Дело № 2-1450/2025
УИД 13RS0023-01-2025-002177-25
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Саранск 05 августа 2025 года
Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе судьи Бурлакова И.И.,
при секретаре судебного заседания Чапуриной И.А.,
с участием в деле:
истца ФИО1,
представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности 13 АА 145837 от 29 мая 2025 года,
ответчика Администрации городского округа Саранск, в лице представителя ФИО3, действующей на основании доверенности № 30-Д от 07 мая 2025 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Саранск о возложении обязанности предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа Саранск о возложении обязанности предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №.
В обоснование исковых требований указано, что 13 октября 2010 года на основании Постановления Главы Администрации городского округа Саранск № 2272 от 31 августа 2010 года между Администрацией г.о. Саранск и Обществом с ограниченной ответственностью «Дельта-Сервис» был заключен договор № 13108 аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для размещения производственного здания (цеха по переработке рыбы). Срок договора аренды составлял с 31 августа 2010 года по 31 августа 2011 года.
27 декабря 2013 года было подписано Соглашение на основании Постановления Администрации г.о. Саранск от 27 ноября 2013 года № 3156 между вышеуказанными сторонами о замене в п. 1.1 договора слова «с кадастровым номером №» словами «с кадастровым номером №», а также продлении до 31 августа 2015 года срока аренды земельного участка, площадью 2200 кв.м. с кадастровым номером №.
26 ноября 2014 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Дельта-Сервис» (далее по тексту – ООО «Дельта-Сервис») и Обществом с ограниченной ответственностью «Унитех» (далее по тексту – ООО «Унитех») было подписано Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка.
11 марта 2025 года ООО «Унитех» было получено разрешение на строительство № ru13301000-106 производственного здания общей площадью 433,29 кв.м.
19 марта 2015 года на основании Постановления Администрации го Саранск № 850 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «для размещения производственного здания (цеха по переработке рыбы)» на «для размещения производственного здания».
27 августа 2015 года ООО «Унитех» обратилось к Администрации го Саранск с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка.
14 сентября 2015 года между ООО «Унитех» и Администрацией го Саранск был заключен договор аренды № 15147 земельного участка, площадью № 2200 кв.м. с кадастровым номером № для размещения производственного здания. Срок договора составлял с 27 августа 2015 года по 27 августа 2018 года.
10 июля 2017 года между ООО «Унитех» и Г.С.В. было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору № 15147 аренды земельного участка от 14 сентября 2015 года.
15 декабря 2023 года Г.С.В. заключил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с ФИО1 Степень готовности составляла 20%.
17 апреля 2025 года ФИО1 обратился к Администрации го Саранск с обращением о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, так как на сегодняшний день строительство объекта невозможно без официального заключения договора.
28 апреля 2025 года ответом № 838-УФ Ответчик отказал в заключение договора аренды, в связи с тем, что право однократного заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, реализовано, а у Администрации го Саранск отсутствуют правовые основания для удовлетворения просьбы.
Истец считает данный отказ о заключении договора аренды земельного участка незаконным, поскольку не позволяет ему, как собственнику объекта незавершенного строительства полностью реализовать свои права.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит суд:
- признать ответ Администрации городского округа Саранск № 838-УФ от 28 апреля 2025 года незаконным;
- обязать Администрацию городского округа Саранск предоставить земельный участок с кадастровым номером № на праве аренды земельного участка.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске с учетом заявления об уточнении исковых требований и отказе от части исковых требований, просила суд их удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании, представитель ответчика Администрации городского округа Саранск ФИО3 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном возражении на исковое заявление.
В возражении на исковое заявление представитель ответчика Администрации городского округа Саранск ФИО3 просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что 17 апреля 2025 года ФИО1 обратился в Администрацию городского округа Саранск с заявлением о предоставлении ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, вышеуказанное обращение было рассмотрено и 28 апреля 2025 года был дан ответ исх. № 838-УФ. В котором указывается, что действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков.
До 01 марта 2015 года у заинтересованных лиц было преимущественное право заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Однако с введением в действе Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» норма, предусматривающая такое право, утратила силу. Также, данным законом был изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, заключается с собственниками таких объектов без проведения торов однократно для завершения строительства.
Аналогичные положения содержатся в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В соответствии с пунктом 21 статьи 3 указанного закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на новый срок.
Системное толкование вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод о возможности перезаключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сроком на три года при соблюдении следующих условий:
- объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е. в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- ни одним из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства не реализовано право, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в случае если объект незавершенного строительства был предметом договоров купли - продажи).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ «собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта».
В виду того, что предыдущим собственником объекта было реализовано право на однократное заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, у Администрации городского округа Саранск отсутствуют правовые основания для заключения договора на новый срок.
Исходя из вышеизложенного, Администрация городского округа Саранск полагает, что оснований для удовлетворения иска ФИО1 к Администрации городского округа Саранск не имеется.
Участники процесса, помимо направления извещений о времени и месте рассмотрения дела, извещались также и путем размещения информации по делу на официальном сайте Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: http://leninsky.mor.sudrf.ru/в соответствии с требованиями части 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав мнение явившихся участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 13 октября 2010 года на основании Постановления Главы Администрации городского округа Саранск № 2272 от 31 августа 2010 года между Администрацией г.о. Саранск и Обществом с ограниченной ответственностью «Дельта-Сервис» (далее по тексту – ООО «Дельта-Сервис») был заключен договор № 13108 аренды земельного участка площадью 2200 кв. м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для размещения производственного здания (цеха по переработке рыбы) (л.д. 6-7).
Категория земель: земли населенных пунктов (пункт 1.3 договора).
Согласно пункту 2.1 указанного договора, срок его действия составлял с 31 августа 2010 года по 31 августа 2011 года.
27 декабря 2013 года между Администрацией го Саранск и ООО «Дельта-Сервис» было подписано Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 13108 от 13 октября 2010 года, а именно на основании постановления Администрации г.о. Саранск от 27 ноября 2013 года № 3156 о внесении следующих изменений в указанный договор: заменить в п. 1.1 договора слова «с кадастровым номером №» словами «с кадастровым номером №», а также продлении до 31 августа 2015 года срока аренды земельного участка, площадью 2200 кв. м. с кадастровым номером № для размещения производственного здания (цеха по переработке рыбы) (л.д. 8).
26 ноября 2014 года между ООО «Дельта-Сервис» и Обществом с ограниченной ответственностью «Унитех» (далее по тексту – ООО «Унитех») было подписано Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка (л.д. 10), согласно которому, права и обязанности по договору № 13108 от 13.10.2010 года переходят от ООО «Детьта-Сервис» к ООО «Унитех» в том объеме и на тех условиях, которые существовали до момента подписания вышеуказанного соглашения (пункт 2 соглашения).
11 марта 2025 года Администрацией го Саранск ООО «Унитех» было выдано разрешение на строительство № ru13301000-106 производственного здания общей площадью 433,29 кв.м., этажность – 1 этаж. Срок действия разрешения – до 06 мая 2016 года (л.д. 11).
19 марта 2015 года Главой Администрации го Саранск было вынесено постановление № 850 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2200 кв.м. с «для размещения производственного здания (цеха по переработке рыбы)» на «для размещения производственного здания» (л.д. 12).
27 августа 2015 года ООО «Унитех» обратилось к Администрации го Саранск с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка.
14 сентября 2015 года между ООО «Унитех» и Администрацией го Саранск был заключен договор аренды земельного участка № 15147, площадью № 2200 кв.м. с кадастровым номером № для размещения производственного здания. Срок действия договора составлял с 27 августа 2015 года по 27 августа 2018 года (л.д. 13-14).
10 июля 2017 года между ООО «Унитех» и Г.С.В. было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору № 15147 аренды земельного участка от 14 сентября 2015 года (л.д. 15).
В соответствии с указанным соглашением, ООО «Унитех», в лице директора ФИО4 передает Г.С.В., а последний принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 15147 от 14.09.2015 года.
Права и обязанности по соглашению переходят в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали до момента такого перехода (пункт 2,3 соглашения).
На момент заключения настоящего соглашения на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (пункт 8 соглашения).
09 февраля 2023 года Администрацией го Саранск в адрес Г.С.В. было направлено уведомление № 517-ОГ о прекращении прав на земельный участок площадью 2200 кв.м., кадастровый номер № в связи с истечением срока действия договора аренды.
15 декабря 2023 года Г.С.В. заключил с ФИО1 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 446,76 кв. м., кадастровый номер №, степень готовности объекта 20%, находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 16).
От указанной даты между сторонами был составлен передаточный акт указанного объекта незавершенного строительства.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 433,3 кв.м., степенью готовности 20%, принадлежит ФИО1 на праве собственности с 21.12.2023 года, в связи с заключением договора купли-продажи от 15.12.2023 года (л.д. 17-18).
03 апреля 2024 года Г.С.В. в адрес Администрации го Саранск было подано заявление о расторжении договора аренды земельного участка № 13108 от 13 октября 2010 года в связи со сменой правообладателя объекта незавершенного строительства.
19 апреля 2024 года Администрацией го Саранск в адрес Г.С.В. направлено извещение № 2343-ОГ о прекращенных правах на указанный земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды.
17 апреля 2025 года ФИО1 обратился к Администрации го Саранск с обращением о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, поскольку на сегодняшний день строительство объекта невозможно без официального заключения договора.
28 апреля 2025 года ответом № 838-УФ Администрация го Саранск отказала в заключение договора аренды, в связи с тем, что право однократного заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, реализовано, а у Администрации го Саранск отсутствуют правовые основания для удовлетворения просьбы (л.д. 19).
В силу части 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации право наследования гарантируется.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства (за исключением указанного в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ) в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, и при этом положения пункта 21 статьи 3 Закона применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона.
Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01 марта 2015 г. в соответствии с Законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются и на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.
Поскольку ответчик на момент рассмотрения настоящего спора не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в процессе судебного разбирательства представитель Администрации городского округа Саранск не заявил о таком намерении, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов участка для завершения строительства объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Администрации го Саранск в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО1 реализовать свои права как собственника.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Саранск о возложении обязанности предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Саранск о возложении обязанности предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, удовлетворить.
Обязать Администрацию городского округа Саранск (ИНН №, КПП 132601001, ОГРН №) заключить с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2200 кв.м., расположенного по адресу:<адрес>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Ленинского районного суда
г. Саранска Республики Мордовия И.И. Бурлаков
Мотивированное решение суда составлено 18 августа 2025 года.
Судья Ленинского районного суда
г. Саранска Республики Мордовия И.И. Бурлаков