Производство № 2-2719/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 ноября 2022 года г.Смоленск
Промышленный районный суд г. Смоленска в составе:
председательствующего (судьи) Шиловой И.С.,
при секретаре Пивоваровой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (УИД 67RS0003-01-2022-003698-71) по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Никольское ворота-2000» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с настоящим иском, указав, что 25.02.2021 между ООО «СЗ «Никольское ворота 2000» и ФИО1 заключен договор № об участие в долевом строительстве жилья, по условиям которого ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства - квартиру <адрес> по адресу: <адрес>, площадью 48,12 кв.м, стоимостью 2 072 092 руб. Объект был возведен, 11.04.2022 по акту приема-передачи квартира передана дольщику, при этом площадь передаваемого жилого помещения составила 46,5 кв.м. В договоре не определена цена 1 кв.м, вместе с тем исходя из стоимости квартиры и ее площади, истцом рассчитана стоимость 1 кв.м, которая составила 43 060 руб. 90 коп. Поскольку фактическая площадь жилого помещения меньше ее проектной на 1,62 кв.м, истец полагает, что имеет место переплата в размере 69 758 руб. 70 коп. Кроме того, площадь лоджии составила 1,7 кв.м. Оплата стоимости объекта строительства произведена в полном объеме без применения понижающего коэффициента, что нарушает положение приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 №854/пр. С применением названного коэффициента стоимость лоджии составит 36 601 руб. 76 коп., истцом оплачено ответчику 73 203 руб. 53 коп. Считает, что переплата составила 36 601 руб. 76 коп.
На основании изложенного просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Никольское ворота-2000» в свою пользу:
- излишне уплаченные денежные средства за не предоставленные квадратные метры жилого помещения в сумме 69 758 руб. 70 коп.;
- излишне оплаченные денежные средства за 1,7 кв.м площади лоджии без применения понижающего коэффициента в сумме 36 601 руб. 76 коп.;
- штраф в размере 50% от присужденной суммы;
- компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 требования иска поддержал по вышеизложенным обстоятельствам.
Представитель ответчика ФИО3 иск не признала, поддержала письменные возражения (л.д.56), дополнив, что по договору площадь квартиры истца составляет 48,12 кв.м с учетом лоджии, фактически истцу передано жилое помещение площадью 48,2 кв.м с учетом лоджии, в связи с чем обязанности у застройщика по возврату денежных средств не возникло. Также по проекту площадь лоджии составила 3,35 кв.м без понижающего коэффициента. При сдаче объекта фактическая площадь лоджии составила 3,48 кв.м. Указала на то, что в договоре не предусмотрено при расчете стоимости объекта применение понижающего коэффициента. Также сослалась, что при подписании передаточного акта у дольщика не возникло каких-либо претензий по данному вопросу.
Выслушав участников процесса, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст.5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Судом установлено, что 25.02.2021 между ООО «СЗ «Никольское ворота 2000» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор №09<адрес> об участие в долевом строительстве жилья, по условиям которого ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства - квартиру <адрес> по адресу: <адрес> (л.д. 21).
Предметом договора является однокомнатная квартира расчетной площадью с учетом лоджии без учета понижающего коэффициента 48,12 кв.м, в том числе без учета лоджии 44,77 кв.м, жилой площадью 17,24 кв.м, с площадью лоджии по проекту без учета понижающего коэффициента 3,35 кв.м.
Цена договора составила 2 072 092 руб. (п.3.1), денежные средства в полном объеме внесены истцом, что сторонами не оспорено.
Согласно акту приема-передачи жилого помещения от 11.04.2022, параметры передаваемой дольщику квартиры составили: площадь всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования, с учетом понижающего коэффициента 0,5) 46,5 кв.м, общая: площадь жилого помещения 44,8 кв.м, в том числе жилая 17,1 кв.м., подсобная 27,7 кв.м, лоджия (с коэффициентом) 1,7 кв.м (л.д. 20).
Истец ссылается, что фактическая площадь объекта недвижимости меньше установленной условиями договора на 1,62 кв.м., что является основанием для взыскания с ответчика денежной разницы в сумме 69 758 руб. 70 коп.
В соответствии с п.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Пунктам 2.10 договора предусмотрена возможность изменения проектной площади объекта при проведении строительно-монтажных работ от ее фактических площадей, определенных пои данным замера органа, осуществляющего техническую инвентаризацию.
В силу п.3.5 договора в случае возникновения расхождения в сторону уменьшения фактической площади объекта по сравнению с площадью объекта (расчетной) менее чем на 1,5 кв.м включительно, расчет застройщиком не осуществляется, а возврат денежных средств не производится. В случае возникновения расхождений в сторону увеличения фактической площади объекта по сравнению с площадью объекта (расчетной) дольщик при подписании акта приема-передачи объекта вносит доплату за дополнительные площади исходя из стоимости квадратного метра объекта, но не более 5% от полной (расчетной) площади.
Как установлено выше общая площадь квартиры по договору без учета лоджии определена застройщиком 44,77 кв.м, площадь лоджии без учета понижающего коэффициента - 3,35 кв.м, общая площадь - 48,12 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН на спорное жилое помещение, квартира поставлена на кадастровый учет с площадью 44,8 кв.м без учета площади лоджии (л.д.86), при этом площадь лоджии без учета понижающего коэффициента составила 3,48 кв.м (согласно графической части 1,29х2,70 технического отчета ООО МЦ «Бином»). В связи с этим площадь переданного истцу жилого помещения составила 48,28 кв.м.
Таким образом, фактическая площадь переданного объекта недвижимости превысила договорную на 0,03 кв.м без учета площади лоджии и на 0,16 кв.м с учетом лоджии без применения понижающего коэффициента. В связи с этим доводы истца о передаче квартиры меньшей площадью чем определено соглашением сторон не нашли своего подтверждения, что в свою очередь исключает для ответчика обязанность по выплате стоимостной разницы между фактической и договорной площадью.
Одновременно истец ссылается на то, что расчет стоимости и дальнейшая оплата объекта недвижимости произведена без учета понижающего коэффициента, которая должна применяться к площади лоджии, что неправомерно.
Действительно Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения. Указанный Приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр принят в соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В силу данного Приказа при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент - 0,5.
Как установлено выше и подтверждено передаточным актам, истцу передана квартира с площадью лоджии с понижающим коэффициентом 1,7 кв.м.
Согласно данным технического отчета ООО «МЦ Бином» площадь лоджии без учета понижающего коэффициента составила 3,48 кв.м. Названная площадь сторонами не оспорена и принимается судом как актуальная. Площадь лоджии с понижающим коэффициентом составит 1,74 кв.м.
Поскольку в рассматриваемом договоре между сторонами не определена стоимость одного квадратного метра площади, то расчет цены произведен истцом исходя из установленной застройщиком полной стоимости объекта и его общей площадью по договору, что составило 43060 руб. 90 коп. за 1 кв.м (2072092 руб. /48,12 кв.м). Данный расчет принят ответчиком и не оспорен в суде.
Исходя из изложенного, с учетом положений названного Приказа стоимость лоджии с учетом понижающего коэффициента составит 74 925 руб. 96 коп. (3,48 кв.м х 43060,90 руб./0,5). Данная сумма подлежит взысканию в пользу истца как переплата по договору долевого участия № от 25.02.2021.
Довод ответчика о том, что договором не предусмотрено применение понижающего коэффициента при расчете площади лоджии, суд во внимание не принимает, поскольку при передаче объекта дольщику площадь лоджии учтена с учетом данного коэффициента, а отсутствие прямого указание непосредственно в договоре на расчет с использованием коэффициента не исключает его применение в силу закона, а, следовательно, право истца на взыскание излишне уплаченных сумм.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Поскольку нарушения прав истца как потребителя установлено судом и доказано, то требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.
При определении размера компенсации суд учитывает положения ст.1101 ГК РФ, обстоятельств дела, объем причиненных истцу нравственных страданий, характера допущенных ответчиком нарушений прав истца, с учетом принципов разумности и справедливости определяет ко взысканию 5 000 руб.
Также принимая во внимание положения п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителя», с ООО «СЗ «Никольские ворота -2000» в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере 39 962 руб. 98 коп. (74 925,96 руб. + 5 000 руб.) х50%).
Оснований для снижения штрафа суд не усматривает.
Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479 (ред. от 30.09.2022) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», что в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Указанные изменения вступили в силу с 09.10.2022.
В связи с чем, суд предоставляет ответчику отсрочку по уплате штрафа до 30.06.2023 включительно.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 2 747 руб. 78 коп.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Никольские ворота -2000» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт №, проживает: <адрес>), в счет переплаты по договору № от 25.02.2021 года 74 925 (семьдесят четыре тысячи девятьсот двадцать пять) руб. 96 коп., в счет компенсации морального вреда 5 000 (пять тысяч) руб., штраф в размере 39 962 (тридцать девять тысяч девятьсот шестьдесят два) руб. 98 коп.
Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Никольские ворота -2000» отсрочку в уплате штрафа до 30 июня 2023 года.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Никольские ворота - 2000» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход местного бюджета госпошлину 2 747 (две тысячи семьсот сорок семь) руб. 78 коп.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья И.С. Шилова