Решение по делу № 2-24/2023 от 16.01.2023 - о признании прекращенным договор аренды земельного участка со множественностью лиц, об обязании возвратить собственникам освобожденные земельные участки.

Дело № 2-24/2023 (2-849/2022)

16RS0011-01-2022-001348-18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 января 2023 года. Буинский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Р.Р. Шамионова, при секретаре судебного заседания ФИО16, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2 к ООО «Коммуна» о признании прекращенным договор аренды земельного участка со множественностью лиц, об обязании возвратить собственникам освобожденные земельные участки,

установил:

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Коммуна» указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Коммуна» и собственниками земельного участка с кадастровым номером 16:14:000000:118, расположенного по адресу: РТ, Буинский муниципальный район, Черки- Кильдуразское ФИО15, ПСХК Коммуна, был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц №, сроком на 15 лет, по ДД.ММ.ГГГГ. При Заключении Договора аренды на стороне арендодателей наряду с другими собственниками выступили истцы. На Основании заключенного Договора аренды Регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ за № <адрес>/2006-017 произведена государственная регистрация права аренды (обременения) в пользу ответчика на 15 лет.

В период с 2017 по 2018 годы истцами за счет своих долей в праве выполнены выделы из арендованного земельного участка, путем образования новых самостоятельных земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, Буинский муниципальный район, Черки-Кильдуразское ФИО15, с кадастровыми номерами 16:14:050910:77, 16:1050910:78, 16:14:050910:81, 16:14:050910:82, 16:14:050910:83, 16:14:050910:84, 16:14:050910:85, 16:14:050910:79, 16:14:050910:90, 16:14:050910:86, 16:14:050910:88, 16:14:050910:75. При этом, Регистрирующий орган прекратил в ЕГРН права общей долевой собственности истцов на исходный земельный участок и зарегистрировал за истцами права собственности на вновь образованные земельные участки, а также регистрирующий орган внес в ЕГРН записи (обременения) в виде аренды на образованные истцами земельные участки.

С момента совершенных выделов истцы стали арендодателями по отношению к ответчику по вновь образованным земельным участкам, на условиях ранее включенного договора аренды. А не выделившиеся участники общей долевой собственности на измененный в границах земельный участок остались |арендодателями по отношению к ответчику по исходному земельному, на условиях этого же ранее заключенного договор аренды.

Срок аренды по Договору аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ. И учитывая, что в результате выполненных ранее выделов истцы перестали относиться к числу участников общей долевой собственности на исходный земельный участок, и предусмотренные ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» требования по прекращению действия договора аренды на них не распространяются, истцы осуществили процедуру прекращения права аренды ответчика по общим правилам гражданского законодательства, без специальных норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, Договором аренды не предусмотрено условие о пролонгации, и соответственно договор аренды в отношении земельных участков истцов был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в отношении земельных участков истцов, ответчиком не реализовано.

Поэтому, ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от договора аренды в соответствии с абз. 2 и. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которому истцы отказались от договора аренды земельного участка со множественностью лиц № от ДД.ММ.ГГГГ, и указанный договор аренды считается прекратившим свое действие по истечению трех месяцев со дня поступления данного уведомления в адрес ответчика. Из прилагаемого отчета об отслеживании отправления видно, что уведомление истцов получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Получение ответчиком данного уведомления об отказе от договора аренды подтверждается так же почтовым уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, последним днем действия договора аренды является ДД.ММ.ГГГГ, а уже с ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков истцов аренды прекращены в результате одностороннего отказа истцов от дальнейшего исполнения обязательств (договора аренды), что прямо предусмотрено законодательством. И участки истцов являются свободными, не обремененными арендой.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика приглашение на ДД.ММ.ГГГГ к 8.00 часам для составления акта возврата земельных участков, в связи с прекращением действия договора аренды, и согласно п. 3.5.6. договора аренды. Данное приглашение было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, на составление акта возврата земельных участков ответчик уполномоченного представителя не направил, Ответчик уклоняется от своих обязательств по надлежащему возврату истцам земельных участков, с составлением акта возврата земельных участков.

Вместе с этим, не представляется возможным прекратить записи об аренде (обременение) в отношении земельных участков истцов в административном порядке без обращения в суд, поскольку законодательством не предусмотрены прямые нормы, регулирующие порядок прекращения регистрирующим органом прав аренды на вновь образованные земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые в период долгосрочной аренды образовались из исходного земельного участка, сходящегося в общей долевой собственности более 5 человек, при условии, что на момент заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц выделившиеся арендодатели были согласны на заключение договора аренды земельного участка.

Просят признать прекращенным договор аренды земельного участка со множественностью лиц № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Коммуна» и участниками общей долевой собственности сроком на 15 лет, в отношении земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, Буинский муниципальный район, Черки-Кильдуразское ФИО15, с кадастровыми номерами: 16:14:050910:77, 16:14:050910:78, 16:14:050910:81, 16:14:050910:82, 16:14:050910:83, 16:14:050910:84, 16:14:050910:85, 16:14:050910:79, 16:14:050910:90, 16:14:050910:86, 16:14:050910:88, 16:14:050910:75;

обязать ООО «Коммуна» возвратить собственникам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО17, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 и ФИО2 освобожденные земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, Буинский муниципальный район, Черки-Кильдуразское ФИО15, с кадастровыми номерами: 16:14:050910:77, 16:14:050910:78, 116:14:050910:81, 16:14:050910:82, 16:14:050910:83, 16:14:050910:84, 16:14:050910:85, Л6:14:050910:79, 16:14:050910:90, 16:14:050910:86, 16:14:050910:88, 16:14:050910:75, с подписанием акта возврата земельных участков;

взыскать с ООО «Коммуна» в пользу Истцов сумму уплаченной госпошлины при подаче иска в размере 4 200 рублей.

В судебном заседании представитель истцов ФИО19, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, по доводам, в нем изложенным, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика - директор ООО «Коммуна», надлежаще извещенный о времени и месте, в судебное заседание не явился. Представил в суд возражение, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 и ФИО2, представитель третьего лица - Управления федерально службы государственной регистрации кадастра и картографии по РТ в лице ФИО15 межмуниципального отдела в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства по делу извещены надлежащим образом, истцы ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что в соответствии с договором аренды № от 05.04.2006г, заключенным между собственниками долей земельного участка сроком на 15 лет, ответчик ООО «Коммуна» является арендатором земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 2 917.6 га, кадастровый номер №, расположенного в границах землепользования ПСКХ «Коммуна» ФИО15 <адрес> РТ.

Право аренды в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, запись регистрации №, внесена ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ч. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Такое согласие не требуется в следующих случаях, указанных в п. п. 1 - 6 ч. 4. ст. 11.2 ЗК РФ. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до ДД.ММ.ГГГГ в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса. (пп. 5 введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 340-ФЗ)

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога.

(пп. 6 введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 151-ФЗ)

Требованиями ч. 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного закона.

Согласно п. 1, 2 ст. 13 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13.

Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Требованиями п. 5 ст. 14 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, по смыслу указанных норм и разъяснений, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент проведения общего собрания каждый из истцов являлся собственником 1/521 долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, что подтверждается протоколом общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:14:000000:118 в границах ПСКХ «Коммуна» ФИО15 <адрес> РТ.

Участники долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 и ФИО2 возражения против заключения договора аренды не выразили, в соответствии с вышеуказанными нормами права считаются присоединившимися к решению собрания о заключении договора аренды с истцом - ООО «Коммуна».

Установлено также, что в период с 2017 по 2018 годы истцами за счет своих долей в праве выполнены выделы из арендованного земельного участка, путем образования новых самостоятельных земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, Буинский муниципальный район, Черки-Кильдуразское ФИО15, с кадастровыми номерами 16:14:050910:77, 16:1050910:78, 16:14:050910:81, 16:14:050910:82, 16:14:050910:83, 16:14:050910:84, 16:14:050910:85, 16:14:050910:79, 16:14:050910:90, 16:14:050910:86, 16:14:050910:88, 16:14:050910:75. При этом, Регистрирующий орган прекратил в ЕГРН права общей долевой собственности истцов на исходный земельный участок и зарегистрировал за истцами права собственности на вновь образованные земельные участки, а также регистрирующий орган внес в ЕГРН записи (обременения) в виде аренды на образованные истцами земельные участки.

Судом установлено, что формирование земельного участка с кадастровыми номерами 16:14:050910:77, 16:1050910:78, 16:14:050910:81, 16:14:050910:82, 16:14:050910:83, 16:14:050910:84, 16:14:050910:85, 16:14:050910:79, 16:14:050910:90, 16:14:050910:86, 16:14:050910:88, 16:14:050910:75 произведено истцами в границах используемого ответчиком арендованного земельного участка.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Исходя из требований ч. 2 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" площадь и границы земельного участка являются индивидуализирующими признаками земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию, которые проводятся кадастровым инженером.

Суд приходит к выводу, что в результате выдела земельного участка с кадастровым номером № и последующих выделов из него земельных участков с кадастровыми номерами №, 16:1050910:78, 16:14:050910:81, 16:14:050910:82, 16:14:050910:83, 16:14:050910:84, 16:14:050910:85, 16:14:050910:79, 16:14:050910:90, 16:14:050910:86, 16:14:050910:88, 16:14:050910:75 изменились индивидуальные характеристики исходного земельного участка с кадастровым номером №. Выделение спорных земельных участков привело к уменьшению площади и изменению контура (границ) земельного участка с кадастровым номером №, являющегося предметом договора аренды и, следовательно, уменьшению дохода ответчика от сельскохозяйственной деятельности.

Соответственно, одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельством по данному делу является обоснование законности первичного выдела земельного участка с кадастровым номером №, наличие согласия арендатора на изменение существенных условий договора: основных характеристик земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, с учетом исследованных доказательств, приведенных норм права суд приходит к выводу о том, что при выделе земельного участка с кадастровым номером № истцам следовало получить согласие арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером №, предусмотренное ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, а также соответствие требованиям ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно абз. 1 ч. ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требования нормы права направлены на обеспечение баланса интересов сторон договора и соответствует вытекающему из Конституции РФ принципу свободы договора.

Положения вышеуказанных ст. 252 ГК РФ, ст. 11.2 ЗК РФ во взаимосвязи со ст. 12 - 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ обеспечивает с учетом специфики регулируемой сферы земельных и имущественных отношений, а также природы права общей собственности необходимый баланс интересов участников долевой собственности на земельный участок и позволяет реализовать интересы этих участников, в том числе при выделе земельных участков собственниками долей, голосовавших как за заключение договора аренды, так и возражавших против него.

Довод представителя истцов о том, что ответчик не реализовал предоставленное ему право на подачу возражений на проекты межевания и поэтому исковые требования подлежат удовлетворению, не состоятельны.

Поскольку тот факт, что ответчик не подал возражения в установленном законом порядке относительно проекта межевания, выделяемого в счет земельных долей земельного участка не может являться бесспорным основанием к удовлетворению иска, так как ответчик имеет право защитить нарушенное право иным законным способом, указанным в ст. 12 ГК РФ.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, предоставленные доказательства, с учетом примененных норм права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2 к ООО «Коммуна» о признании прекращенным договор аренды земельного участка со множественностью лиц № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Коммуна» и участниками общей долевой собственности сроком на 15 лет, в отношении земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, Буинский муниципальный район, Черки-Кильдуразское ФИО15, с кадастровыми номерами: 16:14:050910:77, 16:14:050910:78, 16:14:050910:81, 16:14:050910:82, 16:14:050910:83, 16:14:050910:84, 16:14:050910:85, 16:14:050910:79, 16:14:050910:90, 16:14:050910:86, 16:14:050910:88, 16:14:050910:75; обязании возвратить собственникам освобожденные земельные участки; взыскании сумму уплаченной госпошлины при подаче иска, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Буинский городской суд РТ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Р.Р. Шамионов

Копия верна Судья: Р.Р. Шамионов