Решение по делу № 2-11178/2022 от 14.02.2023 - о взыскании в солидарном порядке 297541 рублей 87 копеек текущей задолженности по платежам по состоянию на <дата изъята>, 13165 рублей 83 копеек процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по состоянию на <дата изъята>, 6307 рублей 08 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

город Казань РЕШЕНИЕ Дело № 2-1693/2023

Копия Именем Российской Федерации

14.02.2023 Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Сунгатуллина

при секретаре судебного заседания А.Р. Питеркиной,

с участием ответчиков ФИО1 и ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – истец) к ФИО2, ФИО2, ФИО1 (далее – ответчики) о взыскании в солидарном порядке 297541 рублей 87 копеек текущей задолженности по платежам по состоянию на <дата изъята>, 13165 рублей 83 копеек процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по состоянию на <дата изъята>, 6307 рублей 08 копеек расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска указывается на то, что <дата изъята> между истцом и ответчиками был заключен договор социальной ипотеки № <номер изъят>, по условиям которого истец предоставляет ответчикам право выбора, а затем использования и получения в собственность проинвестированной истцом квартиры после выплаты ответчиками пая путем зачисления на расчетный счет истца 100 % платежей за эту квартиру, а ответчики обязуются вносить предусмотренные договором суммы с целью участия в выборе квартиры, а затем и определяемые истцом в прилагаемом к протоколу участия, выбора и передачи квартиры примерном графике внесения денежных средств на основании нормативных актов Республики Татарстан суммы в целях оплаты права пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность.

<дата изъята> между сторонами договора подписан являющийся неотъемлемой частью договора протокол участия, выбора и передачи квартиры, по которому истец передал ответчикам квартиру <номер изъят> в доме <адрес изъят> площадью <данные изъяты> кв. м. Согласно примерному графику внесения денежных средств, являющегося приложением к указанному протоколу, невыкупленная ответчиками площадь составила <данные изъяты> кв. м, срок внесения сумм, обеспечивающих право пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность, определен в <данные изъяты> месяца из расчета стоимости 0,46165689 кв. м квартиры в соответствии с графиком платежей, начальная стоимость кв. м составляет 31000 рублей и эта стоимость ежемесячно увеличивается на 7 % годовых, поделенных на 12.

Однако ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязанности по договору. По состоянию на <дата изъята> ответчики должны были выкупить <данные изъяты> кв. м, однако выкупили лишь <данные изъяты> кв. м, то есть планово невыкупленными остаются 5,40229748 кв. м, что свидетельствует об образовании за ответчиками задолженности в требуемом истцом размере 296135 рублей 55 копеек из следующего расчета: 5,40229748 кв. м х 54816,59 рублей (стоимость 1 кв. м по состоянию на <дата изъята>).

Кроме того, по условиям договора ответчики обязаны вносить сумму задатков на приобретение прав использования неоплаченных квадратных метров (наем), которая рассчитывается как произведение невыкупленных квадратных метров на ставку найма, действовавшую в период использования невыкупленных квадратных метров. Приказом Фонда от 10.12.2009 № 100 утверждена ставка оплаты права пользования (найма) «неоплаченных квадратных метров» «будущей собственной квартиры» в месяц в размере 5 рублей, дата начала внесения суммы задатка, обеспечивающего приобретение «права оформления будущей собственной квартиры в собственность» согласно примерному графику внесения денежных средств, в связи с чем ответчикам начислены платежи, обеспечивающие право использования квартиры за период с <дата изъята> и по <дата изъята> в размере 19379 рублей 62 копейки, ответчиками из этой суммы оплачено 17973 рубля 30 копеек, следовательно задолженность по этим платежам составляет 1406 рублей 32 копейки (19379,62 – 17973,3).

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного заседания истец извещен, в исковом заявлении в соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) просит рассмотреть исковое заявление в отсутствие представителя истца.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании признали наличие просрочек во внесении сумм, по существу размера исковых требований мнения не высказали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания истец извещен.

Выслушав ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с абзацем вторым статьи 3 Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" социальная ипотека - предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке и Порядок определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке утверждены Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 "О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" и совершенствованию порядка предоставления жилья в рамках республиканской государственной поддержки".

В пункте 2 Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке (далее – Порядок) содержатся следующие понятия:

наем - передача жилого помещения в соответствии с гражданским и жилищным законодательствами за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы определяется в соответствии с действующим законодательством;

срок рассрочки платежа по выкупу жилого помещения - срок, рассчитанный специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан) в зависимости от сроков предварительного накопления, размера первоначального взноса и среднемесячного совокупного дохода на одного члена семьи Заявителя.

Пунктами 3-5 Порядка установлено, что начальная стоимость 1 кв. метра приобретаемого жилого помещения устанавливается специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан). Стоимость неоплаченной части жилого помещения увеличивается из расчета 7% годовых ежемесячно (7/12 процента в месяц) со дня утверждения акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Ежемесячные платежи по рассрочке рассчитываются исходя из стоимости 1 кв. метра жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения на момент платежа и поделенной на срок рассрочки платежа в месяцах.

Заявитель с момента оформления протокола выбора квартиры оплачивает наем за неоплаченную часть общей площади жилого помещения.

Судом установлено, что <дата изъята> между истцом и ответчиками был заключен договор социальной ипотеки № <номер изъят>, по условиям которого истец предоставляет ответчикам право выбора, а затем использования и получения в собственность проинвестированной истцом квартиры после выплаты ответчиками пая путем зачисления на расчетный счет истца 100 % платежей за эту квартиру, а ответчики обязуются вносить предусмотренные договором суммы с целью участия в выборе квартиры, а затем и определяемые истцом в прилагаемом к протоколу участия, выбора и передачи квартиры примерном графике внесения денежных средств на основании нормативных актов Республики Татарстан суммы в целях оплаты права пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность.

<дата изъята> между сторонами договора подписан являющийся неотъемлемой частью договора протокол участия, выбора и передачи квартиры, по которому истец передал ответчикам квартиру <номер изъят> в доме <адрес изъят> площадью <номер изъят> кв. м. Согласно примерному графику внесения денежных средств, являющегося приложением к указанному протоколу, невыкупленная ответчиками площадь составила <данные изъяты> кв. м, срок внесения сумм, обеспечивающих право пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность, определен в <данные изъяты> месяца из расчета стоимости 0,46165689 кв. м квартиры в соответствии с графиком платежей, начальная стоимость кв. м составляет 31000 рублей и эта стоимость ежемесячно увеличивается на 7 % годовых, поделенных на 12.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пункт 1 статьи 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оценивая условия подписанного между сторонами договора и протокола участия, выбора и передачи квартиры, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор представляет собой смешанный договор, содержащий условия как договора купли-продажи товара в кредит с оплатой товара в рассрочку, так и такой разновидности договора аренды как договора найма жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пункт 1 статьи 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Пункты 1 и 4 статьи 488 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 671 ГК РФ устанавливает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Ответчики с октября 2021 года ненадлежащим образом исполняли свои обязанности по договору, что привело к просрочке внесения ими платежей по графику и образованию задолженности на день предъявления рассматриваемого иска.

Однако при определении подлежащей взысканию с ответчиков в пользу истца задолженности за невыкупленные квадратные метры суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом, иными нормативными актами и договором оснований для исчисления этой задолженности путем произведения количества невыкупленных квадратных метров на их стоимость на день предъявления иска, поскольку это противоречит как приведенным выше положениям пункта 1 статьи 489 ГК РФ, так и утвержденному Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 Порядку определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке и условиям заключенного между сторонами договора социальной ипотеки, которые вопреки выраженной истцом в исковом заявлении позиции не предусматривают положения о том, что в случае несвоевременного внесения предусмотренного графиком платежа в счет оплаты невыкупленных квадратных метров их выкуп осуществляется по цене на день фактического внесения этого платежа. Увеличение стоимости невыкупленных квадратных метров учтено как пунктами 3 и 4 Порядка, так и оформленным в соответствии с ним условиями договора социальной ипотеки. Например, в рассматриваемом случае в соответствии с примерным графиком (суммы отражены в расчете процентов на л.д. 9) платеж по договору за период с <дата изъята> и по <дата изъята> должен был быть осуществлен в размере 23876 рублей 53 копейки исходя из стоимости 1 кв. м 51719 рублей 21 копейка, то есть из расчета 23876,53 / 0,46165689. Следующий платеж в счет выкупа площади за период с <дата изъята> и по <дата изъята> должен был быть осуществлен в размере 24015 рублей 81 копейка исходя из стоимости 1 кв. м 52020 рублей 90 копеек, то есть из расчета 24015,81 / 0,46165689, исходя из увеличенной в соответствии с пунктом 3 Порядка на 7 % / 12 стоимости 1 кв. м, то есть на 139 рублей 28 копеек больше предыдущей (23876,53 / 100 х 7 / 12 = 139,28 + 23876,53 = 24015,81).

Таким образом, по мнению суда, размер подлежащей взысканию с ответчиков задолженности по выкупу жилого помещения подлежит определению как сумма просроченных предусмотренных примерным графиком платежей и эта сумма по состоянию на <дата изъята> составляет 245131 рубль 36 копеек (графа «сумма просроченной задолженности» в расчете процентов на л.д. 9).

Требования истца о взыскании с ответчиков задолженности по сумме задатков на приобретение прав использования неоплаченных квадратных метров (наем) в размере 1406 рублей 32 копейки и о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ в размере 13165 рублей 83 копейки, начисленных на указанную выше сумму задолженности по выкупу жилого помещения, являются обоснованными в свете приведенных выше положений соответственно статей 606, 614, 671 и пункта 4 статьи 488 ГК РФ.

Таким образом, размер подлежащей взысканию с ответчиков в пользу истца задолженности составляет 259703 рубля 51 копейка (245131,36 + 1406,32 + 13165,83).

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) с ответчиков в равных долях подлежит взысканию частично уплаченная истцом государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <номер изъят>), ФИО2 (паспорт <номер изъят>), ФИО1 (паспорт <номер изъят>) в солидарном порядке в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (ИНН <***>):

246537 рублей 68 копеек задолженности по платежам по договору;

13165 рублей 83 копейки процентов по статье 395 ГК РФ.

Взыскать с ФИО2, ФИО2, ФИО1 (с каждого) в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» по 2102 рубля 36 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Судья А.Ф. Сунгатуллин

Решение в окончательной форме принято 21.02.2023.