2022.

В отношении Объекта в Перечне 2021 года содержалась следующая информация: вид – «Здание», назначение – «Нежилое»; наименование – «Локомотивное депо торфопредприятия «Селивановское»; год завершения строительства – «1979 г.», площадь – «629,1 кв.м».

Кадастровая стоимость Объекта с кадастровым номером № определена ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в размере 24 934 828,29 руб.

23.09.2024 представитель С.О.В. – ФИО10 обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в отношении Объекта, указав, что кадастровая стоимость Здания в 2023 году в сравнении с 2021 годом увеличилась практически в 20 раз; кадастровая стоимость Объекта недвижимости на 2021 год составляла 1 202 851,78 рублей, в 2023 году – 24 934 828,29 рублей, в 2024 году составляет 5 415 144,77 рублей.

ФИО2 «ЛенКадОценка» от 23.10.2024 №00512/2024 С.О.В. отказано в пересчете кадастровой стоимости Объекта.

Как усматривается из данного решения, проведена проверка содержания заявления и выполненных бюджетным учреждением расчетов на наличие технических, методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в ходе которой ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» запрошена у С.О.В. актуальная учетно-техническая документация на Здание.

Заявителем представлен технический план от 26.12.2018 на Объект, сведения которого соответствуют данным ЕГРН. Информация и документы о конструктивной схеме, удельном весе конструктивных элементах и строительном объеме Здания не предоставлялась.

Как видно из технического плана от 26.12.2018, в отношении Объекта содержалась следующая информация: вид – «Здание», назначение – «Нежилое»; наименование – «Локомотивное депо торфопредприятия «Селивановское»; материал наружных стен здания – «Бетонные», год завершения строительства – «1979 г.», площадь – «629,1 кв.м».

По результатам рассмотрения заявления ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» пришло к выводу о том, что на основании представленных сведений об Объекте, сведений, содержащихся в ЕГРН и технической документации на здание, бюджетным учреждением кадастровая стоимость Объекта рассчитана корректно, основания для пересчета кадастровой стоимости отсутствуют, технические и (или) методологические ошибки при проведении расчета кадастровой стоимости не выявлены.

Суд считает, что оспариваемое решение принято компетентным органом в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением порядка его принятия, и подписано уполномоченным лицом, а также при наличии достаточных оснований для отказа в пересчете кадастровой стоимости объекта в связи со следующим.

Как предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона №237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона №237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона №237-ФЗ в 2021 году действовали методические указания, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 (далее также – Методические указания №226), определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что при определении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» кадастровой стоимости в 2021 году к Объекту применен код расчета вида использования «0732: Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные», для расчета кадастровой стоимости Объекта использовалась модель расчета «ЗП1: Здания основные» (Приложение 2.4 «Модели расчета» к отчету от 05.10.2021 №01-к/2021 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области).

Определение кадастровой стоимости Объекта проводилось с использованием затратного подхода к оценке. Последовательность расчетов в рамках затратного подхода приведена в разделе 4.6.3 «Затратный подход» Отчета 2021 года.

При этом использовались следующие ценообразующие факторы, характеризующие объект недвижимости:

год завершения строительства – «1979 г.»,

площадь – «629,1 кв.м»,

базовая стоимость (БС) – 65464,25 руб./кв.м,

коэффициент площади (Кпл) – 0,85458384,

значение прибыли предпринимателя при новом строительстве (ПП) – 1,5% или 0,015773064,

действительный возраст (ДВ) – 42 года, коэффициент назначения объекта (Кназн) - 0,6,

нормативный возраст (НВ) – 100 лет,

ФИ= (ДВ*Кназн/НВ) : = 0,3 или 30%,

функциональное устаревание (ФУ) – 0%,

внешнее устаревание (ВУ) – 0%.

Согласно Методические указания №226 замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование.

Соответствующие документы С.О.В. не представлены.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах (пункт 7.1.2 Методических указаний №226). Данный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 7.3 Методических указаний №226 моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

Группы (подгруппы) зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.

Из материалов дела следует, что в данном случае 5 объектов-аналогов подбирались по функциональному назначению (наименованию) Объекта, а именно: здание, предназначенное для хранения локомотивов.

Для подбора объектов-аналогов использовалась информация, содержащаяся в справочнике «КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН (Промышленные здания)» 2021 года (л.д. 174-180 том 1).

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке (пункт 7.3.1 Методических указаний №226).

Таким образом, исходя из возможности использования допущений, предусмотренных абзацем 2 пункта 7.3.1 Методических указаний №226, при проведении государственной кадастровой оценки, суд полагает, что включение Объекта в функциональную подгруппу «0732: Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные» произведено без нарушений требований Методических указаний.

Приходя к данному выводу, суд критически оценивает позицию административного истца о том, что из перечисленных в таблице 21 Отчета 2021 года функциональных групп объектов капитального строительства спорному Объекту больше соответствует группа «0300: Объекты, предназначенные для хранения транспорта» и группа «0900: Прочие объекты» (л.д. 247 том 2), поскольку в соответствии с Приложением №2 к Методическим указаниями в вышеназванные группы подлежат включению объекты иного функционального назначения, отличного от назначения спорного Здания.

Так, к группе «0300» относятся: открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды); гаражи индивидуальные отдельностоящие; паркинги; гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей; гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов; гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин; открытые стоянки водного транспорта; гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги); гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги); открытые стоянки воздушного транспорта.

К группе «0900» относятся: объекты гражданской обороны; погреба; подвалы; сараи; санитарные пропускники; гидрометеорологические станции фотометрические будки, мареографы; прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно.

Следовательно, очевидно, что функциональное назначение перечисленных объектов не соответствует назначению спорного Объекта.

Вместе с тем, административный истец указывает, что о допущенной при определении кадастровой стоимости Объекта ошибке свидетельствует значительная разница в размере кадастровой стоимости, установленной по результатам оценки, проведенной в 2021 году и в 2023 году.

Из решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 23.10.2024 №00512/2024 следует, что при проведении государственной кадастровой оценки в 2023 году использовались сведения, содержащихся в перечне объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградск, сформированном филиалом ППК «Роскадастр» по Ленинградской области по состоянию на 01.01.2023.

В Перечне 2023 года в отношении Объекта содержалась следующая информация: вид – «Здание», назначение – «Нежилое»; наименование – «локомотивное депо торфопредприятия «Селивановское»; год ввода в эксплуатацию – «1979 г.», площадь – «629,1 кв.м»; материал стен – «Бетонные».

При определении кадастровой стоимости Объекта бюджетным учреждением применен код функциональной подгруппы «0732: Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные», для расчета кадастровой стоимости Объекта использовалась модель расчета «ЗП1: Затратный подход 1» (Приложение 2.4 «Преобразование ЦОФ» к Отчету от 03.10.2023 №01-к/2023 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области (далее – Отчет 2023 года)).

Кадастровая стоимость Объекта утверждена в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 13.11.2023 №789 (сведения о кадастровой стоимости применяются с 01.01.2024).

При проведении оценки в 2023 году ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» использовались следующие ценообразующие факторы, характеризующие объект недвижимости:

год завершения строительства – «1979 г.»,

площадь – «629,1 кв.м»,

базовая стоимость (БС) – 25 191,00 руб./кв.м,

значение прибыли предпринимателя при новом строительстве (ПП) – 2%,

коэффициент назначения объекта (Кназн) - 0,6,

коэффициент высоты потолков (Квп) – 1,

коэффициент аварийности (Кав) – 1,

коэффициент оставшейся части (Кост) – 1,

действительный возраст (ДВ) – 44 года,

срок экономической жизни (ЭкЖ) – 80 лет,

физический износ (ФИ) – 33%,

функциональное устаревание (ФУ) – 0%,

внешнее устаревание (ВУ) – 50%.

Из объяснений административного ответчика следует, что ценообразующими факторами, существенно повлиявшими на определение итоговой величины кадастровой стоимости в 2023 году, в отличие от кадастровой стоимости установленной в 2021 году, являются базовая стоимость и внешнее устаревание Объекта.

Для определения базовой стоимости Объекта также применен код функциональной подгруппы «0732: Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные».

При подборе объектов-аналогов использовалась информация, содержащаяся в справочнике «КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН (Магистральные сети и транспорт)» 2023 года (л.д. 63-65 том 3).

Неиспользование аналогичного справочного материала в 2021 году административный ответчик объясняет его отсутствием у бюджетного учреждения.

Суд полагает, что выбранная информационная база оценки недвижимости в 2021 году (справочник «КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН (Промышленные здания)») соответствует имеющимся у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» сведениям о функциональном назначении спорного Объекта на дату проведения кадастровой оценки, содержащемся в Перечне 2021 года.

Согласно пункту 11.1. Методических указаний №226 замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование.

Между тем, данные об ином назначении Здания в материалы дела не представлены.

При этом доводы административного истца об отсутствии в настоящее время подъездных железнодорожных путей к соответствующему локомотивному депо не свидетельствует о неправильном выборе объектов-аналогов в 2021 году. В свою очередь, оценка корректного подбора объектов-аналогов в 2023 году на основании вышеназванных информационных материалов к предмету спора по рассматриваемому делу не относится.

Вместе с те, суд учитывает, что при проведении государственной кадастровой оценки в 2023 году применялись иные методические указания, утвержденные приказом Росреестра от 04.08.2021 №П/0336.

В соответствии с пунктом 7.3.6 Методических указаний №226 внешнее (экономическое) устаревание для целей Указаний представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

Исходя из вышесказанного, суд приходит к выводу о том, что внешнее (экономическое) устаревание имеет место, когда окружающие факторы оцениваемого объекта (местоположение, экологическая обстановка и др.) оказывают негативное влияние на его экономическое использование. Указанные факторы носят оценочный характер, установить наличие которых по конкретным объективным параметрам в рамках массовой оценки не представляется возможным.

Согласно показаниям допрошенного в судебном заседании 04.06.2025 свидетеля ФИО16., являющегося сотрудником ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и участвовавшего в подготовке Отчета 2021 года, основания для применения к спорному Объекту внешнего устаревания в 2021 году отсутствовали, при проведении государственной кадастровой оценке проводится массовая оценка объектов недвижимости и индивидуальные характеристики (особенности) объектов недвижимости не могут быть учтены, также оценка Здания осуществлялась без учета земельного участка, сведения о котором в предоставленной информации по объекту не имелось, самым главным ценобразующим фактором Объекта являлось его назначение согласно данным из ЕГРН, в подобранных объектах-аналогах бюджетным учреждением использовались разные классы конструктивных систем, и в связи с тем, что совсем близкого аналога, подходящего по всем параметрам к Объекту, не было, из пяти объектов-аналогов было выведено медианное значение.

В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить функциональное устаревание невозможно, учитывается физический износ и внешний (экономический) износ, величина которых моделируется на основании косвенных признаков, или физический износ моделируется на основании документов технической инвентаризации с приведением величины износа к дате определения кадастровой стоимости (пункт 7.3.7 Методических указаний №226).

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие объективной информации для применения внешнего устаревания к спорному Объекту в 2021 году, а также принимая внимание данные об учете физического износа Здания, суд полагает, что использование при расчете показателя соответствующего ценообразующего фактора равного 0% не свидетельствует о допущенной ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ошибке при определении кадастровой стоимости.

Кроме того, поскольку при проведении государственной кадастровой оценки бюджетному учреждению не был известен материал стен Объекта, при расчете стоимости этот параметр им обоснованно не учитывался, что согласуется с положениями п. 7.3.1. Методических указаний №226.

В соответствии с пунктом 11.2. Методических указаний №226 замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне, рассматриваются с учетом представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений, при их представлении.

В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.

По запросу суда в материалы дела представлен технический паспорт на спорный Объект, составленный <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец указывает, что ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», обладая незначительным количеством ценообразующих фактов при проведении государственной оценки в отношении Здания, не запросило сведения из Волховского городского БТИ о состоянии здания, содержащиеся в техническом паспорте.

Согласно разделу 12 технического паспорта в цокольной части здания имеются трещины, стены имеют перекос, образование щелей, в перекрытиях диагональные продольные и поперечные трещины, оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах (л.д. 32 том 2).

Суд, оценив содержание технического паспорта в совокупности с другими представленными в материалы дела доказательствами, приходит к выводу о том, что указанные признаки износа Объекта не свидетельствуют о допущенной бюджетным учреждением ошибке при определении его кадастровой стоимости в 2021 году, поскольку в техническом паспорте по состоянию на 09.06.2020 физический износ определен в размере 35 %.

ФИО3 «ЛенКадОценка» показатель физического износа Здания – 30% (или 0,3) при расчете кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2021, то есть через шесть месяцев, не противоречит соответствующей характеристике Объекта в техническом паспорте.

Таким образом, исходя из представленных в материалы дела доказательств, не усматривается, что при определении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № бюджетным учреждением применены ошибочные данные.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенный вид использования земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Доказательств, опровергающих законность оспариваемого решения по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости, и достоверно свидетельствующих о допущенных нарушениях, административным истцом не предоставлено, в связи с чем суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» незаконным.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении данного требования административного искового заявления, суд также считает возможным отказать С.О.В. в удовлетворении сопряженного с ним требования о пересмотре кадастровой стоимости объекта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

С.О.В. в удовлетворении административных исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

О.Н. Павлова

В окончательной форме решение изготовлено 26 июня 2025 года