Дело № 2-1225/2025

54RS0003-01-2024-004327-93

Решение

Именем Российской Федерации

14 мая 2025 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд города Новосибирска

в составе:

судьи Гаврильца К.А.,

при секретаре Поповой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Братских А.В. о взыскании суммы убытков по договору аренды имущества,

установил:

1. ФИО1, обратившись в суд с данным иском, просила взыскать с Братских А.В. в свою пользу задолженность по оплате потребленной им электроэнергии, воды и водоотведения в размере 2314,44 рублей, убытки, связанные с восстановительным ремонтом принадлежащей ей квартиры в размере 59100 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Заявленные требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств (в том числе и в связи с причинением ущерба имуществу) по заключенному сторонами договору аренды принадлежащей истцу квартиры, находящейся по адресу: г. Новосибирск, ...

2. В судебном заседании истец и ее представитель доводы иска и заявленные требования поддержали в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы письменного отзыва. Не оспаривая наличие задолженности по коммунальным услугам, не согласился с перечнем повреждений и необходимостью проведения в квартире генеральной уборки, т.к. в ней был порядок. Кроме того, полагает, что необходимо учесть внесенный им обеспечительный платеж.

3. Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, частично удовлетворяет заявленные требования, исходя из следующих правовых оснований и установленных при рассмотрении дела обстоятельств.

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из положений ст. 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Как установлено судом, xx.xx.xxxx года между ФИО1 и Братских А.В. заключен договор аренды жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым истец (арендодатель) передала ответчику (арендатору) за плату, принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: г. ...

Согласно п. 6.1 договора, срок аренды установлен с xx.xx.xxxx г. по xx.xx.xxxx г., арендная плата в силу п. 5.1 договора аренды - 26000 рублей в месяц.

В соответствии с п. 5.5 договора аренды арендатор отдельно оплачивает арендодателю электроэнергию, воду и водоотведение ежемесячно, по счетчикам учета.

Объект аренды передан Ответчику в день заключения договора.

Ответчик пользовался арендованным имуществом, вносил арендную плату.

При рассмотрении дела не оспаривалось то обстоятельство, что задолженность по оплате аренды за предыдущие периоды у ответчика отсутствует.

Как указала ФИО1, в нарушение п. 7.3 договора аренды, более чем за месяц до окончания срока аренды, а именно xx.xx.xxxx г., без извещения Истца, Ответчик выехал из арендованной квартиры, имея задолженность по оплате потребленной им электроэнергии, воды и водоотведения в общей сумме 2314,44 руб.

Данный размер задолженности Братских А.В. не оспаривал, в связи с чем указанная задолженность подлежит взысканию в пользу ФИО1 в полном объеме.

Факт выезда арендатора из квартиры, в указанную истцом дату, ответчик не оспаривает, но возражает в части объема указанных истцом повреждений имущества квартиры.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды. Арендатор несет полную ответственность за ущерб, причиненный Квартире, мебели или оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по невнимательности Арендатора, членов его семьи или гостей.

При подписании договора аренды стороны согласовали, что каких-либо недостатков, кроме указанных в акте приема-передачи квартиры (л.д. 9), и заключающихся в царапине на варочной поверхности размером два сантиметра, в царапине на духовом шкафу размером два сантиметра и трещине на зеркальном шкафу – не выявлено.

Как установлено судом, подтверждено документально и показаниями свидетелей, признанных судом допустимыми и достоверными доказательствами, после выезда ответчика в квартире истца обнаружены следующие повреждения:

- на деревянной арке на входе и межкомнатной деревянной арке в зал во многих местах, что требует реставрации двух деревянных арок; на потолке в зале имеются пятна неизвестного происхождения; кафель в кухне в трех местах имеет сколы и трещины; плинтуса в двух местах разломаны, а именно в спальне, между кухней и коридором; разбита межкомнатная дверь в спальню с торца и в нижней части дверного полотна.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Наличие указанных недостатков и повреждений в квартире истца, образовавшихся именно в период владения квартирой Братских А.В., подтверждается совокупностью следующих доказательств: актом приема-передачи квартиры от xx.xx.xxxx г. и сделанными перед сдачей Ответчику квартиры фотографиями; - фотографиями квартиры от 10.09.2024 г., т.е. после выезда ответчика из квартиры; договором аренды квартиры с ФИО2 от xx.xx.xxxx г. и актом приема-передачи по договору; показаниями свидетеля ФИО2

Братских А.В. не представлены относимые и допустимые доказательства, опровергающие доводы истца, что указанные в иске повреждения, стоимость устранения которых ФИО1 просит взыскать с ответчика, образовались не во время аренды квартиры ответчиком.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Согласно ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Согласно договору от xx.xx.xxxx г., заключенному между ФИО1 и ООО «Спутник», стоимость ремонтно-отделочных работ для устранения причиненных квартире истца повреждений, составляет 41 060 руб.

За ремонт переключателя температуры на электрическом водонагревателе Термекс оплачено 3 800 рублей, что подтверждается чеком от xx.xx.xxxx г.

Ответчиком Братских А.В. данная стоимость не опровергнута, в связи с чем суд находит ее объективной, обоснованной, подтверждающий с разумной степенью достоверностью размер ущерба, причиненного ФИО1, и подлежащего взысканию в пользу истца.

Также истцом в качестве недостатков арендованного помещения указано, что ковровое покрытие сильно загрязнено и требует химчистки; прокурена вся квартира, включая санузел (швы между плиткой и вытяжка стали желтого цвета в результате длительного курения). Требуется полное мытье потолков, стен и пола, чтобы избавиться от въевшегося запаха табака в результате курения. В квартире было запрещено курить, и является нарушением п. 7.2 Договора Аренды; окна во всей квартире в загрязненном состоянии.

Из положений ст. 616 ГК РФ следует, что законом на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку условиями договора, заключенного сторонами не предусмотрено право арендатора определять по своему усмотрению необходимость привлечения к уборке квартиры клининговую организацию, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 14 240 руб., подлежащих оплате по договору от xx.xx.xxxx г. с ИП ФИО3

Разрешая вопрос о праве истца на удержание обеспечительного платежа либо необходимости его зачета в счет сумм, подлежащих возмещению, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 5.4 Договора Арендатор оставляет Арендодателю залог за сохранность имущества и соблюдение условий договора Арендатором, в размере 26000 руб.

В соответствии с п. 7.3 договора арендатор сохраняет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив Арендодателя за 14 дней, но если такое расторжение произошло ранее xx.xx.xxxx года залог не возвращается, не может быть использован в качестве оплаты за соразмерный ему период аренды.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценивая, во взаимосвязи, все условия договора, суд приходит к выводу, что внесение арендатором залога в размере 26000 руб. (т.е. в равном месячной арендной плате), направлено как на обеспечение возмещения возможного ущерба, так и является гарантией арендодателя на получение минимум месячной арендной платы в случае досрочного расторжения договора.

Штрафной характер данного платежа суд не усматривает.

Учитывая, что после выезда Братских А.В. из арендованной квартиры, ФИО1 уже xx.xx.xxxx заключила новый договор аренды из расчета 30000 руб., в месяц, т.е. не понесла убытков за период с xx.xx.xxxx года, суд не усматривает оснований для признания за истцом права на оставление данного залога за собой, а полагает необходимым отнести его на возмещение причиненного ущерба в соответствии с п. 5.4 договора.

Таким образом, подлежит взысканию с Братских А.В. в пользу ФИО1 в возмещение расходов за потребленные коммунальные услуги - 2314,44 руб., за причиненный ущерб - 41 060 руб., за ремонт переключателя температуры на электрическом водонагревателе Термекс - 3 800 руб., в возврат госпошлины – 4000 руб., а всего 51174,44 руб.

Окончательно к взысканию с ответчика в пользу истца, за вычетом залогового платежа, подлежит 25174,44 руб. (51174,44-26000).

Руководствуясь ст. 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

решил:

1. Взыскать с Братских А.В. в пользу ФИО1 25174,44 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца

Судья К.А. Гаврилец