Административное дело № 2а-653/2023
УИД № 44RS0028-01-2023-000112-07
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кострома
19 июня 2023 года
Костромской районный суд Костромской области в составе:
председательствующего судьи Ивановой С.Ю.,
при секретаре судебного заседания Кабановой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации Костромского муниципального района Костромской области об оспаривании решения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации Костромского муниципального района Костромской области о признании незаконным отказа о передаче земельного участка без проведения торгов.
В обоснование заявленных требований указал, что 09 октября 2003 года между ФИО1 и администрацией Костромского района, в лице главы Чернопенской сельской администрации, был заключен договор аренды №... земельного участка площадью 2 364 кв.м, расположенного .... 23 января 2008 года данному земельному участку присвоен кадастровый №...
28 сентября 2001 года согласно постановлению №... ФИО1 разрешено строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке.
Административный истец ФИО1 полагает, что имеет право на выкуп указанного участка без проведения торгов по цене в размере 10% от кадастровой стоимости. В связи с чем обратился в администрацию Костромского муниципального района с заявлением о продаже ему указанного земельного участка по цене в размере десяти процентов от кадастровой стоимости, на что был получен отказ.
В дальнейшем ФИО1 в администрацию Костромского муниципального района Костромской области было подано обращение с просьбой дать разъяснения о возможных вариантах приобретения вышеуказанного земельного участка по цене десять процентов от кадастровой стоимости.
На данное обращение ФИО1 было разъяснено, что выкупить земельный участок по запрашиваемой цене не представляется возможным, администрацией было предложено выкупить земельный участок по цене тридцать процентов от его кадастровой стоимости.
Со ссылками на ст.ст. 39.2, 39.3, 39.20 ЗК РФ, пункты 4, 5 Постановления Администрации Костромской области от 23.06.2015 № 234-а «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», ст. 218 КАС РФ просит суд признать незаконным отказ администрации Костромского муниципального района Костромской области в удовлетворении заявления о передаче в собственности земельного участка с кадастровым номером №... без проведения торгов по цене в размере десяти процентов от кадастровой стоимости. Обязать администрацию Костромского муниципального района Костромской области продать земельный участок без проведения торгов по цене в размере десяти процентов от кадастровой стоимости.
Административный истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что пользуется данным земельным участком начиная с 1991 года. Данный земельный участок изначально был предоставлен ему по договору администрацией Чернопенского сельского поселения, как владельцу фермерского хозяйства «...». Земельный участок был площадью 1,06 га. В 2001 году фермерское хозяйство было закрыто. Но на тот момент был получено разрешение на строительство на земельном участке. По проекту было начато строительство двух жилых домов и тепличного комплекса. Права на объекты недвижимости зарегистрировать не представлялось возможным на тот момент, поскольку земля не была оформлена в собственность. В связи с чем он обратился в администрацию Костромского района для заключения договора аренды земельного участка. Участок был сформирован площадью 23 сотки. После того, как фермерское хозяйство прекратило свою деятельность, теплицы были разобраны. На вновь сформированном земельном участке расположен жилой дом, права на который не зарегистрированы, есть только бессрочное разрешение на строительство, выданное на основании постановления администрации Костромского района от 28 сентября 2001 года. Строительство жилого дома не завершено до настоящего времени, нет внутренней отделки. Объект не зарегистрирован. Он неоднократно обращался с заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка, но по различным основаниям ему было отказано. Платежи ему начисляют, как на земельный участок, расположенный в границах населенных пунктов. Если бы это были земли сельхозназначения, была иная кадастровая стоимость. Полагает, что администрацией Костромского муниципального района выкупная цена завышена необоснованно.
Административный ответчик администрация Костромского муниципального района Костромской области в судебное заседание не явился, направили в адрес суда ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, а также отзыв на административное исковое заявление, в котором указали, что возражают против удовлетворения заявленных требований административного истца, поскольку из представленных ФИО1 в Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района материалов следует, что ФИО1 на основании договора аренды №... от 09 октября 2003 года, заключенного с администрацией Костромского района в лице главы Чернопенской сельской администрации ФИО4, был предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 364 кв.м в районе ..., для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии со ст.4 Федерального закона от 07 июля 2003 года « 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», действующим на момент заключения указанного договора аренды, законодателем установлено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельные участки в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Поскольку земельный участок, предоставленный ФИО1 ранее в аренду, расположен за пределами населенного пункта, то в соответствии со ст. 3 Федерального Закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ, он является полевым и может использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Согласно ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся их собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту.
При определении целевого назначения необходимо руководствоваться Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», согласно которому, применительно к земельному участку, который желают купить без проведения торгов, вид его разрешенного использования - ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках.
Данный вид разрешенного использования предусматривает возможность производства сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
Таким образом, строительство на предоставленном ФИО1 земельном участке индивидуального жилого дома, является нарушением порядка его использования.
Доводы ФИО1 о праве приобретения указанного земельного участка по цене в размере десяти процентов кадастровой стоимости основаны на неверном толковании закона.
Применительно к данному случаю необходимо руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 09 апреля 2022 года № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», в соответствии с которым допускается продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности наряду, то есть дополнительно, со случаями, предусмотренными ЗК РФ.
ФИО1 разъяснено, что он вправе приобрести земельный участок с кадастровым номером №..., однако принимая во внимание категорию земель (сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования земельного участка (ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках), размер его цены подлежит определению в соответствии с п.2 Постановления администрации Костромской области от 23 июня 2015 года № 234-а «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», то есть в размере тридцати процентов его кадастровой стоимости.
Представитель привлеченного в качестве заинтересованного лица администрации Чернопенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области в судебное заседание не явился, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия. Разрешение требований оставили на усмотрение суда.
Выслушав административного истца, исследовав материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч.ч. 2, 3 ст. 36).
В силу ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
Таким образом, для удовлетворения заявленных требований необходима совокупность двух условий, а именно, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Судом установлено, что 14 июня 2000 года между администрацией Костромского района, в лице заместителя главы Чернопенской сельской администрации ФИО4 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании постановления главы самоуправления района №... от 13 марта 2000 года заключен договор аренды земли №....
Предметом указанного договора является земельный участок общей площадью 1,1 га, занятый сенокосными угодьями (п.1.1.); целевое назначение участка - для личного подсобного хозяйства (п. 1.2.). Договор заключен на 10 лет (п.1.3.).
В соответствии с п. 3.1 договора арендатор имеет право использовать землю в соответствии с условиями предоставления земельного участка для личного подсобного хозяйства.
Из материалов дела усматривается, что 25 сентября 2001 года между отделом архитектуры администрации Костромского района и ФИО1 заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на предоставленном земельном участке. Земельный участок расположен в ... Чернопенской сельской администрации, определенном на основании постановления администрации Костромского района на №...-з от 28 сентября 2001 года.
Согласно п.2 договора на земельном участке застройщик обязуется построить из доброкачественного материала жилой 2-х этажный дом полезной площадью 174,9 кв.м, в том числе жилой площадью 92,4 кв.м, в соответствии с проектом, утвержденным 19 ноября 2001 года.
Постановлением главы местного самоуправления Костромского района №...-з от 28 сентября 2001 года ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома в ... Чернопенской сельской администрации на земельном участке площадью 0,15 га.
09 октября 2003 года между администрацией Костромского района, в лице главы Чернопенской сельской администрации ФИО4, и ФИО1 заключен договор №... аренды земельного участка.
Согласно п.1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на условиях настоящего договора земельный участок общей площадью 2 364 кв.м, расположенный в ..., предоставленный арендатору на основании постановления главы Чернопенской сельской администрации №... от 09 октября 2003 года.
Целевое назначение земельного участка: для строительства базы отдыха и ЛПХ (п. 1.2.3 договора).
Наличие на земельном участке объектов недвижимости: домостроение (п. 1.2.5 договора).
Срок действия договора с 10 октября 2003 года по 09 октября 2004 года (п. 2.1 договора).
Согласно п.9 договора «Особые условия» - с правом последующего выкупа.
Согласно выписке из ЕГРН от 21 марта 2023 года №... земельный участок с кадастровым номером №... площадью 2 364 кв.м, расположен по адресу: местоположение ....
Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.
В графе особые отметки указано: лица, в пользу которых установлены ограничения (обременения): ФИО1; реквизиты документа-основания: выписка из постановления администрации Минского с/п от 24 декабря 1992 года №.... Содержание ограничения (обременения): аренда земли.
30 августа 2022 года ФИО1 обратился в администрацию Костромского района с заявлением о предоставлении в собственность на основании ст. 39.3 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером №... площадью 2 364 кв.м и одновременном расторжении договора аренды №... от 09 октября 2003 года.
Постановлением главы администрации Костромского муниципального района Костромской области от 19 сентября 2022 года №... ФИО1 предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №... по цене, указанной в приложении № 1. Согласно приложению № 1 цена земельного участка определена в размере 30% от его кадастровой стоимости со ссылкой на постановление администрации Костромской области от 23 июня 2015 года №...-а «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».
Также постановлением главы администрации Костромского муниципального района Костромской области от 19 сентября 2022 года №... прекращен договор аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №... в связи с переоформлением земельного участка в собственность.
О принятых решениях администрацией Костромского муниципального района Костромской области ФИО1 сообщено в письме от 27 сентября 2022 года №...з.
Не согласившись с ценой продажи земельного участка, заявитель 10 октября 2022 года обратился в администрацию Костромского муниципального района Костромской области с заявлением, в котором просил отозвать заявление о выкупе земельного участка и сохранить право аренды.
Кроме того, 03 ноября 2022 года ФИО1 24 октября 2022 года обратился в администрацию Костромского муниципального района Костромской области с заявлением, в котором просил на основании п.п.9 п. 2ст. 39.3 ЗК РФ и Постановления Администрации Костромской области от 23 июня 2015 года №...-а продать ему земельный участок с кадастровым номером №... без проведения торгов по цене в размере 10% от кадастровой стоимости.
В ответе от 15 ноября 2022 года №...з, адресованном ФИО1, администрацией указано на отсутствие оснований для продажи участка по заявленной стоимости. При этом со ссылками на ст. 42 ЗК РФ, ст.ст. 3, 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ, Постановление Правительства РФ от 09 апреля 2022 года № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», Приказ Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», указано, что спорный участок является полевым и может использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем объектов капитального строительства, в связи с чем строительство на арендованном земельном участке индивидуального жилого дома является нарушением порядка его использования.
05 декабря 2022 года ФИО1 обратился в администрацию Костромского муниципального района Костромской области с заявлением, в котором просил предоставить информацию о возможности выкупа земельного участка с кадастровым номером №... без проведения торгов по цене в размере 10% от кадастровой стоимости.
22 декабря 2022 года в письме №...з администрацией Костромского муниципального района ФИО1 дан ответ аналогичный по содержанию от 15 ноября 2022 года.
Не согласившись с решением администрации административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.
В силу п. 5 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
В соответствии с ч. 2 ст. 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Таким образом, федеральный законодатель предоставил полномочия по определению условий для заключения договора купли-продажи земельных участков субъекту Российской Федерации.
Статья 39.17 ЗК РФ обязывает орган местного самоуправления при наличия заявления о предоставлении земельного участка без торгов принять в зависимости от наличия такого права следующие решения: в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу пп. 9 п. 2 указанной нормы без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Согласно п. 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного Постановлением Администрации Костромской области от 23 июня 2015 года №...-а, цена земельных участков определяется в размере десяти процентов кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случае, предусмотренном пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основанием для отказа в заключении с административным истцом договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 10% от его кадастровой стоимости, явилось наличие нарушения, по мнению администрации, со стороны ФИО1 порядка использования земельного участка, выразившегося в наличии объекта капитального строительства на участке, видом разрешенного использования которого является ведение личного подобного хозяйства на полевых участках, который исключает подобное строительство.
Между тем, при принятии оспариваемого решения администрацией не дано оценки тому обстоятельству, что указанное строительство осуществлено истцом не самовольно, а на основании постановления №...-з от 28 октября 2001 года, принятого компетентным органом.
Кроме того, в обоснование заявленных требований истцом, со ссылкой на карту градостроительного зонирования д. Качалово, указано, что спорный земельный участок расположен в зоне Ж-1 - зоны индивидуальной усадебной жилой застройки.
Данное обстоятельство административным ответчиком также не принято во внимание, как и информация администрации Чернопенского сельского поселения Костромского муниципального района, содержащаяся в справке от 21 апреля 2023 года №..., о том, что генеральным планом сельского поселения предусмотрено включение земельного участка с кадастровым номером №... в границы населенного пункта .... Имеется перспектива перевода в земли населенных пунктов.
С учетом фактически установленных по делу обстоятельств, оспариваемый отказ администрации впередаче в собственность истца земельного участка с кадастровым номером №... без проведения торгов по цене в размере десяти процентов от кадастровой стоимости, не может быть признан законным и обоснованным.
В силу ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен данным Кодексом.
Исходя из этого принципа ст. 226 КАС РФ по данной категории административных дел на административного ответчика возложена обязанность доказывания обстоятельств, на которые он ссылается как на основания своих возражений относительно заявленных административным истцом требований.
Между тем административный ответчик не представил относимых и допустимых доказательств, подтверждающих невозможность предоставления в собственность ФИО1 испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов по заявленной им стоимости.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о несоответствии требованиям закона отказа администрации Костромского муниципального района Костромской области.
Разрешая вопрос о способе восстановления нарушенных прав административного истца, суд считает необходимым возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о передаче в собственность земельного участка без проведения торгов по цене в размере десяти процентов от кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст. ст. 175, 180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ФИО1 к администрации Костромского муниципального района Костромской области об оспаривании решения, удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ администрации Костромского муниципального района Костромской области, изложенный в письме №...з от 15 ноября 2022 года, в удовлетворении заявления ФИО1 о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:07:091903:458 без проведения торгов по цене в размере десяти процентов от кадастровой стоимости.
Возложить на администрацию Костромского муниципального района Костромской области обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о передаче в собственность земельного участка без проведения торгов по цене в размере десяти процентов от кадастровой стоимости.
В удовлетворении остальной части административного иска отказать.
Решение может обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области.
Судья
С.Ю. Иванова
Мотивированное решение изготовлено 03 июля 2023 года.