Дело № 2–1015/2022
УИД 42RS0035-01-2022-000787-70
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Таштагол 22 декабря 2022 года
Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе
председательствующего судьи Ширениной А.И.,
при секретаре Логиновой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района (далее КУМИ Таштагольского муниципального района) обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 75 981,36 рубль, пени 3 208,86 рублей, расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 159 485,12 рублей, пени 6 896,22 рублей.
Свои требования мотивирует тем, что по итогам проведения открытых аукционов на право заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Таштагольского муниципального района и ФИО1 были заключены:
- договор аренды земельного участка № с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды составляет <данные изъяты> лет;
- договор аренды земельного участка № с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды составляет <данные изъяты> лет. Указанные земельные участки находится в муниципальной собственности Таштагольского муниципального района, были переданы Арендатору путем подписания актов приема-передачи, право аренды зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.
Указанные земельные участки находятся в муниципальной собственности Таштагольского муниципального района и переданы Арендатору путем подписания актов приема-передачи (приложение № к договорам).
Арендная плата Ответчиком вносится с серьезными нарушениями, в связи с чем, образуется недополучение установленных доходов в бюджет органов местного самоуправления. Данный факт послужил основанием обратиться в суд для расторжения договоров аренды в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и взыскания арендной платы и пени.
В адрес ФИО1 была направлена претензия № от ДД.ММ.ГГГГ, а также проект соглашения о расторжении договоров аренды, которые ответчик оставил без ответа.
Кроме того, согласно условиям договоров (п.5.2.), Ответчик обязан уплатить неустойку (пеню) за просрочку внесения арендных платежей в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.
Согласно расчета по договору № сумма задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 75 981,36 руб., сумма пени составляет 3 208,86 руб.
Согласно расчета по договору № сумма задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 159 485,12 руб., сумма пени составляет 6 896,22 руб.
Представитель истца - КУМИ Таштагольского муниципального района ФИО2, в судебное заседание явился, в судебном заседании пояснил, что задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, в связи с чем, отказался от исковых требований в части взыскания задолженности, при этом подержал требования о расторжении договоров аренды земельных участков.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дне, времени и месте судебного заседания.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований в части расторжения договоров аренды земельных участков, указывая на то, что земельные участки используются ответчиком в соответствии с назначением, установленным договорами аренды.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Суд, выслушав присутствующие стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ), любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, по итогам проведения открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ на право заключения договора аренды:
- земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 5),
- земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 6),
решением комиссии победителем признан ФИО1, принято решение заключить с ним договоры аренды земельных участков.
ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Таштагольского муниципального района и ФИО1 в лице ФИО4, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключены договоры аренды №, № вышеуказанных земельных участков для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство. Указанные земельные участки находятся в собственности Таштагольского муниципального района. Договоры заключен сроком на <данные изъяты> лет (л.д. 7, 10). Земельные участки переданы по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9,12).
В силу требований ст. 614 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, а также как установлено п. 4.4.4 договоров аренды, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктами 3.1, 3.2 договоров аренды предусмотрено ежемесячное внесение арендных платежей в размере, определенном условиями договора аренды.
По итогам аукциона размер арендной платы за земельный участок с кадастровым №, был установлен в размере 75 592 рубля за год, за земельный участок с кадастровым № в размере 154 433 рубля, при этом, оплата производится платежами ежемесячно до 10 числа месяца текущего месяца.
В соответствии с п. 3.2 договоров аренды №, № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата вносится арендатором равными долями от начисленной годовой арендной платы в следующем порядке: в случае если годовой размер арендной платы не превышает 20 000 рублей, один раз в квартал до 10-го числа первого месяца текущего квартала; в случае если годовой размер арендной платы превышает 20 000 рублей, ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Однако, как установлено судом, ФИО1 не исполнялись условия данных договоров аренды по внесению арендной платы.
Из расчета задолженности следует, что ответчиком ФИО1 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ производились следующие платежи: ДД.ММ.ГГГГ – 4081 рубль. Таким образом, задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 75 981,36 рубль, по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ производились следующие платежи: ДД.ММ.ГГГГ – 4081 рубль. Таким образом, задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 159 485,12 рублей.
Таким образом, учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, в отсутствие доказательств погашения задолженности, требование истца о взыскании с ответчика арендной платы были заявлены обоснованно на основании ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ.
Истцом ДД.ММ.ГГГГ за исх. № ответчику была направлена претензия о погашении сложившейся задолженности, а также проекты соглашений о расторжении договоров аренды (л.д. 13). Соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора подтверждено представленными в материалы дела документами о направлении истцом в адрес ответчика претензии (л.д. 14).
Также из содержания претензии № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчику установлен срок для оплаты задолженности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть всего <данные изъяты> дней.
В соответствии с положениями п. 6.2 договоров аренды №, № указанные договоры могут быть расторгнуты по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях нарушений, указанных в п. 4.1.1.
В период рассмотрения дела ответчиком были внесены денежные средства в счет погашения арендной платы и пени по договорам аренды, в связи, с чем в судебном заседании представитель истца - КУМИ Таштагольского муниципального района ФИО2 от исковых требования в части взыскания задолженности по арендной плате отказался.
Разрешая заявленные требования в части расторжения договоров аренды земельных участков суд приходит к следующим выводам.
Договор аренды, в силу статей 450, 619 ГК РФ, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац семь статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. В качестве основания расторжения договора аренды стороной истца указывается на невнесение ответчиком арендной платы.
При этом формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочное расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судом установлено, что арендная плата за пользование спорными земельными участками действительно не оплачивалась.
Вместе с тем, оценив имеющиеся в деле доказательства, учитывая вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд приходит к выводу, что допущенное нарушение договоров аренды несущественно. В настоящее время задолженность по арендной плате погашена. Истец не доказал существенный характер допущенного арендатором нарушения. Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным арендатором нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.
Учитывая восстановление прав арендатора - полное погашение задолженности, позицию ответчика, выразившего заинтересованность в дальнейшем использовании земельных участков, внесение арендной платы по договорам аренды в настоящее время, освоение ответчиком спорных земельных участков и использование указанных земельных участков ответчиком в настоящее время, срок на который заключены договоры аренды земельных участков (<данные изъяты> лет), а также учитывая, установленный срок из претензии № от ДД.ММ.ГГГГ для оплаты задолженности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае основания для расторжения договоров аренды земельных участков отсутствуют, в связи с чем с истцу в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды следует отказать.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., отказать.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Таштагольский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий А.И. Ширенина
Решение в окончательном виде изготовлено 26.12.2022.