РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 сентября 2025 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Емельяновой Е.С.
с участием прокурора Коробовой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-966/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Самарский центр гурмэ-туризм» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,
с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,
установил:
ООО «Самарский центр гурмэ-туризм» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0506001:550 равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 48 646 219 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затрагивает его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Представитель по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, не согласилась с заключением эксперта, просила установить кадастровую стоимость здания равной рыночной в соответствии с отчетом об оценке.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, ГБУ СО ЦКО, Министерство имущественных отношений Самарской области, заинтересованные лица: ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО представило дополнительные пояснения, в которых указало, что определенная заключением эксперта рыночная стоимость нежилого здания 63:01:0506001:550 находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемое нежилое здание, принятие решения суда оставляет на усмотрение суда.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя по доверенность ФИО1, заключение прокурора, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из материалов дела, ООО «Самарский центр гурмэ-туризм» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0506001:550 площадью 1342, 7 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Самара, Ленинский внутригородской район, <...>.
Кадастровая стоимость указанного нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0506001:550 утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2296 от 27.10.2023 года по состоянию на 1 января 2023 года в размере 63 737 360 руб.
Считая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, а свои права нарушенными, административный истец 15 апреля 2025 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 2024.12-107 от 11 февраля 2025 года, выполненный Агентством независимых экспертиз «Гранд Истейт», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0506001:550 определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 48 646 219 руб.
ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке в отношении нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0506001:550 и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0506001:550.
В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.
В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.
Определением суда 21 мая 2025 по делу была назначена судебная экспертиза для определения стоимости нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0506001:550, производство которой поручено ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф».
По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф»» от 6 августа 2025 года, составлено экспертное заключение по административному делу №3а-966/2025, согласно которому отчет об оценке №2024.12-107 от 11 февраля 2025 года, выполненный ООО «Агентство независимой оценки «Гранд Истейт», не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.
Заключением эксперта рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0506001:550 площадью 1 342, 7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 56 019 094 руб.
Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации,
Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты величины рыночной стоимости земельного участка, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализирован объект экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом экспертизы, полученная величина рыночной стоимости соответствует сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении.
Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.
В связи с изложенным величину рыночной стоимости нежилого здания, определенную экспертным заключением, суд признает достоверной величиной.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 15 апреля 2025 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
Требования общества с ограниченной ответственностью «Самарский центр гурмэ-туризм» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0506001:550 площадью 1342, 7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 56 019 094 руб.
Датой обращения административного истца в суд считать 15 апреля 2025 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме
Судья: Т.А. Родина
Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2025 года