Производство № 2-3036/2023

УИД 28RS0004-01-2023-002470-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Назаровой М.Г.,

С участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Отдела образования рабочего поселка пгт. Прогресс к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Отдел образования рабочего поселка пгт. Прогресс обратился с исковым заявлением к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора от 30 сентября 2022 года купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу ***, заключенного между ФИО1, ФИО3, ФИО4, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что постановлением администрации пгт. Прогресс № 663 от 11 августа 2022 года было выдано разрешение на отчуждение вышеуказанной квартиры, в связи с последующей покупкой *** в которой несовершеннолетним ЗА и ВА принадлежит по 1/10 доли каждому вправе общей долевой собственности согласно заключенного предварительного договора купли-продажи от 2 августа 2023 года. Вместе с тем, 30 сентября 2022 года была произведена сделка по отчуждению жилого помещения, расположенного по адресу ***., однако, не было исполнено обязательство по покупке ***.

С учетом вышеизложенного, истец просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ***, от 30 сентября 2022 года, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ФИО4 в части принадлежащих несовершеннолетним ЗА, *** рождения и ВА, *** года рождения, в размере 1/10 доли каждому, также просит признать недействительной запись в Едином государственном недвижимости под инв. ***, по адресу ***.

Согласно представленного в материалы дела отзыва на исковое заявление представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, ответчик с исковыми требованиями не согласен, считает, что своими действиями права и законные интересы несовершеннолетних ЗА и ВА не нарушил в силу следующих обстоятельств.

Пунктом 2 постановления администрации пгт. Прогресс от 11 августа 2022 года была возложена обязанность приобрести ***, с выделением в ней обязательных долей несовершеннолетних ЗА и ВА по 1/10 доли в праве общей долевой собственности каждому. Общая площадь указанной составляет 56,8 кв.м. В случае заключения договора купли-продажи и выдела несовершеннолетним их обязательных долей их доля в квадратных метрах составила бы 5,68 кв.м, каждому ребенку. В силу изменившихся обстоятельств у продавца указанной квартиры- ОА и по ее инициативе сторонами 01.12.2022г. было заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи в отношении квартиры, расположенной по адресу ***.

В целях улучшения жилищных условий ответчиком был взят ипотечный кредит на основании кредитного договора <***> от 21.12.2022 года и приобретен земельный участок для строительства жилого дома и заключен договор на строительство.

12.01.2023 года ответчик обратился к главе рабочего поселка (пгт) Прогресс с просьбой внести изменения в постановление администрации пгт. Прогресс № 663 от 11 августа 2022 года, в связи с расторжением предварительного договора купли-продажи ***, и заключением договора купли-продажи земельного участка, договора строительства малоэтажного капитального дома. Данное заявление ответчика осталось без рассмотрения.

Ответчик указывает, ответчик не уклоняется от выдела несовершеннолетним детям обязательных долей, о чем ею был проинформирован истец в вышеуказанном заявлении. Совершение данной сделки не ухудшает положение несовершеннолетних, направлено на улучшение имущественных прав детей. В строящемся доме несовершеннолетним будет выделено по 1/10 доли в праве общей долевой собственности, что составляет по 11 кв.м каждому несовершеннолетнему, вместо 1,71 кв.м, принадлежащих в проданном жилом помещении, расположенном по адресу *** 5,8 кв.м. в жилом помещении которое предполагалось приобрести по предварительному договору купли-продажи. В строящемся доме у каждого ребенка будет своя комната, что является улучшением жилищных условий. В настоящее время несовершеннолетние обеспечены жильем, проживают по адресу ***, имеют постоянную регистрацию совместно с родителями по адресу ***.

В учетом вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований Отдела образования рабочего поселка пгт. Прогресс о признании недействительным договора от *** купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу ***, заключенного между ФИО1, ФИО3, ФИО4, применении последствий недействительности сделки, просит отказать..

В направленном в суд отзыве на исковое заявление ответчик ФИО4 указывает на то, что в силу положений ст. 173.1 ГК РФ орган опеки и попечительства не праве оспаривать договор купли-продажи от 30.09.2022 года, истцом не представлено доказательств того, что полученные от продажи жилого помещения, расположенного по адресу *** права несовершеннолетних на направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий были нарушены, отмечает, что является добросовестным приобретателем, что не позволяет истребовать из ее владения приобретенную квартиру.

Определением Благовещенского городского суда от 17 апреля 2023 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО4

Определением Благовещенского городского суда от 19 июня 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5

Определением Благовещенского городского суда от 19 июля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено НО «Нотариальная палата Амурской области».

В ходе судебного заседания представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 настаивала на позиции, изложенной в возражении на исковое заявление, просила в удовлетворении искового заявления отказать.

В судебное заседание не явились: истец, просивший о разбирательстве дела в свое отсутствие, ответчик ФИО1, обеспечившая явку своего представителя, ответчики ФИО3, ФИО4, третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения гражданского дела, причин уважительности неявки в судебное заседание не представлено, ходатайства об отложении судебного заседания не поступали. В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 40 части 1 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

Согласно ст. 21 указанного Федерального закона опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В соответствии с ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Как следует из ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Согласно абзацев 2,3 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

4 августа 2022 года ФИО1, являясь матерью несовершеннолетних ЗА и ВА, обратилась к главе рабочего поселка (пгт) Прогресс с заявлением о получении разрешения на продажу принадлежащего на праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу ***, в котором согласно соглашению об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, по 1/10 доли в праве общей долевой собственности принадлежало несовершеннолетним.

Постановлением администрации пгт. Прогресс № 663 от 11 августа 2022 год ФИО1 дано разрешение по отчуждению (продаже) 1/10, принадлежащей каждому, в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу ***. Пунктом 2 указанного постановления постановлено обязать ФИО1 предоставить в отдел образования рабочего поселка (пгт) Прогресс копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу ***, на имя несовершеннолетнего ЗА и ВА, в размере 1/10 доли каждому, в течение двух месяцев после снятия обременения жилого помещения.

30 сентября 2022 года между ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, ФИО3 и ФИО5, действующей от имени ФИО4 по доверенности, был заключен договор купли-продажи ***. Стоимость указанной квартиры составила 2 500 000 рублей. Указанный договор удостоверен нотариусом Благовещенского нотариального округа *** СВ, зарегистрирован в реестре ***. Право собственности ФИО4 на указанную

квартиру зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской *** от 17.04.2023 года

Между тем, жилое помещение по адресу: *** в соответствии с условиями выданного разрешения, ФИО1 не приобрела, поскольку 1 декабря 2022 года было заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры между ФИО3, ФИО1 и ОА.

21 декабря 2022 года между ФИО1, ФИО3 (покупатель) и ЛВ (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которого продавец продал, а покупатель купил в общую совместную собственность земельный участок с кадастровым номером 28:01:110101:10 площадью 1301+/-7,32 кв.м. Стоимость приобретаемого покупателем земельного участка составляет 750 000 рублей.

С целью строительства на указанном земельном участке жилого дома ФИО1 (заказчик) с ООО «Ава групп компания» (подрядчик) был заключен договор № 430 от 19.12.2022 года, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик обязуется выполнить строительно-монтажные работы по строительству «строительство малоэтажного капитального дома с пред чистовой отделкой». Цена договора составляет 6 310 000 рублей. Согласно эксклюзивного проекта, являющегося приложением к договору № 430 от 19.12.2022 года, обектом строительства являлся жилой дом одноэтажный, общей площадью 110 кв.м., жилой площадью 50 кв.м, состоящий из холла площадью 8,54 кв.м., гостиной-кухни - 23,13 кв.м., спальни – 12,95 кв.м,, спальни – 10,79 кв.м., спальни – 11,94 кв.м., холл -6,51 кв.м, гардерод -2,83 кв.м., ванная – 3,60 кв.м., сан. Узел – 1,80 кв.м., тех.помещение -3,78 кв.м., гараж – 24 кв.м.

13 января 2023 года ФИО1 обратилась к главе рабочего поселка (пгт) Прогресс с заявлением о внесении изменений в Постановление администрации пгт. Прогресс № 663 от 11 августа 2022 года в связи с расторжением предварительного договора купли-продажи от 02.08.2022 года помещения по адресу: *** и заключением договора *** от 19 декабря 2022 года на строительство малоэтажного капитального дома с пред чистовой отделкой, договора от 21.12.2022 года купли-продажи земельного участка. В указанном заявлении ФИО1 обязалась по завершению строительства дома оформить право собственности на земельный участок и жилой дом по 1/10 доли несовершеннолетних ЗА и ВА

Рассматривая заявленные истцом требования, суд не находит правовых оснований для признания сделки недействительной.

Заключенный между ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, ФИО3 и ФИО5, действующей по доверенности в интересах покупателя ФИО4 договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу *** действителен по форме и содержанию, поскольку совершена в присутствии нотариуса, которым личность заявителей установлена, полномочия представителей проверены, принадлежность имущества проверена. На момент совершения сделки Постановление администрации пгт. Прогресс № 663 от 11 августа 2022 год не было отменено, не признано незаконным. Сделка прошла правовую экспертизу ПАО «Сбербанк», поскольку ФИО4 приобретала жилое помещение за счет кредитных денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора <***> от 30.09.2022 год. Предварительный договор купли-продажи квартиры между ФИО3, ФИО1 и ОА на момент заключения договора купли-продажи квартиры между СК и ФИО4 расторгнут не был.

Кроме этого, ответчик ФИО1, действуя как добросовестный участник гражданских правоотношений, обратилась к истцу с заявлением о внесении изменений в постановление № 663 от 11 августа 2022 год, уведомила о том, что ее приобретен земельный участок и заключен договор строительства жилого дома. Однако, истец, в нарушение требований пункта 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в разумный срок разрешения на отчуждение на новых условиях не выдал.

Отсутствие согласия органа опеки и попечительства на заключение договора строительства жилого дома вместо приобретения квартиры, расположенной ***, само по себе не свидетельствует о том, что указанный договор был заключен в нарушение приведенных норм права.

Истцом не представлено доказательств того, что продажа жилого помещения, расположенного по адресу *** нарушает охраняемые законом интересы несовершеннолетних, умаляет их имущественные права. Судом установлено, что взамен квартиры, расположенной по адресу ***, площадью 17,1 кв.м., в которой несовершеннолетним принадлежало по 1/10 доли, что соответствует 1,71 кв.м. каждому, истцом заключен договор № 430 от 19.12.2022 года строительства малоэтажного капитального дома, в котором у каждого ребенка будет своя отдельная комната, чем улучшены жилищные права несовершеннолетних. При этом, в случае приобретении жилого помещения, расположенной ***, в нем несовершеннолетним принадлежало по 5,68 кв.м. каждому. В ходе судебного разбирательство установлено, на момент заключения договора купли-продажи от 30.09.2022 года несовершеннолетние не проживали в жилом помещении по адресу ***, в настоящее время несовершеннолетние обеспечены жильем, проживают по адресу ***, имеют постоянную регистрацию совместно с родителями по адресу ***, пгт. Прогресс, ***, доказательств обратного истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В силу п.1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Между тем, основания для признания ФИО4 недобросовестным приобретателем отсутствуют. При заключении договора купли-продажи 30.09.2022 ФИО4 действовала добросовестно, а именно: сделка являлась возмездной - цена квартиры определена рыночной стоимостью в размере 2 500 000 и оплачена ФИО4 собственными денежными средствами и кредитными денежными средствами. Стоимость уплачена Продавцам в полном объеме, расчет по оплате стоимости жилого помещения, расположенного по адресу ***, производился безопасным способом с использованием номинального счета ООО «Центр Недвижимости от Сбербанка». Сделка была удостоверена нотариусом, совершена в его присутствии, личность заявителей установлена, полномочия представителей проверены, принадлежность имущества проверена, переход права собственности на квартиру от Покупателей прошел государственную регистрацию, то есть сделка по форме и содержанию соответствовала закону, все необходимые документы были представлены на регистрацию. Таким образом, сделка, по которой ФИО4 приобрела владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем.

При этом, ФИО4 не знала и не могла знать на момент сделки о дальнейшем неисполнении условий постановления от 11.08.2022 № 663 «О разрешении на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним ЗА, *** года рождения, и ВА, *** года рождения», доказательств обратного в материалы дела истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В связи с вышеизложенным, исковые требования Отдела образования рабочего поселка пгт. Прогресс к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли - продажи жилого помещения, расположенного по адресу: *** от 30 сентября 2022 года, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ФИО4 в части принадлежащей несовершеннолетним ЗА и ВА в размере 1/10 доли каждому не подлежат удовлетворению,

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, поскольку в удовлетворении требований о признании договора купли - продажи жилого помещения, расположенного по адресу: *** от 30 сентября 2022 года отказано, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований о применение последствий недействительности сделки в виде признании недействительной записи в ЕГРН ***

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Отдела образования рабочего поселка пгт. Прогресс к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли - продажи жилого помещения, расположенного по адресу: *** от 30 сентября 2022 года, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ФИО4 в части принадлежащей несовершеннолетним ЗА и ВА в размере 1/10 доли каждому, признании недействительной записи в ЕГРН *** – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Майданкина Т.Н.

Решение в окончательной форме составлено 29 сентября 2023 года