Решение по делу № 2-7693/2025 от 26.11.2025 - о признании договора беспроцентного займа, договора уступки прав по договору беспроцентного займа и соглашения об отступном к договору уступки прав по договору беспроцентного займа договором участия в долевом строительстве, подлежащими государственной регистрации.

07RS0001-02-2025-006827-48

Дело №2-7693/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2025 г. г. Нальчик

Нальчикский городской суд, в составе председательствующей Тхазаплижевой Б.М., при секретере ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2 - ФИО3, выступающего по доверенности от 30.10.2025,

в отсутствие не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом извещенных лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Спецстрой», третьи лица ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, ФИО5 о признании договора беспроцентного займа, договора уступки прав по договору беспроцентного займа и соглашения об отступном к договору уступки прав по договору беспроцентного займа договором участия в долевом строительстве, подлежащими государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

В Нальчикский городской суд поступило исковое заявление ФИО2 к ООО «Спецстрой», в котором он просит суд признать договор беспроцентного займа от 29.08.2020 г., заключенный между ФИО5 ФИО11 и ООО «Спецстрой», договор уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г., заключенный между ФИО5 ФИО9 и ФИО2 ФИО10 и соглашение об отступном к договору уступки прав от 18.04.2023 г. к договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. заключенное между ФИО2 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 1-комнатной квартире № 30А, площадью 56,7 м2, расположенной на 7-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: <...>, подлежащим государственной регистрации; указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договора беспроцентного займа от 29.08.2020 г., договора уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. и соглашения об отступном к договору уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г., как договора участия в долевом строительстве, без заявления ООО «Спецстрой».

В обоснование своих требований истец указал, что 29.08.2020 г. Байсултанова ФИО12 (далее по тексту также – ФИО5, Займодавец) с целью приобретения объекта недвижимости в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московской), обратилась к застройщику данного дома ООО «Спецстрой» (далее по тексту также – Застройщик, Заемщик, Ответчик).

В тот же день, с целью инвестирования в строительство квартиры, ФИО5 заключила договор беспроцентного займа с ООО «Спецстрой» (далее по тексту также – Договор займа), в соответствии с условиями которого, Заимодавец передает в собственность Заемщику денежные средства в размере 1644 300 рублей (далее по тексту также – Сумма займа), а Заемщик обязуется вернуть Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа).

Сумма займа была передана Заемщику в установленные договором займа сроки, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: № 23 от 29.08.2020 г., № 23-1 от 10.10.2020 г., № 23-2 от 23.04.2021 г.

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до 31.12.2021 г. (п. 2.2. Договора займа).

18.04.2023 г. между ФИО5 и ФИО2 (далее по тексту – Цессионарий, ФИО2, Истец) был заключен договор уступки прав по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. (далее по тексту – Договор уступки прав).

В соответствии с п. 1.1. Договора уступки прав, Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Цеденту и вытекающие из указанного ниже договора займа, заключенного между Цедентом и ООО «Спецстрой», в дальнейшем именуемым «Должник».

Права (требования), принадлежащие Цеденту, возникли в силу предоставления Цедентом должнику денежных средств по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. и составляют право требовать сумму в размере 1664 300 рублей (п. 1.2. Договора уступки прав).

Наличие прав (требований) в размере 1664 300 рублей подтверждаются договором беспроцентного займа, указанным в п. 1.2. настоящего договора, квитанциями к приходным кассовым ордерам (п. 1.3. Договора уступки прав).

Согласно п. 1.4. Договора уступки прав, за уступаемые права (требования) Цессионарий передал Цеденту денежные средства в размере 3 360000 рублей. Денежные средства в этом размере выплачены Цессионарием Цеденту наличными деньгами.

В день заключения Договора уступки прав, между ФИО2 и ООО «Спецстрой» было подписано соглашение об отступном к договору уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. (далее по тексту также – Соглашение), в соответствии с условиями которого, ООО «Спецстрой» (Заемщик) взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет ФИО2 (Займодавцу) отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения).

Обязательство, взамен которого Заемщик предоставляет Займодавцу отступное (далее по тексту также – Обязательство): денежный заем по договору уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г.

Основание: Договор уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г., заключенный между ФИО5 и ФИО2

Содержание: предоставление беспроцентного займа (п. 1.1., 1.2. Договора уступки прав).

Размер: 1664 300 рублей.

Срок исполнения: август 2023 года. (п. 2.2. Договора займа) (п. 2.1. Соглашения).

Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности (далее – Имущество) представляет собой 1-комнатную квартиру № 30А, площадью 56,7 м2, расположенную на 7-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московской, г. Нальчик).

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 1664 300 рублей (п. 3.3. Соглашения).

Заемщик обязан передать Имущество Займодавцу по двустороннему акту приема-передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения).

Обязательство Займодавца перед Заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда Заемщик передаст Займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явился, просил суд рассмотреть дело с участием своего представителя.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании подержал заявленные требования, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явился, направил в суд письменное заявление о признании исковых требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, ФИО5 извещенные надлежащим образом в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено, что 29.08.2020 г. Байсултанова ФИО14 (далее по тексту также – ФИО5, Займодавец) с целью приобретения объекта недвижимости в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московской), обратилась к застройщику данного дома ООО «Спецстрой» (далее по тексту также – Застройщик, Заемщик, Ответчик).

В тот же день, с целью инвестирования в строительство квартиры, ФИО5 заключила договор беспроцентного займа с ООО «Спецстрой» (далее по тексту также – Договор займа), в соответствии с условиями которого, Заимодавец передает в собственность Заемщику денежные средства в размере 1644 300 рублей (далее по тексту также – Сумма займа), а Заемщик обязуется вернуть Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа).

Сумма займа была передана Заемщику в установленные договором займа сроки, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: № 23 от 29.08.2020 г., № 23-1 от 10.10.2020 г., № 23-2 от 23.04.2021 г.

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до 31.12.2021 г. (п. 2.2. Договора займа).

18.04.2023 г. между ФИО5 и ФИО2 ФИО13 (далее по тексту – Цессионарий, ФИО2, Истец) был заключен договор уступки прав по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. (далее по тексту – Договор уступки прав).

В соответствии с п. 1.1. Договора уступки прав, Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Цеденту и вытекающие из указанного ниже договора займа, заключенного между Цедентом и ООО «Спецстрой», в дальнейшем именуемым «Должник».

Права (требования), принадлежащие Цеденту, возникли в силу предоставления Цедентом должнику денежных средств по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. и составляют право требовать сумму в размере 1664 300 рублей (п. 1.2. Договора уступки прав).

Наличие прав (требований) в размере 1664 300 рублей подтверждаются договором беспроцентного займа, указанным в п. 1.2. настоящего договора, квитанциями к приходным кассовым ордерам (п. 1.3. Договора уступки прав).

Согласно п. 1.4. Договора уступки прав, за уступаемые права (требования) Цессионарий передал Цеденту денежные средства в размере 3 360000 рублей. Денежные средства в этом размере выплачены Цессионарием Цеденту наличными деньгами.

В день заключения Договора уступки прав, между ФИО2 и ООО «Спецстрой» было подписано соглашение об отступном к договору уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. (далее по тексту также – Соглашение), в соответствии с условиями которого, ООО «Спецстрой» (Заемщик) взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет ФИО2 (Займодавцу) отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения).

Обязательство, взамен которого Заемщик предоставляет Займодавцу отступное (далее по тексту также – Обязательство): денежный заем по договору уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г.

Основание: Договор уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г., заключенный между ФИО5 и ФИО2

Содержание: предоставление беспроцентного займа (п. 1.1., 1.2. Договора уступки прав).

Размер: 1664 300 рублей.

Срок исполнения: август 2023 года. (п. 2.2. Договора займа) (п. 2.1. Соглашения).

Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности (далее – Имущество) представляет собой 1-комнатную квартиру № 30А, площадью 56,7 м2, расположенную на 7-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московской, г. Нальчик).

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 1664 300 рублей (п. 3.3. Соглашения).

Заемщик обязан передать Имущество Займодавцу по двустороннему акту приема-передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения).

Обязательство Займодавца перед Заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда Заемщик передаст Займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды или предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно п. 2 названной статьи закона, объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса

Частью 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключён в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В ч. 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Частью 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Действие названного Закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 г.).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 43 Постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу перечисленных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации для правильного разрешения спора суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из существа договора беспроцентного займа от 29.08.2020 г., заключенного между ФИО5 и ООО «Спецстрой», договора уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г., заключенного между ФИО5 и ФИО2 и соглашения об отступном к договору уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. заключенного между ФИО2 и ООО «Спецстрой», следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1., 1.2., 2.1., 2.2. договора беспроцентного займа от 29.08.2020 г., пунктов 1.1., 2.1., 3.1. – 3.4. соглашения об отступном к договору уступки прав от 18.04.2023 г. Также положениями пункта 1.1. договора беспроцентного займа от 29.08.2020 г. предусмотрено, что внесение денежных средств должно быть произведено в силу условий договора задолго до фактической передачи квартиры в собственность.

При этом Ответчик соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, следовательно, вышеуказанные договора и соглашение по своим условиям, включенным в их содержание, позволяют квалифицировать их, как договор участия в долевом строительстве.

Согласно Распоряжению муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры градостроительства» № 93 от 18.04.2022 г. 116-квартирному жилому дому присвоен адрес: КБР, <...>.

Распоряжением муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры градостроительства» № 127 от 26.05.2025 г. земельному участку с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 присвоен адрес: КБР, <...>.

В судебном заседании представителем Истца предоставлены действующее разрешение на строительство и разрешение, которое действовало на день заключения сделок с ФИО5

При установленных обстоятельствах, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу положений п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ООО «Спецстрой» удовлетворить.

Признать договор беспроцентного займа от 29.08.2020 г., заключенный между ФИО5 и ООО «Спецстрой», договор уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г., заключенный между ФИО5 ФИО15 и ФИО2 ФИО16 и соглашение об отступном к договору уступки прав от 18.04.2023 г. к договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. заключенное между ФИО2 ФИО17 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 1-комнатной квартире № 30А, площадью 56,7 м2, расположенной на 7-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г<адрес>, подлежащим государственной регистрации.

Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договора беспроцентного займа от 29.08.2020 г., договора уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г. и соглашения об отступном к договору уступки прав от 18.04.2023 г. по договору беспроцентного займа от 29.08.2020 г., как договора участия в долевом строительстве, без заявления ООО «Спецстрой».

Взыскать с ООО «Спецстрой» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня изготовления.

Мотивированное решение изготовлено 26 ноября 2025 г.

Председательствующий Б.М.Тхазаплижева

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда Б.М.Тхазаплижева