Решение по делу № 2-6197/2025 от 19.12.2025 | Советский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край)

Категория дела О защите прав потребителя Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о признании недействительным условий договора, предусмотренных п. 3.5, в части передачи объекта долевого строительства истцу при условии выполнения

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель ответчика ООО СЗ «СпецСтройПроект» - <ФИО>, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, в случае удовлетворения исковых требований, просила снизить размер взыскиваемых сумм

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о защите прав потребителя – отказать.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-6197/2025

УИД № 23RS0047-01-2025-003806-18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 05 декабря 2025 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Кантимира И.Н.

при секретаре Черкашиной И.В.

с участием:

представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» - ФИО1 (доверенность от 23.08.2024 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о признании недействительным условий договора, предусмотренных п. 3.5, в части передачи объекта долевого строительства истцу при условии выполнения «Участником долевого строительства» своих обязательств по договору; взыскании неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № №. На основании договора ответчик обязался построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес>, срок – до 31.12.2023 года. Цена договора составила 4 559 240 рублей, которая была уплачена участником долевого строительства. Квартира в установленные сроки ему передана не была. Ответчику была направлена претензия о нарушении сроков передачи квартиры, ответ на которую не поступил. Просил взыскать с ответчика неустойку в размере 184 649,22 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, судебные расходы в размере 20 000 рублей.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, в материалах дела содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца.

Представитель ответчика ООО СЗ «СпецСтройПроект» - ФИО1, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, в случае удовлетворения исковых требований, просила снизить размер взыскиваемых сумм.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.

Так, в ходе судебного разбирательства было установлено, что между ООО СЗ «СпецСтройПроект» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязался передать ФИО2 в собственность объект долевого строительства - квартиру с условным номером 528.

Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 3.1 ДДУ застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «Комплекс многоэтажных жилых домов, ЖК «Фонтаны», на земельном участке площадью 13215 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для многоэтажного жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, ЛИТЕР 11, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в предусмотренный ДДУ срок участнику долевого строительства объект долевого строительства, в том числе «Квартиры», в соответствии с характеристиками, которые определены в п. 3.2 ДДУ и Приложении № 2 «Техническое описание объекта долевого строительства», а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную ДДУ цену в порядке и на условиях, предусмотренных ДДУ принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Государственная регистрация ДДУ произведена 10.01.2023 года.

В соответствии с пунктом 4.1. цена договора, подлежащая уплате «Участником долевого строительства», на момент подписания настоящего договора составляет 4 559 240,00 рублей с учётом балконов и лоджий, НДС не облагается.

Порядок расчетов по договору:

- Расчеты по настоящему договору производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «ДОМКЛИК» (ООО «ДОМКЛИК»), ИНН <***>, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет 30№, БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является Участник долевого строительства.

- Перечисление денежных средств в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ДОМКЛИК», ИНН<***> по поручению Участника долевого строительства после государственной регистрации права требования на Объект долевого строительства на эскроу счет, открытый в ПАО Сбербанк на имя участника долевого строительства.

Передача денежных средств в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5(пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ДОМКЛИК» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права требования на объект долевого строительства, указанный в п. 3.2. Договора к Участнику долевого строительства в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сумма в размере 159358,10 (сто пятьдесят девять тысяч триста пятьдесят восемь) рублей 10 копеек, оплачиваются непозднее 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации Договора за счет собственных средств.

Сумма в размере 524527,90 (пятьсот двадцать четыре тысячи пятьсот двадцать семь) рублей 90 копеек оплачивается за счет средств федерального бюджета на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал Серия МК-9 № 0281902 от 17.02.2017 года, выданного на основании решения ФИО3 ТУАПСЕ от 15.02.2017 года № 49, и выписки из федерального регистра лиц, имеющих право дополнительные меры государственной поддержки, о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, по состоянию на 13.12.2022 года, перечисляется в качестве первоначального взноса на счет эскроу Участника долевого строительства в течение 90 дней (трех месяцев) с момента обращения в УПФРФ с заявлением о перечислении денежных средств.

Сумма в размере 3875354 (три миллиона восемьсот семьдесят пять тысяч триста пятьдесят четыре) рубля 00 копеек оплачивается Участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставленных Публичным Акционерным Обществом «Сбербанк России» согласно кредитного договора <***> от «30» декабря 2022 года, заключенного в г. Туапсе в ПАО Сбербанк, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Обязанность по уплате цены договора в срок Участником долевого строительства исполнена не была. Денежные средства в размере 524527,90 рублей поступили в счет оплаты цены договора застройщику 02.11.2024, денежные средства в размере 159358,10 рублей поступили в счет оплаты цены договора ответчику 06.12.2024.

В соответствии с п. 3.5 договора обязанность застройщика передачи объекта долевого строительства дольщику возникает после исполнения Участником долевого строительства обязательств, предусмотренных договором.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ) цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, обязанность исполнения договора застройщиком не возникает до исполнения условий договора со стороны Участника долевого строительства.

Согласно п. 57 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае не предоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии с п. 59 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если иное не установлено законом, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства, применению подлежат положения статей 405, 406 ГК РФ. Правила статьи 328 ГК РФ в таком случае применению не подлежат. г.

Участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора в полном объеме исполнены только 06.12.2024, объект долевого строительства согласно одностороннего акта передачи передан 20.11.2024.

Период просрочки передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства с учетом исполнения обязательств сторонами договора участия в долевом строительстве выпадает на действие Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» накладывающего мораторий на взыскание неустойки, в связи с чем неустойка взысканию не подлежит.

Кроме того, истец просит признать недействительными условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные пунктом 3.5. в части передачи объекта долевого строительства при условии выполнения Участником долевого строительства своих обязательств по договору.

Данные требования истца также удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участник долевого строительства несет обязанность по уплате цены договора в соответствии со ст. ст. 4, 5 Закона о долевом строительстве.

Таким образом, обязанность исполнения договора застройщиком, не возникает до исполнения условий договора со стороны Участника долевого строительства.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если иное не установлено законом, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства, применению подлежат положения статей 405, 406 ГК РФ. Правила статьи 328 ГК РФ в таком случае применению не подлежат.

Учитывая изложенное, ссылка истца на ничтожность условий договора участия в долевом строительстве необоснованна.

Принимая во внимание, что требование о компенсации морального вреда и о взыскании судебных расходов являются производными от основного требования, то они удовлетворению не подлежат.

На основании Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о защите прав потребителя – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир

Мотивированное решение изготовлено 19 декабря 2025 года.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →