Дело № 2-2483/2025
56RS0042-01-2025-001707-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 9 июня 2025 года
Центральный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Пузиной О.В.,
при секретаре Коскуловой А.К.,
с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,
третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований ФИО3, ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Оренбурга о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Оренбурга о сохранении объекта жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости. В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником жилого дома, №, полезной площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Данный дом был реконструирован, к основному строению были осуществлены пристрои, надстроен второй этаж, в связи с чем объект недвижимости изменился. Следовательно, площадь объекта стала № кв.м., количество этажей стало два. Указанные действия были сделаны без получения разрешения на строительство, распорядительные документы на ввод объекта в эксплуатацию не передавались. Просит сохранить жилой дом, материал наружных стен – из прочих материалов, количество этажей объекта – 2, площадь объекта – № кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в реконструированном состоянии, и признать за ней право собственности на данный жилой дом.
Определением суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора ФИО5, ФИО3, ФИО6
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 поддержали заявленные требования по основаниям указанным в иске.
Представитель ответчика администрации г. Оренбурга в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Третьи лица ФИО3, ФИО4 в судебном заседании пояснили, что являются соседями ФИО1, ранее у них были разногласия, по поводу снегоудерживающей конструкции на крыше дома ФИО1 В настоящее время ФИО1 установила на крыше снегоудерживающие конструкции, все с чем они не возражают против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания от нее поступило заявление, в котором она просит рассмотреть иск в ее отсутствии и не возражает против удовлетворения исковых требований.
Выслушав явившихся лиц, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что судам при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройкой, права собственности на эту постройку обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска.
Как установлено в судебном заседании ФИО1 на праве собственности принадлежит одноэтажный дом общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.
Право собственности на дом зарегистрировано на основании договора дарения от 20.12.2002 года на основании которого выдано свидетельство о государственной регистрации права от 23.01.2003 года.
На земельном участке по адресу: <адрес>, общей площадью №, с кадастровым номером № на котором расположен дом истца, также расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №.
Согласно выписки из ЕГРН домовладение с кадастровым номером № общей площадью № кв.м. принадлежит ФИО3 на праве собственности.
Согласно выписки из ЕГРН домовладение с кадастровым номером № общей площадью № кв.м. принадлежит ФИО4 на праве собственности.
Из технического плана помещения от 18.02.2025 года установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № имеет площадь № кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес>, имеет площадь № кв.м.
4.03.2025 года администрация г. Оренбурга в ответ на обращение ФИО1 указала, что в рамках межведомственного взаимодействия управлением был направлен запрос в филиал публично - правовой компании «Роскадастр» по Оренбургской области и получен ответ от 27.02.2025 года № КУВИ-001/2025-52362113 о том, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют. Согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером Ассоциации саморегулируемой организации «Объединение кадастровых инженеров» от 18.02.2025 года, на земельном участке расположен самовольно реконструированный жилой дом, в результате чего площадь изменилась с № кв. м. на № кв. м. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденными приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 г. № 36/70-од земельный участок расположен: зоне застройки домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции «Ж.4». Зона предназначена для проживания населения в жилых образованиях (кварталах, комплексах), включающих как существующую, так и вновь размещаемую застройку различной этажности за счет изъятия (в том числе путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд с последующим сносом существующих домов; в границах 3, 4, 5, 6 подзон приаэродромной территории. Согласно статье 47 Воздушного кодекса РФ в третьей подзоне запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории. В четвертой подзоне запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воз-душного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны. В пятой подзоне запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. В шестой подзоне, запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Оренбург Оренбургской области, утвержденным постановлением Правительства Оренбургской области от 21.05.2024 № 454-пп, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне смешанной и общественно-деловой застройки; защитной зоне объекта культурного наследия (Церковь ФИО7). Согласно статье 34.1. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в границах зоны в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. В связи с тем, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, рекомендовано было обратиться в суд.
Согласно заключению эксперта ООО «Горстройпроект» дом, площадью № кв.м., по адресу: <адрес> при эксплуатации с соблюдением строительных, пожарных и санитарных норм и правил – соответствует требованиям существующих строительно-технических, пожарных и санитарных норм и правил.
Градостроительным кодексом РФ (далее ГрК РФ), как предусматривалось в период возведения жилого дома, так предусмотрено и в настоящее время, что возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. В пункте 17 ст. 51 ГрК РФ, содержащем исчерпывающий перечень таких случаев, отсутствует указание на строительство без соответствующего разрешения жилых домов.
Таким образом, отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке на возведенный им объект, но не лишает возможности признать такое право в судебном порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ. Как указывалось выше, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данное условие относится и к объектам незавершенного строительства.
Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта подтверждено заключением эксперта ООО «Горстройпроект», которое сторонами не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.
С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что реконструкция жилого дома произведена на земельном участке в зоне застройки домами смешанной этажности, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости удовлетворить.
Сохранить самовольно реконструированный объект недвижимости: жилой дом, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, №, на земельном участке с кадастровым номером №
Признать за ФИО1, родившейся ДД.ММ.ГГГГ (СНИЛС №), право собственности на жилой дом, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, №, на земельном участке с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья О.В. Пузина
Мотивированное решение составлено 25 июня 2025 года.